三书模式农房流转成都(三书模式流转什么意思)

三书模式流转什么意思

法律分析：“三书模式”是德阳农村产权交易有限公司（成都农交所德阳所）在办理农村闲置房屋使用权、集体建设土地、农业项目共建房屋以及村民共建房屋和农交所的相关产权交易流转中引入律师、公证对产权流转的管理体系、交易流程、法律文件、个案处理进行整体规范设计的法律服务模式，并对交易双方主体资格，交易标的闲置房屋的真实性、合法性进行法律审查，在此基础上完善相关流转交易程序和文件资料，由律师事务所出具《律师审查意见书》，公证处出具《公证书》，农交所出具《交易鉴证书》，依据“三书”确保闲置农房的依法规范流转，推动农交所产权交易规范化、法治化。“三书模式”是新时代司法行政系统服务乡村振兴战略的重要抓手，是满足乡村振兴多样化法律服务需求，整合公共法律服务资源向乡村振兴重点领域和薄弱环节倾斜，促进农村闲置房屋使用权良性流转，保障双方合法权益，增加农民收入的有力举措，对推动全市农业全面升级、农村全面进步、农民全面发展，奋力谱写新时代乡村振兴德阳新篇章具有深远意义。

法律依据：《中华人民共和国农村土地承包法》

第七条农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。

第八条国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。

第九条承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。

第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。

农村征地农转非社保应该每年交多少钱现在

我国已进入了城市化加速发展的时期，预计未来十余年，将有近亿农民实现身份的转变。而通过土地征用来实现城市的扩张发展已成为城市化的主要方式。城乡一体化战略顺利实施的一个重要保证，是妥善解决集中出现失地农民的问题。既要保证社会稳定和城市化的顺利推进，又要保证失地农民劳动力“失地不失业”，有进一步发展的空间和可能性，而达到退休年龄的失地农民要老有所养。这既涉及对征地的当下补偿，又涉及就业培训和社会保险。此课题对失地

农民安置途径进行研究，并提出政策建议。

补偿：从货币补偿到社保安置

货币补偿总的来看，货币安置存在以下几个弊端：

首先，货币安置是一种生活指向性安排，而非就业指向性安置。征地农民在得到土地使用权置换的生活安置费后，就被永久地推向了劳动力市场。这给被征地农民留下了失业隐患。其次，货币安置着重考虑了征地“农转非”人员眼前的生活安排，并没有与社会保障制度同步衔接。“农转非”人员对自身社会保障方面的问题，只能完全靠自己的力量去解决。再重新就业尚无把握的前景，“农转非”人员极易对未来的生活产生忧虑，从而产生潜在的社会不稳定因素。

社会保险：以土地换保障社会保险安置只是核定农转非人员，将费用列入劳动和社会保障部门设立的“安置费”专户，由劳动和社会保障部门与被征地对象签订安置协议，对符合缴纳社会养老保险统筹费条件的被征地人员，为其设立社会保险个人账户，达到退休年龄的，按月发放养老金。在目前政策条件下，将失地农民纳入城镇社会，保障系统，虽然增加了社会保障负担，但有利于解决失地农民的后顾之忧，促进城乡一体化的顺利实施，长远来看是值得的。我国经济较发达、入地关系较紧张的省市做了大量的工作，取得了一些经验和教训，这体现了一种大的趋势。

留用地安置留用地安置是指为了使失地农民的生产、生活有长远稳定的保障，在规划确定的建设用地范围内安排一定面积的建设用地，支持被征地的农村集体经济组织和村民从事生产经营活动的一种安置方式，是货币安置的重要补充形式。又称开发性安置，是通过开发性项目建设解决征地“农转非”人员的生产和生活出路的安置方式的创新。该方式将农民置换土地使用权获得的安置费，开发性项目投资通过转化为生产性的物质资本，使征地“农转非”人员通过与生产性物质资本结合实现再就业。具体操作是按％的开发性安置土地指标实行。

就业：从招工安置到引导型就业

招工安置招工安置是指地方政府或用地单位依据征地数量有比例地安排“农转非”人员就业。这是从计划经济体制时期存延的一种老办法，现在实施起来困难加大。随着国有企业和集体企业改革的不断深化，原有的计划用工方式逐渐为市场主导的就业形式所替代，国家已经不再包揽“农转非”的就业问题，地方政府对失地农民就业安置的渠道也越来越少，采取货币化安置成为各地普遍的选择。

再就业的培训成本由于失地农民文化素质相对较低，要使其适应城市化和工业化进程中产生的就业岗位，必须对他们进行相应的转岗培训，以提高其文化素质。目前，一个城市劳动力的平均受教育年限是年，一个农村劳动力的平均受教育年限是年，两者差距为．年。也就是说，平均一个失地农民大约需要再接受．年左右的教育培训，其劳动就业能力方可以等同于一个城市劳动者。这年的教育培训费用包括直接的支出和间接的支出。但是，如果这年的成本全部由国家和用地者承担补偿是不可能实现的。

成都市经验

四川省成都市在失地农民的再就业工作安排上，实行“劳动者自主择业、市场调节就业，政府促进就业”的原则。成都市近郊各区、乡把通过腾岗、买岗等形式增加的物管、保洁、厨工等岗位无歧视地向失地失业农民开放，相继为多人解决了就业。除了区、乡的工作外，市郊各行政村还成立了失地农民再就业服务中心，坚持按需培训、注重实效的原则，以市场需求为导向，积极开展岗前培训。中心制定了个性化订单式培训计划，根据失地农民的不同年龄段和不同学历状况，聘请师资有针对性地开展实用技术培训、职业证书培训、社区服务技能培训、家政服务技能培训等，提高失地农民技能，增强其谋生能力。

住房：从货币安置到集中居住安置和中心村建设

住房安置政策虽然政策上鼓励货币安置，但是在实际操作中仍然难度很大。首先是农民自建房或重新购买商品房的成本远远高于拆迁房得到的补偿，在大城市的房地产大盘开发热潮中，失地农民难以找到安身之地。其次，如果失地农民因无法进入较为正规的房地产开发区，而只能找到一些临时性的简易住所的话，他们又面临着二次拆迁的风险，从而无法安定下来；其次，农民的理财能力和经验很可能导致坐吃山空，而无法达到住房安置的目的，最终还是要找政府来解决。基于这些原因，地方政府在解决失地农民住房安置问题时，最终还是倾向于采用集中规划，集中修建农民新居的办法。

农民新居建设目的是为了合理使用土地，有效解决失地农民的安居问题，将一部分被征地农民和农民拆迁户集中在一起，建立一个近郊民居集中点。但是，集中安置也存在一定的问题。一是不少农房原有的生产性功能消失，失地农民的经济利益受损。二是大量有时是两干多户同质性很强的失地农民集中居住在一个地方，容易造成就业的困难。事实上，我们调研中发现，农民新居中，不少劳动力处于失业或隐性失业状态，很多农户靠出租房子维持生活。

中心村建设中心村建设具有双重功能，一是可以妥善安置征地农民，二是通过中心村的建设和发展创造就业机会，解决失地农民的就业问题。中心村既是失地农民的居住区和创业区，又是城乡交融的新社区。探索市场化运作方式对中心村进行日常管理。结合中心村建设，在政策允许、政府支持、程序合法、手续完全的前提下，将部分集体土地转变为商业用地，进行商业开发，修建商业铺面与专业市场，吸引本地农民进场从事商业经营，大量吸收本地农民从事第三产业，鼓励农民走自我就业、自立创业之道路（更多精彩文章来自“秘书不求人”）。要试行农村集体建设用地使用权流转，并要在商业用地的指标上给予支持。

政策建议

建立合理的征地补偿和利益分享机制第一，逐步核准，提高用地补偿标准。在统一征地中逐步推行土地“片区综合价”。坚持市场化方向，根据城市发展总体规划，按地段将城镇土地划分成若干区片，每一区片确定一个相对合理的基准地价，在统一征地时实行统一的补偿标准。第二，商业性用地和公益性用地应该严格区分。公益性用地也不能侵占农民利益，尤其是应该区分出公益性用地中商业性用地的项目，对商业性项目要区别对待。第三，引入市场机制，从而促进土地价格的合理定价，这是提高土地补偿的科学依据，也是建立完善土地补偿机制和社会保障机制的依据，从根本上解决失地农民利益补偿问题的重要前提。

农地征用的法律和政策支持通过法制来解农民征地过程中的相关问题应是一个基本原则。一是尽快出台完善的《农地征用法》或相关的法律文以便依法规范征地制度。二是各级政府主管部门该认真调研，总结征地制度改革中的各种模式，开展试点，宣传推广典型经验，逐步使征地走上规范化、法制化轨道。我国当前的农地征用制度改革可以分两步走。第一步是过渡性质的，即在现行法律框架做出适当的调整，严格区分公共目的征用和其他的征用，并据此执行相应的土地征用补偿办法。第二步是着手修订现有法律有关征地的条款，将土地征用权严格限定在公共用途和符合公共利益的范围内；在城市规划控制下，允许集体土地直接进入土地市场。

农村土地制度改革进一步完善农村土地制度可以从以下几个方面着手：一是要从法律上赋予农户物权性质的农用土地承包权，给农民年以上稳定的和有保障的土地使用权，允许其自由转让、出租、抵押、入股、继承。二是要给农民私有和集体所有的房产颁发房地产证，允许上市交易和抵押。三是要积极推进社区股份合作制，把村集体经济组织的资产量化为其成员的股份，明晰集体资产的产权，促进集体资产保值增值，特别是地处城郊的村集体经济组织应普遍推行这一制度。

失地农民培训与就业

政府应针对被征地“农转非”人员制定专门的培训计划，并列出专门培训经费和使用方法；积极鼓励用地企业就地工；对失地农民从事个体经营、自谋职业的，要参照鼓励城镇失业人员再就业的政策在税收、工商等方面给予政策扶持，适当减免营业税、所得税、管理费等。同时要考虑建立专项扶持基金，对自办实业而资金有困难者，提供专项小额贷款给予帮助扶持。此外，还应把对失地农民的培训同对城郊农村劳动力的培训结合起来，让潜在的失地农民先提高素质，逐步脱离对土地和农业的依赖。

建立完善的失地农民社会保障制度在目前农村社保尚未立法，且农村社保制度建设基本未建立的情况下，必须尽快把失地农民纳入城镇社会保障体系，实现与城镇社保的对接。建立多元化的社会保险费用筹集机制。政府应规范明确征地主体无论是进行何种用途的土地征用，均应在土地收益中留出一块作为农民失地后的社会保障资金，并专户储存，由专门机构管理。同时，按失地农民的实际社会安置成本，由国家和地方政府按一定比例分别切出一块，支持建立失地农民的社会保险制度。鉴于目前农民理财能力差和货币化安置存在一些弊端，应引导农民在土地补偿中拿出部分资金，建立基本医疗和养老保险。

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失地农民最新补偿政策

《中华人民共和国土地管理法(2004修正)》第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。第六十五条有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；

（二）不按照批准的用途使用土地的；

（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿

征地补偿费是指国家建设征用土地时，按照被征用土地的原用途给予被征地单位的补偿各项费用。是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。

征用土地的各项费用应当在自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。土地补偿费是因国家征用土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。

补偿的对象是土地所有权人。安置补助费是国家建设征用农民集体土地后，为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成生活困难所给予的补助费用。青苗补偿费是指征用土地时，对被征用土地上生长的农作物，如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等造成损失所给予的一次性经济补偿费用。地上附着物补偿费是对被征用土地上的各种地上建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费以及被征用土地上林木的补偿或者砍伐费等。

其他补偿费是指除土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补助费以外的其他补偿费用，即因征用土地给被征用土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用，如水利设施恢复费、误工费、搬迁费、基础设施恢复费等。

百度百科＿征地补偿费

国家有什么失地农民农转非养老保险政策

我国已进入了城市化加速发展的时期，预计未来十余年，将有近亿农民实现身份的转变。而通过土地征用来实现城市的扩张发展已成为城市化的主要方式。城乡一体化战略顺利实施的一个重要保证，是妥善解决集中出现失地农民的问题。既要保证社会稳定和城市化的顺利推进，又要保证失地农民劳动力“失地不失业”，有进一步发展的空间和可能性，而达到退休年龄的失地农民要老有所养。这既涉及对征地的当下补偿，又涉及就业培训和社会保险。此课题对失地

农民安置途径进行研究，并提出政策建议。

补偿：从货币补偿到社保安置

货币补偿总的来看，货币安置存在以下几个弊端：

首先，货币安置是一种生活指向性安排，而非就业指向性安置。征地农民在得到土地使用权置换的生活安置费后，就被永久地推向了劳动力市场。这给被征地农民留下了失业隐患。其次，货币安置着重考虑了征地“农转非”人员眼前的生活安排，并没有与社会保障制度同步衔接。“农转非”人员对自身社会保障方面的问题，只能完全靠自己的力量去解决。再重新就业尚无把握的前景，“农转非”人员极易对未来的生活产生忧虑，从而产生潜在的社会不稳定因素。

社会保险：以土地换保障社会保险安置只是核定农转非人员，将费用列入劳动和社会保障部门设立的“安置费”专户，由劳动和社会保障部门与被征地对象签订安置协议，对符合缴纳社会养老保险统筹费条件的被征地人员，为其设立社会保险个人账户，达到退休年龄的，按月发放养老金。在目前政策条件下，将失地农民纳入城镇社会，保障系统，虽然增加了社会保障负担，但有利于解决失地农民的后顾之忧，促进城乡一体化的顺利实施，长远来看是值得的。我国经济较发达、入地关系较紧张的省市做了大量的工作，取得了一些经验和教训，这体现了一种大的趋势。

留用地安置留用地安置是指为了使失地农民的生产、生活有长远稳定的保障，在规划确定的建设用地范围内安排一定面积的建设用地，支持被征地的农村集体经济组织和村民从事生产经营活动的一种安置方式，是货币安置的重要补充形式。又称开发性安置，是通过开发性项目建设解决征地“农转非”人员的生产和生活出路的安置方式的创新。该方式将农民置换土地使用权获得的安置费，开发性项目投资通过转化为生产性的物质资本，使征地“农转非”人员通过与生产性物质资本结合实现再就业。具体操作是按％的开发性安置土地指标实行。

就业：从招工安置到引导型就业

招工安置招工安置是指地方政府或用地单位依据征地数量有比例地安排“农转非”人员就业。这是从计划经济体制时期存延的一种老办法，现在实施起来困难加大。随着国有企业和集体企业改革的不断深化，原有的计划用工方式逐渐为市场主导的就业形式所替代，国家已经不再包揽“农转非”的就业问题，地方政府对失地农民就业安置的渠道也越来越少，采取货币化安置成为各地普遍的选择。

再就业的培训成本由于失地农民文化素质相对较低，要使其适应城市化和工业化进程中产生的就业岗位，必须对他们进行相应的转岗培训，以提高其文化素质。目前，一个城市劳动力的平均受教育年限是年，一个农村劳动力的平均受教育年限是年，两者差距为．年。也就是说，平均一个失地农民大约需要再接受．年左右的教育培训，其劳动就业能力方可以等同于一个城市劳动者。这年的教育培训费用包括直接的支出和间接的支出。但是，如果这年的成本全部由国家和用地者承担补偿是不可能实现的。

成都市经验

四川省成都市在失地农民的再就业工作安排上，实行“劳动者自主择业、市场调节就业，政府促进就业”的原则。成都市近郊各区、乡把通过腾岗、买岗等形式增加的物管、保洁、厨工等岗位无歧视地向失地失业农民开放，相继为多人解决了就业。除了区、乡的工作外，市郊各行政村还成立了失地农民再就业服务中心，坚持按需培训、注重实效的原则，以市场需求为导向，积极开展岗前培训。中心制定了个性化订单式培训计划，根据失地农民的不同年龄段和不同学历状况，聘请师资有针对性地开展实用技术培训、职业证书培训、社区服务技能培训、家政服务技能培训等，提高失地农民技能，增强其谋生能力。

住房：从货币安置到集中居住安置和中心村建设

住房安置政策虽然政策上鼓励货币安置，但是在实际操作中仍然难度很大。首先是农民自建房或重新购买商品房的成本远远高于拆迁房得到的补偿，在大城市的房地产大盘开发热潮中，失地农民难以找到安身之地。其次，如果失地农民因无法进入较为正规的房地产开发区，而只能找到一些临时性的简易住所的话，他们又面临着二次拆迁的风险，从而无法安定下来；其次，农民的理财能力和经验很可能导致坐吃山空，而无法达到住房安置的目的，最终还是要找政府来解决。基于这些原因，地方政府在解决失地农民住房安置问题时，最终还是倾向于采用集中规划，集中修建农民新居的办法。

农民新居建设目的是为了合理使用土地，有效解决失地农民的安居问题，将一部分被征地农民和农民拆迁户集中在一起，建立一个近郊民居集中点。但是，集中安置也存在一定的问题。一是不少农房原有的生产性功能消失，失地农民的经济利益受损。二是大量有时是两干多户同质性很强的失地农民集中居住在一个地方，容易造成就业的困难。事实上，我们调研中发现，农民新居中，不少劳动力处于失业或隐性失业状态，很多农户靠出租房子维持生活。

中心村建设中心村建设具有双重功能，一是可以妥善安置征地农民，二是通过中心村的建设和发展创造就业机会，解决失地农民的就业问题。中心村既是失地农民的居住区和创业区，又是城乡交融的新社区。探索市场化运作方式对中心村进行日常管理。结合中心村建设，在政策允许、政府支持、程序合法、手续完全的前提下，将部分集体土地转变为商业用地，进行商业开发，修建商业铺面与专业市场，吸引本地农民进场从事商业经营，大量吸收本地农民从事第三产业，鼓励农民走自我就业、自立创业之道路（更多精彩文章来自“秘书不求人”）。要试行农村集体建设用地使用权流转，并要在商业用地的指标上给予支持。

政策建议

建立合理的征地补偿和利益分享机制第一，逐步核准，提高用地补偿标准。在统一征地中逐步推行土地“片区综合价”。坚持市场化方向，根据城市发展总体规划，按地段将城镇土地划分成若干区片，每一区片确定一个相对合理的基准地价，在统一征地时实行统一的补偿标准。第二，商业性用地和公益性用地应该严格区分。公益性用地也不能侵占农民利益，尤其是应该区分出公益性用地中商业性用地的项目，对商业性项目要区别对待。第三，引入市场机制，从而促进土地价格的合理定价，这是提高土地补偿的科学依据，也是建立完善土地补偿机制和社会保障机制的依据，从根本上解决失地农民利益补偿问题的重要前提。

农地征用的法律和政策支持通过法制来解农民征地过程中的相关问题应是一个基本原则。一是尽快出台完善的《农地征用法》或相关的法律文以便依法规范征地制度。二是各级政府主管部门该认真调研，总结征地制度改革中的各种模式，开展试点，宣传推广典型经验，逐步使征地走上规范化、法制化轨道。我国当前的农地征用制度改革可以分两步走。第一步是过渡性质的，即在现行法律框架做出适当的调整，严格区分公共目的征用和其他的征用，并据此执行相应的土地征用补偿办法。第二步是着手修订现有法律有关征地的条款，将土地征用权严格限定在公共用途和符合公共利益的范围内；在城市规划控制下，允许集体土地直接进入土地市场。

农村土地制度改革进一步完善农村土地制度可以从以下几个方面着手：一是要从法律上赋予农户物权性质的农用土地承包权，给农民年以上稳定的和有保障的土地使用权，允许其自由转让、出租、抵押、入股、继承。二是要给农民私有和集体所有的房产颁发房地产证，允许上市交易和抵押。三是要积极推进社区股份合作制，把村集体经济组织的资产量化为其成员的股份，明晰集体资产的产权，促进集体资产保值增值，特别是地处城郊的村集体经济组织应普遍推行这一制度。

失地农民培训与就业

政府应针对被征地“农转非”人员制定专门的培训计划，并列出专门培训经费和使用方法；积极鼓励用地企业就地工；对失地农民从事个体经营、自谋职业的，要参照鼓励城镇失业人员再就业的政策在税收、工商等方面给予政策扶持，适当减免营业税、所得税、管理费等。同时要考虑建立专项扶持基金，对自办实业而资金有困难者，提供专项小额贷款给予帮助扶持。此外，还应把对失地农民的培训同对城郊农村劳动力的培训结合起来，让潜在的失地农民先提高素质，逐步脱离对土地和农业的依赖。

建立完善的失地农民社会保障制度在目前农村社保尚未立法，且农村社保制度建设基本未建立的情况下，必须尽快把失地农民纳入城镇社会保障体系，实现与城镇社保的对接。建立多元化的社会保险费用筹集机制。政府应规范明确征地主体无论是进行何种用途的土地征用，均应在土地收益中留出一块作为农民失地后的社会保障资金，并专户储存，由专门机构管理。同时，按失地农民的实际社会安置成本，由国家和地方政府按一定比例分别切出一块，支持建立失地农民的社会保险制度。鉴于目前农民理财能力差和货币化安置存在一些弊端，应引导农民在土地补偿中拿出部分资金，建立基本医疗和养老保险。

看看我几点回答的问题哦

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