民法典房屋质量问题和物业有关吗(民法典关于物业管理的规定)



民法典关于物业管理的规定 解读

建筑物区分所有权制度

1.最新变化：《民法典》第274、275、276、278条

（1）规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；

（2）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

中业主共同决定事项的表决

（3）业主共同决定事项的表决问题：

①业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

②决定筹集维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；

③决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2.注意：建筑物区分所有权制度的常规核心终本案件，是指法院的执行案件，由于被执行人没有可供执行的财产，而裁定终止本次执行程序。

终本不撤回执行申请，也不是已经执行完毕，而是暂时中止执行。

如果以后发现被执行人有财产，容申请人随时可以申请恢复执行。

根据最高人民法院印发《关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》的通知第一条规定，人民法院终结本次执行程序，应当同时符合下列条件：考点，是哪些财产属于业主共有，民法典在这里有新的规定，考生要足够注意。此外，业主共同决定事项的表决问题属于记忆性质的考点，需要考生足够注意并进行记忆。

物业服务合同中关于服务的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：

(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主与物业管理企业。

(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

【法律依据】

《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

民法典关于物业管理的规定

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。目前特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为50年。统计资料显示，2012年我国物业管理市场整体规模达到5180亿元，物业管理面积约为175亿平方米。预计在未来几年中，整体的物业管理面积增长较为缓慢，年均增速约为6%。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分；狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。而《民法典》中关于物业管理的规定有很多内容，这些内容按不同的模块有分为很多条，赋予了物业不同的权利，比如建筑物区分所有权、业主对专有部分的权利和义务、业主对公共部分的权利和义务、建筑区划内道路以及绿地等的权利归属等等。

法律依据：

《民法典》中第六章业主的建筑物区分所有权

第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第七章相邻关系

第二百八十八条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百八十九条【处理相邻关系的法律依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第二百九十条【用水、排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第二百九十一条【通行相邻关系】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第二百九十二条【相邻土地的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第二百九十三条【相邻通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第二百九十四条【相邻不动产之间不可量物侵害】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。

《民法典》新规:业主与物业之间,常见的纠纷,千万要注意!

案例一

夜里，李老板带着媳妇度假旅游回来，在家门口就闻见一股腥臭味，他忙入屋查看，发现家中已断电，而自己花了8888元买的金龙鱼死掉了。李老板出门一看，隔壁邻居均有电，唯独他们家没电，因而他气愤地去找物业，问询自家断电缘故。

李老板是做买卖的，就在家里养了条金龙鱼图个吉利。金龙鱼身价高，也娇贵，鱼缸里必须24小时开着氧气棒。这一次由于家里停电，氧气棒一停，金龙鱼就氧气不足而死掉了，李老板认为很晦气。而物业给李老板的断电原因是:李老板由于未缴半年的物业费，被强制停电。李老板不交物业费是由于房屋有质量问题，洗手间一直以来渗水，找了物业多次，可物业却和开发商互相推卸责任都不管。

如今物业竟然还用停水断电的霸道手段，给他施压催缴物业费，着实是欺人太甚，李老板一怒之下将物业给告了，要求物业赔付自己买金龙鱼的钱。(上述实例，由真实事件化名改编)

看了是不是也很气愤呢?那我们来看看业主在法律中都有哪些维权方法呢?

《民法典》第944条明确规定:物业公司不可以通过停水、停电、停暖、停气等手段来催缴物业费。

业主逾期未交物业费，物业公司能够催告业主，让业主在规定时间内缴纳物业费。假如业主在这个时间内依然没有交物业费，物业公司能够诉讼或是申请仲裁。

显而易见，物业公司武断地停了李老板家的电，是归属于违法行为，应当赔付李老板的损失。

而李老板因房屋漏水未缴纳的物业费，应当与物业、开发商协商处理渗水问题，着实协商不成，可申请法院裁定，但他也不可以因而拒交物业费

日常生活，业主和物业相互间常常会对于物业费缴纳、房屋售后与维修、公共区域的管理、治安维护、卫生清除等方面，形成各种各样摩擦，简洁明了的说，便是“收钱”与“服务”相互间的分歧。

但有一些物业称得上小区一霸，有许多倒霉的业主受到过物业的粗暴对待，当业主的合法权益无法得到保障时，大家都认为胳膊拧不过大腿，敢怒不敢言。

已经在去年元旦起效的《民法典》对业主与物业之间常碰到的8种物业纠纷，也进行了清晰的界定和解释，请各位再花2分钟了解一下:

1、被高空掷物砸伤，在找不到抛掷者时，能够找物业兜底

《民法典》第1254条规定:从建筑物中抛掷物品，或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担责任。经调查，难以确定具体侵权人的，除能自我证明的外，则由可能加害的建筑物使用人给以补偿。

物业身为小区的管理员，理应对高空掷物行为加强管理，如并没有采取必要的安全措施，应担负相应的侵权责任。因此当发生高空掷物伤人事件后，最先去找物业才是正解。

整个《民法典》对物业公司而言，唯有“高空掷物”这一点要求，是一个沉重的义务。

2、小区电梯间的广告投放盈利，公共停车场的盈利，业主共有。

《民法典》第282条规定:物业经营管理业主共有部分，可从收益中扣除合理成本，剩余收入归业主共有。

3、物业应按时以合理的方式，向业主汇报业盈利

《民法典》第282条规定:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

4、业主不满意物业的服务，能够更换物业吗?

能够!如物业工作人员并没有正规学习培训，管理杂乱无章，或粗暴无端，业主有权利依法更换，辞退该物业公司。

《民法典》第946条:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

5、传说从9月1日取消物业费，之后是不需要交了?

物业费并并没有取消，仅仅对于不合理的地方进行了改进，公摊水电费、砸墙费、垃圾清运费等花费全部取消。从9月1日开始，依然有下列4种花费，可以不交。

房屋逾期交房，物业费可以不交;

天然气开通费花费，可以不交;

物业合同规定之外的花费，可以不交;

物业私自添加的花费，可以不交;

6、新交的商品房有质量问题，业主能不能拒交物业费?

不可以!

房屋的质量问题，是业主与开发商在房产买卖合同之中所约定的权利与义务，这也是房产买卖合同的关系，而业主与物业之间，是物业服务合同的关系，这两个并不相关。

有关房屋质量问题，业主理应向开发商主张申请质量问题的保护，而不可以以此来拒交物业费。例如【案例1】中的李老板，就一定要补交物业费。

7、业主委员会决定，侵害了业主的合法权益，业主应该怎么办?

这一决定如果是在2021年元旦之前做出的，受侵害的业主能够依据《物权法》78条第2款的规定，在知情或是理应知情的1年之内，提出撤销决定的诉讼，开展维权。

这一决定如果是在2021年元旦之后做出的，则依据《民法典》第280条和第152条规定，在知情或是理应知情的1年之内，向人民法院请求予以撤销。

8、房屋没有人住、物业服务不合格，可否不交物业费?

【案例2】

黄某在购买了房屋后一直以来没居住，并都没有享受到物业服务，物业公司依然常常拨打电话来催交物业费。黄某认为自己并都没有搬入，并且住宅小区私家轿车乱停乱放，环境杂乱无章，如此的服务压根不用交物业费。

《民法典》第944条规定:物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业公司提供的是住宅小区公共事务管理服务，即对住宅小区内环境、卫生、安全等方面的日常维护。因而，就算都没有实际居住也理应交纳物业费。不过也有一些物业公司为都没有实际居住的业主办理“房屋空置”，能够减免一定比例的物业费。

假如物业公司提供的服务达不到合同承诺的标准，能够根据业主委员会直接与物业公司商谈，甚至于能够依据合同的承诺改聘别的物业公司来管理住宅小区，业主们理应注意保存或确定证明，便于在产生纠纷时有据可依。

新规的颁布实施毫无疑问是更加注重人们对利益，作为中国第一部以“典”命名的法律《民法典》又被誉为“社会生活的百科全书”。

民法典有关物业管理的规定

法律分析：《中华人民共和国民法典》关于物业管理的规定：决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百七十五条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。