公积金旧房换新房怎么办理(换房流程)

换房流程

换房涉及两个动作：旧房出售和新房购入。对于京籍家庭名下有两套住宅以及非京籍家庭来说，想换房必须先卖房以腾出购房资质，即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅，那么既可以选择先出售，也可以选择先购入，当然也可以同时进行。下面以京籍家庭为例：

一、家庭名下有两套住宅，如何换房？

家庭名下有两套住宅，及其他例如京籍单身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，属于购房资质处于占用中的情况，换房需“先卖再买”。

1.为什么只能“先卖再买”？

按照北京的限购政策，京籍已婚家庭名下，最多只有拥有两套住宅。所以，如果业主想换房，必须先出售一套，腾出购房资质，才能再购入新房。

2.什么时候才算“腾出购房资质”？

对于京籍家庭，只有家庭名下无房或者只有一套住宅的，才能通过购房资质审核。即，对于名下有两套住宅的家庭，只有将其中一套旧房办理完过户手续后2到3天，才能通过资质审核，进入“买新”流程。

3.“先卖再买”的流程大致怎样？（以卖旧全款，买新全款为例）

家庭名下已有两套住宅，需先卖腾资质后才能再买

分步解析：

先卖

1.房源核验：到建委进行房源核验，可以委托中介，也可以自行核验。

2.收定金/签约：与买家达成意向，收定金并签署《定金协议》《房屋买卖合同》《补充协议》等。

3.网签：与买方一起到建委或经纪公司，办理网上签约

4.缴税：到当地地税部门办理缴税，税费由买方承担，城区不同或需提前预约

5.过户：与买方一起到当地不动产登记中心办理过户，城区不同或需提前预约

6.拿尾款。过完户后，按照与买方资金监管约定的时间，拿到尾款。

再买

7.资质审核。资质审核最早应该在旧房过户手续完成后两到三天申请，否则可能会被核定为名下两套住宅，不能通过资质审核。

8．付定金/签约。与卖家达成交易意向后，付定金，签署《定金协议》《房屋买卖合同》《补充协议等》。

9.网签：与卖家一起，到经纪公司或者建委，办理网上签约手续。

10.缴税：根据所购房子性质、年限、是否首套等，到当地地税部门缴纳税款，全部由买方承担，部分城区需提前预约。

11.过户：与卖家一起，到不动产登记中心办理过户手续，部分城区需提前预约。

12.拿新房本。

温馨提醒：

买新房时，资质审核可以在收尾款前进行，但必须在过户动作完成之后。

二、家庭名下只有一套住宅，如何换房？

对于换房人群，一般没有充足的资金购买第二套，所以需要先收到卖房房款之后，再购入新房。虽如此，但是为了缩短交易周期，一些步骤也是可以买卖同时进行的。

适用人群：

1.资金不足以购入二套

2.以“首套”贷款，省利息（2017年3月17日后，只要全国范围内名下有贷款记录，就算二套。）

3.以“满五唯一”享受个人所得税优惠

4.以“首套”享受契税优惠

换房流程如下：

换房流程

这样，只要购入新房的网签，在出售旧房过户环节之后，就可享受“满五唯一”个税优惠、“首套贷款”更高额度、“首套购房”契税优惠。

（1）贷款优惠

商贷及公积金贷款首二套认定

旧房办理完过户之后，如果申请公积金贷款，按照首套政策，最高可贷120万，比二套高出40万，且利率低10%。

（2）旧房出售“满五唯一”个税优惠、新购房契税优惠

满五唯一个税优惠以及新购房契税优惠

能省多少？举个例子：

旧房：原值150万元，出售时网签价200万元（高于核定价），满五年，原契税1.5万。

新购房：网签价300万元，85平米，

如果旧房过完户后新房再缴税

旧房出售时个税省（为买家省个税就相当于可以多卖钱）：（网签价-本次增值税-原值-原契税-附加-合同价格×10%）×20%=5.7万

新购房契税省：300万×3%-300万×1%=6万

合计：11.7万

所以，如果没有充足资金购入第二套，那么不妨先将旧房出售，得到尾款后再买新房，这种换房方式不影响资审网签，缩短交易流程，也更加省钱！

三、换房过程中有哪些必须注意？

换房流程复杂，不同环节可能相互交叉，时间节点、违约风险，是两个最为常见的问题，也是经纪人经常面临的问题。

1.时间节点

名下有没有房，有几套房，需要以“过户”动作为参考。如果旧房出售，办理完“过户”这个动作之后2到3天，名下房屋信息就会变更。这关系到换房者是否有购房资质、购房以及贷款是否首套认定、是否是家庭唯一住房等问题。

应该怎么做？

如果要腾购房资质、享受税费优惠等，一定要将旧房先办理过户，再办理新房网签。

2.违约风险

很多换房者因为资金不充足，需要用出售旧房的尾款来付首付，购买新房。但是很多情况，由于尾款不能按照约定到账，导致换房者违约。

补充协议中关于各种时间的约定

补充协议中关于时间节点的约束

一旦一个步骤延误，可能涉及后续整个流程的拖延逾期，届时换房者将面临被追究违约责任。所以签约时，对其中的时间条款一定要慎之又慎。

对于换房者而言，减少不必要的支出，缩短换房周期，既要牢牢把握首二套的时间认定节点，又要对合同中的时间规定留有余地，将买卖风险降至最小，获得更大的收益。

贷款没还清,该如何换房

贷款没还清也能换房，但是首先需要把没有还清的贷款还完，办理完解抵押之后方可出售、买新。对于贷款没还清想要换房的换房者，应该先评估自己的资金状况，有没有充足资金解抵押，有没有充足的资金付新房首付。如果资金充裕，换房流程可大大缩短。如果需要第三方担保解抵押，或者需要收尾款付新房首付，那么周期或需延长。

一、贷款没还清，旧房怎么卖？

贷款没还清，想卖旧房要先解抵押。1.解抵押时间

各城区或对解抵押的时间有不同的规定。

部分城区对于x京（房本登记编号）的房子，在过户之前完成解抵押就可以，也就是说这样的房子即使没有办理完解抵押，可以通过房屋核验、网签、房屋评估、商贷银行面签（买方选择公积金贷款的，需在房屋评估之前做完解抵押）。

而对于非x京房本的房子，需要在房源核验之前完成，这类房子没有解抵押是不能通过房源核验的。

需要注意的是：各区政策或有不同，以咨询当地经纪人或住建委规定为准。

2.如何还清贷款

一般情况下，除了自己筹钱还清贷款，也可以通过自行支付赎楼或者求助于大型正规的金融担保机构。

以链家为例：自行支付

首先自行支付业务是比较靠谱的一种替卖家还清贷款的方式。北京有的大型中介公司会提供“自行支付”业务，也就是中介会起到一个担保作用，可准许买方将首付款直接交付卖方。一旦交易过程中出现问题，比如房屋查封，中介公司会先行垫付给买方。

但是想要办理自行支付业务需要满足这些条件：

（1）房屋无查封、异议登记、占用等限制转让的情形；

（2）抵押权人最多两个，且不能同为小贷；

（3）两年内征信无连续三个月或累计六个月逾期；

（4）解抵押金额不超过成交价八成（注意计算方式）；

（5）卖方无未完结诉讼；

（6）办理赎楼公证；

（7）收押身份证、房本原件、银行借款合同原件、还款卡及密码；

注意：全部条件满足，按自行支付购房款操作；如后期出现风险，中介公司按《自行支付购房款协议》约定先行垫付。

具体详情还请咨询当地经纪人。

3.如何解抵押?

解抵押大致分为八个步骤：

解抵押参考流程

4.关于解抵押过程中的要点解释

涉及到换房者需要参与的主要有以下三个环节：电话预约、柜台办理以及不动产登记中心解押。

（1）打电话给银行，咨询提前还款事项。

市属公积金可以通过电话语音系统预约，国管公积金不用预约直接到贷款行办理，商贷可拨打贷款行电话咨询。

公积金贷款的，提前还款没有违约金，还款项目为剩余的本金。

商业贷款的，提前还款，需满足银行合同约定。不同银行对提前还款有不同的规定，比如有的银行规定贷款第一年不能提前还款。

（2）去银行申请提前还款

填写申请表，预约还款金额和时间。

国管公积金提前还款

在合同确定的还款日前2个工作日之前（遇节假日提前），直接到贷款发放银行办理。

办理地点：

贷款发放行柜台

提交材料：

《中央国家机关住房公积金贷款自由还款方式下月还款额度调整申请书》、借款人身份证、借款合同。

贷款发放银行审核后向借款人开具《中央国家机关住房公积金贷款自由还款方式下月还款额度调整确认书》。

市属公积金提前还款

方法一：柜台办理

办理地点：

贷款业务部门柜台（城六区的房子要到方庄公积金贷款中心二层办理）

提交材料：

借款人提交身份证原件及复印件

方法二：电话办理

拨打，按照语音提示操作，需要提供借款申请人编号和密码(借款申请人编号是借款合同右上角的14位编号，密码是借款合同号后6位)

商业贷款提前还款

办理地点：

贷款业务部门柜台

提交材料：

借款人提交身份证原件及复印件

（3）到不动产登记中心解抵押

以商贷为例，需提交以下材料

1.注销登记申请书

2.解除抵押协议

3.授权委托书

以上三项均需加盖银行或抵押权人公章

4.房产证

5.他项权利证原件

6.受托人身份证原件及复印件

二、贷款没还清，该怎么换房？

为了顾及换房者用更少的钱，更快的速度换房，理论上换房的流程可以按照下图进行1.换房流程

贷款没还清，换房参考流程

2.这样的步骤设置有哪些优势？

主要优势有三种：税费、贷款以及时间优势。

（1）税费优势

步骤体现：买新房网签在卖旧房缴税之后。

原因：如果买新房网签在卖旧房缴税之前，可能会导致“二套”，这样就会导致出售环节契税、个税增加。

税费优惠

（2）贷款首二套认定

步骤体现：贷款面签要在旧房过户之后。

原因：面签审核时，要对买方名下房产进行核实。

（3）时间优势

在这个换房的流程中，例如资质审核与房源核验可以同时进行，这样可以缩短交易时间，这样可以尽可能减少交易过程中出现的不必要的麻烦，缩短交易周期。同时，如果没有充足资金购入第二套，那么不妨先将旧房出售，得到尾款后再买新房，这种换房方式不影响资审网签，缩短交易流程，也更加省钱。

三、旧房贷款没还清，换房者还应知道什么？

做到又快又稳妥的换房，要减少不必要的周折。咨询经纪人当地政策、了解解抵押等换房流程、明晰合同中应该注意的时间节点，都有助于稳妥换房。

1.解抵押的时间一定要咨询经纪人。

上文中已经提到，由于城区的不同，房本登记的不同，解抵押需要在不同的步骤之前完成。非x京的房子，需要在房屋核验之前就完成。所以如果换房者想要缩短交易周期，可以在房屋核验之前就将房子解抵押。

2.注意条款中的时间约定

贷款没还清的换房人群，或对资金有较强的依赖性，需要使用资金进行周转等环节，所以在签署合同时一定要注意，给自己留出足够的时间办理解抵押、收款、付首付、迁户口等步骤。常常也会因为一个步骤的推迟导致多个条款违约，造成不必要的损失。

（1）关于定金的支付时间约定

关于定金的支付时间约定

（2）关于解抵押的时间约定

关于解抵押的时间约定

（3）关于首付款支付的时间约定

关于首付款支付的时间约定

（4）关于办理抵押过户的时间约定

关于办理过户的时间约定

（5）关于户口迁出的时间约定

关于户口迁出的时间约定

以上是合同中部分比较重要的时间节点，换房者一定要认真把握房屋出售和购入各个环节的时间，尽可能留出足够的时间办理手续，防止违约

住房公积金怎么取出来

领取方法如下：

职工凭《提取申请书》及其他提取申请资料，到单位缴存住房公积金的分中心或管理部申请提取住房公积金，分中心或管理部出具《提取通知书》，由职工签字确认提取金额。

以前单位交的公积金能提取吗

、换新单位后原单位的住房公积金能提取出来，住房公积金只是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，只要满足提取条件是可以提取出来的。

二、提取条件

1、购买、建造、翻建、大修自有住房的持有效提取凭证；

2、离休、退休的持有效提取凭证；

3、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的持有效提取凭证；

4、到国外、港、澳、台地区定居的持有效提取凭证；

5、偿还住房贷款本息的持有效提取凭证；

6、被纳入本市城镇居民最低生活保障范围并支付房租的持有效提取凭证；

7、职工在职期间被判处刑罚、职工住房公积金转入集中封存户两年后仍未重新就业、职工户口迁出本市、非本市户口职工离开本市并与所在单位终止劳动关系的。

三、持房屋产权证和复印件、住房公积金提取申请表、身份证等相关证件到当地公积金管理中心版里提取即可。

《住房公积金管理条例》第二十五条职工提取住房公积金账户内的存储余额的，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。

职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。

第二十六条缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。