买二手房避坑指南(买二手房担心水太深防坑指南来了!)

首次买房的7条避坑指南

很多第一次买房的朋友会在后台问我们一些具体的购房建议。

问题比较多，有时会难以顾及。

但第一次买房，总归是有一些方法论和大的原则，今天我们就来聊一聊，上车购房者需要注意的购房原则。

对于首次上车的用户而言：

1）第一次买房预算有限，因此在产品和地段两个维度的选择都有限。

2）未来多半有置换的需求，因此对产品的流通性是有比较高的要求的。

3）肯定有投资需求的成分在内，虽然我们常常说投资需求和自住需求，但是这两个需求实质上是难以分割的。

一个自住的人也一定有投资需求，希望自己的房子不断上涨，而一个有投资需求的人，为了实现房子的投资需求，必定要买一套满足居住需求的房子。

那么，第一次在上海买房的朋友，需要注意哪些原则？

一、买两房，不要买一房。

为什么？一房已经被主流市场淘汰了，大家可以想一下，现在新房市场上，除了前滩以外，一房基本上断供了。

为什么造成这样的现象，主要是因为一房的购买者要么是单身，要么是丁克，而这种购房群体还是相对小众，需求较少，市场供应也相对较少了。

那么二手房市场供应呢?

目前，上海的一房供应多集中在2000年以前。这样的一房多是1998年房改之前的历史产物，比如为解决工人住宿的工人新村。

而这样的户型往往居住体验也比较差，南北通透就不要想了，室内多是暗厅，浪费面积的过道还不少。

图片来源：链家

所以，尽量不要买一房。

一来，未来接盘者会比较少，二来，这么差的房型也将会是房型食物链的底端，未来完全没有市场竞争力。

第二、别买楼梯房，尽量买电梯房。

为什么？很多人可能说了，楼梯房得房率高呀，上车盘当然是要买性价比最高的那一套呀！

此言差矣，楼梯房虽然得房率高，但买房是一个权衡的过程，得房率和上下楼效率比还是会败下阵来。

试想，你们家买了6楼楼梯房，得房率再高，每天上下班爬上爬下，也是很心累，即便你不觉得累，未来的租客和买你房子的人也会因此望而却步。

因此，尽量买电梯房。

第三、买板楼，别买塔楼。

大家千万别图便宜，一时冲动去买塔楼。

最近两年，一手房市场上推出了一些塔楼产品，但是去化效果都很差。

像普陀的高x领域、周浦的御x园、长风的沁x园、淞南的宝林枫x苑都是塔楼产品，去化效果都不太理想。

和眼下遍地的板楼相比，塔楼的居住体验，无论是房型的通透性、方正性、采光和日照都能轻易被秒杀。

而且大家如果留心，就会发现塔楼的年化涨幅也是跑不赢板楼的。

因此，无论为了未来有人接盘，还是为了更高的投资回报率，都要买板楼，不要买塔楼。

第四，近郊的板块中，选择通地铁的，通地铁的板块中，选择通成熟核心区的。

既然是上车盘，预算肯定有限，市区买不起，远郊没前途。因此，只能选择近郊。而近郊板块中，一定要选择通地铁的，地铁是郊区最重要的配套没有之一（郊区一般没有好学校）。

而在通地铁的板块中，一定要选择通往成熟核心区的。

因为城市的发展是呈现点状辐射的规律，而率先辐射的一定是与发达地区交通通达性最好的片区。

比如说徐家汇，而不要选择通往发展还不是非常成熟的核心区，比如说北外滩，东外滩。

第五、选择板块的同时，不要忘记选择区域。

我们选择板块的同时，不仅仅是在选板块，同时还在选择所属的行政区域。而一个城市的区域行政能力是有差异的。

判断一个区域的行政能力，可以看区域中心的成熟度，区域的规划落地进度，区域的配套完善程度

比方说，闵行华漕配套发展初期，政府就引进COSTCO，并且牵手华师大落地九年公办教育，这一系列强势配套的引进也说明闵行的行政能力是非常强的。

第六、板块内最好有大量的已拍空地。

选择板块有一个诀窍是：看板块内的已拍空地有哪些。

一则证明板块的发展并未成熟，还有升值空间。

二则大量空地已经被拍卖，也就是说板块发展已经提上日程，红利兑现指日可待。

当然这里面还是存在一定风险的，比如说，房企囤地，项目烂尾。

所以也要看准了靠谱的开发商，最好找一些有成功开发经验的房企，例如瑞安，对于小开发商，跨行开发商还是要慎重。

如果是宅地，若土拍价格上涨，房价大概率会水涨船高，从而带动周边二手房价格的上涨。

如果是商业地块，随着配套的完善，房价也会随着板块的成熟而迎来一波上涨。

第七、最好的上车时机：现在！

今年的新房市场告诉我们，刚需市场遇冷，外郊环的刚需普遍认筹率不高，反而内环内的千万豪宅热的发烫。

难道是上海没有刚需了吗？

当然不是。

仔细看看这些数据，你会发现外郊环的刚需盘存在严重的供需错配的现象，像松江的泗水和鸣照样热的发烫，认筹率一二百是常有的事，而像其他项目的认筹率则一落千丈，认筹率仅为二三十。

郊区从来不缺供应，郊区缺的是地铁性价比品质盘。

而这样的认筹率告诉我们，这样的刚需盘仍然存在被低估的现象。

因此，最好的上车时机，就是现在！

买二手房担心水太深防坑指南来了!

受疫情影响，众多行业受到暴击，特别是外贸行业，至今仍未走出低迷。可是对于刚需来说，日子还得照过，房子还得照买。特别是随着全球经济下行，大家更倾向于精打细算过日子，买房时也有更多人开始考虑价格相对较低的二手房。

确实，二手房更适合注重性价比的刚需族。但比起新房，二手房的水更深，购买时需要考虑的门道也更多。

二手房的优点显而易见，就是所见即所得，不用担心烂尾的风险。经过多年使用，房子的配套相对成熟，物业包括房子质量也都可以直观感受到。新房大多为期房，只能看沙盘，后期交房可能存在和宣传不同的情况。

除了这些明显的优缺点以外，买二手房还有不少超干的“干货”值得了解。

1.确定买房资格

现在政策趋严，无论你买新房还是二手房，都不是有钱就能上车的，而是需要一定的资质。因此在找房源之前，应该先去核验一下自己是否具有购买限购区域内住房的条件，否则选了半天房子才发现买不了，那就白忙乎一通了。

在北京买房，京籍已婚家庭最多可买2套，京籍单身可购买1套。非京籍人士满足在京无房且连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税，才有资格购买一套北京住房。

有了资质，再来谈钱。全款土豪不在本文讨论之列，大部分人买房要贷款。如果是首套房，买房首付比例通常为30%；二套房的首付比例各地情况不同，在40%-70%不等。

办理二手房贷款时，还会涉及到房屋评估费和按揭手续费。房屋评估是银行批贷的必要动作，因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的，通常会指定评估公司来进行房屋估价，然后根据估价给出贷款额度。

也就是说如果你的成交价是300万，房屋评估价是280万，你要贷款70%，就是280万×70%=196万，那么你就要准备300万-196万=104万的首付。而最终的评估费，根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。

按揭手续费没有固定标准，因为这笔钱不是给银行的，而是给中介的。以深圳为例，按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等。

2.确定房屋产权

我们买新房时，开发商的信息相对透明，有没有预售许可证、有没有备案，在网上都能查到，猫腻很少。

但二手房是消费者和房东之间的交易，水比较深。为了避免被坑，购房者首先要做对房子做产权调查，看房子是否被查封或是被抵押。

其实核查房子产权并不难，一般可以让中介人员去帮忙调查，也可以和产权人一起去当地的房地产交易中心查询。如果你有精力，最好是亲力亲为，这样最保险。如果比较忙，应该选一个靠谱的中介代为调查。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手，也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊。找中介不要一味追求低费率，最好挑选大品牌，虽然中介费会贵一些，但安全性也更高，毕竟房子客单价高，关乎一生幸福，安全性至关重要。

有的购房者担心产权人不配合调查，其实这种担心大可不必。我国相关法律规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。因此，只要房主是真心想卖房，肯定会配合查询。

3.买老房子需慎重

我国的房子有很多类型，而有的房子出售是有很多限制的，比如房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋，最好不要购买这种类型的房子。

此外，尽量选择次新房或房龄在10年以内的二手房。因为房子是有建筑寿命的，太老的房子容易出现质量问题，比如墙面裂缝会导致下雨天房子漏水，或者墙内线路老化损伤，得把墙砸开重新布线，这些情况一旦发生，既费时间又费钱，非常麻烦。

对于手头比较紧的消费者来说，更得选择房龄较小的房子。因为贷款年限是根据房龄以及买家贷龄计算的，同等的情况下，房龄越大，贷款年限就越少；房子贷款年限越少，月供就会越高，每个月的还贷压力就会越大。

而且我国的房子产权是有年限的，一般而言，商品住宅的产权年限是70年，公寓则只有40年。房龄越小，剩下的产权年限就越长，可供使用的年限也就越长。而购买房龄过长的房屋，未来会更早面临产权到期的问题，到时候可能需要自己掏钱做产权续期。

虽说本届大会明确住宅产权到期后可自动续期，但可没说给你免费续期。此前深圳国商大厦和青岛阿里山小区的产权到期后，业主都是付费续期的。

4.签合同关键点

俗话说天黑路滑，社会复杂，签合同前一定要提前了解注意事项，否则等白字黑字落定后可就没了回旋余地。

签合同前，要确定卖房者确实是房主，对他的房产证和身份证要仔细审阅，看身份证号是否一致。因为有的房子并不是个人所有，而是共有，比如夫妻、继承人等，那你就要和全部共有人签订买卖合同，否则合同无效。咱可得提前了解清楚，别被人钻了法律空子，吃闷亏。

5.付款注意事项

付款方面，二手房的支付方式分为一次性付清和按揭贷款。一次性付清就是指关于房屋的所有费用资金全部缴清。按揭贷款就是先付房屋首期款，然后申请贷款，签署贷款合同。（等银行贷款审批时间一般是15天左右）

当然，你要是觉得这一过程中可能存在资金风险，可选择以资金监管+贷款前置审批的方式交割房款。如果你担心中介费全部支付给中介后，后续在办理业务时无法对中介进行有效约束，也可以找合适的理由和中介商议预留一部分费用以后再支付。

等你的银行贷款审批下来，办理过户手续前，还应该查看以前房东的水、电、气、物业费等费用是否结清。如果是学区房，还要注意学籍是否被占用，以免影响孩子上学。

大家看到这儿，应该已经了解到二手房买卖中的很多注意事项了。二手房交易有很多坑，了解得越全面，越能在实操中占据优势地位。现在有置业需求的刚需非常多，大家可以把眼光放开一些，不光着眼于新房，也可以在二手房市场中认真淘一淘，也许就可以捡到大漏。

买房避坑指南:怎样买房不上当

购买一间属于自己的房屋可以说是人生大事之一,尤其是现在房价高升的时候,买套属于自己的房屋得投进不少人力财力,所以大家在购买房屋的时候一定要慎重对待,很多人都说在买房的时候不清楚买房签合同的注意事项,在这里我为大家汇总了一些买房签合同注意事项内容和分享给大家。

买房签合同的注意事项

1.先查看房屋开发商是否具备五证:五证是哪五证?就是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、土地国有使用证以及商品房预售许可证,我们常简称为“五证”。

2.签订合同时要使用规范的合同文本:一定要参照最好是采用且不要随意修改合同文本并按照文本中所列条款认真填写,了解合同里面各项条款的具体内容。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书,这并不是购买房屋的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等和对自己尤其不利。

3.买房时要查验开发商有关证明文件:购买房屋时要查看楼房开发商是否有楼房预售许可证,而且要确认自己所购买的房屋在预售范围内,购买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和新建住宅交付使用许可证。

4.购买正在盖的房屋时要注意建筑面积的约定:在填写房屋暂测面积时除了要填上总建筑面积外还要填上套内面积和公用分摊面积。

5.购买期房要约定交房条件和时间:我们一般说的交房是有两层含义的,一层交房含义是房屋使用权即实物交付,另一层交房含义是房屋所有权转移即产权过户。

6.签订合同时要注意房屋质量问题:购房者在签订合同时,应该认真推敲商品住宅质量保证书和住宅使用说明书这两本书的内容。

7.签订合同时明确物业管理事项:合同中一定要确定房屋前期物业管理公司以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8.注意楼房合同文本中补充协议的内容:购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款,通过补充协议加以取消或者减轻卖方的责任。

总而言之，买房签合同的注意事项就和大家分享到这里了吧,买房是比较重要的一件事情会花费我们大量的精力财力投入,所以大家一定要谨慎对待这可都关系到大家的切身利益,要注意合同中条款细节以免损害自身利益。

看房避坑指南 四大技巧你知道几个

在看房的时候，很多人只是在看房子的户型，楼层，房子价格，装修情况等。而这些东西，看多了会大同小异，甚至挑花眼。实际上我们除了看房子本身，很多方面和细节能更好帮你判定一个房子的好坏。

一、房屋周边看什么？

（1）嫌恶设施：高压电站和高压线、垃圾处理场等。

（2）周边配套：交通配套、商业配套、医疗配套、基本生活配套等。

二、环境应该看什么？

（1）房屋本身建筑结构：房子建筑类型是砖混，钢混，还是钢筋混凝土的框架结构；

（2）小区环境：大门守卫情况，询问是否24小时都有人值班；小区人行道，车道的规划。

三、楼道应该看什么？

查看电水表间是否损坏、是否合理，电水表设计如果不合理，不仅会导致房屋公摊增加，还会导致电水表检查不方便，一旦出现问题难以及时解决。

四、房屋内部看什么？

查看房屋内部是否漏水，墙体是否有裂痕，厨房烟道和天然气管道是否完好安全。房屋窗外是否严重遮挡光线，窗外有无明显噪音来源

（1）漏水情况顶层多发：漏水后墙体或天棚会有明显水渍，比较容易看出。需要注意的是墙的渗水情况，一些外墙的渗水严重，会影响墙体的坚固性。

（2）墙体的裂痕：墙体的裂痕一般不明显，但是可以根据外墙的位置查看，具体对照。

（3）厨房烟道：可在中午检查厨房的烟道，如果烟道有问题，邻居家做饭的烟味儿会很容易传递过来。

（4）窗外遮光情况

（5）窗外有无噪音

以上便是看房时应注意的一些细节与技巧，买房需谨记！