合肥政务区二手房价格走势图(请问我在合肥政务区买的二手房营业税基准价是多少)

请问我在合肥政务区买的二手房营业税基准价是多少

环城路以内：5000元/平

一环内：4700元/平

中环内：4400元/平

二环内：4000元/平

二环外：3500元/平（开发区除外）

高新区，政务区，新站区核价为4400元/平

经开区核价为3500元/平

原购房价超过基准价的，其基准价按购房者每年10%的比例递增。

哎，下午没事。细细和你说吧。我是做这方面的。

你的税费，贷款等各项费用，参考的都是你房屋的评估价，你那边政府规定的就是4400元/平。所以你房屋的评估价就是116平x4400元/平=元

你过户的话所需要的费用为

1契税2%（你属于普通住宅）

2个税1%

3营业税，即差额的5.5%（差额=-房主当初买此房的价格，契税发票上写的有）

4过户的杂项费用，包括复印，印花等等。不超过0.5%，估算0.5%

则，你的总过户费是=（2+1+0.5）%x+（-当初买价）x5.5%

没了。你的备案价格，即58万。只跟中介费有关，即如果中介费是2%，则费用为元。备案价格跟其他任何费用都没有关系。国家处理你这个房子，就按基准价搞，即4400元/平。

有两个特殊情况和你说下

1合肥市定的这个基准价开可以有略微浮动，也就是你的房子基准价可以上下浮动一点。上浮你缴纳的税多，但是贷款下的多。下浮你缴纳的税少，但是贷款少。自己看着办，这个可以要求中介人员帮你操作。中介可以联系房产局上下浮。但是一般最高上下浮动200元/平这样。

2

刚说了，你的营业税是差额的。但是有个特殊条款，如果此房原购买价格（不是你现在买价）超过4400元/平，那就要列为非普通的住宅，如果列为非普通住宅你要买此房，就需要付全额营业税，即营业税=x5.5（我这里给你算的目前基准价是4400元/平，实际上，原购房价超过基准价的，其基准价按购房者每年10%的比例递增。具体多少，要看此房年限，这里不多说，一会说不清），同时契税翻倍，不是2%了，是4%。

（一般情况下，此种情况不会出现，所以我理解你说的58万是你现在买价，预估计原件不超过4400元/平，如果你说的58万是此房原房主当时的购买价，那我就要恭喜你倒霉了，你营业税就需要缴纳全额的了，外加4%的契税。）（补充知识：划分为非普通住宅的标准有2个，符合1点就算非普通住宅。1：房屋面积超过144平 2：房屋当初买的价格超过现行基准价）

好了，看看这个后再跟服务你的中介人员沟通一下就明白了。

补充：1契税是少不了的，到时开契税发票。房子每交易一次，新房主都要缴纳一次。

2 116平的房子，从面积上说，是属于普通住宅的，同时不满5年应该缴纳差额营业税。中介跟你说全额的营业税，我感觉不对。

除非你符合另一种情况，即此房原购买价格（联系原房主，直接问他，他不知道就让他查当初的购房契税发票，或者去房产局查）超过了现行基准价（4400元/平），那样，你就属于非普通住宅了，就需要缴纳全额营业税。同时你按4400元/平核价，确实到地税局过不了。

但是跟你说，如果你真的符合第二种情况，那你契税就需要4%，最后费用是很高。看你样子，中介应该没有让你缴纳4%契税。所以这个中介说话矛盾。

不是这个中介业务不熟练，就是他存心忽悠你。要不然就是可能他表述不清。

建议你跑几家中介，让他们当场帮你算税费，要明细表。到时候一综合，你就知道哪不对了。到时你在换你信任的那家签就行了。

至于“政务区的房子未满5年按全额征收营业税”没这规定，反正我是没听说。合肥从来没有按地域征税过，就按普通住宅，非普通住宅，门面……等划分征税。

在合肥政务区买了二手房以后孩子能在政务区学校就读吗

在合肥政务区买了二手房以后孩子能在政务区学校就读。根据房屋登记办法规定，二手房办理过户手续，双方当事人递交材料证件提交过户申请之后，房管部门在受理申请之日起30个工作日可以办理完毕新的房产证。三个月到六个月以上就可以用房产证入学。

安徽省合肥市政务区山水名城二手房均价是多少

政务区山水名城二手房均价元/m2，具体的房源价格还要针对固定的房源，因为二手房装修差距很大，通一个小区同一户型每平方可能都会相差1000元左右。下面在好居网上查找的山水名城在售的二手房房源你可以看下。

143.76㎡ 4室2厅2卫南 3/18层毛坯 2007年建造 137万元

141㎡ 3室2厅2卫南 3/18层简装 2007年建造 156万元

73㎡ 2室2厅1卫南 14/18层简装 2007年建造 88万元

174㎡ 4室2厅2卫南北 3/11层精装 2004年建造 229万元

260㎡ 4室1厅2卫南 11/12层毛坯 2007年建造 230万元

合肥的房价是上涨最快的城市吗

这个问题是我今年以来一直思考的问题。其实去年时候，我还不知道去库存政策是否能够成功，现在看来我小看政策威力了。我在找一些能够说服我自己的理由，一直没有形成很好的逻辑，前两天跟群友聊天时，突然有了一点思路。

中国房价上涨的背景

上篇文章里，我提到上位城市和下位城市的概念（公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”，背后的逻辑是什么？》）。在限购放松之后的2015年，作为最大的上位城市，一线城市上海和深圳，房价率先上涨。此后的2016年，次上位城市热点二线城市掀起了第二波浪潮，房价开始发力上涨。然后今年以来，我们看到下位城市三四线城市也实现了不小的涨幅。

对于这种现象，杨红旭先生把它解释为板块的轮动，就目前中国国情来讲，我认为有一定道理。中国的房地产市场，从来都是一盘棋，任何城市都不可能孤立存在。一线城市房价过高，导致资产价格被严重高估，必然会降低其投资价值，资本进而转向性价比更高的二线城市寻找机会。

当热点城市被限购以后，资本又在恐慌和惯性思维下，转向不限购的下位三四线城市。就这样，资金被一级一级的下放，最终完成了去库存。这其中的各个环节，都存在各方博弈，看起来没有什么逻辑可言，但仔细分析一下，却是一个必然。

在2014年限购解除之前，我们国家的M2已连续多年保持12%以上的高增长，这些超发的货币大部分流向实体，进入房地产的不太多。但是近些年来，实体经济持续恶化，GDP增速连年走低，已达到30年来的最低值。

去年以来，我们听到最多的一个词，叫做资产荒，我觉得对于普通老百姓来说，也可以叫做资产“慌”。实体经济回报非常低，很多企业家不愿将钱投入再生产，一时间市面上的资金越来越多，资金价格越来越低，大家都找不到合适的投资渠道。但钱放在手上越来越贬值，大家心里都发慌。

配合不断放松的限购政策，央行又持续降息降准，释放大量流动性，在2015年年底，中央经济工作会议提出“去库存”的战略。以上所有这些因素加和，终于造成了2016年以来热点城市房价的爆发。

上位城市和下位城市的房价比

我们知道一线城市，因为巨量优质资源聚集，吸引大量资金，天然推高了房价。如果一线城市没有限购政策和户籍壁垒，房价可能比现在再高1倍不止。以北上全国最大的限购力度和最严格的户籍制度来看，房价依旧是绝大部分二线城市的2-3倍以上，足见中国顶级上位城市的吸引力。

我们知道人口都是向资源型政策型城市集中的，资源越多越优质，人口集中度越高，那么你的房价就会被抬得越高。我在之前的文章中分析过（公号“合肥房价上涨紧盯着哪个城市？》），近十年来，上海、南京合肥3个城市的房价比例，基本维持在10：5：3。也就是说，合肥的房价一直是南京的60%，南京一直是上海的50%。

为什么南京房价只能是上海房价的一半？这就是上位城市和下位城市的城市地位不同，你在整个国家发展中享受到的政策地位也不同。一旦上位城市和下位城市地位确定以后，它们房价比例大致是一定的，影响这些房价比例的因素可能只有国家给你的发展政策了。就像深圳，如果没有改革开放，可能还只是一个小村镇，最多是一个不错的地级市。

合肥近十多年的发展非常快，给的政策也比较多，城市地位与日俱增，与许多上位城市房价差距不断缩小。杨红旭预测合肥房价未来会达到南京的80%，这可能是一个比较乐观的数据，我不知道时间会有多长，但是我认为合肥与南京房价差距会缓慢缩小。一线城市控制人口规模以后，热点二线城市成为人口重点流入地区，我甚至觉得未来10年，热点二线城市会缩小与一线城市的差距。

其实，合肥正在拉大与省内其它三四线城市房价的差距（公号“合肥房价为什么与安徽其他城市越拉越大？》）。十年前，合肥跟下边城市房价基本相差不多，与第二名相差不过20%，但目前已经达到了50%以上。这跟安徽省决心将合肥做大做强有关，资源政策的过度集中，使得合肥发展日新月异，城市地位急速上升。未来5年，我觉得合肥跟省内房价第二名的差距，很可能要达到2倍以上。

房价上涨的龙头效应

上位城市和下位城市最直接的一个表现就是龙头效应。所谓龙头效应，就是只有上位城市实现了房价上涨之后，下位城市才有可能被惠及。上海的房价上涨之后，长三角的四小龙——南京和合肥才随之上涨，而合肥房价涨上去之后，周边的三四线城市才跟风上涨。

为什么会出现这种情况？这就是前面我提到的城市地位决定的，南京是上海房价的一半，上海不涨价，那么南京永远都难有所作为。同理，合肥不涨价，下边三四线城市也很难有大的涨幅。南京房价不可能涨到上海的程度，芜湖的房价也不可能跟合肥一样，在投资者眼里，南京房价就只值上海的一半，芜湖房价永远也赶不上合肥。

这样的道理也可以推演至合肥市区跟三县，只要限购按住了合肥市区的房价，三县折腾到天上，也不能超过市区房价。因此我们看到由于不限购，当前三县部分地区房价，甚至超过了合肥市区的警戒线，从投资价值上来讲，已远远不如合肥市区（公号“到合肥三县买房，还是攒足1年社保后在市区买房？》）。

我们知道，投资都是趋利的，如果价格不上涨，就不会产生投资收益，也是我们俗话讲的“买涨不买跌”。我们国家库存的主体在三四线城市，如果三四线城市房价一直不涨，就不会有人愿意去买单。但如果二线城市房价不涨，三四线城市房价怎么可能会上涨呢？从某种意义上来讲，去库存战略成功与否，与一线城市房价能否大涨有直接关系。

一线城市是中国房地产的龙头，打开中国房地产去库存的局面，就必须先要打开一线城市这个龙头。我在去年3月份的文章中预测，如果热点城市限购政策不收紧，热钱很难下探到三四线城市。于是我们就看到去年10月份，热点城市在房价大涨之后，集中出台限购措施，当然一线城市限购收紧比热点城市更早。

限购的出台，止住了热点城市房价上涨的步伐，但同时我们也看到投资者的热情被点燃了。经过上位城市房价的上涨，下位城市相对于上位城市房价低了很多，再加上我之前讲的资金成本低、资产荒等条件，刚需或投资者选择在下位城市上车。这正中了国家去库存政策的下怀，短期的求大于供，造成三四线城市房价顺势上涨。

人口流出越大的地方，房价反而越有支撑

我之前的文章分析过（公号“如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》），安徽几个人口流出比较大的城市，房价表现却出奇的好，这跟我们印象中的逻辑似乎有些不符。众所周知，目前阻碍中国人口自由流动的最大障碍就是户籍制度，因为户籍绑定了国人最重要的福利——教育。

我们知道，国人是非常重视教育的，畸形的高考制度造就了同一国家不同省份不同考卷的现状，尤其是经济发达地区与内地更是不同。安徽流出人口在江浙沪大概有700多万人，即使义务教育能在当地上学，大部分人的孩子还是要回到原籍高考。但我们知道江浙沪的高考试卷跟安徽是不同的，义务教育阶段的教学内容也会有所不同。

这就意味着安徽的打工者，要么选择在当地落户，让自己孩子在江浙上学，要么回原籍高考。但事实情况是，绝大部分打工者都没留在这些地区，因为工作不稳定，房价太高，福利待遇得不到保障，乡土关系也不在这里。因此我们看到那么多的留守儿童，也看到那么多回乡买房的人。

从2013年开始，安徽省外出人口开始净流回，4年内共流回近40万人。在此之前，安徽每年净流出都是-20万人。这说明，这些年沿海产业一直在往内地转移，越来越多的外出打工者回安徽找到工作，安徽的就业机会比以前多了很多。

一些人口大市或者大县，城镇化率非常低，农村人口进城的愿望十分强烈。这部分农村人口外出打工之后，他们很多都愿意回家买房置业，这就支撑了当地的房地产市场。收入高的选择地级市，收入低的选择县城，还有一些高收入者可能直接在省会合肥买房（公号“限购后到合肥三县买房，还是到安徽三线买房？

所以这些在发达地区工作的安徽人，拿着比家乡相对更高的工资，大部分还是愿意回到家乡买房，这就是造成人口流出地区房价大涨的原因。安徽是人口流出大省，合肥房价反而更有支撑。但皖南人口流出不大的城市，房价我倒不是很看好。（搜索关注公号“”，更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前）

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