房屋出现什么问题需要返修(质量问题有哪些 房屋出现质量问题怎么办)

房屋验收有多少个程序的有什么法律依据

一、正确的房屋验收程序

1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。

2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。

3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。

二、验房需准备的工具

验房师赵小强提示，正常验收房子时间一般是持续1～2个小时，需要带的工具包括：

塑料洗脸盆：用于验收下水管道；

小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；

塞尺：用于测裂缝的宽度；

5米卷尺：用于测量房子的净高；

万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；

计算器：用于计算数据；

水笔：用于签字；

扫帚：用于打扫室内卫生;

小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳：用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

三、验房内容及方法

目前，开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容，很多公共设施成为验收的盲点。业主应要求开发商对公共设施进行验收，并将验收结果写在交接书中，对于不符合合同的部分或质量出现问题，有权利要求开发商维修。

外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。

检查墙体：平整度、是否渗水、是否有裂缝：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

视镜(猫眼)：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。

楼道窗户：是否有纱窗，如果没有，应及时提出。

检查门窗的密封：是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均匀。

窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

高度：用盒尺检查房顶，取4～5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5毫米(或者2.6毫米)说明房顶没有倾斜。

墙壁地面：用厂尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。)

乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10克)测墙砖空鼓。

一般情况下，有空鼓的地方会有“咚咚”的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。

厨房和卫生间：是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。

闭存水试验、水表空转试验：(重要检验项目)打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，

二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

地面下水情况：在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。

卫生间：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊灯下面。离通风孔最近的插座是防水插座。

卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。

暖气片：暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气体排不出来，暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。

镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。

电器管线等：

A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应该紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

C、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进的现象。

D、检查弱点插座数目。

E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

检查完这些工作，如果没问题的话，可以在验收交接书上签字；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

质量问题有哪些 房屋出现质量问题怎么办

好不容易买的房子，却出现了质量问题，甚至严重影响居住。不少人为此焦急上火，当房子出现质量问题时，应该怎么办?房屋质量问题一般分为三种，一是房屋主体结构质量不合格，比如地基、承重墙有问题;二是严重影响正常居住使用的质量问题，比如不能正常供水供电，隔音效果不达标等;三是其他一般的质量问题，比如渗水、墙皮脱落等。针对不同的质量问题，法律上有不同处理方式。如是因房屋主体结构质量不合格不能使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许购房者可解除合同并要求赔偿损失。但买受人也可以要求卖房人进行修复，并由卖房者承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。综上所述，遇到房屋质量出现问题，需要根据不同情况决定采取什么手段维权。法律规定了多种方法，具体选择哪一种，当事人应该衡量采取哪种方式更有利于自己。

新房空鼓是质量问题吗

问题一：新房到手，出现空鼓，问题严重吗？有何后果，如何修补？空鼓的面积最好不要大于一个拳头。空鼓面积过大。可能会引起墙面脱落。墙砖更容易脱落。铲掉以后填充修补

问题二：新房子有空鼓是什么意思空鼓：指房屋的地面、墙面、顶棚装修层（抹灰或粘贴面砖）与结构层（混凝土或砖墙）之间因粘贴、结合不牢实而出现的空鼓现象，俗称“两层皮”。危害：经过一段不太长的时间后，空鼓部分会自行脱落（或掉落）。

检查办法：

抹灰层：用肉眼观看，其空鼓部位一般会略高出四周整体平面，并常常伴有裂缝，用手指按下去即可发现里面是空的。

面砖：用小锤逐一轻轻敲击，可听见与其他部位声音不同的空响，此处即为“空鼓”

提示：如果新房出现空鼓，说明是质量问题，你可以要求开发商返工，或者退还你部分的购房款。如果开发商不返工，你可以向建设部门投诉。建设部门会指派其它公司返工，或者从工程保证金里扣除工程款，赔偿你的损失。

问题三：房子空鼓是怎么回事灰层空鼓，是抹灰层与结构层未粘接牢固而产生分离的一个质量问题，由于墙、楼表面受温度变化的影响，空鼓部位不断扩大，到抹灰层失去支撑

时，就会变形脱落。如果大面积空鼓在交房时没有发现的话，等装修以后，墙壁可能会慢慢往外胀，严重的就会造成墙壁涂层脱落。

验评为优良等级的单位工程，抹灰层和找平层是不允许有空鼓的。《建筑工程施工质量验收规范》（ GB－2001标准）对单位工程施工质量验收只规定了合格与不合格两个级别，其中质量检验批记录表主控项目4规定，“抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接攻固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂纹”。

如果有了这些质量问题，该检验批就不能验收为合格，必须进行返修重新检验达到合格为止。

问题四：新房墙面空鼓怎么处理？ 1:铲除空鼓部位，以空鼓为中心最好往外多铲一点。

2：矿泉水瓶子装满水，在盖冒上用钉子钻一个小小的洞，浇湿空鼓处。

3：泥水师傅用砂浆填补（水泥：沙约为1：3），一定不要补高了，切记！

4：待干之后就可以由大白师傅处理面饰了！

问题五：验房过程中出现的空鼓怎么处理啊？只有面积大于20*20cm的才能叫空鼓，一般物业维修也是在这个标准上的！但也不是所有大于20*20cm的空鼓都要修理，比如说您的房子交房时间较早，放置的时间较长，如果这个空鼓并没有开裂的话，那么我建议您还是不要修理，除非你要在这个地方定钉子！修补空鼓的意义其实说白了就是怕以后开裂，穿响装修！房子放置的时间越长，毛病就会显现的越多！

空鼓修补的方法：用切割机在空鼓四周切缝，切割面积尽量大些，切下去大概1到2cm，然后用錾子凿掉，清除浮沉，用水湿润，再用水泥砂浆掺107胶打底，最后再用1:3水泥砂浆分两次均匀抹压~~~

希望我的回答对你有帮助！

问题六：新房子验房空鼓是怎么回事啊？要怎么解决呢？了解一些！只有面积大于20*20cm的才能叫空鼓，一般物业维修也是在这个标准上的！但也不是所有大于20*20cm的空鼓都要修理，比如说您的房子交房时间较早，放置的时间较长，如果这个空鼓并没有开裂的话，那么建议您还是不要修理，除非要在这个地方定钉子！接下来就详细的说说！~

一、空鼓造成的原因：1、水泥、砂配合比相差过大

2、抹砂浆的时候基层杂物、粉尘为处理

3、抹灰前砖墙、混泥土面未浇水湿润、后期为浇水养护

4、工人施工中压灰过程中，施加压力过小。

5、墙面过于光滑也是很容易造成空鼓的

二、空鼓有何影响

1、面积小的空鼓后期会开裂，特别是二次装修后，白白的墙面会出来开裂或鼓包，造成墙面难看。

2、面积大的，时间久了，会脱落下来，大家还记得以前的房子顶棚都有膜砂浆的，现在都没有了，就是因为空鼓面积大了，出现过很多砸死人的案例，国家现在不要求在顶棚抹砂浆了。

3、卫生间空鼓很容易造成渗水，因为防水层是直接涂刷在墙面的，空鼓会造成开裂，所以容易造成渗水

三、空鼓查验的标准和方法

1、国家规范是每平米的空鼓率不超过20%，现场超过差不多15cmx15cm的面积就可以标记出来了。

2、因为墙体厚度的原因，每个部位的响声是不一样的，因此在确定是否空鼓前，要试着敲击整面墙的声音在来判断空鼓的声音，也就是空鼓位置的声音与大部分墙面的声音不一样即为空鼓，空鼓表面明显的现象就是表面开裂、面层会有凸起的迹象，敲击时声音很响、很沉、感觉不结实。

四、空鼓还会造成后期的纠纷问题

如果交房的时候没有把空鼓找出来，等装修完毕后，出现问题，开发商不承认是他们造成的，因为交房没提出来，在就是二次装修了，会说是装修时自己改动或不正当施工造成的。装修公司也不会承担责任的，因为墙壁不是他们施工的，只是在原有的基层上施工，他们只负责施工的部分，如果装修后墙面开裂或脱落，或者墙面瓷砖脱离，业主找谁都没理，倒霉的是业主。小问题装修公司会帮忙处理，如果太多或程序复杂谁都没办法，只有业主出钱再做或天天看着问题的墙面发难。

五、空鼓处理方法

把空鼓位置找出来（一定要把空鼓范围画大5公分以上，因为切割机在切割空鼓的位置时。会产生振动，造成未空鼓区域也空鼓，）敲除掉，空鼓基层用清水冲洗干净，充分湿润基层，然后把搅拌好的砂浆进行填充，抹灰时要用相对的力量进行实，待砂浆硬化后，进行洒水养护，达到表面湿润就可以了。正常是养护7天，养护完毕后，再次敲击看看是否还存在空鼓。

最后还要友情提醒一下！~如果一面墙空鼓点数比较多，在二次装修的时候最好用护墙宝防裂处理一下。因为新旧抹灰会存在缝隙，还会出现裂缝，增加护墙宝防止这些细微裂缝造成外观质量。

问题七：五年前的新房，空鼓有问题没？ 15分虽然房屋空鼓不属于房屋主体的质量问题，但如果空鼓过多会影响后期的装修。

墙面空鼓，墙面刮腻子后做乳胶漆，会导致墙面开裂的现象，严重的话乳胶漆会脱落。

地面空鼓，铺实木地板的要有木龙骨，空鼓的地方是很难固定木龙骨的，它固定不好，地板就会活动。若是铺地砖，由于地面是空的，地下要经常踩踏，时间长了，地砖会松动脱落。

如果你要装修的话还是处理一下吧

问题八：新房如何验空鼓告诉你一个简单的办法。用根木棍轻轻的敲打墙壁，有空鼓的地方会发出一种很空的声音。

问题九：房屋质量问题严重该怎么办常见的房屋质量问题，大致可以分为三类。

第一，如果是一些小的质量瑕疵问题，例如比较小范围的空鼓、门窗缺少配件密封不到位、开启不灵活等，这些问题业主可以直接报修物业或者开发商进行处理，物业或者开发商会安排专门的施工人员，来进行问题之处的维修工作。

第二类问题就是一些比较大型的质量问题，直接导致业主无法完成入住的。例如房屋漏水等。如果业主尚未完成收房手续，那么业主在这时可以依法请求拒绝收房，在开发商整改完所有的质量问题之后，再办理入住手续。另外，也可以根据合同的相关规定，要求开发商承担由于延迟交付而造成的违约责任；如果业主已经办理完入住手续，在入住之后发现这些问题的，业主有权要求开发商承担维修期间的损失，来维护自己的权益。

第三类问题就是出现的房屋裂缝以及露筋等问题，此时业主有权要求开发商尽快查明原因之所在，并要求出具国家专业鉴定部门的报告，证明是否房屋存在严重的安全结构性问题。如果没有存在安全性结构问题，则可以要求开发进行常规的维修整改即可，整改期间的损失由开发商来承担；如果证实房屋确实存在严重的安全性结构问题，那么业主有权要求退房，并由开发商承担违约责任。如果开发商拒绝退房，那么业主有权要求开发商出具设计部门的设计整改方案，对房屋进行加固整改，保证房屋的安全性结构，期间的整改损失由开发商负责首先购房者需要明白房屋质量问题的维修责任方大多时候不是开发商本身，而是小区的承包商，这些承包商中有土建单位，也有门窗、栏杆、装修公司等分包单位。如果不涉及到开发商拿钱维修，一般问题开发商还是愿意去解决。

通常验房发现的问题视其严重程度，可分别采取不同等应对策略。

（1）非常严重的质量问题。如结构构件（承重墙、梁）开裂等

这类问题是要坚决要求出具鉴定报告及补强加固方案，甚至可要求退房，不容有任何马虎。

（2）严重影响使用的问题。如外墙、外窗、卫生间渗水。

这类问题也要非常重视，一定要等到问题确定维修彻底后再开始装修，否则容易陷入装修后反复维修的不利局面，一旦发生对业主影响大，损失大。

（3）对使用有影响，装修公司不会为业主维修的，如进户门，外窗等；

这类问题坚决要求维修，装修公司不会负责；

（4）对装修有影响，引起装修成本增加的问题。墙面不垂直，大面积的空鼓、开裂，顶棚高低差等等。

这类问题，通常装修过程中也可以解决，但装修公司会向业主收取一定的费用，导致装修费用增加；这个建议是能要求相关责任单位修订尽量先修，节约装修的费用。

（5）对装修影响不大，在装修过程中顺便可以解决的问题。建议业主可在装修过程中由装修公司处理。

问题十：新房墙面空鼓是建筑的问题吗?墙面空鼓是装修的问题。墙面空鼓指室内墙面所使用底层或面层材料如乳胶漆、腻子、石膏、大弧粉等由于施工工艺不当或者受潮等原因造成的墙面起泡，起翘，起鼓的现象。

空鼓的原因：

抹灰前基层清理不干净，不同材料的墙面连接未按照规范规定设置钢丝网；墙面浇水不透；外墙粉刷墙面没有分格或分格过大。

原材料质量不符合要求（沙粒过细，含泥量大，水泥安定性不合要求）；砂浆未搅拌均匀。

基层凹凸偏差较大，一次抹灰过厚，没有分层抹灰或各抹灰时间间隔太近；抹灰总厚度大于35mm时未采取加强措施。

各层抹灰层配合比相差过大，强度等级较高的水泥砂浆粉刷在强度等级较低的面层或石灰砂浆面层上。

气温过高时，砂浆失水过快；抹灰后未适当浇水养护。

住了10年的老房子选装修还是局部翻新

对于居住了10年的老房子，选择全面装修还是局部翻新，这个问题的答案取决于房子的实际状况和业主的需求。首先，我们需要考虑房子的整体结构是否稳固，是否存在安全隐患，例如墙体开裂、地基下沉等问题。如果存在这样的问题，那么全面装修将是必要的，以确保住宅的安全性。

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其次，我们需要考虑房子的使用功能是否满足业主的需求。如果业主对房子的布局、设施等不满意，或者业主的生活方式发生了变化，例如家庭成员增加或减少，那么可能需要进行全面装修，以满足新的需求。

在当地市场，全面装修的价格通常在每平方米300-500元之间，而局部翻新的价格则在每平方米100-200元之间。这个价格范围会根据装修材料的选择、装修风格的复杂度、装修公司的收费标准等因素有所变化。

在考虑装修还是翻新的问题时，我们还需要考虑业主的经济状况。全面装修的成本明显高于局部翻新，如果业主的经济状况不允许，那么局部翻新可能是更好的选择。

最后，我建议业主根据房子的实际状况、自己的需求和经济状况，做出最合适的选择。如果房子的整体结构稳固，使用功能满足需求，那么可以选择局部翻新，以节省成本。如果房子存在安全隐患，或者使用功能不能满足需求，那么应该选择全面装修，以确保住宅的安全性和舒适性。

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