嘉定农村房子拆迁补偿标准(嘉定西门改造拆迁补偿标准)

农村宅基地退出补偿机制

农村宅基地退出补偿机制

农村宅基地退出补偿机制是怎样的?2014年7月，国家发改委、中央编办等11部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，要求改革完善农村宅基地制度，启动宅基地有偿使用和有偿退出制度，探索超标准宅基地处置办法等。

本期聚焦梳理了近年来部分省市农村宅基地退出与补偿机制的相关探索与实践，以资借鉴。

随着城镇化进程加快，农村宅基地闲置问题日趋严重，全国各省区的农村地区均不同程度存在“空心户”和“空心村”现象。据统计，目前我国农村约有10%至20%的闲置宅基地，部分地区闲置率甚至高达30%。建立健全科学合理的宅基地退出机制，释放农村建设用地价值，有利于集约推进新型城镇化，维护农民土地权益，是当前城乡发展一体化进程中亟需研究解决的重要课题。日前，国家发改委、中央编办等11部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》(发改规划[2014]1229号)，提出在充分尊重农民意愿的前提下，启动宅基地有偿使用和有偿退出制度。

◎宅基地退出补偿

宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。其中生活附属设施包括住宅基地面积以外的厨卫、禽兽舍、厕所、工具房、庭园等农户院墙以内的其它用地。按照土地管理法的规定，我国实行“一户一宅”制度，农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。

宅基地退出有利于节约集约利用农村集体建设用地。目前的退出方式主要有两种，一是不改变农民对农村宅基地的使用权，由地方政府和农村集体经济组织合作实施，通过统一的规划设计和基础设施建设进行旧村改造，改善农民生活条件;二是鼓励有条件的农民放弃农村宅基地使用权成为城镇居民，主要有城中村治理、宅基地换房等途径。

宅基地退出补偿是通过建立引力机制来合理引导农户自愿退出宅基地。退出补偿对象一般有两种：一种是自愿退出宅基地到城镇买房或入住农村集体建设公寓房的农户;另一种是“建新拆旧”过程中，愿意使用低于规定面积标准的宅基地的农户。宅基地退出补偿方式可以分为建设性补偿、实物补偿、货币补偿等。建设性补偿是通过乡村规划和基础设施建设的完善，对农民退出旧宅基地进行补偿;实物补偿是指通过住房安置的方式，对退出宅基地的农民进行补偿;货币补偿是指以现金的形式对自愿退出宅基地的农民进行补偿。在实施过程中，上述方式可结合使用。

◎地方探索

安徽：建立退出补偿激励机制

2013年10月，安徽省颁布了《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》实施方案，提出在符合规划和用途管制的前提下，集体经营性建设用地使用权人可以通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式，按照现行建设用地标准，将宅基地用于工业、商业、旅游和农村村民住宅小区建设等。具体做法包括：一是实行宅基地占用农用地备案核销制度，保障农村村民的宅基地权利;二是探索建立宅基地退出激励机制，农村村民主动退出依法取得使用权的宅基地，由农村集体经济组织或者政府予以奖励，并采取经济等手段予以激励;三是探索宅基地流转制度，允许农村村民通过流转方式使用其他农村集体经济组织的宅基地。宅基地退出后复垦为农用地的，将对原使用人予以补助，根据不同类型，每亩最高可获6万元补助。

浙江嘉兴：“两分两换”模式

2008年12月，浙江出台《关于加快推进农村改革发展的实施意见》试点开展农户宅基地置换和流转。其中，嘉兴的“两分两换”方案备受瞩目，“两分”是指“宅基地和承包地分开、征地和拆迁分开”，农民的宅基地和承包地可以分别处置，自主选择保留或者置换。“两换”是指“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”。具体而言，先由政府投资成立国有投资开发公司，再到银行融资，然后在安置区域先行占用一定面积的土地(从其他地方调剂的建设用地指标)建设住宅公寓。在农民自愿的前提下，以其宅基地换取一套住宅，然后政府将农民的宅基地收归国有并复垦为耕地，这些耕地将为城市换来一定比例的建设用地指标。银行贷款的偿还大部分依赖于这部分新增建设用地的出让收入。

“两分两换”让农民的生产和生活资料变成有价资产，在增加农民财产性收入的同时，也解决了农民的社会保障问题，是对现有农村土地制度的创新和有益尝试。

四川彭州：“土地银行”模式

为解决灾后重建农民集中居住点而产生的土地权属调整等问题，四川彭州市在2008年开始对“土地银行”模式进行探索。“土地银行”是指农业资源经营专业合作社，是由政府组织成立的具有存贷、置换、整合、土地质押、出租和农业保险等业务，承担信用中介的土地流转机构。其运作模式是：首先由评估机构对农户的土地确定一个储存价格;农户在自愿的.前提下将土地使用权(承包地使用权、农村集体建设用地使用权以及“拆院并院”之后的农民宅基地使用权)存入土地银行，获得存入利息;土地银行再将土地贷给土地需求者(如农业企业，种植、养殖大户)，后者根据约定的用途经营土地，并支付利息。在这一过程中，“土地银行”赚取利息差额，用于自身发展和建立风险资金等。农民存入土地后，可以通过就地务工获得收入。

“土地银行”为农户和其他市场主体搭建了一个平台，通过这一平台，农民可获得较稳定的财产性收入和工资收入;土地需求者不直接与农户打交道，降低了其风险和成本。此外，通过“土地银行”对农村土地进行分类整合，“零存整贷”，有利于加快农地流转，实现土地的集约化、规模化经营，也有利于促进农村劳动力转移和生产方式的转变。

重庆：“地票交易”模式

经国务院批准，重庆于2008年12月成立了重庆农村土地交易所，探索地票制度。“地票交易”是基于城乡建设用地增减挂钩和耕地占补平衡。其基本原理是通过集中居住等方式，节省出农村建设用地，复垦后折算为虚拟的建设用地指标，增加城市的建设用地。地票运行全过程分四个环节：一是将闲置的农村建设用地复垦为耕地;二是验收合格后，确认地票数额(即腾出的建设用地指标);三是通过农村土地交易所将地票面向社会公开交易;四是购得地票的单位在城市规划区内选定待开发土地，办理征收转用手续并完成补偿安置后即取得国有建设用地使用权。收益分配方面，地票成交价款全部用于农民增收和农业、农村建设：腾出的宅基地及附属设施用地以“地票”形式获取的纯收益中85%给农户，剩余的15%以及其他集体建设用地以“地票”形式获取的纯收益至少80%留给村集体经济组织。

“地票交易”实现了建设用地指标的商品化，使固化的土地资源转化为可流动的资本，通过用地指标远距离、大范围的置换，盘活了农村地区闲置的建设用地资源，有利于促进农民增收和改善农村生产生活条件，从而实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展的目标。

◎国家政策

中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定

2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”

国土资源部完善农村宅基地管理制度通知

2013年3月，国土部下发了《国土资源部完善农村宅基地管理制度通知》，明确探索宅基地管理的新机制，落实最严格的节约用地制度。农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地。鼓励通过改造原有住宅，解决新增住房用地。各地要根据地方实际情况制定节约挖潜、盘活利用的具体政策措施。

关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知

2014年7月，国家发改委、中央编办等11部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》(发改规划[2014]1229号)。改革完善农村宅基地制度，探索宅基地有偿使用和有偿退出制度，探索超标准宅基地处置办法;启动试点地区将建立宅基地确权、登记、颁证改革完善农村宅基地制度，并在修订农村宅基地用地标准和农村居民点人均建设用地空置标准的基础上，探索宅基地使用权人在宅基地占有、使用、收益和处分权能。

◎专家观点

叶兴庆(国务院发展研究中心农村经济研究部部长)：

物权法已将宅基地使用权界定为用益物权，但这还不够。因为宅基地使用权还不能抵押、流转，农民的房屋附着在不能流转的宅基地上，导致农民房屋价值不能得到充分体现。第一步应放宽农民房屋流转的限制条件，允许农房抵押、担保、转让，并允许因房地不可分离、随房屋流转而必然产生的宅基地使用权流转。农村集体经济组织作为宅基地的所有者，可向购买农房、购买宅基地使用权的人收取一定的集体土地使用权有偿使用费。对购买农房者应设置严格的资格条件和使用、维修改造规定，防止城市资本一窝蜂地到农村买房。第二步应放宽宅基地使用权流转的限制条件。这需要一个长期的过程，也需要很多前提条件,比如要解决宅基地不能再无偿取得、明确使用期限等制度问题。

刘守英(国务院发展研究中心农村经济研究部副部长、研究员)：

允许宅基地的商品化、资本化，是城市近郊地区迫在眉睫的选择，不容回避。它既可以解决我国农民分享土地级差收益的机制，又可以打通城市房地产市场与农村租屋市场，改变目前政府独家供地和开发商独家供房的局面。目前政府主导的城镇化模式，允许宅基地商品化，将节约出来的宅基地以自用、厂房出租、土地出租等方式集约利用，将土地的级差收益留在农村。

文辉(国家发改委城市和中小城镇改革发展中心规划研究部主任)：

在我国经济快速发展的背景下，由于乡村地区规划缺失和管理不规范，农村集体用地土地利用率较低，并存在部分用地闲置。只有加快土地制度改革，才能解决现阶段城市建设用地缺乏造成地价高企，农村集体用地闲置荒废得不到应有价值的现象。

黄小虎(中国土地学会副理事长、中国土地勘测规划院研究员)：

农村宅基地市场需要放开。只有放开市场，“才有可能规范”。农村地区土地整理利用的潜力很大。因为过去农民宅基地分散，且部分宅基地超标严重，还有一部分人其实已不务农了。所以，盘活农村宅基地是赋予农民财产性收入最现实的途径。现在农民的财产性收入占总收入的比例不到3%，非常低。而集体建设用地和宅基地的盘活对于城乡结合部的农村居民而言，意义十分重大。

李国祥(中国社会科学院农村发展研究所研究员)：

通过宅基地退出补偿机制，可以减少农民进入城镇后的经济负担，更好地推进新型城镇化。但同时要注意应将退出后的宅基地优先用于农业，以复垦为主，在补充满足了农地指标后再适当搞一些非农建设。退出后如何对土地实行严格的用途管制非常关键，否则当宅基地退出在全国推广后，完全有可能走上以前耕地征用的老路，出现非农化、侵犯农民权益等一系列乱象。

拓展阅读：农村宅基地退出三种补偿方式，你知道几种?

一、货币补偿

这是最常见的方式，你答应退出农村的宅基地，便按照退出的面积给你一定数额的金钱补偿，但是这个补偿可没有规定的数额，得根据什么区域来商定的，有高有低，而且差距非常大。

据了解，上海市退出宅基地的金钱补偿有的可达到一亩上百万元，重庆的部分地区只能达到一亩15万元，湖北沙洋县仅仅2.58万元/亩，差距达到了几十倍。

这个方式我相信有的农民高兴，有的农民会不同意，为啥?给的钱不一样，有多有少，给钱多的肯定皆大欢喜，给钱少的，我还不如不退出了呢，给那点钱也不够干啥的。

二、补偿楼房

这种是拆掉农民的房子，将农民集中居住到由地方政府新建设的楼房上。这种也给钱，不过是将钱抵消了楼房款。

这个就比较有争议了，你给的多了还行，我换完一个楼房还能剩点(但基本上政府是不会让你剩的，你懂的!)，但是要是补偿的不够换楼房的，我还得添钱，那我就不干了，我还不如在乡下的小破房住着呢。

还真有真实的案例，因为农民发现新楼房住着还没有乡下的房子好，就不愿意上楼，地发强制性执行，还引发了频繁的冲突甚至血案。

三、平等置换商品房

将农民的住房拆掉，置换相同面积的商品房。

这个还是不错的，在这三条里面感觉是对农民最有利的一种方式，虽然咱农村的宅基地看似很值钱，但是得有人买才能变出钱来不是，你守着个金疙瘩也不能当饭吃啊。

但是换成商品房就不一样了，商品房具有极高的价值，而且方便交易，这才是真正方便农民的政策，像江苏常州的海虞镇、上海嘉定的外冈镇都是这么弄得，颇受农民的欢迎。

上海农民上楼的补偿标准

征地区片地价包括土地补偿费和安置补助费。

土地补偿费分成13个等级、31个区片，除部分区提出按照新的行政区划调整区片的边界线之外，大部分保持原区片范围不变。调整幅度主要考虑上海市过去三年的经济发展水平、职工收入水平、地价增长水平、历史调整幅度和消费价格指数（CPI）等因素的影响，整体上调42%。最高等级的补偿标准从656元/亩调整为了932元/亩；最低等级的补偿标准从45元/亩调整为了575元/亩。

安置补助费为《上海市被征收农民集体所有土地农业人员就业和社会保障办法》（沪府发[217]15号）涉及的被征地人员的生活补贴费，标准按照本市相关规定执行，本次未做调整。

目前，农村地区“拆迁上楼”的政策实施方案基本上有两种。

1：在交通不便且家庭很少的农村地区，先天条件较差的农村地区通常全天搬迁。这些农村地区搬迁到交通便利的地方，然后进行统一规划以实施大型社区政策。

2：对于村里的拆迁，一般政策是先拆掉老房子，再给两套建筑物，大一小，分别是12和8，我们将给予一定的补偿。当然，地点不同，政策也不同。

实际上，从政策的角度来看，农民朋友真的没有吃亏，不仅免费搬进了高层建筑，还得到了一定的补偿。但是，按照农民目前的意愿，他们不太愿意搬进建筑物。

围绕实施乡村振兴战略和农民改善居住需求的期盼，本市制定了新一轮农民相对集中居住政策、完善了农村村民住房建设管理办法。目前，农民相对集中居住推进到什么程度？昨天下午，市人大常委会部分组成人员对本市推进乡村振兴生态宜居情况进行集中视察。农民集中居住是视察中的一项重要内容。

组成人员一行视察了嘉定区安亭镇向阳村、华亭镇联一村和宝山区罗泾镇塘湾村的乡村振兴示范村建设情况。联一村位于嘉定农业旅游景观路——霜竹公路的东端，是嘉定区“东北门户”。村域面积3.18平方公里，18个村民小组，72户农户。218年，联一村启动“乡悦华亭”项目，打造美丽乡村、现代农业、主题农旅、乡居颐养“四位一体”的农旅田园综合体。联一村通过体制机制政策创新，实施宅基地集中归并，吸引社会资本参与市场化运作，集体建设用地使用权作价入股等方式，力争走出一条农业兴、农村美、农民富的乡村振兴新路。联一村还实施农民住房集中更新，由专业团队统一设计，新建村庄基础设施，打造生态宜居村庄环境。目前“乡悦华亭”村庄归并（一期）已签约187户，整体签约率为1%，安置房样板区主体结构完成，周边环境整治及道路改造工程稳步启动。

嘉定房屋拆迁补偿标准是什么有哪些规定

我们国家在进行规划的时候，难免会有一些地方会面临着拆迁。现在的经济发展的越来越快，我们的生活也越来越好，那么越来越多的农村现在都面临着城镇化的改造，这样的话我们的生活会更加方便一些。那么搬迁就代表要进行补偿，那么有哪些相关规定呢，

我们国家在进行规划的时候，难免会有一些地方会面临着拆迁。现在的经济发展的越来越快，我们的生活也越来越好，那么越来越多的农村现在都面临着城镇化的改造，这样的话我们的生活会更加方便一些。那么搬迁就代表要进行补偿，那么有哪些相关规定呢，接下来我来介绍有关于嘉定房屋拆迁补偿标准是什么？嘉定房屋拆迁补偿有哪些规定？

嘉定房屋拆迁补偿标准是什么

1、关于嘉定货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

2、具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行嘉定房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

3、拆建单位依照规定标准向嘉定被拆迁房屋的权人或使用人支付的各种补偿金。

4、有房屋补偿费（房屋重置费），用于嘉定补偿被拆迁房屋权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

5、有周转补偿费，用于嘉定补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

6、有奖励性补偿费，用于嘉定鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

7、由宅基地区位补偿价、嘉定被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。

嘉定房屋拆迁补偿有哪些规定

1、其房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。

2、其嘉定房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

3、嘉定房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

4、被拆迁人可以选择嘉定货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）被拆除房屋的建筑面积。

以上是我的介绍，有关于嘉定房屋拆迁补偿标准是什么？嘉定房屋拆迁补偿有哪些规定的相关问题，对于这些问题我们应该有了一些了解吧。房屋的拆迁也是现在非常常见的现象，但是对于拆迁中中的补偿地区不同，会有不同的相关规定，我们可以来了解一下。

嘉定西门改造拆迁补偿标准

上海市嘉定区人民政府征地房屋补偿方案公告(沪嘉征地房补告〔2021〕第004号)

根据《中华人民共和国土地管理法》、《关于落实<中华人民共和国土地管理法>完善本市征地工作的若干意见》和《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》等有关规定，依据《拟征地告知书》(沪(嘉)拟征地告〔2021〕第539、540、541、542、543号及拟征地范围内房屋调查情况，拟定了江桥镇城中村改造封浜村地块《征地房屋补偿方案》，现将有关事项公告如下：

一、本次拟征收土地的四至范围、涉及房屋补偿户数和建筑面积：

1、四至范围为东至嘉闵高架和规划道路，南至规划道路，西至轨道交通14号线停车场和规划道路，北至曹安公路和上海造币厂边界;

2、居住房屋产权数5户，建筑面积1149.1平方米;

3、非居住房屋产权数4产，建筑面积.16平方米，土地面积.1平方米。

二、土地使用权基价和价格补贴

1、嘉定区人民政府制定的本拟征地范围“同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价”为：每平方米建筑面积1564元(人民币，下同)。

2、嘉定区人民政府制定的本拟征地范围“价格补贴”为：每平方米建筑面积469.2元。

三、拟征地范围内房屋补偿方案

(一)居住房屋补偿

1、居住房屋补偿方式：

①货币补偿(√);

②产权调换(√);

2、居住房屋补偿金额计算方法：

货币补偿或产权房调换的房屋补偿金额=(房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×房屋建筑面积。

3、产权调换房屋：

①产权调换房屋坐落安亭镇春海路355弄，安置房建筑面积2653.52平方米，出售均价2850元/平方米。安置房源实行一房一价，以现场公布为准。

规格：

4、居住房屋搬家补助费、临时安置补助费和奖励费标准：

①居住房屋搬家补助费：按认定建筑面积，以15元/m2计算。如低于1500元的，以1500元发放。

②临时安置补助费：本项目由被补偿人自行落实临时安置过渡房。临时安置补助费按认定建筑面积，以每月10元计算，每户每月最低不低于1500元。超过约定临时安置过渡期6个月以内的，在原基础上增加50%;超过6个月以上的，在原基础上增加100%。若过渡期延长，超出1500元的则按实计算。

③评估奖：被补偿人配合完成房屋评估工作的，给予每户元评估奖励费。

④签约奖：在签约期限内签订房屋补偿安置协议的，每户奖励元以及按认定建筑面积每户奖励50元/㎡。在签约期限内未签订协议的，不予奖励。

⑤交房奖：在房屋补偿安置协议规定的时间内移交被征地房屋并办妥交房手续的，每户奖励元以及按认定建筑面积每户奖励80元/㎡。在规定的时间内未交房未办妥交房手续的，不予奖励。

5、居住房屋附属物及其构筑物补偿费用：

居住房屋附属的棚舍等及其构筑物补偿标准按照《上海市征地财物补偿标准(2020)》(沪规划资源规[2020]20号)执行。

(二)非居住房屋补偿

非居住房屋补偿包括：

①房屋建安重置价(评估得出);

②相应土地使用权取得费用(评估得出);

③设备搬迁和安装费(评估得出);

④无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用(评估得出);

⑤停产、停业损失费补偿标准：有证建筑面积每平方米350元;

⑥早签早搬奖励费标准：

在签约期限内签订非居住房屋补偿协议的，按房屋评估报告中记载的评估总值的5%奖励。在签约期限内未签订非居住房屋补偿协议的，不予奖励。

在非居住房屋补偿协议规定的时间内移交被征地房屋并完成移交手续的，按房屋评估报告中记载的评估总值的5%奖励。在规定的时间内未完成上述移交的，不予奖励。

(三)签订房屋补偿协议的期限

房屋补偿协议签约期限为30日，具体起止日期将在本方案批准后另行公示。

(四)房屋补偿评估单位

房屋补偿评估单位为上海联城房地产评估咨询有限公司。

(五)房屋补偿实施单位

房屋补偿委托实施单位为上海市嘉定房屋征收服务事务所有限公司。

四、其他事项

房屋产权调换补贴费：房屋产权调换补贴费=认定建筑面积×500元/㎡。

房屋部分位于拟征地范围内，该部分拆除后影响房屋连接体安全或者使用功能的，整体房屋将纳入征地房屋补偿范围。

五、拟征地范围内的宅基地使用人、房屋所有人或其他权利人对本公告有不同意见的，请于公告之日起30日内，即2021年9月14日前提出书面意见，送达嘉定区房屋土地征收中心(嘉定区博乐路73号607室)。逾期未提出的，视作无意见。

多数农村集体经济组织成员认为本方案不符合法律、法规规定，并在书面意见中明确指出的，嘉定区人民政府将组织召开听证会。

六、《征地房屋补偿方案》在征求意见后，报嘉定区人民政府批准。区土地管理部门将组织实施后续工作。