h型户型二室效果图(高分在线等马赛公寓户型图)



室内平面布置图怎么画

问题一：请问室内设计原始平面图要怎么画原始平面图就是原始建筑结构图。

房屋结构，有墙体、梁、柱、烟道、电箱、窗户、进水管、马桶坑位、下水管等，没有经过装修处理的毛胚房。

问题二：室内装修设计平面布置图怎么画问家，可是非专业人士？首先，平面图的原理最简单讲，不过就是家具摆设，墙体、柱在地面上落下的投影而已。如果只是自己想装修做一个简单的摆布的话，你大可以在开发商那里要求提供平面图纸，找出你所在的户型（一般来说，施工图的平面布置应该是1：100，1：500的比例），是1：100的话，你只要复印下来按照比例把你想安置的家具和分隔大概绘制上去就可以了啊，若是1：500的，你放大了绘制就可以了。即使没有请设计师，只要你请比较好一点的施工队伍（越是施工经验丰富的，越好，如果你运气好能遇到厚道点的施工方，那就更加放心），他们就可以根据你所画的，帮你考虑是不是好施工，跟他们多交流。最好的是多参考一些室内设计的杂志（什么新空间啊，新居室、瑞丽家居啊、CASA之类的），先构建一个整体的想法，再把你想做的简单画出来给他们看，施工过程中自己多参与。我本身是学室内设计的，我这个方法告诉我现在单位上班的同事，有两个最近新装修都是这么自己做的，只是辛苦很多，但是也明白消费了。

问题三：室内平面布置图怎么画？好多软件可以画出这个效果，看你会用哪个！平面设计，也就是广告行业，用CorelDRAW可以画；室内设计，用3Dmax也可以画，渲染顶视图就可以了；比较常用的方法是用AutoCAD画好平面布局，导入Hpotoshop软件上颜色，有关教程访问：ABBS设计论坛或火星人设计网应该可以搜索得到。

问题四：怎么画室内设计平面图室内设计的平面图是用cad做出来的。如果你是设计者，那就应该先构思出平面图，然后在在电脑上用cad画出平面图，然后再做进一步的修改。如果你是寻求设计的人，那就应先告知设计师你先要的风格、摆设等等一系列的事项，然后设计师会在电脑上用cad作出平面图。其实cad只是辅助工具，最重要的还是要懂得工艺，懂得设计，懂得装修，才能很好的绘制出平面设计图！

问题五：学室内设计怎么样才能画好平面图平面图很好画呀，也是最重要的，因为平面图里储什么都画的很细的话，后面的立面剖面就好画了，整个最重要的方案都在平面图中，影响到后面所有的东西。如果光是CAD软件的应用，那是很简单的。但是真正的平面图不是那么简单的，要考虑很多的问题，所以需要掌握一定的专业知识，不能所有东西往上乱摆的。

问题六：室内平面图的标注标注尺寸是为了在施工的时候更清楚的了解图纸所要表达的意思，至于是标在轴线上还是标在内墙上就要看你画的是福么图了，一般土建结构和建筑图的外围基本尺寸都是标注在轴线上的，在墙体上标注墙体厚度及距轴线的距离，标准的建筑图基本都是这样的。

补充一下楼上的答案，轴线不一定在墙体中心，比如小砖的外承重墙轴线就不在中心上。

问题七：CAD话室内平面图，怎么画？建筑室内平面布置图一般均是先画墙体的中心线，再沿着中心线画出墙体线，如果用pline多段线画、或者用offset命令绘制再经修剪确实比较慢，然而使用居中的ml线绘制就很快了。

墙体中心线不应该被称为“辅助线”，按建筑行业的惯例，墙体中心线之间的间距是衡量房间大小的标称数据，而不是拿自己测量的居室内墙之间的距离作为房间大小的标称的。由于墙体的厚度一般都是240mm，因此有了墙之间的净空距离，再加上两侧的墙厚之半--也就是加上一个墙厚240mm，就是两面墙的中心距了。

问题八：室内设计平面图墙体怎么画用天正软件定义完墙厚直接画就得了。如果没有天正软件，那你就只能机械地用cad画两条线来表示墙体了，那是非常原始的画法而且累人的工作哟。

问题九：怎样画室内设计图、？肯定是先绘平面图，透视图在结构图，上色，你要说具体怎么绘那不好说，看你是绘什么样的工程第一部分：计算机设计课程：计算机基础知识、AUT恭CAD、3DMAX、PHOTOSHOP、经典实例效果图制作技巧、高级建模、高级材质制作、效果图色彩与灯光调配、室内效果图配景合成、效果图整体布局与创意、室内外穿行动作画制作、Lightscape渲染输出。

第二部分：手绘设计课程：设计概论、室内设计原理、人体工程学与室内设计、素描、水粉、平面图构成、立体构成、色彩构成、表现图技法、与制图工艺、装饰设计风格流派、家具设计。

第三部分：室内装饰工程管理：设计创意与客户心理学、装饰材料及施工工艺、市场材料课、工程报价与预算、施工项目管理及招投标、政策法规、装修实例流程、装修中常见问题与处理、施工现场观摩学习、毕业作品设计。

问题十：室内设计需要注意那些事项？画平面图应该注意那些室内设计是根据人对该空间的功能需求,运用物质技术手段和美学原理，创造功能合理、舒适优美、满足人们生活、生产活动的需要，为人们创造理想的室内空间环境。因此我们必须了解室内设计的现有条件及其功能要求，并注意交通流线的处理，尺度的衡量等。

室内设计应注意以下项事项： 1.设计应从实际功能出发，根据建筑现有结构结合其功能来完成揣计，在做功能划分时自然应该考虑到后边的立面装饰效果和完工后的实景效果。2.注意尺度。各个空间的大小划分应尽量合理，装饰物的体量要合理，家具的大小要根据空间的大小来选定。3.设计时应考虑满足人的使用要求及对人的行为进行限制。要注重休闲空间的设计，要使人一走进自己的住宅就有回家的感觉，而不要误以为是走进酒吧或其他公共场所。4.设计时注意人的心理感受。室内色彩往往给人们留下室内环境的第一印象。设计中要充分考虑人的视觉心理，根据不同的环境选用不同的色彩。5.少做弧形曲线性的东西。比如前几年时兴的吊顶，看起来图案精美，但把居室的净高大大降低了，不利于通风和采光，现在这种做法已经被多数人所摒弃。画平面图只有几点你一定要记住哦。线条尺寸比例大小这几点很重要，家具的比例尺寸的大小一定要掌握。

现代简约别墅装修效果图

别墅装修风格多种多样，但是现代简约风格属于比较受追捧的一种。现代简约风格把黑白颜色作为主格调，凸显出一种非常高贵的装修风格。黑白搭配体现了一种非常简单的生活方式，黑白分明也体现出了主人宁静致远的心境。下面小编为大家展示两组现代简约别墅装修效果图。

一、现代简约别墅装修效果图

1、极简别墅装修都是采用到开放式的布置，整体给到宽敞明亮的视觉。客厅的布置到点、线、面、量体之间纵横。搭配的元素之间的堆砌，客厅地板采用的是玻化砖，玻化砖里材料成分含有微晶石产品，显示出档次高，能装出奢华效果，而且硬度也是非常好的。沙发是采用了黑色皮沙发，属于极简主义的黑白范畴。

2、别墅中的卧室没有过多复杂的装饰，整体采用了黑色自然木、灰色等色调，让整个卧室多了一份理性的冷静，而且黑色自然木为室内创造出一种自然简约的风格。床头还有三盏特别的吊坠灯凸显出整个卧室线条感。此外，这间卧室还拥有一个大型的落地窗户，可以欣赏到外面景色，让人心情感到非常舒适。

二、别墅装修技巧

1、家具的选择，与硬装修上的欧式细节应该是相称的，选择深色、带有西方复古图案以及非常西化的造型的图案家具，与大的氛围和基调相和谐。

2、墙面装饰材料可以选择一些比较有特色的来装饰房间，比如借助硅藻泥墙面装饰材料进行墙面圣经等内容的展示，就是很典型的欧式风格。当然简欧风格装修中，条纹和碎花也是很常见。

3、灯具可以选择一些外形线条柔和些或者光线柔和的灯，像铁艺枝灯是不错的选择，有一点造型、有一点朴拙。

4、简欧风格装修的房间应选用线条繁琐，看上去比较厚重的装饰画框，才能与之匹配，而且并不排斥描金、雕花甚至看起来较为隆重的样子，相反，这恰恰是风格所在。

5、简欧风格装修的底色大多采用白色、淡色为主，家具则是白色或深色都可以，但是要成系列，风格统一。

二、别墅装修注意事项

1、路径：别墅新风在装修时，一定要周全考虑到室内的每一个房间的透气通风，对于别墅户型而言，一般设计师在设计时会采用，经常使用的餐厅、起居室、卧室等房间，由走廊通过排风口经过新风系统排至室外。不常使用的地下室和储藏室的废气从公共浴室、走廊等处经过静音风机排至室外。

2、风量：确定别墅住房最小新风量，为室内提供足够的新鲜空气量。根据国家颁布的标准，新风系统在设计时应保证民用建筑人均所需最小新风量30m3/h(GB/T--2002)，同时保证房间每小时换气至少1次，才能使室内空气达到卫生标准。

3、美观：别墅新风系统在装修时应该对整个别墅的装修不产生影响，最好应该由新风安装单位、装修负责人、业主三方共同商议安装的机组位置、管道走向、风口位置等等，一般情况下将主机置于卫生间或者厨房的吊顶上方，管道一般设计铺设在各个房间和走廊上方的吊顶位置，属于完全的隐蔽式安装。

今天关于现代简约别墅装修效果图，别墅装修注意事项的内容就为大家介绍到这里了。希望大家看了今天的文章，都能把自家的别墅装修好，无论装修哪种风格，都要掌握一定的装修技巧。

怎么设计房子平面图

问题一：房子平面图就可以设计怎么装修吗只要有个精确尺寸的户型平面图，是可以出详细的设计图纸的，不过一般做详细的设计图前会去房子里做个量房的！这样设计师做图时更好把握！

问题二：想设计房屋设计图怎么画给你这个，前些天为别人设计的，正好符合你的尺寸：

问题三：房间装修平面图怎么画方法/步骤

第一，绘制房子平面图首先绘制房子平面的定位轴线，画3轴线时应该考虑布图的合理性，布图不宜过大或过小。

第二，画好轴线后，画墙体的厚度及门窗的定位线，墙体的厚度外墙一般是200mm,内墙一般是100mm,注意门窗的定位线不要画的太死，要画轻一点。

第三，加深墙柱的剖断线，剖断线在原来轴线的基础上加粗，补充不足处。

第四，根据标注尺寸画门窗和门，门窗的定位一定要准确。

第五，画楼梯，一般画楼梯先画折断线，再画踏步，然后才画方向箭头及标注文字数据。

第六，画可以看见的线，可见线用实线画，不可见线用虚线画。

最后，标注尺寸、标高、剖切符号和图名等。

问题四：房屋平面设计图用CAD怎么做？用户在使用CAD画房屋平面图的时候，可以按下列步骤在进行：

使用卷尺等之类的尺子量出房屋的每一个面的尺寸，

使用纸笔记录下来

打开CAD

使用直线、曲线等方式将整个房屋构造在CAD中画出，尺寸全部按之前量出的尺寸来画

按量的尺寸来画图的话，必然会照成某些边缘无法重合（因为量的时候会有偏差）

这个时候，可以选择重新量，或者检查尺寸，尽量的保证偏差不会太大即可。

进行尺寸标注（可以提醒设计者在该距离可以摆放什么物品）

根据房屋构造，可以进行适当的拆墙、砌墙。（承重墙不可动，外墙不可动）

承重墙和建议墙区分，可以根据墙体厚度来区分。一般承重墙的厚度在240mm-础50mm，简易墙在150mm-180mm左右。（具体请咨询物业管理，或者其他设计师）

对于需要铺瓷砖或者地板的房间进行填充（快捷键：H）。

改好房屋构造后，下面就是家具摆放。用户可以直接在百度上下载，家具平面图图纸。

在网上都有的，例如床的平面图，沙发的平面图等等。

打开下载下载好的家具平面图，将所需要摆放的物体复制粘贴到房屋平面图中。使用旋转命令（快捷键：RO）进行将物体角度旋转至和房屋相同。使用放大缩小命令（快捷键:SC），将物体放置和房屋尺寸基本相同。

输出图片。

问题五：房子平面图怎么画用cad画啊，都是用这个画的。另外一些3d可能要用3d max去画

要装修，选东易日盛装饰

问题六：怎么看房屋图纸设计？怎么画房屋平面图？作为一个普通购房者怎样看住宅建筑的房屋图纸设计？房屋图纸设计平面图，是购房者了解住宅平面状、方位、朝向和住宅内部房间、楼梯、走道、门窗、固定设备的空间位置的重要依据。人们在购买或选择住房时往往出现这种情况，即欲购买的住房还没有竣工，人们只得依据房屋图纸设计以及立面图、剖面图、透视图、表现图和住宅模型来了解住宅的基本情况。此外，住宅建筑各层的平面图都一样，就可以用一幅平面图来显示。对于购房者来说，住宅建筑平面图是很重要的，必须会识、会看。住宅建筑平面图是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采用较大的比例，如1：100、1：50，并标出实际的详细尺寸，但有的小比例住宅平面图并不用专门的符号标出内部附置设备，这种图是供设计建设施工人员使用的。一些房地产开发和销售企业为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平面图上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置，有的还用颜色加以区分显示，而对家具的标识，并没有统一的符号，但画法上比较直观，便于人们联想和识别。注意：平面图上窗的开启方式以及水、暖、煤气立管的位置一般不表示。怎样看住宅建筑的立面图？住宅建筑立面图是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，它表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物的长、宽、高的尺寸，地面标高，层顶的形式，阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等等。在绘制方法上一般用线条白墙，也可添加明暗以示一定的立体感。怎样看住宅建筑的剖面图？住宅建筑剖面图，是指按一定比例绘制的建筑物竖直（纵向）的剖视图。即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方面像劈木柴一样纵向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量，室内立面的布置、楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的纵剖面图示符号。怎样看住宅建筑的透视图和表现图？住宅建筑的透视图，表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住丹的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。从高处俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。住宅透视图一般要严格地按比例绘制，出于某种需要和测绘计算上的困难，有些透视图不一定严格按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图。一幅绘制精美的住宅建筑表现图，就是一件艺术作品，具有很强的艺术感染力。目前普遍采用计算机绘制的效果图，其特点是透视效果真实。

问题七：如何设计房间平面图每一位父母都希望子女拥有一个舒适的空间，有利于他们的健康成长，这就是为什么每个家庭都会尽量把儿童房布置的尽善尽美。那布置儿童房有什么样的风水讲究呢？

儿童房的基本功能

儿童房的最重要功能，是满足孩子有一个自由安全的小天地。孩子们在自己的小天地里学习、玩乐、睡眠，家长在为孩子选择和装修房间时，在风水布局上必须充分考虑儿童房的这些独特功能的要求。尤其是借助于装修的技巧，通过色彩、采光、家具、窗户和饰物饰品，寻求各种能量的支援，使孩子们学习时借力上进，玩乐时能想象力丰富，天真活泼，睡眠时能宁静安祥，舒适柔和。

儿童房是儿童私有的空间，要令儿童健康成长且能够独立，减少依赖性，则在房间里可设有一张小桌子或小储藏柜等，让他们自由组织内部的物品，培养他们的动手能力，作家长的不要去干预，但要切记家具尽量多用圆形，忌用玻璃制品，避免尖角和降低磕碰的危险。并且教导他们玩耍后能够即将玩具等物品自己收拾好，培养有始有终的习惯。

儿童房的地面以铺天然的木地板最佳，因为既安全又易清洁。避免用石材铺地，要考虑没有通过认证的石材所含有的放射性材料所带来的影响，也不宜放置地毯，虽然地毯的安全性较高，不怕小孩跌倒，但是由于容易附着太多粉尘，长期使用会致儿童患支气管炎和呼吸道疾病。

儿童房内部的颜色对小孩的心态也有很重要的影响，首先色泽要淡雅，不可用太刺眼的大红大紫色，避免***小孩，也忌用黑色及纯白色，而用淡蓝色为底点缀一些草绿、明黄、粉红的色泽则较好，能取得和谐的效果。

儿童房里一般都会有挂画，图画对孩子成长的影响很大，首先墙壁上图画应以自然正面的内容为主，不宜挂铁甲战士、浓妆艳抹的明星图画，也不要挂神像等。因为这样容易使孩子幼小之时耳濡目染，性格易变得过于早熟，不利其自然成长。

儿童床的摆放位置很重要，儿童床的位置除了要参考成人房的相关忌讳外，还有其他的注意事项：

孩子如果是家中的独生子女，儿童床的床位应与父母的床位放于同一方向，这会有助于父母与孩子感情的融洽。如果家中有两个或以上的小孩合用一个房间，将他们的床放于同一方向，也有助于减少他们之间的磨擦和矛盾。

儿童床的床头朝向以东及东南位较好。因为东及东南位五行属木，利于成长，对小孩身高和健康很有益处。但如果小孩夜间难以入眠，则可选较为平静的西部及北部。而床头朝向南部会导致儿童脾气急躁、东北会导致儿童粗心大意、西南会导致儿童胆小拘束、西北会导致儿童过于早熟，最好要谨慎选择，因为这几个位置对儿童的成长都不利。

儿童房的照明最好使用柔和的壁灯以替柜灯或地灯，既温馨体贴，又能避免儿童玩耍时拖出电线及接触插头、造成危险。

倘若孩子怕黑无法入眠，或天黑就显得拘束，在儿童房里的高处放上一盏小烛灯，会有利于改善怕黑的问题。

儿童房不要放置镜子和悬挂太多风铃，避免小孩因容易分心而导致神经衰落。

买个小型的投篮架或者靶子在门后（这些好像都不贵）。没事可以投篮或者扔飞镖，发脾气不高兴的时候也可以有个地方发泄，不至于扔东西。再者，男孩子嘛，这些基本小技巧是一定要的。

首先桌子横放在窗户的下面，柜子的位置可以是桌子的左边也可以是桌子的右边（根据你平时的习惯放）这样比较方便使用。床应该是在与桌子平行方向的右边，床的方向一般采用南北放置，这是东方人的讲究，海报可以是床的对面墙上或者是床的右面墙上，这样一抬头就能看见。屋里整个布局很简单但很和谐。然后注意一点就是床尽量不要正对着门。个人意见仅供参考。

像四楼说的涂鸦。这个主意比较不错。我也比较赞成。

可以去卖家具的地方看看儿童的样板房。...>>

问题八：如何看房子图纸大门

大门是一个扇形，代表推开的动作以及范围，扇形在里面就是门往里面开，扇形往外面就门往外开。

窗户

窗户可以分为窗户，飘窗，落地窗等等。

窗户的画法最简单，就是三线连接；

飘窗是一段凸出的矩形，上端也是三根线，下端是虚线；

落地窗画法和飘窗是差不多的，但是看上去大多了，如果不能一眼认出来，设计师也会标出来的。

空调摆放用矩形框里AC表示,或者矩形里面打叉画杠。

衣柜一般是个矩形，里面一格格的。

其他布局，上个总图。

注意事项

上北下南左西右东。

户型方正为宜。

问题九：如何看懂房屋平面图黑点是构造柱、斜纹是剪力墙。空白墙体是隔墙。这些需系统学习建筑学才可。

问题十：房屋平面设计图用CAD怎么做？用户在使用CAD画房屋平面图的时候，可以按下列步骤在进行：

使用卷尺等之类的尺子量出房屋的每一个面的尺寸，

使用纸笔记录下来

打开CAD

使用直线、曲线等方式将整个房屋构造在CAD中画出，尺寸全部按之前量出的尺寸来画

按量的尺寸来画图的话，必然会照成某些边缘无法重合（因为量的时候会有偏差）

这个时候，可以选择重新量，或者检查尺寸，尽量的保证偏差不会太大即可。

进行尺寸标注（可以提醒设计者在该距离可以摆放什么物品）

根据房屋构造，可以进行适当的拆墙、砌墙。（承重墙不可动，外墙不可动）

承重墙和建议墙区分，可以根据墙体厚度来区分。一般承重墙的厚度在240mm-础50mm，简易墙在150mm-180mm左右。（具体请咨询物业管理，或者其他设计师）

对于需要铺瓷砖或者地板的房间进行填充（快捷键：H）。

改好房屋构造后，下面就是家具摆放。用户可以直接在百度上下载，家具平面图图纸。

在网上都有的，例如床的平面图，沙发的平面图等等。

打开下载下载好的家具平面图，将所需要摆放的物体复制粘贴到房屋平面图中。使用旋转命令（快捷键：RO）进行将物体角度旋转至和房屋相同。使用放大缩小命令（快捷键:SC），将物体放置和房屋尺寸基本相同。

输出图片。

高分在线等马赛公寓户型图

我写的天津武清区的，你按格式写吧，数据参照唐山市场改一改！

中国天津?国际城

市场调研报告

目录

一、项目概况

二、区域介绍

三、区域房地产市场分析

（一）天津房地产市场分析

（二）武清区房地产场分析

（三）区域竞争项目介绍

四、区域市场需求分析

五、准目标客户分析

六、结论

一、项目概况

?项目属性：绿景生态住宅项目

?开发商：天津成通置业发展有限公司

?地理位置：天津市武清区河西务镇中心京津公路西侧

?占地面积：24公顷

?总建筑面积：30万平方米

?交通情况：紧临京津公路，北距北就通州43公里，北京七环20公里；南距天津武清区杨村23公里。

?项目分期：共6期(荷兰组团、法兰西组团、北美组团、澳州组团、香港组团、京城组团)

?项目周期：三年

二、区域介绍

（一）武清区概况介绍

武清区历史悠久，位于京津两大城市之间，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊”之称。

武清区位于天津市西北部，东与天津市宝坻区、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。全区区域面积1574平方公里，下辖29个乡镇街（5个乡、19个镇、5个街道），人口82万，2000年6月撤县设区。武清城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里，人口22万。

区位、交通优势得天独厚：地处京津之间，城区距北京机场、天津新港各70km，驱车经高速去北京、天津港不超过1小时。现有国家、市级公路、铁路干线18条。其中京津塘高速公路穿越境内47公里，在城区设有上下道口；京津高速通道、京沪正线正在抓紧建设，06年建成后，区内高速路口可达10个；另外还有3条高速路正在规划当中，建成后，境内高速路里程达228km，上下道口15个。

旅游资源：境内有杨村小世界、南湖游览区、港北森林公园、封神宫、北方国际射击场等14处旅游景点。其中位于城区西侧的“杨村小世界”占地32公顷，集世界上83个国家的137处名胜风景微

（二）河西务镇概况介绍

河西务镇隶属天津市武清区，全镇面积69.5平方公里，有耕地7.1万亩，辖有51个村街，人口4.05万。

公元608年，隋炀帝开凿大运河，开通了北京至杭州的水运通道，河西务因紧靠运河西岸而得名。元朝定都北京以后，军需官俸无不仰给江南，河西务便成了出入京都的水路咽喉，回而，历代朝廷在这里设置的钞关、驿站、武备等各种衙门曾多达十三个，最高官阶为正三品，足见地位之显要，明隆庆六年（1572），河西务始建砖城。此后的数百年间，因其繁华而素有“京东第一镇”和“津门首驿”之称。

河西务是天津市政府重点改造的30个之一，也是天津距离北京最近的城镇，京津公路贯穿河西务镇中心，距有小北京之称的“天下第一城”只有11公里，北距北京通州43公里，南距天津武清区杨村23公里。

河西务已发展成了京津两地最大的无公害蔬菜基地，目前，全镇蔬菜种植面积已达亩，年产蔬菜4亿多公斤，并确立了品牌蔬菜发展战略，已注册了“驿泉”商标。镇里有国家级的津武农业亲技术示范园区，有京津两地规模最大、成交量最高的蔬菜批发市场，有功能齐全、设备先进的大型蔬菜保鲜冷库，有专营无公害蔬菜的配送公司，全面直向了产业化、市场化轨道，开成了产购销一条龙的流通网络。每日清晨，带着露水的新鲜蔬菜，在采摘下来一小时的时间里就可以摆到首都北京和天津的各大蔬菜市场。

三、区域房地产市场分析

（一）天津房地产市场总体分析

1、天津房地产市场综述

07年上半年全市共成交商品住宅套，共计平米。07年上半年全市整体均价为5547元/平米。对比06年同期数据可以看出，07年商品住宅交易价格上涨幅度较大已达15.4%。

06年均价4807元/平米，07年上半年均价5547元/平米，天津房地产市场商品住宅每年每平米上涨700元。全市商品住宅年成交均价06年、07年环比（注：比前一年）分别增长16%和15%。

06年国家宏观政策进行了多次大规模调控，07年是政策的深入执行与调整年。进入07年以来房价上涨趋势并未得到有效控制。由下图可以看出，房价在07年上半年一路上涨，特别是4、5月份涨幅愈趋明显。究其原因，4、5月份是天津项目大规模上市的季节，许多新项目较高的市场定位在一定程度上抬高了商品住宅的整体市场价位。

07年商品住宅成交量一路走高，出现此种现象与季节性有关，天津市主要项目在春节（2月份）后大量上市，并因此形成了2-6月的上升阶段，据主流杂志数据统计，07年上半年天津共有195个项目在售。

图：07年上半年天津商品住宅成交面积与成交均价月走势图

天津各区域房地产发展程度有所区别，从市场成交看，天津各区市场成交量居前三位的分别为南开、西青、塘沽。南开为天津市配套成熟、文化、商业氛围浓厚的区域，经济较为发达，土地出让量较大且项目众多，历来成为天津商品住宅聚居区，也是天津市民购房首选区域。西青区为天津新贵，是天津西部新城计划的受益者，在中北镇板块和天津南部近梅江板块众多大体量项目的拉动下，近期逐渐取代南开的商品住宅成交量领头羊位置。塘沽的发展潜力巨大，在开发区地产资源开发趋于饱和的情况下，其市场潜力逐渐发掘出来，成交量在全市各区中稳居前三位。

以上三个区域代表了天津商品住宅发展的三个方向，传统老城区的坚挺、新兴城区的崛起，以及潜力区的价值认可。此外，河东、河西、北辰、武清等区或凭天时或借地利，组成了天津房地产市场绚丽多彩的格局。

2、天津房地产市场供需分析

图：07年上半年天津市商品住宅成交统计

“90-70”新政（注：90平米以下户型需占总建筑面积70%以上）在07年已全面施行，但90平米以下小户型产品形成市场供应尚需一段时日，目前市场上仅上城豪苑、六合适家等少数几个项目为“90-70”产品。因此市场供需主流仍以户型区间在90-120平米的两居为主。

主流杂志数据统计显示，户型在90平米以下在售楼盘共有22个，上半年成交3155套，套均面积78.9平米;户型在90-120平米的在售楼盘72个，上半年成交套，套均面积102平米;户型在120-150平米的在售楼盘51个，上半年成交6354套，套均面积131.7平米;户型在150平米以上的在售楼盘43个，上半年成交1936套，套均面积198.9平米。

下图反映天津各区07年上半年新推商品住宅的市场消化态势，根据主流杂志数据统计，天津各区商品住宅市场推出情况明显分为三个梯队，滨海新区（包括塘、汉、大、开发区）和南开区处于第一梯队。其新推商品住宅数量遥遥领先，均超过3万套。西青、北辰、河东、河西、红桥各区市场成交量处于全市各区成交量的第二梯队。由此可以看出，天津西北扩张的趋势已相当明显，西部新城建设为天津小城镇计划排头兵。其余各区处于第三梯队，或限于区域较小土地供应有限（如和平区），或限于区域成熟度不高房地产市场有待培养，第三梯队房地产市场活跃度有待提高。但另一方面，说明该区域尚有较大发展潜力可挖。

图：天津各区商品住宅已售未售统计

从总体推出情况与市场存量情况看，所推楼盘市场销售情况良好，表明天津房地产市场需求仍以刚性需求为主，因而房价、政策等诸多导致市场观望的因素并未能改变人们的购买热情，市场需求依然旺盛。

透视天津房地产市场，价格是王道。对于天津大部分消费者而言，左右其购买行为发生的最关键因素仍是价格。从下表统计数字中可以看出两点：

第一点：区域是决定价格的最关键因素。如和平区最低价格6750元/平米，高于五县地区最高价格。

第二点：每个区域内项目地段不同、产品类型不同、客户人群定位不同、品质不同，价格之间存在较大差异。如津南区价格从3686元/平米至元/平米，价格跨度较大。

而一个区域的成熟度、地段、产品类型、甚至开发商品牌都成为一个项目定价的重要因素。从天津各项目售价排名可以看出，南开区老城厢区域因地处市中心、具有不可复制的文化传承，产品为稀缺的别墅，而因价格居全市首位。此外一些具有升值、投资潜力的市中心小户型产品也是市场争夺的焦点。

3、天津房地产市场小结

通过对天津市整体市场的透视，市场为我们提供了这样一组信息：成熟区域的潜力项目始终是购房者追捧的热点。而房地产是动态的、发展的，它的价值最终体现在地段上，一个地段的未来发展，与政策和城市规划息息相关。天津正处于高速发展的阶段，环渤海战略为塘沽等地的项目提供了机遇，京津一体化为北辰武清轴线项目的发展打下良好的基础，小城镇计划的推广为房地产市场繁荣提供了契机……

（二）武清区房地产综述

1、武清房地产市场现现状

今年与去年相比，武清区住宅销售价格涨幅在20%~40%。住宅商品房最低价格为2500元/平方米，均价约为3500元/平方米，最高价达到5000元/平

图：2007年5、6、7、8月武清区房地产成交套数图

随着天津市城市化进程的不断发展，城镇人口将不断增长，尤其在近期天津市统计局抽样调查结果显示，天津市人口结构目前处于“人口红利”期，也就是高劳动力人口比例阶段，青壮年的比例十分庞大，15~64岁人口为810.27万，占全市人口的四分之三，这部分人群是住房消费的生力军，住房消费需求在短时间内无法减弱。从武清区房地产销售情况看，现房几乎寥寥无几，众多楼盘项目尚属开发建设起步阶段，朝向和地段位置好的住宅早已销售完毕，房地产销售异常火爆。

2、武清区房地产市场发展趋势

（1）城市区域功能的分工进一步明确

随着城市不断国际化发展，原有城区中心已逐渐不适应武清作为大城市的形象和要求。西部，凭借众多自身优势成为新武清城市功能中心的不二之选。区政府的西移的宏大战略举措，势将带动周边区域的繁荣发展，全功能商业设施，超完善生活配套，打造新城区核心区域。同时天津武清区政府，加强城市规划设计，以众多优惠政策吸引本土外的优秀房产开发企业前来投资建设。倾情打国际大都会。

（2）新武清魅力聚焦未来

武清地处京津黄金走廊，天津十一五规划“一轴两带三区”中武清作为起点城市，重要战略意义开始凸现，在北京、天津的城市发展规划相继出台后，在京津交通大动脉愈发便捷的发展预期下，京津的距离在不断拉近。武清住宅市场即将吸引大批北京及天津的置业者，高档住宅也即将拔地而起。2007年底将实现京津冀半小时时空目标，武清西部迈开步伐向前进，同时刚刚起步的商业地产带来了空前的发展机遇。

（3）项目品质不断提高

面对供应量持续增加的压力，将促使发展商不断提升物业质素以增加项目自身竞争力。明年推向市场的项目，在产品打造方面会更多的倾向差异性，这将大大丰富市场的物业类型组成。在建筑风格、产品质素、营销手法等方面的表现也将精彩纷呈。

四、区域竞争项目介绍

本次对武清区的住宅项目的市场调研，主要取样5个项目，这5个项目基本上可以代表本区域目前住宅市场的基本情况。

i.东篱19英里

物业类别：别墅

项目均价：6000元/平米

占地面积：40万平方米

总建筑面积：100万平方米

开发商：天津三联投资集团有限公司

项目地址：武清区103国道（京津公路）向北18公里东篱现代农业产业区

项目简介：项目地处天津市西北部，地势开阔、平坦、四周水面泛多，空气质量佳，是天津环保达标区，无工业污染，保持了较好的原生态环境。

ii.阳光家园二期（即将开盘）

物业类别：普通住宅

项目均价1950元/平米

项目位置：武清区陈嘴镇

开发商：雍大房地产开发有限公司

iii.腾达庄园

物业类别：普通住宅

项目均价：1980元/平米

占地面积：4万平方米

总建筑面积：7万平方米

开发商：腾达集团中信置业有限公司

物业地址：天津武清区大碱厂镇

项目简介：腾达庄园住宅项目位于天津武清区大碱厂镇，地处京津“科技密集带”，距天津机场40公里，距天津港70公里，距北京80公里；距杨村20分钟车程。交通便利，四通八达。杨崔公路贯穿南北，京津塘高速公路、京津塘高速复线、京津公路、京围公路等国家级公路组成的交通网依附于镇区周围。地理位置十分优越。交通运输十分便捷。腾达庄园总35%的绿化率倡导园林式庄园小区，由12栋多层住宅组成。构成一曲完美和谐的生活乐章，立面以简洁的线条、明快的色彩，勾勒出赏心悦目的建筑轮廓，建成后成为镇区核心首席典范之作，并成为一道靓丽的风景线。将成为镇区居住新区，设计上注重环境质量，提倡现代、简约、健康、时尚、舒适、放松、快乐的生活方式。

iv.北岸尚城

物业类别：多层花园洋房

项目均价：3500-4500元/平米

占地面积：7万平方米

总建筑面积：20万平方米

开发商：天津凯德恒业置地有限公司

项目地址：武清区雍阳西道与翠通路交口

项目简介：北岸尚城是武清首座20万平米法式园林高品质社区，位于武清区西部新城区的中央核心地带。北岸尚城以巴黎赛纳河的人文风情为规划蓝本，将法国浪漫与原生态景观完美融合，香榭丽舍大道、中央特色景观带、河滨景观带、马赛广场等形成梦境园林；多个建筑组团完美围合，每户人家都可享受流水园林带来的幸福。北岸尚城以首席大盘划定未来人居核心地带，在未来武清最贵的地段建设全方位城市机能，打造居住、休闲、娱乐、购物于一体的新城区核心区域。

v.第六城

物业类别：多层公寓

项目均价：均价:3800元/平方米

开发商：优联集团

物业地址：武清区京津公路与前进道交口

交通情况：毗邻京津城际快速铁路；距京沪高速公路2公里、103京津公路3.5公里、104京福公路500米

楼层状况：六层住宅,主力户型2室:约101－104平方米,三房:110-140平方米

四、区域需求市场分析

从天津、北京及武清区房地产需求市场分析，可以对购房客户得出以下决体描述，从客户类型方面主要为以下几大类型。

（一）投资型

由于本地区位于天津与北京的交接处，具有先天地利优势，投资型客户看中本区域的地地增值前景，并且本区域房价具有价格优势。从而吸引了天津及北京大批的投资型客户。

（二）自住型

1、提高居住水平的本地购房者

随着武清区经济实力的不断增强，人民生活水平的明显提高，许多口袋里有了钱的农民，不再满足于农村单调的生活。越来越多的农民纷纷购置了套房，图的是也能享受城区生活的乐趣，目前，该区内已先后建起近40多个居民住宅小区，目前这些楼房已全部销售一空。

2、天津、北京改善生活环境的购房者

城市人口膨胀、交通拥挤、环境污染等问题的出现使得市区居民为改善生活环境到市区周边购房。交通便捷，配套齐全，空气质量好是这部分客户最主要的需求。

（三）养老型

享受美好的晚年的生活，是每个老人和儿女的心愿，本区域拥有舒适的居住环境，健康的绿色生态食品，配备齐全的医疗机构，为养老提供了基本保证。从而也满足了养老型客户的需求。

五、准目标客户分析

经过对目标市场准客户的分析得出，购买本项目的客户投资的占总客户的45%，自住客户占44.7%，养老客户占8.7%，其它购房客户占1.6%

六、结论

经过对天津房地产和武清房地产市场的总体分析以及对本项目前期销售策略的分析得出：针对本项目的独特优势，采用的分销外展式销售模式适合本项目，并且“买房赠车，赠储藏室”的销售策略更快的推广了市场，扩大了消费者购买群体。