90平米小洋房两室一厅装修(在面积一样大的前提下,房子是买两室好还是买小三室好)

三房两厅建筑面积116㎡,套内面积92.6㎡,大小合适吗

首先房子是三房两厅建筑面积116㎡，室内面积92.6㎡，等于有23.4㎡没用到，居住7楼不难看出，按照18层计算，你的房子公摊面积应该在15到17之间，面积算是正常的，如果只有地低于11层，面积不合适。

建议你还是找专业的设计现场量房，然后把自己的想法告诉他，选择一个合适自己的喜欢方案。

我新买的房子139平米,实际丈量室内面积99平米,合理吗

很多人因为第一次买房而忽视了公摊、得房率、容积率，最后买房后才发现公摊好高而后悔不已。对于公摊高的小区，售楼员是不会主动提及的，扬长避短才利于成交嘛！

现在有朋友在问：新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，合理吗？这个怎么说呢，如五证齐全合法销售，肯定合理，但对于消费者来说高达29%的公摊小区并不合适购买。

得房率高那公摊就低，得房率低那公摊就高，所以139平米的房子实际使用面积99平米，是公摊太高了，全国大多数小区公摊在20%左右，20%是算是比较正常的公摊，而高达29%的公摊肯定是不划算的，不过有的小区得房率就很高，如我买的一小区就能达到90~100%得房率，这里面是有技巧的，下面会解释，我们先来搞清楚什么是公摊、得房率、容积率？

1、公摊包括哪些？

公摊即公摊面积，是分摊的共有建筑面积的简称，公摊面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配电室、阅读室、值班室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房。

2、什么是得房率？

得房率和我们的生活息息相关，是买房的一个重要指标，得房率就是可以让业主自由支配使用的面积，也就是套内使用面积和买房合同上的建筑面积之比。如139平米的建筑面积，套内使用面积为99平米，99/139=0.71，即71%的得房率。

得房率太低，对于买房者来说肯定是不实惠的，住宅来说80%左右得房率是正常的，商业体来说达到55%得房率也是正常的。

3、什么是容积率？

容积率也是买房的一个重要指标，容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，容积率低说明居住体验感越好，容积率越高，业主的舒适度也就越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

像独立别墅的容积率为0.2~0.5，联排别墅为0.4~0.7，6层以下多层住宅为0.8~1.2，而高层容积率大多为1.5~3.5之间，一些超高层容积率甚至高达5，个人建议买高层，不要买容积率超过3的小区，我的两套房子，一套容积率3，一套容积率1.8。

【提醒】：楼盘的容积率，在网上的一些房产网站上都能查看到。

正常来说得房率高的话，公共的面积就会越少，这样会影响到楼道的宽度以及电梯大厅的舒适程度，还有电梯数量和楼梯间的数量，但实际上大多得房率高的小区，并不是通过压缩公共面积来得到的，而是开发商取巧“偷面积”，得到的一些赠送面积，我们买房就需要关注这些点。

像我家新房2梯4户，建筑108平米，而实际使用面积有99平，得房率有近92%，而我朋友跟我一个小区，他晚一年买的楼王2梯3户，建筑125平，实际使用面积有125平，得房率100%，那怎么会有这么高的得房率呢？

1、入户花园赠送一半面积

现在不少小区户型都会在入户玄关位置设置一个入户花园，而这个入户花园如果是没有封窗的，这样就只算一半的面积，如我家新房入户花园3.3*2米长宽且没有封窗，等于送了3.3平米使用面积。

2、空中花园赠送一增面积

空中花园这是绝对的“偷面积”，正常房间是有窗户的，而把一个房间不封窗，就可以取名为空中花园，如我家3房2厅，其中有一个2.6*3.3米长宽的房间是没有窗户的，只需自己封窗户就可以了，这样就又赠送了4.29平米的面积。

3、设备平台面积全赠送

如果你多逛几个楼盘，相信一定会遇到样板房中的设备平台改成的房间，大多改为书房了，这可是全赠送面积，很多3房变4房，4房变5房，就是这么来的，如下图中的书房就是设备平台改的。

4、阳台只算一半面积

阳台只算一半的面积，这个我想买房的人这点都比较清楚，这里就不多做解释了。

5、飘窗面积全赠送

飘窗面积也是全赠送面积的，有些人认为是只赠送一半的面积，这个理解是错误的，不过飘窗分为真飘窗和假飘窗，真飘窗即外凸的窗户，是不可以砸掉的，而假飘窗是与外墙平齐，飘窗两边是实墙的，这种假飘窗大多都可以砸掉来增大室内空间。

6、阁楼为全赠送面积

如我另一套房子坡屋顶结构，层高最高处有5米，阁楼做成了2个房间，等于多出了20个平米的空间，关键还不算面积。

新买的房子139平米，实际丈量室内面积99平米，只是五证齐全，肯定是合量的，但对于业主来说实际上是买亏了的，所以买房需要提前做功课才不至于后悔。

买房一定要关注公摊、得房率、容积率，你问销售员他们会告诉你的，并且如果他们有赠送的面积，你不问他们也会主动告诉你的，毕竟这是卖点，赠送的当然“香”了，总之买房得多看看赠送面积，实际得房率高的小区才买的才划算，一家人才住的才舒服，你觉得呢？

在面积一样大的前提下,房子是买两室好还是买小三室好

我们在买房子的时候，如果面积在一样大的前提下，我个人建议还是要买两居室比较好，因为购买两居室的话，物体的面积肯定是比较大的，首先在装修的时候会非常的简便，而且后期入住之后，屋里面也看起来不那么压抑。

比如说以100平米的房子为例，除去公摊面积一般在80平米左右，这样2室2厅非常适宜，但是在这样的面积下把它分为小三室的话也是可以，但是面积过于狭小。

每一个房间在功能上都受到了限制，其实家里边没有太多的客人，也没有必要弄那么多的屋，所以我们平时在购买房子的时候尽量在90平米以下。

因为90平米以上和90平米以下两者所交纳的房产契税，也是有一定的差别。而且在购买房屋的时候，尽量要选择多层，不选择高层，因为高层的公摊面积更多一些，也就是说，同样买90平米的房屋，如果不带电梯的话，最少也能够增加10平方米的使用面积，这样对于屋内的空间真的有了很大的提升。

当然，购买多层洋房的价格也比电梯房要略微贵一些，但是我觉得贵一些他的好处自然而然也多。而我建议大家在选择楼层的时候，最好不要选择一楼和顶楼，因为这两个楼层的弊端太多，首先一楼安全性不高，而且采光性不好高层，冬天太冷，夏天太热，最关键一点每天爬楼真的太累。

110平米的房子,如果装修成三个房间会不会很挤

个人觉得第一张图这种格局是最好的，双卧室朝南。空间利用率也高。第二种户型也可以，但是空间相对来说没有第一种好，因为从卧室到客厅有一条过道，占用了面积。卧室也是挨着的隔音不方便。除了这两种，其他的都不太好！110平方米的房子，使用率按照82%计算，实际套内面积只有90平方。而作为三房两卫两厅，完全不会拥挤。只要设计好，格局好用，流线合理，功能分区明确，完全不会挤的。卧室满足休息及衣物收纳空间；

110平米分成3室已经属于比较正常，在现如今新开发的楼盘中，所设计的户型甚至可以做到四室两厅两卫。这样的产品能够很大程度上兼顾到刚需与初步改善型的购房者。要看你的使用面积，如果是建筑面积110平米，目前高层小区的公摊是23-25%，实际使用面积只有82平米-85平米之间，做成三室的话，房间肯定不大

另外，在买房上面，我建议只要不是实在拿不出钱，就买合理范围内大一些的。我有亲身体会，14年我买的新房现房要全款，当时手里真的没钱，只有总价四分之一，想买个90多的，但是亲朋都劝我买135的，冰箱基本是能放在厨房。卧室在10-14㎡，如果主卧想再加衣帽间还需看现场墙体条件和设计师了，客厅开间能达到4.5m*4m,餐厅开间能达到3m*3m。好点户型能有南北两个阳台，一大一小。

公摊27平，套内83平，户型设计有一个不封闭阳台，两个飘窗，这样的三室如果做成两卫，房间，厅都比较小，算紧凑型三室，舒适度比较差，只能满足居住功能需求。110平三室洋房还可以，高层只能满足功能需求。