房地产地下室成本如何分摊(土地成本如何分摊)

分期开发的项目地下室的成本怎么算

地产项?造价成本剖析之：地下室

地下室?程的造价，?般是2200－3000元／m2。

影响地下室造价的因素很多：

（1）地下室?积：单个地下室的?积越?，整体造价?平就越?，因为分摊了四周的墙体。所以多栋?层建筑，其下?的地下室如果是连成??的话，相对来说，会?较经济；?如果每?栋的下部都有?个独?的地下室，?每个地下室?相互连通，那么多个地下室的造价?平肯定要?于?个地下室。

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（2）地下室的层数：?般来说，地下室的层数多?些，?如2－3层，其经济性会?1层要好，因为底板和顶板这些造价?昂的构件将会被分摊。但是，也会出现另外?种情况，因为地下室太深，基坑费?加?，将会增加地下室的单?造价，同时，施?周期也较长，基坑安全风险也将?增。这?点在城市中?地带体现得?常明显，如在场地开阔、?不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。?般来说，很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可

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变的余地。主要是：?、地下室的?积，我们总是希望越?越好，最好不建；?、最??积的地下室如果在项?占地?积?够?的情况下，?然?家只会做?层，?不会设计成两层，相反如果项?占地?积?，要想获得?够数量的地下室?积，??只能向地底下要空间。

（3）设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的?量指标上，这?点极其关键！是地下室建造成本控制的核?！?前的?平是钢筋140－200kg/m2，甚?更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼?量较?

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的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数越多，摊销下来的指标就越低。需要说明的是，对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据，全国各个地区的抗震等级、地质条件、?防要求等很多因素不?致，但应该来说在同?个区域相对有?定的规律，或者说研究起来更有指导意义。

（4）顶板覆?：这个因素，影响很?。不少项?，因为地下室占据了?部分的地??积，所以要解决?区的环境，就只能在地下室顶板

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上想办法。覆?1.0－2.0m是很常见的。因为有覆?，将直接影响到顶板部位的梁的?度和板的厚度，以及配筋加?。因为梁加?，将导致抹灰?程量和防??程量?幅度增加。?于覆?影响造价?何种程度，我们?前没有数字，因为这?部分不好单独计算，但可以寻找?积??、平?布局、层数都相近的两个地下室，?个有覆?，?个没有覆?，求其差异，进?得出相应的结果。我们建议控制覆?厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和?型苗?。

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（5）基坑?护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化?案，追求最?的经济性。安全性必须要由施?单位来承诺，否则将来会?临被索赔的问题。在安全性，??要有基本的判断，与施?单位之间，求得安全性认识的平衡。

（6）???程：对于???程量较?的项?，??管理是?门学问，也容易被?家忽视，需考虑到开挖??的可利?性。对于开挖出来的??，能否?于本期或该项?的前期回填；仍需外运的??，若

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能联系到某些项?正需要?量回填，尽可能“变废为宝”，可减少?程造价。?前各地区??开挖+外运的单价?般在25-50元/m3之间，???开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候也是拉A项?的?去填B项?，两边收钱。

（7）地下室的豪华程度：从设计?度来说，功能齐全，?料经久耐?，在使?过程中，物业管理??就?较不会被投诉。豪华的表现，集中在地?处理上，其次是墙?的处理。地?是不是?定要做?层专?油漆或硬化?层，要视项?档次

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?定，不能连低档楼盘都这么做。建议只有?档楼盘才考虑?层处理。

（8）?防?程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构?程上，所以?法拆分出造价?平。加之，?防?程是被动接受的设计，想不建都不?。

（9）防??程：?般来说，我们只设计外防?。在外防?上，有不少地区公司将底板防?层省掉。如果地下室设计成内外两层防?的话，那就?可不必了。但外墙防??前有些地区是?道，有些地区公

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司是两道防?（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上?道JS防?剂，是否有必要这么多道？值得研究。建议：防?层不做两道，如果你怕漏，从施?管理上找原因，?不是通过额外花费来补管理上的漏洞。

地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？

（1）?柱?圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等?序。每平??的模板和抹灰?少节省10元，甚?15元。

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（2）墙柱?在?涂料时，可以考虑将腻??序省略，只刷涂料，虽然涂料?量可能会增加，但腻??序更贵。当然，地下室涂料，也不?定?好的，?般档次的就?。?前腻?的造价是6－8元／m2。

地下室涂料，也不?定?好的，?般档次的就?。?前腻?的造价是6－8元／m2。

（3）天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有?量的梁，所以抹灰?积?般是建筑?积的1.2倍以上，遇有顶板覆?时，因为梁需

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要加?，天花抹灰?积甚?会达到建筑?积的1.5倍。每平??的抹灰造价按20元／m2计算，对于10,000m2的地下室，如果天花抹灰?积是15,000m2，仅此?项就可以节省30万。

（4）少设计?盏灯，灯?通明是浪费。

（5）如果能做成?然通风的地下室，那么在机电?程上，将会节省相当的费?。?如各种风管和风机，就可以省掉。另外，能使?中压的通风管就不要??压的，因为这两种情况下使?的板厚相差较?。

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（6）地下室的门窗?程，主要是防?门，它的数量是按规范确定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。

（7）地下室的机电?程，机电成本可以说是个?底洞，管理得好也可以更经济，?且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断?业的承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下?点：a.做好管线综合平衡，防?不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；b.对于电?部分，有条件的机电图纸最好能和电?设计院的外电设计相匹配（?少

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需要机电设计单位了解电?设计院当地做法），这样防?两者之间的差异较?，?使机电成本?法控制；c.合理设置?泵房、消防等控制中?位置，以最适合的位置以减少各管路长度；d.合理选?各管材：预埋的电线管?PVC管，从桥架接?末端设备之间的管段?镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排?的管材也是?PVC-U排?管。不需要?加厚的就不要?加厚的；消?栓和喷淋给?管能?国标镀锌钢管的就不要使?加厚镀锌钢等

企业开发房产,地下车位成本如何确认

地下车位成本，是由开发商的建筑成本和购买地块成本分摊而确定的。

地下车位成本，通常来说，只有地下一层的房地产项目，车位单纯的建筑成本约为每平米2000元，按照每一车位13平米来计算，车位成本约为2.6万元。有两层以上的地下室，每增加一层，车位成本相比仅有一层地下室的房地产，每平米大约增加1500-2000元，这主要是增加了建筑成本。

房地产企业土地成本及其他成本如何分摊

这个，我认为，属于你们公司会计政策的范畴，你们可以制定一个分摊原则，然后一直按该会计政策执行。

建议可以参照房产税对地下室等打折征收的模式，分摊成本时，在按面积分摊的基础上，再给地下室核定一个分摊比例，如40%。

地下室分摊成本=总需分摊成本*(地下室面积*40%）/（地下室面积*40%+其余地上部分面积）

当然，如果能够根据成本习性来分摊，那当然更好，也更科学。因为地下室确实是因为相关因素而发生了那么多成本，这样成本就是真实的，而不用考虑是否亏损。

土地成本如何分摊

分摊方法一：占地面积法

占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。

对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本

(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：

1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)

2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。

土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。

对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。

适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。

分摊方法二：建筑面积法

建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。

(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。

对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。

具体分两步分摊土地成本：

第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

分摊方法三：售价比率法

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。售价比率法需要分步骤实施：

(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时。

应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：

超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)

各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。

(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%

(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：

1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率

适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。

扩展资料：

房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：

1、土地费用

指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。

2、基础设施费

一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。

3、配套设施费

一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。

其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。

即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。

其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。

4、筹资费用房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

5、应由开发土地负担的间接费用它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。

如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。

企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。

参考资料来源：百度百科-土地开发成本