写字楼装修转让费(店铺转让费怎样算最合理)

店铺转让费怎样算最合理

一般来说,转让费是这样计算的:

原房主要求的房租+现租主装修费用+现租主水电等开户安装费+现租主存货估价。一般只计入自己投的门面装修费，如果是从上个手上转来的就加上原来的转让费。

店铺转让费怎么算

无论开店或者还是转让店铺，店铺转让费都是绕不过去的一项。店铺转让费是指下一任店铺租户向前一任承租者支付的装修费、杂费等其他相关费用。转让费的本质是出钱买一个店铺的租赁权，费用标准并无可以参照的规定，只有通过转让方与接手方讨价还价来商定。那么店铺转让费怎么算？怎么谈店铺转让费？店面转让费太高如何谈？下面一起来看看店铺转让费那些事。

店铺转让费是什么标题标题门（面）店转让费或叫商铺（店铺）转让费，是指租户在店铺租期内（未到期）将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。

为什么要收店铺转让费对于原租户来说，因为各种原因愿意把店铺转让给出去，所以会计算得失，比如租凭还未到期的房租、装修费、设备费、以及预期盈利收入等。而新租户觉的这个店铺盈利能平衡这个转让费，那就愿意出钱拿到这个店铺的使用权。

店铺转让费谁收转让费是交给上一任承租人的，房东（店铺所有人）本人是不收取转让费的。但是如果房东不同意原承租人转租的话，房东有权直接收回店面不出租，因此转让店铺必须征得房东同意。所以，在没有见到房东本人之前，一分钱都不要给。

店铺转让费定金可以退吗一般来说店铺转让费定金是不能退还的，因为只要给付了定金，就表示双方已经达成了口头协议。一旦出现毁约，比如出现店铺允许经营范围和签订合同上不一致（比如合同书签订可以经营某餐饮，但是由于商圈、物业等规定不能经营餐饮）、原承租人违反合同（如反悔）不转让等情况可以退回定金。

在收据或者是签定的协议上有明确违约责任，则按条款办理，如果没有签定违约责任，那么接手方违约则不能收回定金，转让方违约则要双倍赔偿定金。

店铺转让费怎么算标题标题店铺转让费影响因素店铺转让费费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。一些地段繁华的门店，人流量大，转让费就高，而一些地段偏僻的门店，人流量小，转让费就低，甚至不需要。

影响转让费的因素主要有以下几点：

1、原店面装修的档次和费用，即原经营者先期支出的装修费，档次越高，转让费越高。

2、原经营者的店面剩余租赁年限，一般租约距离到期时间越短的，转让费越少。

3、现存货品和设备的数量情况都会计算入转让费中，除非店主全部清完或用其它方法处理。

4、原商铺的面积、地段、商圈位置、店面知名度、客流量、经营情况等等，尤其是经营情况，如果原商铺客流量一直很大，那么属于旺铺转让，转让费自然高。

5、原经营者主观定价（影响最大的因素）。

TIPS：接手这个店铺时，面积、装修、设备、手续证件、合同期内的房租、现存货物等所产生的费用，统称为门面的有形资产。而经营情况、地段、商圈、经营情况、客户群等属于无形资产。

店铺转让费怎么算合理店铺转让费除了考虑以上五点，一般是根据店铺投资情况和市场价值情况来折合价格60-90%左右（去除租金和押金），当然还可以参考以下因素：

接手时转让费：根据接手时的费用，再结合上述分析，适当提高费用。比如之前付了20万元转让费，但店铺一直盈利，且周边交通和客流变多，那转让费可以根据实际往上加。

周边商铺转让费：在同一个商圈除非个别商铺特别有位置优势，不然可以参考其他商铺转让费。当然在参考的时候要考虑不同行业（接手着不一定和原商铺经营同一行业）、面积装修、是否包括商品和家具等因素。

同类商铺转让费：选个所处商圈、地段价值差不多的同类商铺也可以做对比，但是参考时也和上一条参照周边参考费用一样考虑多种因素。

和店主谈转让费的技巧标题标题明确需求首先明确自己的需求，需要什么样的店铺、预算是多少，不要看到旺铺或者空铺就冲去接盘，因为不同商铺需要的手续和设备是不一样的，比如餐饮店原来有油烟机，奶茶店不需要。

了解市场可以先去了解一下附近店铺和相似店面的转让费和月租情况、附近同类型商铺一个月营收，甚至还可以去摸清楚原商铺和房东还剩多长的租期，这些都能在谈价格时占据更多优势。

摸清心理要摸清楚房东、原铺主的心理，尤其是原商铺门店盈亏状态是最需要我们摸清楚的，其他转让者和房东的信息，是作为我们谈转让费的重要筹码。

少说废话尤其当你不是行家的时候很容易因为多话让人看清你是新手，转让费就很难谈低。谈价格的时候要沉住气，表现出确实有租店需求的同时要表现出清楚市场，不急不躁，隔几天去评估了解一下他店的经营情况。

多次试探要试探原铺主心里想要多少转让费，然后给出认为合理的价钱。接下来可以找几个熟悉的朋友，接二连三地去和原铺主谈，每次谈的价钱都比你出的低，这样转让者心理预期也会有所降低，当试探道差不多时，直接拿下。

谈店铺转让费的技巧标题标题找到找店客户需求首先转店者需要根据找店者的具体情况，在交谈中搞明白找店者的需求，才好量体裁衣。在谈判中反复强调店铺的优势对经营带来的“巨大”的盈利，以此作为说服找店者的吸引处。快而准，转店效率更高。根据店铺特有优势，洽谈费用商铺的优势所在是找店者最在意的一点。要为自己的商铺找到特有的优势，至少2-3个核心的卖点，其他为辅助，从而增加转店成功率。转让费的费用组成详细分配在费用组成方面需将费用的组成分配好，定一个有说服力的转让费组成。合适就好，切勿定太高。还有就是像转店所带来的成本损失尽量不要说太多，接店的人不关心这个，反而转让费可以联系到自己所投资的费用上来，更让人较容易接受。掌握主动权，细节分解合理在转让费的具体谈判过程中，一定要力争主动。像主动做价格分解，给对方建立自己会定这样的转让费是”合理“的概念，将原因可以细分到具体的层面（装修费、设备、地段、客源、商圈稳定等）做详细的分解解释。有了说服力的原因，自然更容易接受这样的一个转让费了。店铺转让流程和注意标题标题确定转让人的身份

1、如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。如果房东向承租人要转让费，那么在和房东在合同时要写清楚这笔钱的性质。如果仅仅是房屋使用权转让费，那么和租金无异，所以承租人要和房东洽商租金条款，并做好财务成本核算。

2、如果店铺经营者是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否和房东协商后具有转让（转租）权，原商铺到期后按照什么条件可以续租。

进行洽谈若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。

注意：

1、要注意是整体转让还是空店转让，如果是整体转让请千万点清设备和物品明细，免得少数量或缺质量。

2、要先去了解一下原商铺是否在行政部门有历史遗留问题（如水电未缴纳等）、是否有违法违纪记录、是否与前员工有经济纠纷等。查看详细>>

签合同签定《店铺转让协议》（范文>>）及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。

按照法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此鉴定合同时要三方（浮动、原承租人、新承租人）同时在场并鉴字证明。

注意：如果需要和房东签订新合同，应明确规定租赁房屋的座落地址、建筑结构、层次部位、间数、面积、装修、设备、用途、租赁期限、月租金额、租金缴纳期和方法，以及其他约定事项和违约责任等。

转让费用和手续合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。

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接手别人转让的店铺要注意些什么

接手别人转让的店铺要注意以下情况

1.年限:所接手店面有效使用年限(合同文本上是否真实体现、有效)。

2.地段:是否与你做从事的商品或商业行为相适应。

3.费用:店租、转让费及押金是否合理。

4.接洽方:与您交接洽谈的人或单位是否真实、有效，是否是您所接店面的合法拥有人(原店家或二房东都无所谓，重要的是一定要具备合法身份及所签合同协议都要真实有效)。

如果是房东出租场地，那么，要请房东拿出有效的产权证，根据产权证，对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查，避免张冠李戴，以假乱真。

如果是租赁者转让餐饮，必须请房东出面共同商议，分清楚哪些东西是房东的，哪些东西是租赁者的，三方当面清点，出具文字凭据，签字画押，方可深谈。

5.交接手续:店租交付及相关费用明细(水、电、管理费、工商税务等等)一定要了解清楚、与前业主要有一个清楚规范的交接手续。

6.转让原因:适当了解前业主转让的真实原因。

7.票据:所有交接及费用产生一定要拥有相关票据及当事人签名。

8.环境因素:要用足够的时间了解你所经营区域的商业份围及相关环境。

9.换锁:接手当日，马上换锁。害人之心不可有，防人之心不可无。为保险起见，换锁是第一要务。要不然遭遇偷盗难有好的处理结果

接洽转让店铺要做哪些具体准备:

确定身份

看他是否是店面房屋的产权所有者，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。

2.预付定金

若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。

3.签定合同

双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。签合同时可以咨询专业律师，或找几本关于《合同法》内容的书籍了解清楚。

合同是和房东签约还是和转让人签约;合同类别是承包合同还是租赁合同。这是非常重要的两个选择，选择不同，后果截然不同。

在这些地方多花一点钱，以后的经营就少了许多麻烦。

4.支付费用

合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。转让费支付宜晚不宜早，给自己多留一点时间，钱在自己手里，主动权就在自己这里，这间房子不满意，还可以到别处看看。千万不要被个别房主的花言巧语所迷惑

5.办理更名

转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。

6.三方约定

如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让(转租)权;鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。(即产权人、经营者、接手者)

7.明确债权债务

务必考察店铺转让的真实原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。

8.确认归属

必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。

9.消除违法违纪

亲自到工商管理部门、税务部门了解工商管理费、应缴纳税款是否缴纳完毕，有否罚款。

如有罚款，请转让方到相关部门缴纳完毕，并将相关票据复印留存，妥善保管。工商管理费、应缴税款属国家强制征收的项目，如未交齐，有可能面临营业执照作废、停办营业执照、罚款等相应处罚。

百度百科——租赁相关法律法规

如何贴转让

首先，要充分了解自己的店铺优势所在，并向找店客户分析，例如，黄金地段、人气旺盛、客流量大、停车方便、客源稳定……如果店铺条件优越，可以让客户过来亲身体会一下，让客户知道接手店铺有利可图。

要充分了解店铺在找店客户心目中所处的位置，把优势反复跟客户讲。再通过和其它店的一些对比，让他们更倾慕于你的店，如若处于劣势，要拿自己的优势去比其它店的不足。

另外，跟找店客户分析转让费用实惠合理性，找店与装修需要一定的时间成本，将自己店铺的装修费、设备、存货、客源等列入分析，告诉客户你店铺的性价比，让客户知道多少平米的店转让费多少万在现在并不算贵，是合情合理的。与找店老板在电话交流时，不要第一时间谈及具体转让费，先让对方到店里看，向他分析你店铺的优势再谈及费用。

转让费难以建立参考标准的原因，主要在于这几个因素要么难以数据化衡量，要么无法准确获取。

（1）商铺地段位置

大到区域商圈，小到转角位置，人流动线等这些都影响到商铺转让费定价。位置越优越，转让费越高，同一个位置转角铺与非转角铺价格也会有很大差距，因此价格标准难定。

（2）装修投入成本

商铺装修具体成本，因为从原房东无法获取准确价格，只能按照房东对外报价情况估测，从而影响到了后期转让费价格。

（3）房东个人因素

一般情况下，原房东在转让店铺，都会定价时候加入个人的客观因素，希望转手赚些回扣，但是大部分房东却不知道具体提高多少市场能够合理接受，有时闹出“有价无市”尴尬局面。

（4）店铺自身情况

店铺的自身情况，包括经营面积、剩余租期长短、盈利能力等都是影响转让费的因素。

多询问客户打算在此店做何生意，结合实际、对症下药。如做餐饮店，则告诉他们附近的写字楼居多，上班族众多，外卖需求大；做美容院，则推荐这里客流以白领、高档住宅居民众多，非常适合经营这种店面。告诉客户接手之后带来的盈利，不远的将来这里将是一个何等重要的繁华地段，此处的店铺又是何等的赚钱，关键是以后很难在这租到铺子，升值的空间很大，用这样的方式去打动客户犹豫不定的心。

一开始找店的客户联系到我们一般都会问到转店的原因，我们应当委婉的回答，比如，到另外的地方发展、转行、家里有事等主观因素，可千万别直言生意惨淡，经营不下去，即使店铺经营不当是因为个人的管理原因，但这样会使找店的客户第一时间给你店铺打上不好的标签，在以后谈转让费时也会大打折扣！

如若看店的客户不止一个，想店铺转理想高价位，可以把他们约到一个时间集中来谈、竞标，仔细观察，看谁的接手意愿大一些，专业术语叫“过滤顾客”,有针对性地做好营销工作，让找店客户知道你的店很抢手，一旦错过、后悔莫及，促使他尽快下决定，促成尽快合作，同时也能提高转让费用。

切记，不单独约对方到酒店、茶楼等场所洽谈、签约。邀买家来店洽谈时，留意其在店的举动，慎重请客吃饭，接待客户时注意手机等贵重物品安全，与买家谈妥后，办理齐全转让手续，签订相关转让协议、与房东交接清晰，以免后顾之忧。

在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。收取一定的定金对于买卖双方来说，定金具有两个作用，它不但可以作为合同成立的证明，还对合同起到担保作用。

如双方合同对违约的处理方式没有明确约定时间，若给付方违约时，无权要求接受方返回定金；若接受方违约，应双倍返回给付方所支付的定金数。

不少找店客户跟店主谈妥后，过了几天又反悔，这让店主在转店上浪费很多时间。因此在交谈过程中，如对方有强烈的接手意愿，但需要几天后才能支付转让费用，我们可以先向对方收取一定的定金来约束双方。