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旧房改造投资概念(旧城区改造的意义)

  • 作者: 楚建
  • 发布时间:2023-08-29


房地产基础知识

房地产基本知识:

一、什么是房地产?

是房屋和土地的社会经济形态,是土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”。

二、什么是房地产市场及其分类?

包括地产市场和房产市场。一级市场土地市场

二级市场增量市场

三级市场存量市场

三、房地产的基本概念?

商品房:商品房是指具有经营资格的房地产开发企业(包括外资)开发经营的住宅。包括住宅和非住宅两类。商品房的所有权包括四部分:房屋的使用权、所有权、处置权、收益权。

房改房:是有一定的福利性质的,各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。哪些家许可凭证明购房?

(1)夫妇双方均为机关工作人员、教师、国有或集体企业职工的家庭;

(2)市政府批准的重点工程建设涉及被拆迁居民家庭和政府组织的危旧房改造项目涉及被拆迁居民家庭。

经济适用房和商品房一样吗?

(1)经济适用住的销售并不是向社会公开销售的低价商品房。

(2)经济适用住房的买卖、转让、出租手续也与商品房不同,实行专门的《经济适用住房产权证》,具体办法正在制定中。

唯一不同的是经济适用住房在出售时,购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金。

3、安居房:指实施国家“安居工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本,由政府补贴的非盈利性住房。

4、集资房:集资房是改变住房建设由国家和单位揽的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。

5、多层住宅:指四至六屋楼房住宅称为多层住宅。

6、小高层住宅:指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅。

7、高层住宅:指十层以上的楼房住宅称为高层住宅

8、会所:以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施

9、跃层:跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式,是一套住宅占有上、下两个楼层,上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层;一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间的设计空间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过光线弥补,通风好,户内居住面积和辅助面积,布局紧凑,功能明确,相互干扰小。

10、复式:复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济羡慕地住宅。是建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6)上层供休息,和储藏用其目的是在有限的窨里啬使用面积,提高住宅的利用率。

11、错层:户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系,但没有完全分成两层,(适合大面积住宅,小户型会显得局促。

四、规划有关概念

1、层高:层的高度,对楼房建筑来讲,指下层地板面至楼板面的距离,层高减去楼板层的厚度为房间的净高。

2、户型:根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。

3、户室比:各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”

4、建筑系数:“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的窨要求,并保证足够的道路,绿化和户外活动场地。

五、与产权有关的概念

1、房屋产权:泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分,并排除他人干涉的权能,是物权的一种。房屋产权指房产所有者,按国家法律规定所享有的权利。

2、房屋权属登记:指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

3、房地产权登记:房屋所有权登记,通常称为“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有,都必须按照所有权登记办法的规定,向房屋所在地房管机关申请所有权登记,经审查确认产权后,由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段,只有通过房屋所有权登记,才能对各类房屋产权实施有效的管理.

4、共有产权:指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人,在又有按份共有权益,并承担相应义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利,并承担同等的义务。

5、房屋抵押:产权所有人以房契作为抵押,取得借款,按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只能按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契,抵押即告终结。

6、过户:即更换房屋产权人姓名。

六、房屋结构的基本知识

1、砖木结构:用砖墙,木柱(砖柱)和木屋架作为主要承重结构的建筑物

2、砖混结构:竖向承重结构用砖墙,水平承重构件用钢筋,混凝土楼板作为主要承重结构的建筑物

3、钢筋混凝土结构:房屋的主要承重结构构件全部采用钢筋混凝土制作的建筑物。

七、与面积有关的概念

1、建筑面积:建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

2、公摊面积:1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用的建筑面积。

2、单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

3、使用面积:建筑面积各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。使用面积大于等于地毯面积。

八、房地产开发及预售的相关概念。

五证与两书

1.《国有土地使用证》:是证明土地使用者向国家支付使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》:是建设单位在向土地管理部门申请征用,划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

《建设规划许可证》:是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

<商品房销售(预售)许可证>:是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

2、<住宅质量保证书>是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的住房质量保证文件。

<住宅使用说明>是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的有关住房使用说明。

3、房屋预售:房屋还未建成就预先出售,一般是先收取部分款项作为定金。这种形式有利于房地产开发公司加快资金周转,在房屋供不应求时,房屋出售往往采用这种形式。

契税:指房屋所有权发生转移时,就当事人所订契约,按房价的一定比例向亲的房屋产权人征收的一次性税收。它是针对房地产产权变的一个专门税种,也是购房过程中购房者所承付税额最大的一次税费。

一手楼交易流程

1、看房

2、洽谈

3、交订金

4、签约

5、交全款开三联收拒

6、交进户费

7、进户

8、换正规发票“黑龙江省商品房销售专用发票“

9、办产权所需材料: 1发票

2合同

3买受人身份证原件及复印件

4名章

5商品房销售

10、出证

二手房交易指南

一、土地证过户须知

原房主产权证(复印两份),原房主身份证复印件

现房主的身份证复印件

买卖协议书,原件复印件

二、二手房如何估价?

1、房屋每年折旧费,每年折旧2%

2、户型因素:房屋类型为小厅、小卫、小厨“三小”类型,扣减10%:

房子所在楼层不同价格不一样:2、6层是基准价,5---6层扣减3%,7层减5%,3---4层加3%,楼顶减5%;

3、朝向因素:如房子没朝南的门窗,减5%:

4、小区环境:没有物业管理,扣减5%,小区没有单独封闭减5%属于重点中小学区域的房子加15%

基准价为当地商品房的零售价。

三、什么样的二手房可以交易?

私产房,并且共有人同意出售:房改房,原售房单位允许出让的,无抵押、查封和其它权利问题记录的,没有私搭乱建性质的。

四、卖房者需提供什么证件?

产权证书

房主身份证

有共有权证的,需出具共有人同意出售的证明;

户口

土地使用权证

1、定金:定金是一种合同履行的担保,是指当事人约定由一方向对方给付的作为债权担保的一定货币,它属于一种法律上的担保方式,其目的在于促使债务人,履行债务保证债权人得以实现

2、订金:通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向,初步达成协议后,准备进一步协商签订的临时认购协议,通常做法是在约定的选房号,面积,房屋单价及总价款后,约定一个期限,买方需在此期限内与卖方签署正式合同

六、什么样房产不能转让?

1、根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的

2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的

3、共有房地产,未经其他共有人书面同意的

4、设定抵押权的房地产,未经抵押人同意的

5、权属有争议的

6、法律、法规或市政府规定其它情形

七、产权证,如何识真假?

在二手房交易中,房产证的作用也越来越重要。在我市日常从事二手房交易和房产租赁过程中,也发生过“假证行骗”的事情,在此市房地产专业人事,向您介绍如何识别房屋所有权证的真伪,不给骗子们可乘之机

1、封皮:材质为进口涂塑纸,封面上部印有中华人民共和国国徽,下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制,第二行字“房屋所有权证”为黑体字印制,全部为金黄色。

2、建房注册号:由建设部对每个能够发证的市、县级发证机关进行注册登记并予以编号,哈尔滨市统一建房注册号为

3、团花:在封面里页上有红色和绿色两色细纹组成的五瓣叠加团花图案,线条流畅,纹理清晰

4、水印:为宋体“房屋所有权证”底纹暗印

5、发证机关盖章:法定的发证机关是哈尔滨市房地产管理局,房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印,印迹清晰,干净,印色均匀

6、用纸:浅粉色印钞纸

7、花边:在首页,有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框,花纹清晰,细腻

8、填发单位:在第二页右下角为填发单位(盖章):例如“哈尔滨市房地产产权临理处发证专章”即为房屋产权所在区、县房屋土地管理局印章。

9、编号:在封底“注意事项”右下欠,同一发证机关的权证号码是连续的8位数。以上特点为新房屋产权证所具备的,而假的一般为用纸粗糙,花纹,团花线条粗细不一,印刷不清,而证章多为私刻,大小不一,字体斜歪等,只要稍加注意,很容易区分,如您对交易方手中《房屋产权证》有疑虑,可到房产所在区房屋土地管理局核查,鉴定,制作再好的假产权证也会暴露无遗。

八、落户指南:

1、无公职人员凡在哈购买15万元以上商品住宅,二手商品住宅,贷款购商品住宅一次性交齐15万元以上,抵债,法院判决,经房地产部门评估达15万元以上的商品住宅均可给购房者本人、配偶,及未成年子女落户,(携带本人申请,产权证,商品房销售专用发票,完税证明,户口,身份证,结婚证,原籍派出所证明直接到市公安局申请落户)。

1、买2处商品住宅累积达20万以上

2、购买商品门市30万以上

九、二手房房价分析

1、地点直接影响房价

好地点在房价的构成中占绝对份额

房产地点优劣标准:较好地点表现为城市中心、交通便利、商业发达、配套设备齐全、物业管理现代化、有休闲场所、所属小学教学质量较好等。具有这些条件的二手房与本区域内新建商品房价格相差不大,并且保值增加的潜力很大。因此二手房与商品房的价格调整系数是0—2%

2、成新每五年降价10%

按规定的住宅用房可使用年限为20年,参照《房地产估价理论》中的年限折旧法:房产折旧一般按5—6年为一个成新(折减到最后剩余的10年为残值)。也就是建成5—6年的房产按9成新计算,相应的房产价格也要下调10%同时还应与现场作价法相结合:观察房产的主体是否有裂缝,墙体是否有大面积脱落,门窗是否有变弄等等来判断。二者综合来确定成新。

3、格局:

1、三小户型(小厅,小卫,小厨)承重墙过多,在确定价格时应相对新建商品房下调5%—10%

2、98年后的房产大多为大明厅,大厨,大卫,小卧,现代住宅

4、楼层差价与商品房相同

1、按市场定价标准2.6层是基准层,也就是房产的标准价格

2、3.5层相对基准层较好,在标准价格的基础上上调15%

4层上调20%

7层下调15%

1.8下调25%

注:(1)同时要考虑1.8层为底层最顶层,有渗水、漏雨可能,并且夏天太热,冬天冷,还应在原下调20%的基础上下调5—8%

5、针对不同群体购房,房价还要调查

对于年轻人,高层与低层的价格相差不大,同为爬楼对他们不是问题,反而认为空气好视野阔,安全。

对于上年纪的人,多愿意选择2—5层。所以根据不同的购房者可以随时调整房价,增价或减价率为2—3%

6、心理价格上调10%定价

卖房往往在定价时会提高房价,作为讲价余地

7、特殊需求影响价格:

因人而异给老百姓房产定价时,要仔细考虑其是否还有特殊需求

卖主急于将房产变现:工作调动,出国。购买别处房产、做生意等等。房价相对正常价要低5—15%

买主急于购房:为女子上学,落户口、结婚、低楼层等等可以上调5%

公式:房产价格=同一区域内商品房单价×(1±地点系数)×(1±成新系数)×(1±格局调整系数)×(1±楼层)×(1±心理)×(1±特需要求)

十、七种无效的房屋买卖合同

1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力的由其法定代理人实施民事行为,因此,无事行为房屋买卖应由其法定代理人签订合同,他们不能独立签订合同,否则,属无效合同。

2、限制行为未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

3、以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

4、以胁迫手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

乘人之危签订的经济合同,是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

5、双方当事人恶意串通、损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

6、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。

十一、房屋三种产权的异同

目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。

1、产权的划分:一、从房屋产权来分主要有:按照商品房性质购买的房屋,其产权属于商品房产权,按照经济适用住房性质购买的房屋,其产权为经济适用住房产权;二:通过集资建房性质购买的房屋,其产权有两种:一种是经济适用住房产权,另一种是房改成本价产权;三、按照房改政策购买的房屋,其产权一般有三种形式:成本价、标准价以及标准价优惠;购买回迁房其产权为经济适用住房产权。

不同的产权之间存在共性

在这些不同性质的产权中,除了标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外,其他产权在本质上是没有什么区别的,都是属于完全产权性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。

不同产权的房屋销售对象不同

由于房屋产权性质不同,所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的,所以在销售对象上没有什么限制,任何人都可以购买。

而经济适用住房则不同,由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题,享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策,所以在销售对象方面,有一定的限制条件。首先本市城镇职工,其次是家庭年收入在6万元以下,第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。

由于集资建房也是为解决职工自身住房困难,在政府或单位的组织下,自愿建立的,不以赢利为目的建造的房屋,其土地是免交土地出让金的,所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。

而房改房是有一定的福利性质的,各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

危旧房改造是由政府组织实施,根据本地区社会经济发展状况,以及破损程度和改造难易程度,通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。

商品房与经济适用房产权差异

商品房产权属于最完整的房屋产权,其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外,还拥有完全的收益权。也就是说,拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时,不受任何单位或者个人的限制,并且其所取得的收益全部归个人所有。

经济适用住房产权也是属于完整的产权,但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格,土地属于划拔性质,所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式:一种是通过直接上市交易。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。

集资房根据价格分属房改房和经济适用房。

在这里需要说明的是,集资建房有两种产权:一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价,其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格,其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房,其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。

十二、贷款

1、按揭:按揭人将房产产权转让给按揭受益人(通常为提供贷款的银行)作为还款保证,按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人,(简单说,按揭过程中,房子不是你的,直到按揭过程结束,房子才归你

2、人个住房贷款的方式分为三种:

住房公积金:是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工长期住房储金

商业性人个住房贷款:是商业银行运用自身的本外币存款,自主发放的住房抵押贷款,通常住房按揭贷款

个人住房组合贷款:符合个人住房商业性贷款条件的人又同时缴存住房公积金的,在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款。

3、公积金贷款

我市职工申请公积金贷款必须具备下列条件:

具有本市区常住户口

具有完全民事行为能力的在职职工

具有稳定的职业和经济收及偿还贷款本息的能力

按规定在市资金管理中心连续足额(月平均工资总额的10—14%)缴存住房公积金一年以上

具有符合法律规定的购房合同或协议

具有所购住房总价30%以上的自筹资金

同意办理住房抵押或有价证券质押

其中最基本的个人条件是男职工60岁以下,女职工55岁以下:客观条件是所买二手房是否经市房改中心确认

2、贷款额度

1、可贷额度最高为所购住房评估价值的70%

2、贷款最高额度为20万元

款年限:最长20年

对质押房产年限的界定:1987年以后的房产方可办理公积金贷款

贷款利率:

个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息;贷款期限一年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。

住房公积金个人贷款现行利率为:贷款期限1—5年(含5年),年利率为3.6%(月利率3‰)贷款期限5—20年(含15年),年利率为4.05%(月利率为3.375‰)

流程评估买卖双方交付款签协议

签订协议→办理贷款审批→签借款合同→产权交易过户→房产抵押→放款

交费标准:

中介服务费:600元

评估费:住宅100元,非住宅(按评估额0.25%)

产权交易过户:产权交易税(住宅)1.5%收税,建筑面积每平方6元收费,登记费80元

抵押签证费:住宅80元,非住宅25元

担保费:1—10万×1%×年限;10万元以上×0.8%×年限

4、商业个人住房贷款

办理的有关手续

本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件

借款人要有稳定职业,收入和偿还能力。并提交经济收入证明或偿还能力证明

有银行认可的资产作为抵押

按规定交齐所购住房总价的40%以上自筹资金证明

购房合同,协议书或其它证明材料

抵押物或质押财产清单,权属证明文件,有处分权人同意抵押或质押的证明及抵押物估价证明

2、贷款额度:可贷额度为所购住房评估价约40—60%

3、贷款年限:最长为15年

对质押房产年限界定:1988年以后的房产方可办理商业贷5款

4、利率:

1、个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息:贷款期限一年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。

2、1—5年(含5年)利率4.77%,月利率3.975‰;5—15(含15年)利率为5.04%,月利率4.20‰

2、流程(1)如在担保公司办理商业贷款流程同公积金贷款

(2)建行:初评→贷前调查→签约交首付款→产权过户→二次评估→签借款合同、公证、保险→抵押→放款

3、交费标准

1、组合贷款申请条件

本人户口、身份证、军官证或其它有效居留证件

借款人要有稳定职业、收入和偿还能力,并提交经济收入证明或偿还能力的证明

具有购买住房合同或有关证明文件

有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押:或借款人不能足额提供抵押或质押时,有贷款人认可并符合规定条件,具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人

符合住房资金管理中心规定的其他条件

贷款额度:最高额度65万元:其中公积金最高额15万元,商业银行最高50万元

十三、应注意的问题

1、每期还款额度还款期限的认定

(1)根据借款人家庭收入与家庭月必须支出确定最高还款额度

每月还款额度不得低于家庭月收入的35%

2、农行贷款必须有土地使用证

办理一手土地证在规定米数内只需33元。超过规定部分另外按每平方米加收

办理二手房土地证变更按该房产所在地区的差别分为:黄金地段、一类、二类、三类、四类及城乡结合部分类计算

4、房产的贷款额度以评估价为准,不把装修计算在内,房改房与商品房还款有所差别,每年为一个折旧期,折掉该房产原价的10%

5、以房屋作商业贷款的,质押人须拥有该房屋的完全产权

为什么有些炒房客特别喜欢投资房龄比较老的房子

我表哥就是干这个的,他就是专门收购老旧小区的那些房龄比较老的房子,然后进行处置,从中盈利。表哥只用了几年时间,就赚了好几千万,轻松实现了财务自由。现在很多人都已经知道了这个行当,也加入了进来,生意倒是没有以前那么好做了。

这些年来,随着房价的快速上涨,各地炒房团声名鹊起,大家都知道炒房非常赚钱,但他们都是炒新房,而且要有非常雄厚的资金做后盾。从没听说过靠炒旧房。你还别不信,我表哥在轰轰烈烈的炒房大军中,反其道而行之,根本不炒新房,专门囤旧房,而且主要是老旧小区的房龄比较长的房子。靠着这个独门生意,没有几年时间他就完全实现了财富自由,成为房产交易市场上的大赢家。那么他为什么会专门盯上那些房龄较长老旧房子这个独门生意,又是如何实现非常高的利润的呢?且听我慢慢道来。

为什么有人专门投资房龄比较长的老房子?

表哥告诉我,最初的时候只是因为他资金有限,没有办法才走上这条路的。刚开始的时候也是想约上几个朋友一起集资炒新房,但是朋友在一起商量了一下,觉得凭他们能集中起来的资金,还是太少,而且朋友之间合伙做生意,存在很多不可预料的变数。所以,他灵机一动,觉得自己手上没几个钱,炒新房肯定不得行,何不先收几套旧房子试试水。但是一般楼层的旧房子也不便宜,相对来说只有那些房龄较长的老房子更便宜一些,自己的实力也只能买得起这种房子。于是便试着先购了几套。此外,他之所以从房龄较长的老房子着手,除了资金原因外,还有以下几个方面的因素。

一、炒新房要求资金雄厚,而且市场竞争激烈。

表哥对我说,一般炒新房需要有强大的资金实力作为后盾。新房买下后,短期内是不可能出手的,因为房价不会一夜之间涨到非常高,让你轻松出手就可以赚得盆满钵满。一般都要放在手里几年才能达到你的目标价位。所以你要有足够的资金来供房贷,他刚开始的时候根本不具备这个实力。加上市场竞争日趋激烈,针对新房出台的政策可以说千变万化,一不小心就有可能陷入危机,甚至破产。所以炒新房的想法对他来说不太现实。

二、房龄较长的老房子存量不大,而且交易价格不高,对大资金没有吸引力。

随着城市建设力度的不断加大,城市里的老旧小区越来越少,因此房龄较长的老房子也就显得不多。一般人不会将目光放在这上面,自然对那些资本雄厚的地产商或资金实力不错的房产中介公司没有吸引力。没有这些人从中插一腿,对刚开始从事这个生意的表哥来说,竞争根本不存在,很是有点垄断经营的意思。

三、与其他二手房相比,房龄较长的老房子更容易买到,而且价格便宜。

老旧小区一般建成年代久远,房子容易出现房顶漏水、墙壁渗水、墙体开裂等让人心烦的情况,严重影响正常居住;如果家里有老年人的,上下楼都是个问题;各种新修的小区设施齐全,环境优美,交通便利,配套完善,对有意购房者的吸引力自然更大,他们将手中的旧楼出售换新房,也是很多人的打算。一旦得知这样的信息,表哥就会上门,抓住房主急于出售旧房的心理,自然就会以比较低的价格就旧房拿到手。

如何处置收购来的房龄较长的老房子实现盈利

表哥将这些楼房购买后,毕竟最终还是要出手变现的。当然也不可能短时间内就可以将所有房屋出手赚钱。所以一般情况下他会采取以下措施,对收购来的老房子进行处理。

一、转手出售。

这是表哥对很多收购来的老房子的处置方式。面对高出老房子一倍甚至几倍的新房价格,并不是人人都买得起新房子的。但是住房又是人人都离不开的。那些对居房有刚性需求但是收入又不高的人,买二手房是他们唯一的选择。而老旧小区的老房子虽然看起来不美观一点,但是通常这些房子的地理位置不会很差,一般都是处于城市比较中心的位置,有的甚至是黄金地段。因此,虽然居住环境差一点,但其周边配套设施十分完善。医院、学校、商场、银行、菜市场等一般都离得不远,生活十分方便。而且如果是买到这些老房子中的顶楼的话,不但价格比其它楼层更便宜,而且又会比买其他楼层的住房多一个活动空间,甚至可以在楼顶搭建简易房屋,无形中又会多出几十平方的住房来,何乐而不为?还可以充分利用房顶种花种菜,养鸡养鸭,只要不妨碍其他人,一般没人会管你。所以即便是那些看来更不值钱更不会有人买的老房子中的顶楼,都不要愁卖不出去,更何况其他的楼层。炒房人要做的只是考虑如何才能将价格卖得更高!一般情况下,每平方米加价几百块钱出手是很容易的事情。

二、用于出租。

对于一些一时没有人购买的老房子,表哥会采取出租的方式进行处理。大家都知道,会有很多有住房需求但一时半会买不起新房的人就会来租旧房子居住。上面已经说过,由于很多老房子实际上具有很多优势,自然会有人来租住。表哥会在出租前对这些旧房进行必要的维修维护,达到起码的居住条件才行,否则别人一看你那房子到处漏水,四处开裂,再便宜人家也不会要的。如果小区附近有重点中小学或者是医院,那么这样的旧房是根本不愁租不出去的,有时出租的价格甚至超过一些新房子的价格。至于如何做才能达到这个效果,那就要看你自己的本事了。表哥将房屋租金用于供房还有节余。

三、留着等拆迁。

表哥在这个行业里干了一段时间以后,就已经和城市的有关部门、街道小区这些机构人员混熟了。于是在平时,表哥就会多个心眼,有意无意地向他们打听哪些小区即将或不久会进行改造。如果得到确切消息后,那么这些小区的老房子他就不会出手,而是留着等拆迁。这个操作,靠的就是眼光和经济实力。近些年来,随着国家加大对城市老旧小区的改造力度,许多老旧小区已经消失,许多人靠拆迁一暴富的新闻不断见诸各种媒体,不断吸引着人们的眼球。而很多老旧小区要么靠近城市的中心位置,要么在城市的交通咽喉部位,要么是在城市的繁华地段等,需要对这些小区进行拆迁改造。而拆迁赔偿是没有楼层区分的,只按你的房屋面积赔付。如果不是急于变现,有这样的小区老房子的话,先把它租出去,耐心等待小区拆迁,一旦如愿以偿,那就赚大发了。但这种操作是有一定风险存在的,如果没有几分把握或经济实力跟不上,一般就不要冒险了。该出手时就出手,尽快把资金利用起来,多收几套,收买几套也就行了。钱是一辈子也赚不完的。

四、加装电梯升值。

对一些地理位置和各方面条件都非常好的老房子,表哥一般会将出售价格定得很高,能卖他当然会卖,以便及时回收资金。如果达不到他心目中的价位,他就会长期持有。如果老旧小区改造短期无望,可以联合其他业主给楼房加装电梯。只要符合当前的有关政策,而且小区也符合加装电梯的条件就可以实施。一旦把这个事情办成,这些老房子就会升值,有的变得非常抢手。因为地段好啊,并不是人人都喜欢住郊区大平房的,很多人还是喜欢热闹的地方。当然尽管加装电梯时会遇到一些麻烦,也会增加成本,但羊毛最终出在羊身上,相比房屋的升值幅度,这些付出都是值得的。

为什么那些房龄很长的老房子会不愁卖不出去呢?

很多人可能会说,现在连新房子都不好卖出去,更不要提那些老房子了。有钱不知道去买新房,反而买老房子,这是不是脑袋进水了?要知道,人上一百,形形色色,并不是每一个需要买房的人都能买得起新房子,也并是所有的老房子都是一文不值的!

对于那些靠投资老房子赚钱的炒房客来说,你们能想到的这些问题,他们早就想过了,而且早就有了应对之策。你要相信这句,买的永远没有卖的精!他们敢收购老房子盈利,就不会砸在手里!为什么老房子不愁卖不出去呢?

一、相对于新房子来说,这些老房子的价格都非常低,自然很容易出手。

虽然很多人都看不上老房子,但是对那些有刚性住房需求的人来说,新房子虽好,但价格太贵。所以迫不得已他们只好将目光转向二手房。二手房中的老房子,又是其中最便宜的,所以,出于对自己收入水平和承受能力的考虑,很多人只能买老房子。虽然很多老房子由于建成年代久远,并且受修建时建筑工艺水平和建筑材料性能的限制,加上使用年限一般较长,所以容易出现缝隙、防水隔热效果减弱等原因,导致这类住房的价格普遍偏低。但是它便宜啊!钱才是根本的问题!

况且象我表哥收购来的老房子,他出手时,不可能加很高的价。比如象市场价新房子需要4000元一个平方米,那么很多老房子的价格可能最多就是2000左右就要以收到手,然后再加价几百元就可以了手了。这们低的价格,有的是人来买,根本不用担心卖不出去的问题。

二、很多老房子的地理位置都非常好,周边的配套设施也很成熟。

一般来说,老房子很多都是位于城市中心或者繁华地段,其所在小区周围的配套设施非常完备,人们的衣食住行等日常生活所需能很方便地就近解决。如果小区周围有当地比较有名的学校,医院等机构,那更是锦上添花的事了。学区房这个概念相信大家都不陌生吧。这样的小区老房子,哪怕是顶楼,只要价格合理,稍加维修,不影响正常使用,想买的人多的是。

三、目前有很多城市对老旧小区实施居住环境改造,低价的老房子自然吸引了不少购房者。

虽然有的老旧小区由于拆迁成本过大或者其它原因不能拆迁,但是近年来很多城市都在对老旧小区进行居住环境改造,以提升小区居民的居住环境品质,改善小区居民的居住质量。一般会对老旧小区的下水道进行改造维修,墙体进行粉刷美化,小区路面硬化,增加照明设施,补充更多绿植等。这些措施的实施,便得老旧区的环境质量大为改观,自然会吸引不少购房者。

正所谓隔行如隔山,没干这行当的局外人当然不可能知道这当中的门道。所以,不要想当然地认为收购老房子没得搞头,是一个不能赚大钱的行当。如果这样认为你就错了。当然,这个生意也不是人人都可以做的。许多时候,看着别人发财很容易,但自己如果实际上手操作起来,会遇到许多你意想不到的困难。最好还是根据自己的能力,做力所能及的事。只要你能认真做好一件事情,不管是哪个行业都是可以通过自己的劳动而有所收获的。高的不说,过普通人过的日子总是可以的。

房屋价格会下跌么

1,近期几大城市房价下跌的根本原因是什么

本来大城市房价就高,下跌很正常的。二三线城市房价不会下跌的。

地产市场已经处于饱和状态,房比买房的人多太多了,长此下去房产市场处于供过于求,处于买房市场,房价自然会下跌,而且应该是长期状态,但是由于房产是国家的gdp主要贡献,国家会控制房价不会下跌的太多。

1、政府组合政策产生效应。2、银行对房地产贷款压缩。3、民间炒房团资金撤离。4、购房者处于观望状态。

下跌是什么概念?涨的慢了也算下跌?今天的房价比昨天的便宜(昨天的比前天的贵)也叫下跌?我看什么时候老百姓不拿房说事的时候,什么时候房子才能跌

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2,房价为什么下跌

市场需求减少,客户观望的比较多

是由供需双方所决定的,

政策和银行

国家政策调控,刚性需求客户较多,为了满足刚需,所以会降价,但预计三月底到四月初,房价会有所回升,那时应该是客户出手的最佳时期

1.政策限制买的起房的人新购房,导致市场需求量减少 2.政策使的开发商卖不出去房子,所以只能降价,一手房跌,二手也跟跌。 3.买房的人觉得再等等,这价格可能还会再跌,而且就算卖方已降价,买者心中还是觉得有5~20%议价空间

最主要是由双方的供求关系决定的

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3,房价下跌的原因是什么

房价下跌的原因是国家调控措施中最有成效的银根紧缩导致炒放的钱少了。

我觉得不会的。虽然今年政策上的宏观调控,经济上的通货膨胀,地震的影响,对房价尤其是大中城市的房价是一次冲击。但是销售淡季即将过去,房市慢慢回暖,价格也会慢慢回升。房价整体趋垫仍会是稳中有升,只是这个过程趋缓而已。因为中国的经济是稳定发展的,不象美国经济发展到一定程度存在滑落的风险,中国的楼市也没发展到美国市场那样的成熟,还有很大的上升空间,只是这个空间会延缓上升而已。

今年大城市因为经济泡沫过大,虚高的房价终于出现了下滑,这是市场经济的必然产物中小城市价格本就不高,原材料的价格不断上涨,房价还会稳中有升

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4,为何说房价下跌是假象

据报道,房价调控以来来越多的人感觉到不安,特别是自3.17新政以来,这一整套调控组合拳下来,楼市越调越涨的声音逐渐消失了,但是有专家表示,目前你应放弃下跌幻想,准备买房。报道称,某专家表示,自己并不认同目前房价跌了!其称合肥、苏州、扬州、武汉、北京、广东等地都出现抢地潮,今年前五个月,全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到亿元,同比2016年前5月上涨33%。开发商并不傻。目前一线城市库存平均只有6个月左右,远低于12个月的安全库存标准。所以最近房价下跌只是假象,实际情况是,很多地方都出现抢地潮,不要把看到的数据太当真,那就是个工具。网友对此纷纷表示,还是放弃房价下跌的幻想吧!准备买房!楼市阴晴不定,除了租购同权,租售并举,共有产权的雷声以外,似乎没有多少,令购房者欣然房企开心,令市场龙颜大悦的好消息。

我。。知。。道加。。我。。私。。聊再看看别人怎么说的。

5,房价高位解体是什么意思

高位解体主要是指房价方面会有下降趋势。在房价很高的时候房价突然就支撑不住了,房价不是慢慢地下跌,而是突然房价就崩溃了。也就是指房价很大幅度地下降,且还没有人出手买进,情况惨不忍睹。中国的商品房发展到现在,越来越不像房子,反倒是更像商品。至此,房地产逐渐滋生了泡沫。房价高位解体主要是指房价方面会有下降趋势。在房价很高的时候房价突然就支撑不住了,房价不是慢慢地下跌,而是突然房价就崩溃了。也就是指房价很大幅度地下降,且还没有人出手买进,情况惨不忍睹。就在长年累月的炒房中,炒房客对房子的投资需求虚假夸大了楼市中的真实需求,就这样,楼市中房产的供给和需求都被夸大了,这给房价上涨制造了“温室环境”,直接导致房价常年脱离现实上涨,直到现在中国的房价收入比远超当前世界的标准水平,而这就是房价的“虚高”,是房地产泡沫存在的一个重要特征,但是整个房地产产业的发展还算是比较健康的。当然,从供需关系上来看,现在我国的房产供给确实也已经超过了需求,而房价维持高位也让刚需长期有心无力,这是一个亟需解决的问题,也给未来中国房价的发展带来了更多的可能。

6,房价下跌是真的吗

蓝皮书指出,综合各种相关因素分析,近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外,整体上的房价大涨大落都是小概率事件。对住房交易会有短期影响,对房价总体走势影响则是极小概率。有关于房子这个问题,真的是件非常受关注的事情。一有点风吹草动就搞得人尽皆知,不过这也无可厚非。毕竟这个东西真的是太重要了,牵扯到的东西也很多。据说房价会迎来大跌的变化,针对这个问题,社科院给出了答案!中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社联合发布了中国房地产发展报告。蓝皮书指出,综合各种相关因素分析,近两三年内中国房价总体上将维持高位盘整态势。除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外,整体上的房价大涨大落都是小概率事件。对住房交易会有短期影响,对房价总体走势影响则是极小概率。因为人口还是在持续增长而且农村人都在往城市里走。城市人口增加的基本居住需求、市民改善性的居住需求和危旧房改造升级需求三者叠加效应依然继续,住房供给不能满足居住需求的总体态势不可能在短期内有根本改观。这是虽然有历史上最严厉的房地产调控,但最近三年全国商品房成交均价仍有7.6%增速的根本原因所在。从现实来看,中国房价已在高位,大涨之后要有一个喘息期,继续快速上涨既乏力,又将面临较高的市场风险。从中央的决策意愿来看,近期国家控制房价大涨的决心不会变,对房地产调控从紧的政策方向也不会变。随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的全面落实,楼市需求压力将有所减轻,房价大涨也会失去动力。

旧城区改造的意义

旧城区改造的意义在于提升城市形象、改善居民生活环境、促进经济发展和保护历史文化遗产。

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首先,旧城区改造可以提升城市形象。随着城市的发展,旧城区往往面临老旧、拥挤、环境脏乱差等问题,给城市形象带来负面影响。通过改造,可以改善旧城区的建筑、道路、绿化等设施,使其焕发新的活力,提升城市的整体形象。

其次,旧城区改造可以改善居民生活环境。旧城区往往存在住房老旧、基础设施不完善、交通拥堵等问题,给居民的生活带来不便和困扰。通过改造,可以修缮老旧的住房、改善基础设施、优化交通布局等,提升居民的生活品质。

再次,旧城区改造可以促进经济发展。旧城区往往拥有丰富的历史文化资源和独特的地理位置优势,通过改造可以挖掘和利用这些资源,发展旅游业、文化创意产业等新兴产业,带动当地经济的发展。

最后,旧城区改造可以保护历史文化遗产。旧城区往往承载着城市的历史记忆和文化传承,通过改造可以修缮和保护历史建筑、文化遗址等,使其得到有效的保护和传承,同时也能够提升城市的文化软实力。

根据当地市场价,旧城区改造的价格范围会有所不同。一般来说,旧城区改造的投资规模较大,需要涉及到土地征收、房屋拆迁、基础设施建设、文化遗产保护等多个方面的费用。具体的价格范围需要根据当地的具体情况来确定。

针对旧城区改造,建议政府加大对旧城区改造的支持力度,提供政策和资金支持,同时加强规划和管理,确保改造工作的顺利进行。同时,需要注重与居民的沟通和协商,尊重居民的权益,确保改造工作的顺利进行。此外,还需要注重保护历史文化遗产,充分发挥其在城市发展中的独特价值。

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