上海2万旧房改造(我想知道02年上海市闵行区私房拆迁政策,能否告知)

旧房改造装修哪家好又便宜

选择旧房改造装修公司时，便宜并不一定意味着好，因为质量和服务方面可能会有所牺牲。然而，你仍然可以考虑一些策略来寻找既好又相对便宜的旧房改造装修公司：

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1.多家比较：与多家公司联系，了解他们的服务内容和价格，并将他们的报价进行比较。这样可以让你对市场价格有一个更全面的了解，并选择性价比较高的公司。

2.质量和口碑优先：选择具有良好口碑和提供高质量装修的公司。他们可能会在价格上稍高一些，但更有可能提供更好的施工质量和服务。

3.谈判和优惠：和装修公司进行谈判，沟通你的预算和要求，并尝试争取一些优惠或折扣。有时公司会根据项目的规模和具体情况进行价格调整，但要记住不要牺牲质量。

4.精简方案：与装修公司合作时，可以与他们共同商讨精简方案，寻找节省成本的方法。例如，你可以与他们讨论使用的材料选择、设计要求的合理化等。

5.小规模装修公司：一些小规模的装修公司可能在价格上更具竞争力，但在选择时要确保他们具备合法资质和足够的经验，以确保工程的质量和安全。

需要强调的是，便宜的价格不应该是你选择装修公司的唯一标准。对于居住环境和质量，尽量选择可靠和有经验的装修公司，以确保工程质量和施工的可靠性。通过充分的比较和综合考虑，你可以找到既好又相对便宜的旧房改造装修公司。

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旧房改造哪家装修公司比较好

旧房改造要求用工更加细致，对施工、设计和工艺要求也很高。以下是一些比较专业的旧房改造公司，供您参考：

1.居然之家：作为家居、装修和家具领域的大品牌，居然之家提供从设计、装修、家具到软饰搭配的全方位家居装修服务。公司拥有一支经验丰富的专业施工团队，提供从旧房改造到一站式家居装修服务，深受消费者的认可。

2.观园轩设计：观园轩设计是一家专业的室内外装修设计公司，其特色设计和独特的装修风格得到了许多业主的赞誉。公司拥有多名设计人员和有丰富经验的施工团队，提供完善的售后服务。

3.建迈装饰：建迈装饰是一家提供室内外装修设计和施工的装饰公司，主推中式装修风格。该公司为客户提供完善的设计、施工、售后等服务，对旧房改造也有较为丰富的经验。

4.家之名装饰：家之名装饰是一家集室内设计、软装配饰、和施工为一体的全案式家居装修公司，注重现代简约风格。他们在旧房改造上有着深厚的技术基础和成功案例。

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需要注意的是，每个家装公司的设计风格、施工方式、服务水平都有所不同，选择时需综合考虑自己的需求、预算等多种因素来进行筛选，综合评估最适合自己的家装公司。同时，也需要注意签订合同的条款及细节，以免产生不必要的纠纷。

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上海市旧房改造补偿标准

一、上海房屋拆迁赔偿标准

1、被征收房屋价值的补偿;

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予一定的补助和奖励。

具体的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。

如2022年的上海市徐汇区政府规定的:

1、货币补偿:

(1)征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%

(2)对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴

2、搬迁费和临时安置费补偿:

固定电话移装费,每号140元或按现行有关规定;

管道煤气拆装费,每户160元或按现行有关规定;

有线电视安装费,每户240元或按现行有关规定;

空调拆装费,每台600元;

热水器拆装费,每台480元;

宽带移装费,每户130元或按现行有关规定;

家用(独用)电表,凭收费单据按实结算。

搬家补助费以被征收房屋每平方米建筑面积55元计算,每户低于2500元的,按2500元计算。

3、停产停业损失补偿:征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。

1、房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

2、搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。

3、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。

三、遇到房屋拆迁问题怎么办?

建议:找律师,聘请律师可以到直接到查找专业律师,全面准确的分析案情,给你一个初步的意见。

1、在可以根据地区、专长、服务指数选择专业律师;

2、全面准确描述法律问题后,律师初步给到解决方案;

3、双方可以就律师收费及其他代理事宜洽谈;

4、签订委托协议和其他委托手续。

我想知道02年上海市闵行区私房拆迁政策,能否告知

一、动迁安置

(一)闵行区动迁安置的3种类型及执行政策情况

1.老镇改造动迁安置

老镇改造包括老闵行的城区、各镇的镇区范围内的地块改造，这些地块大部分为国有土地。我区自1997年启动“一线四点”老镇动迁改造规划以来，老闵行区地区和颛桥、北桥、马桥、莘庄、七宝、梅陇等镇的老镇改造速度很快，城区、镇区面貌大为改善。老镇改造执行的拆迁政策，各镇、各开发单位有所不同，主要有两种：一是老闵行区地区及北桥、马桥等镇严格执行市政府的城市房屋拆迁政策，即市政府1991年4号令、1993年38号令和2001年11月1日起实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及区政府同步配套的城镇房屋拆迁政策等；二有七宝、梅陇、莘庄、颛桥等镇及莘庄工业区执行区政府(1993)40号文，这一政策比市政府的城市房屋拆迁政策略宽。

2.征地动迁安置

闵行区由于地处城郊结合部，自20世纪80年代末以来，农村城市化速度非常快。1987年以来，全区房地产开发、工业园区建设、市政建设中共征用集体土地累计超过17万亩，其中市属项目征地约2.5万亩、区属项目征地约14.5万亩。大量征地必然涉及农民私房动迁。由于市政府在2001年以前没有制定专门针对征用农村集体土地的拆迁政策，而市政府有关城市房屋拆迁政策对征用农村集体土地的农民私房拆迁又不适用，因此，为维护老百姓切身利益，区政府于1993年制定40号文《关于印发加强房地产开发管理工作意见的通知》，其中包括《闵行区房地产开发中农村私房拆迁的实施办法》，征地拆迁基本上按这一政策操作。

3.旧村宅改造动迁安置

旧村宅改造动迁安置不同于上述两种类型，所涉及的土地是建设单位在办理征地手续后，成块好用且建设成本低的土地成片开发后，留下的难以开发或开发成本较高的农村宅基地。这些农村宅基地部分是已带征成为国有性质的土地，部分是难以征用的包含农民住宅的企业在内的集体土地，部分是外环线等骨干道路两侧的绿化用地，全区涉及100多个农村村宅。根据上年市政府郊区工作会议精神，为进一步推进农村城市化，闵行区实施以虹桥、莘庄、七宝、梅陇等4镇和龙柏街道共73平方公里集中城市化地区的旧村宅改造计划，计划4年时间消除“城中村”。今年是实施旧村宅改造的第二年。全区列入集中城市化地区旧村宅改造的宅基地共191块，涉及户家庭、9950亩土地、230万平方米建筑。其中扣除房产公司已征未拆的宅基地和外环线绿带内的宅基地外，全区实际列入改造的宅基地120块，动迁6446户家庭、宅基地面积6012.2亩、房屋总建筑面积134.32万平方米。改造范围内有30%的宅基地属于绿化、市政控制及工业用地，改造难度非常大。区政府成立村宅改造领导小组及办公室，由区房地局牵头负责，四镇一街道和区有关部门配合。经过调研，上年完成“三表一图”制作，即宅基地改造地块情况表、宅基地改造工作现状图。区政府同时配套有关旧村宅改造的优惠政策，即对旧村宅改造涉及由区收取的所有的土地出让金、房产开发税费全部返回到镇、街道。2002年，经区政府审定、市房地局批准列入开发的共有38块宅基地，涉及71个生产队、3801户人家、旧房面积78.2万平方米，均占应改造计划的30%以上。38幅地块中有7幅为国有土地、31幅为集体土地，集体土地以13批次全部经市房地局批转为国有土地。

2002年初，市政府出台《关于上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》，根据这一政策以及前年出台的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，区政府出台闵府发(2002)8号文《关于闵行区征用集体所有土地房屋拆迁补偿标准实施办法》、9号文《关于闵行区城市居住房屋拆迁市场价补偿安置中区域划分及价格补贴标准实施办法》。各镇、街道分别拟定或正在拟定旧村宅改造实施办法。

(二)动迁安置政策的主要内容

1.《关于闵行区房地产开发中农村私房拆迁的实施办法》的主要内容有：

(1)拆迁补偿采取拆私还私、拆私还公两种方式。

(2)拆私还私的计算：一是住房面积，按政策规定应安置人口在3人以下(含3人)，原建筑面积人均40平方米以上的，人均可安排建筑面积不超过40平方米；4人以上的(含4人)，人均可安排建筑面积不超过35平方米。独生子女可照顾20平方米。二是互换房屋的差价，人均建筑面积在24平方米以内，且不超过被拆旧房建筑面积的，由安置户承担新房成本价1/3；人均24平方米以上且在被拆旧房建筑面积以内的，承担新房成本价。三是旧房面积多于新房面积的，由征地单位对安置户给予多余面积的奖励。奖励标准规定一个乡镇一个标准，按当时当地商品房售价规定了300元/平方米、500元/平方米、700元/平方米三个标准。

(3)拆私还公不论原私房面积大小，原则上按人均住房面积12平方米分配，独生子女可照顾4~6平方米。

(4)被拆农民私房的估价，统一按市建委、物价局颁发的沪建研(1992)1281号文《关于同意调整上海市房屋估价暂行标准的批复》执行。私房拆迁中涉及的过渡费等也按照市规定的标准执行。

2.《关于闵行区征用集体所有土地拆迁房屋补偿标准实施办法》的主要内容：

(1)计算办法：被拆房屋补偿标准＝(被拆房屋建筑安置重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×补拆房屋建筑面积。

其中：价格补贴＝(补拆房屋建筑安置重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价)×补贴系数。

(2)补贴标准：同区城新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价根据不同地段确定，全区共分6个档次，最高的为外环线以内的虹桥、梅陇、龙柏部分地区1944元/平方米，最低的为浦江镇638元/平方米。补贴系数为25%。

3.《关于闵行区城市居住房屋拆迁市场价补偿安置中区域划分及价格补贴标准实施办法》的主要内容：

(1)计算办法：被拆迁房屋补偿标准＝同区域最低补偿单价标准+价格补贴。

价格补贴的计算：如被拆房屋的市场评估价低于或等于最低补偿单价标准，价格补贴为最低补偿单价的25%(25%为本区补贴系数)；如被拆房屋的市场评估价高于最低补偿单价标准，价格补贴为最低补偿单价标准的2倍减去被拆房屋市场评估单价后的25%。

(2)最低补偿单价标准：全区共分为6个档次，最高的为外环线以内的虹桥、梅陇、龙柏部分地区2400元/平方米，最低的为浦江镇1100元/平方米。价格补贴每平方米低于200元的按200元计算。

(三)四镇一街道旧村宅改造中实际执行的政策

由于市、区两级政府新颁布的动迁安置政策与原来的动迁安置政策有根本的区别，即新政策是按实际有证建筑面积计算动迁补贴的(俗称砖头)，而老政策是按人均标准建筑面积计算动迁补贴的(俗称人头)，而我区列入村宅改造的四镇一街道的农民私房建造早已冻结，有许多农民实际私房面积少于规定的面积。为体现公平性，四镇一街道将普遍采取新老拆迁政策相结合的办法。

1.补偿办法，有两种模式：

一是“人头、砖头”相结合安置的模式。即根据区政府8号文，结合原实行的人均安置面积，实行实际有证面积和按人均安置的标准面积相结合的办法，即实际有证建筑面积超过认定面积的，按实际有证面积进行计算；实际有证建筑面积不足认定面积有，按认定面积计算，不足认定面积的私房重置价格补贴相应扣除。认定面积以3口之家为例，七宝、梅陇、龙柏等为40平方米/人，独生子女增加20平方米；虹桥为135平方米/户。

二是以“人头”为主的安置模式。主要是莘庄镇，即结合原实施的拆迁安置政策(原规定人均建筑面积40平方米以内的，个人出资570元/平方米，超过规定面积的不作为安置面积，按低于市场价200元/平方米的价格由动迁户结算)，按人均40平方米、独生子女增加20平方米作为标准安置面积，在标准面积以内的，动迁户按成本价1/3出资，超过标准面积10平方米以内的，动迁户按成本价出资，超过安置面积10平方米以上的，按市场价结算。由于政策尚处于酝酿阶段，故动迁户具体出资多少尚未确定。

2.安置方式

一是以房换房安置方式，在改造地块上直接建造动迁安置公寓，让动迁户直接搬入安置公寓内，以减少直接的货币支出。二是现金安置方式，对动迁户不需要以动迁房安置的，或镇、街道不规划建设动迁安置房的，直接以现金方式安置。

3.动迁成本

根据不同地段、不同补贴标准、不同安置面积，以及不同附着物和其他补贴，农民动迁房安置成本是不同的。根据各镇、街道拟采取的拆迁补偿安置政策测算，平均每户补偿总额最高的为梅陇镇环线以内的动迁户，近70万元；最低的为虹桥镇和梅陇镇环线以外的动迁户，50多万元。

二、征地劳动力安置

(一)征地工基本情况

1.征地工管理情况

全区自1987年以来共涉及征地17万亩多，安置征地工12万人。其中市属项目征地应安置近3万人、区属项目征地应安置约9万人，实际安置约8万多人。剔除十几年中因区划调整划至外区和已办理退休及死亡的，目前，纳入区里管理的有6.06万人，其中吸劳人员3.37万人、养老人员2.33万人。在征地吸劳人员中，由区各有关公司吸劳的有4300多人，占12.1%，共余2.93万人由各镇安置，占88%以上。征地养老人员中有人由区征地养老所养老，其余养老人员由各镇及金城房产公司、春申房产公司等单位养老。

2.征地工就业及福利情况

近两年，我区重视征地工就业，仅上年全区就解决近4000个征地工的就业。由于征地工私房出租比较多，征地工生活相对较富，许多征地工存在不愿就业或不愿从事低档次、低收入的工作，加上征地工文化技能素质普遍较低，许多征地工高不成低不就，处于待岗状态。包括部分新办“农转非”手续的征地工在内，目前全区还有9243名征地工待岗，占管理在册征地工总数的27%。其中，由区属单位安置的有2968人(仅施达公司就占2300人)待岗、镇安置的有6275人待岗。对待岗征地工，我区规定安置单位发放生活费补贴，标准按上海市最低生活保障线即每月290元发放，对自主就业的停发或少发生活费补贴。由于各镇、各单位经济实力有差异，故待岗征地工的生活费发放有高有低，最高的每月达350元(上房公司)，最低的仅100元，一般为290元。

征地工的社会保障由安置单位解决。目前，全区管理在册的征地工中，有88%以上的征地工已参加城镇社会保险，其余12%不到的征地工参加农保。而1997年底，我区参加城镇社会保险的征地工仅占20%左右。说明区、镇两级为解决征地工社会保障投入了大量资金，按每一征地工15年的投保期合计2万元计算，累计投入的资金超过4亿元。

3.征地养老人员的福利情况

我区征地养老人员的退休补贴根据上海市统一标准，上年为386元，今年4月1日起调整为408元。征地养老人员的医药费在2001年之前采取实报实销的办法，由于制度上的缺陷，造成征地养老人员的医药费报销失控，有的征地工每月报销的医药费超过养老补贴。上年实行新的医药费报销办法后，各安置单位负担的征地养老人员医药费大为减少，2002年第四季平均每人每月负担的医药费为168.31元，比原来减少一半多。新的医药费报销办法参照城镇职工医保办法，同样实行账户基数、自负段报销标准，只是在相应标准和负担比例上有所减少。

(二)征地吸劳、养老安置政策

1993年出台40号文关于《闵行区房地产开发中农村劳动力安置的实施办法》，这一办法与1994年市政府62号令基本一致，因此，自62号令出台后，闵行区严格按照这一政策规范操作。由于前几年闵行区开发速度较快、经济发展水平较高，老百姓的生活水平与其他区县相比较高，62号令规定的征地劳动力安置补偿标准已很难适应我区实际，因此，在市政府新的征地安置办法出台之前(目前市政府仅在浦东新区试点)，近两年我区根据实际需要，由征地双方协商，适当提高吸劳、养老安置补偿标准。具体为，按上年全市月社会平均工资的60%×每一征地工集体与个人合计缴费率×12月×15年，如上年全市月社会平均工资为1480元，集体与个人缴费率为46.5%，征地安置补偿标准至少需6.7万元，如再加上征地工自谋出路应给予的2年生活费(标准由各区自定，本区为每月800元，两年合计2万元)，各征地单位安置补偿标准至少达8.7万元。鉴于此，我区目前征地安置基本参照62号令，标准比62号令翻了一番，其中，沪闵路以北如大古美地区7万~8万元，沪闵路以南约6万元。征地养老人员的补偿标准根据全市统一标准，即男9万多元、女11万多元。

(三)当前征地安置中存在的问题

征地劳动力安置历来是我区征地开发工作中的重中之重。前几年，由于补偿标准偏低和安置工作的不到位，征地工上访现象比较多，近两年，我区加大征地工安置工作力度，切实解决征地工就业和社会保障，维护征地工切身利益，因而征地工上访现象比过去明显减少。但是，从全区征地安置工作看，还存在一些问题：

1.部分项目征而未用影响老百姓利益的问题

我区在90年代初土地被大量征用，之后几年征而未用的土地很多，有的土地至今未用。土地征而未用将直接影响征地工社会保障，如部分征地工由于“农转非”手续办得晚，15年的养老金补缴不上，因而享受不到上海市城镇职工最低退休金标准。

2.部分自谋出路征地工的后顾之忧难以解决的问题

按62号令之前的安置政策，征地工自谋出路补偿费为1万元，按62号令规定，征地工自谋出路补偿费为1.5万元，最高不超过3万元。由于自谋出路人员的社会保险由自己缴纳，因而部分自谋出路人员根本没有缴社会保险，特别是1994年之前上海市还没有实行养老制度，大部分1994年之前自谋出路人员没有缴纳养老金。目前，全区未缴纳养老金的自谋出路征地工超过1000人。

三、集体用地安置

1.集体用地及集体用地后的农民安置情况

我区在开发建设中除征地外，还存在大量集体使用土地情况。1987年以来，我区集体使用土地累计超过5万亩，集体用地中应安置劳动力约2.5万人，其中95%的劳动力基本上由各镇安置在各类企业就业。集体用地涉及的养老人员近8000人，目前已全部养老。由于各镇经济实力不同，集体用地养老农民的退休补贴标准有高有低，最高的比照征地养老人员标准，最低的每月150元左右。

2.集体用地安置政策

为解决因集体用地而失去土地农民的后顾之忧，我区于1999年制定《关于集体土地使用及其管理的暂行办法》，规定集体用地后由各用地单位实行劳动力安置、养老保险和经济补偿等方式。其中，一是劳动力安置，按被用地单位的土劳比例协商安置，也可采取经济补偿加劳动力安置的办法，其中自谋出路的安置费用为2万元。二是养老保险，参照当地镇、村企业养老标准办理用地农业人员养老手续。三是经济补偿，采用一次性经济补偿的，按市有关征地补偿标准的50%执行，采用每年经济补偿的，补偿标准为每年每亩不低于600元。目前，我区集体用地的实际补偿水平每亩在1500元左右，也有许多集体用地项目的补偿金额每亩超过2000元。

2003年9月19日

(区委区政府研究室)