南昌旧小区加装电梯(老旧小区加装电梯政策)

1楼:“坚决不同意装电梯,没商量”,6楼:倒有一个双赢的方案

老旧小区改造，是当下国家重点推进的住房民生工程。根据住建部副部长黄艳2020年底的讲话，2025年前全国将完成17万个老旧小区改造，这些小区主要是2000年前建成的。此外，从国家近两年的城市更新模式升级推动来看，未来“旧改”会逐渐全面取代“棚改”。

“旧改”取代“棚改”有哪些深远意义？首先，靠棚改拉动房价上涨的城市，未来房价很难再大幅上涨。根本原因是，棚改是创造需求，消灭供给，而旧改是消灭需求，增加供给。所以综合来看，旧改更有利于当前房地产市场的稳定；其次，城镇住宅小区“旧改”，为进一步扩大内需特别是有效促进消费，推动经济供需循环畅通，有积极意义。专业人士估算，2021年-2025年，“旧改”工程将撬动的投资高达4.5万亿；再者，旧改遵循“以人为本”的治理理念，更深得民心。老旧小区的改造，不仅仅是硬件提升，更是生活方式的再塑造；不仅仅是居住品质的保障，更是家园情怀的厚植。此外，旧改也更符合节能、低碳、健康的理念，即旧改民生工程与碳达峰行动能有效结合。

其实，旧改并不是从今年才开始的，早在2019年，旧改就已经在全国范围内开展了试点。根据住建部公布的数据，2019、2020年共安排中央补助资金1400多亿元，支持各地改造城镇老旧小区5.8万个，惠及居民约1043万户。正是看到了过去两年旧改取得的辉煌成绩，以及千千万万居民的正面反馈，住建部才正式宣布“从2021年起全面推进城镇老旧小区改造”。

“旧改”到底改什么？根据住建部副部长黄艳的介绍，旧改主要包括三方面内容：其一是基础类，着力改造提升水电路气信等基础设施；其二是改善类，包括给符合条件的老房子加装电梯、引进物业、增加停车场等；其三是提升类，总的来说就是发展养老、托育、助餐等服务，切实改善群众居住条件和生活环境。

根据过去两年全国数万个老旧小区“改造”的经验来看，不得不说，对于基础类和提升类两项内容的改造，大家都是举双手赞同的，因为这两项改造不仅是千千万万老旧小区居民长期以来的痛点，更是提升整个小区居住环境的有效之举。但唯独对改善类改造内容中的“老房子加装电梯”，很多居民抵触情绪很浓。

2020年10月，发改委下发文件明确“鼓励符合条件的既有老旧住宅加装电梯”，调查数据也显示，超过8成的老旧小区居民都迫切希望早点实现“老房加梯梦”，那么为何当政策真正出台后，老旧小区加装电梯的工作进展却异常缓慢呢？住建部人员解释，绝大部分老旧小区住户很想装电梯，但往往可能因为某一个原因，就会导致老楼加装电梯无疾而终，比如规划原因无法安装，比如不具备加装条件，比如住户无法达成统一意见等。

在专业人士看来，近两年来，老楼加装电梯工程难以推进的主要原因是，高楼层和低楼层之间的意见难以协调：具体表现是，5楼、6楼高楼层住户积极响应，而1楼、2楼坚决反对，尤其是1楼住户，往往会百般刁难。

近日在南充市就发生了这样的真实案例：11月24日，“南充政法”报道，南充市嘉陵区某小区某单元，4-7楼的住户申请加装电梯，在经过公示、审批等多项程序后，电梯公司入场进行施工，但遭到了1楼、2楼的5位住户的阻挡。为此，4-7楼的14名住户将1、2楼的5名住户起诉到嘉陵区法院，请求判决5名住户停止阻碍施工，配合履行该单元电梯加装合同。

在这起老旧小区加装电梯矛盾纠纷中，1楼住户就明确表示，“坚决不同意装电梯，没商量。你们要住有电梯的房子，就去买电梯房。”1楼反对的原因总的来说有3个：第一是加装电梯会影响1、2楼的采光和通风，同时还会带来噪音污染，弊端太多，无法接受；第二是1楼根本使用不到电梯，没这方面的需求，没义务配合楼上同意加装电梯；第三是加装电梯后问题一大堆，其中最最主要的是加电梯后会直接导致1、2楼尤其是1楼的房价下降，房子贬值。这部分损失谁来补偿？

在此次法院协调会上，主持法官明确表示，邻里之间要本着方便生产，有利生活的原则处理好关系。对于1、2楼提到的反对理由，法官也根据现行的法律法规逐一回复了：一、加装电梯带来的采光和通风危害，会根据《建筑采光设计标准》进行专业鉴定。可以请质量技术监督部门协调第三方技术鉴定机构依据规定的测量方法，用照度测量仪器测量是否低于采光规定标准值，法院也可依此判定是否妨害采光权；二、对于电梯噪声是否超标，需质监部门协调第三方专业技术鉴定机构用噪声测量仪器进行测量认定；三、依据《民法典》《物权法》相关条款，法院认为在没有妨害业主应有的相邻权规定下，此主张不予支持。

总结就是，如果专业机构鉴定加装电梯符合条件，即采光、通风、噪音都在国家规定的标准范围内，1、2楼不能再故意阻挡电梯的加装。即便加装电梯影响采光等，也可以通过改进加装电梯方案予以解决。比如拉大电梯和楼体的距离，比如采用全透明玻璃电梯。一句话，在绝大多数居民赞成加装电梯的情况下，法院也是更倾向于支持大多数人的诉求。

老房子加装电梯不用争了，6楼：倒有一个双赢的方案

老房子加装电梯，真的有必要闹到法庭上才能有明确的结果吗？另一个现实案例告诉我们，其实老房子加装电梯不用争了，是有“双赢方案”的，完全可以做到让楼上楼下的住户都满意。这个“双赢方案”就是6楼提出的：“公交电梯+补偿”方案。

下面要说的这个例子是南昌某小区的真实案例。这个小区属于第一批纳入试点的老小区改造的对象，2019年街道通知可以加装电梯后，该小区就开始组织加装电梯，由6楼的王先生牵头。参照其它城市，最初采取的是“逐层分摊”方案：电梯总费用是40万，1楼不用出资，2楼出资比例是2%，3楼出资10%，4楼出资20%，5楼出资30%，6楼出资38%。王先生把这个方案拿给所有人看时，最初3-6楼的住户都同意，1、2楼反对，后经过不懈努力，王先生也做通了2楼的工作。但唯独1楼住户坚决不同意。反对的理由很简单，加装电梯1楼最受害，房子会贬值，而6楼最受益，房子会升值。一句话，1楼住户想要补偿。后来2楼得知1楼想要补偿后，2楼也反悔了，也跟着1楼反对，想要补偿。

就这样，加装电梯的事情从2019年2月份就开始推进，一直到2020年底，也没有进展。2021年2月份，偶然的机会，王先生了解到杭州、石家庄有不少小区开始试点“公交电梯”方案，简单来说就是，电梯由第三方电梯公司免费安装，住户只需办理月卡、季卡、年卡按次付费刷脸乘坐，乘坐一次就2毛到5毛钱，类似于乘公交，不需要支付买公交车的钱，只有使用的时候才付费。同时电梯采用玻璃幕墙，减少了对低楼层的采光影响。

王先生就联系这两个小区，借鉴成功的经验。于是在3月初就研究出了一套自认为是“能让所有人满意”的方案——王先生在“公交电梯”的基础上，加上了“补偿”内容，具体来说就是，全楼栋都不用花钱，为了照顾1、2楼加装电梯的受害，由5、6楼对1、2楼进行合理补偿，5楼补偿2楼1万元，6楼补偿1楼5万元。这部分资金5、6楼本来就是要花的，而且如果是“逐层分摊方案”，5、6楼掏的钱更多。对于该方案，3-6楼自然是无条件同意，而1、2楼看到这样的方案后，最终也都同意了。

1、2楼同意的原因有两个：其一是感受到了被重视，为了邻里和睦，自己选择退一步海阔天空；其二是深知老旧小区加装电梯是大势所趋，叠加近两年很多城市都取消了“一票否决制”，1、2楼深知如果继续阻挡，未来很可能会通过法律途径解决，到时候自己什么好处都得不到。现在6楼住户提出“双赢方案”，自己得到了该有的“补偿”，没有理由不给5、6楼一个顺水人情。

旧改专家李培林在评价此方案时，也盛赞这确实是一个“双赢”的方案：既解决了加装电梯的出资问题，也友好地对低楼层进行了补偿，可谓一举两得，楼上楼下都满意。

从媒体报道来看，今年3月份后，全国有十多个城市陆续试点“公交电梯”方案，其中有些是直接照搬杭州、石家庄的经验，有些是在此基础上加了“补偿方案”。从已完成电梯加装的小区业主的反馈来看，大家对于6楼提出的“双赢方案”，还是充满赞美之词的。

总结：随着我国老龄化程度越来越高，老房子加装电梯的需求日益增长，叠加近两年来政策不断支持，所以未来老旧小区加装电梯会成为一种趋势。但在实际操作中，老旧小区加装电梯并非一帆风顺，有时候甚至会阻力重重。因此扩大各楼层业主的“公约数”是必须要坚持的原则。这期间，少不了居民、社区、街道各方的积极协调。从6楼提出的让楼上楼下都满意的“双赢”方案来看，老房子加装电梯其实并没有想象的困难，有时候1、2楼想要的就是一个“被重视”的感觉。正如6楼王先生所说，“老房子加电梯，我始终觉得1、2楼的居民同意不是应该，而是成全。毕竟加装电梯确实对他们造成了损害。”

老旧小区加装电梯政策

2019年11月1日，广大老旧住宅小区中高层住户盼望已久的《南昌市既有住宅加装电梯工作的实施意见（试行）》终于落地。从此，江西南昌城区范围内的老旧住宅加装电梯，都可获得8万~10万元的政府财政补助，极大减轻了居民负担。

随着《实施意见》的出台，南昌逐步加快既有住宅加装电梯步伐。2021年，南昌加装电梯累计137台，今年截至目前，已完工233台，还有89台正在施工当中。根据《南昌市城区既有住宅加装电梯财政补助申请办法》，东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区等行政辖区范围内的既有住宅加装电梯，政府根据住宅层数不同，依照“四至五层住宅8万元/台、六层（含）以上住宅10万元/台”的标准分别给予相应财政补助（其他县、区/开发区、新区参照执行）。2022年，这一补贴标准又提高了50%。据悉，既有住宅加装电梯完成后，业主可以在取得《特种设备使用登记证书》后按规定向所在区建设局申请领取财政补助。湖北

为进一步发挥住房公积金在助力群众实现安居梦方面的积极作用，湖北荆州住房公积金中心出台《荆州住房公积金中心支持老旧小区改造加装电梯提取住房公积金实施意见（试行）》，并于2022年1月1日起实施。

《实施意见》提出，在荆州市行政区划内实施老旧小区改造加装电梯项目的房屋所有权人及其配偶均可办理此项业务，提取金额不得超过房屋所有权人签订的加装电梯费用分摊协议的实际支付费用（不含电梯运行维护费用）。

《实施意见》明确，欲办理此项业务的缴存人需携带申请人材料：本人身份证（房屋产权属于配偶的需提供结婚证）和本人荆州市一类银行卡；加装电梯材料：县级以上行政部门对本住宅小区加装电梯的施工许可批复文件及由住建部门出具的验收合格证明，房屋所有权人签订的加装电梯协议（费用分摊协议），实际支付加装电梯的费用发票或专用收据，加装电梯项目的房屋不动产权证书，由中心审核确认后进行办理。

此项业务的申请时间为老旧小区改造加装电梯项目施工许可批复之日起24个月内。该项政策的出台，将让更多缴存职工享受到住房公积金政策红利，助力荆州加快建设区域性中心城市。

老旧小区加装电梯，是解决老旧小区居民，尤其是高层住户、老年人上楼难，提高居民生活质量的一项重要举措。自2019年开始，重庆垫江县在桂溪和桂阳两个街道开展老旧小区增设电梯试点工作，进一步完善城市居民住房条件，提升群众幸福感。截至2021年底，全县启动实施改造老旧小区238个，已完成改造135个；居民自筹约1.6亿元资金，累计完成电梯加装505部。

接下来，垫江县住房城乡建委将进一步简化审批流程，实行联合审查一站式服务，快速高效解决电梯加装中存在的问题，切实改善居住环境，增强老百姓的幸福感。到2025年前，垫江县计划完成改造378个老旧小区，惠及近3.26万户市民。

2021年5月18日，湖南省长沙市住房和城乡建设局印发《关于进一步做好我市既有多层住宅增设电梯工作的通知》明确表示，对符合电梯增设条件的既有多层住宅做到能装尽装，并确定目标任务。2021~2022年两年，长沙市老旧小区每年加装电梯不低于1200台，长沙内五区增设电梯财政补贴10万元/台，《通知》自2021年5月18日开始施行。

《通知》明确，长沙内五区增设电梯财政补贴10万元/台，按照实际完成数量进行补贴，所需资金列入年度财政预算。其他区县（市）可参照制定相关补贴政策。鼓励各企事业单位在政策条件允许下出台增设电梯内部补贴政策。

为推进老旧小区加装电梯，长沙市成立既有多层住宅增设电梯工作协调小组，各区县（市）应在区县（市）政务中心设立一站式审批窗口，安排有关部门负责既有多层住宅增设电梯审查、电梯备案、运行维护服务费指导和电梯安装、维保、使用管理监管等工作。街道（乡镇）、社区（村）负责增设电梯的备案、公示公告、政策解释与宣传等工作；水、电、燃气、通讯等单位应积极支持增设电梯施工过程中电力扩容、管线迁移等工作。

《通知》要求长沙市各区县（市）政府将既有多层住宅增设电梯工作结合“精美长沙”建设、老旧小区改造等一起推进，电梯连廊布局合理、美观实用，最大程度保持房屋统一的结构和风貌，实现增设电梯与原有房屋的整体和谐，增设电梯工作列入长沙市政府对各区县（市）政府的民生实事考核。长沙市住建局应牵头制定和发布既有多层住宅增设电梯申请资料格式文本，统一规范长沙市增设电梯工作申请和办理业务流程。申请人应当依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，就增设电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并签订增设电梯项目协议书等。

长沙市住建局、资规局、市场监管局等相关部门应积极运用诚信激励和失信惩戒机制，通过“红黑榜”“曝光台”等方式，强化对增设电梯相关单位和从业人员的监督管理，及时曝光、严肃查处未办理增设电梯备案手续施工、不按照标准规范设计、不按照图纸施工、不文明施工、不按照安全规范施工以及材质以次充好、弄虚作假等行为。

省住房和城乡建设厅、省国土资源厅、省公安厅、省质量技术监督局联合出台的《关于开展既有住宅楼加装电梯工作的指导意见》将在9月1日开始实施。《意见》提出，在确保加装电梯后住宅楼主体结构安全前提下，简化加装电梯工程需要的审批手续，缩短审批时限。

《意见》适用于既有住宅楼无房屋权属纠纷、住宅楼未列入房屋征收范围和计划、加装电梯方案在小区内公示后无异议以及当地政府规定的其它情况要求。要坚持“业主自愿、利益兼顾”原则，本单元或本栋住宅楼全体业主作为既有住宅楼加装电梯申请主体，负责协议签订、工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作。

《意见》规定，申请主体自行或者委托街道、社区、物业组织同一单元或同一栋住宅楼的全体业主就加装电梯工程费用的筹集以及电梯运行、保养、维护等费用的分担进行充分协商。加装电梯拟占用业主专用维修资金部分的，应征得该专用部分的业主同意。对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主，可通过协商给予适当补偿。

加装电梯及使用维护费用由申请主体按协议确定的比例共同承担,其中申请主体承担的加装电梯费用可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金，提取额度不应超过分摊费用；按照相关规定可以申请使用住宅专项维修资金；可以申请使用当地政府规定的其它资金。

加装电梯专项设计应当符合城市规划、结构安全、消防、应急救援和电梯建设运营等相关标准和安全技术规范的规定，确保加装电梯后主体结构安全不受影响。应以实用性为前提，不得占用消防疏散空间，不得侵占城市道路，不得增加或变相增加住宅使用空间。

承办主体应当采购取得制造许可资质的单位制造的合格电梯。电梯的安装应由电梯制造单位或者其委托的依法取得相应许可的单位进行。在原有建设用地范围内加装电梯的，加装电梯后新增面积为加装范围内全体业主共有，不需办理占地手续以及不动产登记，容积率增加部分不再征收地价款，免于补缴城市基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。

《意见》鼓励有条件的地市根据地方财政情况对既有住宅楼加装电梯工程给予适当补助；鼓励政府机关、企事业单位对自行管理的职工住宅楼组织实施加装电梯工作；鼓励采用“代建租用”模式，由专业公司投资建设和进行后期维护。

法律依据：

1.《荆州住房公积金中心支持老旧小区改造加装电梯提取住房公积金实施意见（试行）》规定，在荆州市行政区划内实施老旧小区改造加装电梯项目的房屋所有权人及其配偶均可办理此项业务，提取金额不得超过房屋所有权人签订的加装电梯费用分摊协议的实际支付费用（不含电梯运行维护费用）。

欲办理此项业务的缴存人需携带申请人材料：本人身份证（房屋产权属于配偶的需提供结婚证）和本人荆州市一类银行卡；加装电梯材料：县级以上行政部门对本住宅小区加装电梯的施工许可批复文件及由住建部门出具的验收合格证明，房屋所有权人签订的加装电梯协议（费用分摊协议），实际支付加装电梯的费用发票或专用收据，加装电梯项目的房屋不动产权证书，由中心审核确认后进行办理。

2.《关于进一步做好我市既有多层住宅增设电梯工作的通知》规定，对符合电梯增设条件的既有多层住宅做到能装尽装，并确定目标任务。

长沙内五区增设电梯财政补贴10万元/台，按照实际完成数量进行补贴，所需资金列入年度财政预算。其他区县（市）可参照制定相关补贴政策。鼓励各企事业单位在政策条件允许下出台增设电梯内部补贴政策。

3.《关于开展既有住宅楼加装电梯工作的指导意见》规定，在确保加装电梯后住宅楼主体结构安全前提下，简化加装电梯工程需要的审批手续，缩短审批时限。

申请主体自行或者委托街道、社区、物业组织同一单元或同一栋住宅楼的全体业主就加装电梯工程费用的筹集以及电梯运行、保养、维护等费用的分担进行充分协商。加装电梯拟占用业主专用维修资金部分的，应征得该专用部分的业主同意。对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主，可通过协商给予适当补偿。

加装电梯及使用维护费用由申请主体按协议确定的比例共同承担,其中申请主体承担的加装电梯费用可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金，提取额度不应超过分摊费用；按照相关规定可以申请使用住宅专项维修资金；可以申请使用当地政府规定的其它资金。

加装电梯专项设计应当符合城市规划、结构安全、消防、应急救援和电梯建设运营等相关标准和安全技术规范的规定，确保加装电梯后主体结构安全不受影响。应以实用性为前提，不得占用消防疏散空间，不得侵占城市道路，不得增加或变相增加住宅使用空间。

承办主体应当采购取得制造许可资质的单位制造的合格电梯。电梯的安装应由电梯制造单位或者其委托的依法取得相应许可的单位进行。在原有建设用地范围内加装电梯的，加装电梯后新增面积为加装范围内全体业主共有，不需办理占地手续以及不动产登记，容积率增加部分不再征收地价款，免于补缴城市基础设施配套费及其他相关行政事业性收费。

南昌加装电梯新政来了:最高可补贴10万元!

随着老龄化社会的来临，市民对于城市老旧小区加装电梯的需求日益强烈。此前，本网记者曾关注南昌老旧小区加装电梯现状，引起了南昌市相关部门的重视。

11月5日，记者获悉，近日，南昌市印发《南昌市既有住宅加装电梯工作的实施意见(试行)》(以下简称《意见》)，根据《意见》，南昌市既有住宅加装电梯所需的资金由所有受益业主承担，可通过3种方法筹集资金。政府根据住宅层数不同分别给予相应财政补助，最高可补贴10万元。

需经过三分之二以上的业主书面同意

根据《意见》，南昌市城区范围内的既有住宅，满足以下全部条件的，可以依法申请加装电梯：城市规划区范围内，具有合法权属证明，非单一产权；电梯加装在建设用地红线范围内；未列入房屋征收范围和计划；建筑结构、消防安全等符合加装条件；四层及以上且已建成投入使用的无电梯住宅(不含别墅)。

《意见》规定，申请既有住宅加装电梯还应当征询本单元全体业主的意见，并经本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意。

南昌市城区适用范围包括东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、红谷滩新区、高新开发区、经济技术开发区。新建区、湾里区、南昌县、进贤县、安义县可参照执行。

可通过3种方法筹集资金

按照“谁受益，谁出资，谁所有”的原则，既有住宅加装电梯所需的资金由所有受益业主承担。所需资金按照以下方式筹集：

1、根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商约定。

2、原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资。

3、社会投资等其他合法资金来源。

最高可补贴10万

根据《规定》，加装电梯后新增加面积为业主共有，但不予办理不动产登记，不再调整各业主的分户产权面积；容积率增加部分不再补缴地价款、市政基础设施配套费等其他费用。电网企业应免收(临时)接电费和居民电力增容费。

业主可以提取房屋所有权人名下的住宅专项维修资金作为个人出资部分，提取额度不超过首期交存额的50%。

东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区等行政辖区范围内的既有住宅加装电梯，政府根据住宅层数不同分别给予相应财政补助：四至五层住宅8万元/台，六层(含)以上住宅10万元/台，财政补助资金由市、区财政各承担50%。其他县、区(开发区、新区)参照执行，财政补助资金由各县、区(开发区、新区)自行承担。

具体如何申请？

根据《意见》，电梯加装需要经过10道实施程序，具体如下：

(一)统一意见。申请人应当充分征求本单元全体业主的意见，对持不同意见的业主应当做好协商调解工作，取得他们的理解和支持，并签订同意加装电梯意见书。

(二)编制方案。申请人应委托相关单位编制既有住宅加装电梯实施方案，加装电梯实施方案应当包括：加装电梯初步设计方案、加装电梯资金(包括鉴定、设计、施工、管线迁改等费用)筹集方案、电梯使用管理方案以及其他需要约定的重要内容。

(三)公示告知。街办(镇政府)应对既有住宅加装电梯实施方案组织公示告知。对公示期间有异议的，应予以协调。

(四)签订协议。出资加装电梯的业主应当对加装电梯实施方案和其他相关内容进行充分协商，达成一致意见后共同签订加装电梯协议。

(五)安全鉴定。申请人应当委托具有房屋结构安全鉴定资质的鉴定机构，对拟加装电梯的建筑物结构安全性进行鉴定，出具具有法律效力的建筑结构安全鉴定报告。

(六)施工图设计。申请人应当委托原设计单位或者其他具有相应资质等级的设计单位进行施工图设计。施工图设计文件应当符合抗震、结构安全、消防安全和特种设备等相关标准、安全技术规范的规定。

(七)联合审批。按照属地管理原则，既有住宅加装电梯工作由县、区(开发区、新区)具体组织实施。

县、区(开发区、新区)行政服务中心(审批中心)应当设立既有住宅加装电梯服务窗口。申请人持加装电梯相关材料，到窗口办理加装电梯审批手续。

县、区(开发区、新区)建设部门收到申请材料后，于10日内召集相关部门进行联合审批，出具联合审批意见。

加装电梯涉及电力、电信、水业、燃气、数字电视、网通等管线移位及其他配套设施项目改造的，申请人应当向相应单位提出改造申请。相关单位应开通绿色通道，根据联合审批意见，予以优先办理。

(八)施工监管。联合审批通过后，申请人应委托具备房屋建筑工程施工总承包资质的单位实施土建施工，委托具备电梯安装许可资质的单位实施电梯安装施工，提倡委托监理单位对施工过程实施质量安全监管。

加装电梯施工前，电梯施工单位应当到特种设备安全监督管理部门办理电梯施工告知，同时向有资质的电梯检验机构申报电梯监督检验。

县、区(开发区、新区)建设工程质量安全监督部门和特种设备安全监督管理部门要加强加装电梯施工过程中的监督管理。

(九)竣工验收。申请人对加装电梯施工全过程的安全生产负总责，设计、施工和电梯安装单位按有关法律法规的规定承担相应终身质量责任。

工程竣工后，申请人应当组织有关参建单位对加装电梯工程进行竣工验收，竣工验收可以邀请所在街办(镇政府)参加。所在县、区(开发区、新区)建设部门应当加强竣工验收的监督管理。竣工验收完成后应当将相关资料移交所在市、县城建档案馆。

竣工验收合格后方可交付使用。

(十)运行维护。申请人应当依法在电梯投入使用前或者投入使用后30日内向所在县、区(开发区、新区)特种设备安全监督管理部门办理特种设备使用登记，取得《特种设备使用登记证书》。

电梯正式投入使用前，申请人按照加装电梯实施方案确定电梯使用管理单位并签订协议，协议中必须明确电梯使用权责、明确电梯维修费、维保费、耗材费、运行管理费、年检费、电费及安全责任保险费等相关费用，明确受益业主的支付方式和比例。

电梯使用管理单位可以为业主代表、业主委员会、物业服务企业或其他单位等，应委托具有相应资质的电梯维保单位进行电梯维护保养，鼓励购买电梯使用安全责任保险，同时按照相关法律法规和安全技术规范要求对电梯使用运行的全过程(包括日常维护保养和定期检验)实施管理，确保电梯的使用安全，并承担相应法律责任。

民法典加装电梯规定一票否决

老旧小区加装电梯工作提出伊始，各地出台的相关方案大多要求全体业主同意才可加装。然而，这种要求全体业主同意的表决规则看似避免了业主纠纷，实则阻碍了加装电梯进程，造成加装电梯推进工作缓慢甚至停滞的后果。如何在推进加装电梯进程的同时协调业主利益、避免业主纠纷，成为各地加装电梯表决规则的关键之一[4]。总的来讲，从表决比例来分类，《民法典》实施前，表决规则主要有以下几种。

1.1?全体业主同意规则

加装电梯工作开展之初，各地表决比例一般规定为全体业主同意，俗称“一票否决权”。这种规则最大的弊端即业主对加装电梯的需求各不相同，低楼层业主对电梯需求较低甚至没有，一票否决对加装电梯表决决议通过造成较大阻碍[5]。地方政府试图从源头减少矛盾产生的工作思路是形成“一票否决权”的原因之一[6]。房屋是业主的重要资产，为避免引起纠纷，政府在制定加装电梯相关规范时，直接或间接地赋予业主“一票否决权”。随着越来越多的加装电梯决议被低楼层业主一票否决，这种表决比例的弊端也日益突显，加装电梯工作难以推进使得越来越多的城市和地区修改了加装电梯业主表决比例。目前仅有西宁市等少数地区仍要求百分之百业主表决通过。

1.2“双三分之二”以上业主同意规则及其衍生规则

要求业主“双三分之二”通过即可加装电梯的表决比例是目前大部分地区施行的规则，所谓“双三分之二”是指经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可加装电梯的规则，长沙、南昌、南宁等城市均采用此规则。其法律依据是《物权法》第76条，该条规定决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施应当经“双三分之二”以上的业主同意。因此各地政府在一票否决规则受挫后，将表决规则改为“双三分之二”的“绝大多数决”可推动加装电梯进程，但在此表决规则下也激化了对电梯需求不同的业主之间的矛盾。

由“双三分之二”以上业主同意规则还衍生出其他规则，例如要求在“双三分之二”以上业主同意后，还应征得专有部分被占用之业主的同意，或要求“双三分之二”以上业主同意后，其他业主不持反对意见。北京、南宁等地适用该规则。这种由“双三分之二”以上业主同意规则在执行《物权法》时期贯彻了《物权法》立法精神的同时，考虑了受特别影响的少数业主群体利益，虽然这种规则在实践中仍可能造成事实上的一票否决，但在推动加装电梯的同时考虑少数业主权益的表决规则有其借鉴意义。但由于《民法典》对业主共同决定事项规则的修改，亦需与时俱进地作出相应修改和调整。

1.3“双三分之二”以上业主参与表决加上参与表决的“双四分之三”以上业主同意规则

“双三分之二”以上业主参与表决加上参与表决的“双四分之三”以上业主同意规则，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的规则。《民法典》实施前夕，上海、广州等地以通知等形式将业主表决比例调整为“双三分之二”以上业主参与表决加上参与表决的“双四分之三”以上业主同意。广州作为加装电梯数量保持在全国各大城市首位的城市，在一票否决时期率先提出“双三分之二”规则，破解全体业主同意的过严条件，其对加装电梯表决比例的调整或成为未来加装电梯的主流表决规则。随着《民法典》的实施，以《民法典》第278条为法律渊源的各地加装电梯表决规则或将作且应当作相应调整。