廉租房后墙加宽60米好吗(租房市场乱象丛生 群租客感觉没尊严)



何为板房,塔楼还有什么其他的称呼吗

一、如何区分板楼和塔楼

可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。

二、其他住宅类别

1．住宅的种类

住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。

（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。

（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。

（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。

2．什么是商品房

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。

从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。

3．内销商品房与外销商品房的区别

内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。

内销商品房可以销售给个人和单位，包括中央单位和个人，以及批准设立的办事处和联络处；外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（香港、澳门、台湾地区除外）个人售房，须经人民政府批准。

4．商品房的结构有几种形式

商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：

（1）砖混结构住宅；

（2）砖木结构住宅；

（3）钢筋混凝土结构住宅。

5．砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅；由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

6．砖木结构住宅

砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。

7．钢筋混凝土结构的住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。

8．住宅的建筑形式

根据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数的划分为：1层~3层为低层住宅；4层~6层为多层住宅；7层~10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层~30层为高层住宅；30层（不包括30层）以上为超高层住宅。

9．低层住宅

低层住宅主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住氛围。这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。

10．多层住宅

多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层（小高层）和高层住宅相比，有一定的优势：

（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。

（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。

（3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。

但多层住宅也有不足之处，主要表现在：

（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。

（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。

多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。

11．小高层住宅

一般而言，小高层住宅主要指7层~10层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：

（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。

（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。

（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。

12．高层住宅

高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。

（1）高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。

（2）高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。

高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响。按住宅内公共交通系统分类，高层住宅分单元式和走廊式两大类。其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。

13．超高层住宅

超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。别外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。

14．单元式住宅

单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点有：

（1）每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为2~4户，大进深的每层可服务于己5~8户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。

（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。

（3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。

（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。

15．公寓式住宅

公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

16．花园式住宅

花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。

17．跃层式住宅

跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助空间用户可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户都内独用小楼梯连接。

优点是：（1）每户都有较大的采光面，通风较好；（2）户内居住面积和辅助面积较大；（3）布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

18．复式住宅

复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。

优点是：

（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；

（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；

（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。

不足在于：

（1）复式住宅面宽大、进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、采光较差；

（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；

（3）由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。

19．智能化住宅

智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅：

（1）安全防卫自动化；

（2）身体保健自动化；

（3）家务劳动自动化；

（4）文化、娱乐、信息自动化。

具备以下四种基本功能，即可实现家庭活动自动化。家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化。所谓家务，是指家电设施、保安设施、能源管理等；所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等；所谓文化娱乐，是指利用计算机进行学习、娱乐、文艺创作等；所谓通信，是指利用通信网络与外界联络及咨询服务。

要注意电脑化和智能化的是不同的。大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统，均可称为“电脑化”，但不一定是智能化。必须采用某种或某些人工智能技术，使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能，方可称为智能化。电脑化是智能化的必要条件，但不是充分条件。

智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为基础，将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场所。其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。

为进一步规范住宅小区智能化建设，建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（以下简称《导则》），将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。

（1）《导则》要求一星级示范小区应具有：安全防范子系统，包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、车辆出入与停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理，紧急广播与背景音乐系统，物业管理计算机系统；信息网络子系统，包括为实现上述功能科学合理的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，建立有线电视网。

（2）二星级示范小区除应具有一星的全部功能外，在安全防范子系统和信息管理子系统方面，其功能及技术水平应有较大提高；信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网；物业管理计算机系统应配置局部网络，并供住户使用。

（3）三星级示范小区应具有二星级的全部功能。其智能化系统的建设在有可能的条件下，应实现现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和方便管理。

20．退台式住宅

退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。退台式住宅的优点是：住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光和通风；缺点是：一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度假区，一些低层的独立式别墅式住宅，也常采用退台式设计。

21．组团住宅

“组团”是目前较多为大型社区所引用概念。它是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。

22．走廊式住宅

走廊式住宅分为外廊式住宅和内廊式住宅。

（1）外廊式住宅。外廊式住宅在联排式低层住宅，多层、高层的板式住宅和“Y”型、“工”字型的点式住宅中普遍采用。这类住宅的特点是在房间的一侧设有公共走廊，走廊端通向楼梯和电梯。外廊式住宅双可分为长外廊和短外廊两种。长外廊第一楼层可闭式和敞开式两种。前者多在多层、高层住宅中使用，采用柱子和栅栏、玻璃等围护。外廊式住宅的优点是：分户明确，每幢或每套住房的公共走廊有一个出入口，每户均可获得较好的朝向，采光和通风较好。这类住宅的缺点是：外廊作为公共交通走道，所占的面积较大，建筑造价较高；每户的门对着公共走廊，相互干扰较大。

（2）内廊式住宅。内廊式建筑设计多在早期的多层、高层住宅、大专院校的学生宿舍、工厂的集体宿舍和旅馆、酒店、医院病两侧，各户毗邻排列。内廊式住宅也有长内廊与短内廊之分，长内廊视住户多少，可设一部或二部楼（电）梯于内廊中部或两端；短内廊仅在一端设楼（电）梯。内廊式住宅的缺点是：楼（电）梯服务的户数较多，各户只有一个朝向，而且由于两排房屋并列相对，无法打开门窗产生穿堂风，采光和通风都大大低于外廊式住宅；由于走廊内设，没有天然光照明，因此过于黑暗；同时各户之间共用坡度廊，户间干扰比外廊式住宅要大。此类住宅，建设成本较低，销售价格也较便宜。

23．独院式住宅

这是一种独户居住的单幢住宅，有独用的院，居住环境安静，室外生活方便。由于建筑四面临空，平面组合灵活，内部各房间容易得到良好的采光和通风，居住舒适。像各种别墅和花园洋房都属于独院式住宅。

24．并联式住宅

一般由两户住宅并靠拼联组成。每户形成三面临空的独用庭院，既有独院式住宅的优点，双比独院式住宅节省用地。二、三层并联式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用，但也有楼上楼下分户居住的，前后小院可分户专用。

25．联排式住宅

一般由多个独户居住的单元拼联组成。各户在房前房后有专用的院子，供户外活动及家务操作之用。这类住宅的日照及通风条件都比较好。

二、三层联排式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用。但也有楼上楼下分户居住的，前后小院则分户专用。

联排式住宅的组合方式变化很多，有拼联成排的，也有拼联成团的。例如，现在比较受欢迎的TOWNHOUSE住宅。

26．梯间式住宅

这类住宅每个单元以楼梯间为中心布置住户，由楼梯平台直接进入分户门。住宅平面布置紧凑，住宅内公共交通面积少，户间干扰不大，相对比较安静，也能适用于多种气候条件。因此，它是种比较常见的类型。

这类住宅目前多采用大厅小室的设计方案，明厨、暗厕、南凹口、多层砖混结构，现已非常普遍。它的优点是平面布置紧凑，功能合理，交通路线简捷。当南北向布置时，二室套型、三室套型、一室套型各有二个、三个、一个房间向阳，使得家家有向阳房间，采光、通风良好。起居室一般达到14.9平方米，有南向大窗并和阳台联通，室内环境舒适。

27．独立单元式住宅

独立单元式（或称点式）住宅，是由数户围绕一个楼梯枢纽布置的单元独立建造的住宅类型。

它四面临空，可开窗的外墙较多，有利于采光、通风。其平面布置灵活，外形处理的自由度也较大，易于与周边的环境相协调。每幢建筑的占地面积少，便于利用零星土地。

28．塔式住宅

高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓。如南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。此外，十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯，十二层以上则需设两部电梯。

29．高层走廊式住宅

走廊式住宅采用走廊作为电梯、楼梯与各住户之间的联系通道，其优点是可以提高电梯的服务户数。一般分为内廊式和外廊式两大类。

内廊式住宅由于各户布置在走廊两侧，建筑进深较大，有利于节约用地，但户间干扰大，通风条件差。若采用暗厨房，还需要有完善的厨房设备。外廊式住宅则具有便于通风的有利条件，但又难以避免进深小的缺点，也不利于节约用地。由于高层风力很大，一般多采用封闭式外廊。如板式高层住宅就属于外廊式住宅。

30．跃廊式住宅

跃层式及跃廊式住宅采用小楼梯作为层间联系，从而克服了走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性。

设户内楼梯而每户占两层的称为跃层式住宅；在户门外设两户或更多户合用小楼梯，每户只占一层的称为跃廊式住宅。由于公共走廊的减少，这类住宅常常会形成自己的独特立面形式。跃层式住宅有结构、设备管道较复杂，不适应中小户型布局等缺点，因此跃廊而不跃层的住宅即应运而生。例如，某些高层板式结构的住宅，每三层平面中只设一个外廊，从外廊层再设小楼梯服务上层和下层的住户；一个小楼梯服务两户，每户只占一层；套型不大，上下厨卫管道对齐，面积比跃层式经济。目前，国内的高层板式住宅楼多采用一种住宅单元才一种楼（电）梯单元组合多种建筑平面，形成住宅街坊。住宅内的小楼梯服务于两户。楼（电）梯单元为两层高，节省了一层楼板。由于采用外廊跃层式设计手法，大大增加了电梯服务的户数，经济实用。

31．混合式住宅

这里所说的“混合式住宅”是指在一幢住宅建筑或一个住宅建筑群体中，将多种住宅类型结合在一起的住宅形式。例如，高层、多层或低层住宅的混合布局，走廊式、梯间式或跃层式的混合采用。

混合式住宅反映出设计思路突破了住宅类型划分的束缚，在建筑布局上更加切合当时当地的建设条件，满足居民多种多样的使用要求，大大推进了建筑设计的多样化。例如，将塔住宅与板式住宅结合在一起的塔板结构住宅等。

32．小户型住宅

小户型是最近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型。小户型的面积一般不超过60平方米。小户型的受欢迎与时下年轻人的生活方式息息相关。许多年轻人在参加工作后，独立性越来越强，再加上福利分房逐渐取消，因此在经济能力不太强、家庭人口不多的情况下，购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择。既暂时解决了住房问题，又可使奖金保值升值，为以后购买更理想的住房打好基础工业。但在购买小户型住宅时应注意，“麻雀虽小，五脏俱全”，功能布局要合理，如何能在不大的面积内，营造一个舒适的空间是购买小户型的关键。另外，在一个整体楼盘中（尤其是塔楼），许多小户型房屋大多布置在楼体的北面和边角位置，采光通风情况不好，而且离电梯间比较近，易受干扰，购买时需注意这些问题。

33．超小户型住宅

超小户型住宅的定义是：套内使用面积在15平方米~30平方米左右，但“麻雀虽小，五脏俱全”在室内，卧室、客厅、厨房、卫生间俱备。由于户型过小，一般只能放一张床和基本的家具，有的没有厨房、阳台，有的厨房只是点缀而已，业主在室内只是休息，更像一空家庭旅馆。

34．青年住宅

适应青年夫妇生活需要的一种新住宅类型。它适应青年人的个性特点、行为模式，面积虽小，但功能齐全，空间划分灵活。在总体布局中应考虑幼儿园及商业和体育、文化、娱乐设施等。.

35．两代居住宅

两代居住宅是指包括两套相邻而又独立的,各自拥有完事的卧室、厨卫等生活设施的，稳中有降自拥有独立的户门，但室内有门户相通的住宅形式。

“两代居”住宅的产生，适应了我国人口老龄化发展趋势在居住方面的需要。这种住宅既考虑到老年人与青年人在生活习惯、兴趣爱好等方面的差异，保留了相对的私密性和适当的距离，同时又考虑到便于就近照顾老人的生活。

36．老人住宅

这是专为老年人设计的住宅。主要对象是那些没有晚辈照顾的老年人。

老人住宅应在单元内设置活动室等空间，在整体布局中靠近医务室、居委会、街坊绿地等服务设施，能更好地适应老年人的生活特点和需要，增加老年人与邻里交往的机会。

37．商住住宅

商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。

38．酒店式公寓

酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

（1）产权酒店与酒店式公寓

产权酒店起源于20世纪70年代的美国，主要分布在气候宜人的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间各房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报；同时还可获得酒店赠送的一定期限后免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业形态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内卫生间等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

（2）单身公寓与酒店式公寓

单身公寓的消费者是收入不菲又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

（3）商务公寓与酒店式公寓

商务公寓注重商用，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场曾经出现过的STUDIO和SOHO类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上显得更适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家庭配套设施。

39．错层式住宅

错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人站立在第一层面平视可看到第二层面。另外，复式的两个楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

40．住宅户室比

户室比，又叫户型比，是指各种户型在总户数中所占的百分比。反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。户室比的确定，应当能够反映一定时期、一定地区内社会对住宅需求的基本趋势和构成。如果户室比不够合理，就会出现住房供给与需求不相吻合、一部分住户买不到或租不到自己所需要的房子、一部分房

租房市场乱象丛生 群租客感觉没尊严

群租房内部实景。

近日,有媒体报道称,“80平米两居室住25个人,客厅、卧室里满满当当摆了13张上下铺床”一时间成为社会关注的焦点。而类似的“蜗居”固然是少数,但不断上涨的房租,却令所有租房人不堪重负。

北京不断高企的房价让人怨声载道,但相对于一直处于调控中的房价,节节攀升的房租更显得肆无忌惮。官方的统计数据显示,北京住房租金已经连续上涨52个月。在高房租的节节逼退下,隔断房、合租房、地下室等低价房源炙手可热。那么,房租暴涨的推手到底是什么?仅仅是供需不平衡还是中介内部人士指出的“部分中介推高房租”?

日前,住建部、工商总局联合发布通知,要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序,严肃查处中介分割出租、吃房租差价、办理假的购房资格等违法违规情况等。

乱象

租金:到期必涨

北京的房租和房价一样,是个奇怪的东西。多少在北京的租房人最讨厌合同到期,因为这往往意味着租金又要涨了。

2010年底,王小姐在三元桥附近以2600元/月的价格租了一套两居室。一年的租赁期将满时,房东告诉她要涨价,将租金上调至3800元,“涨价可以,市场就这样,但这一年也涨得太多了。我问房东,房东给我的答复是,上一年租给我的太便宜,比市场价格低了好几百,邻居说他租的低了。”王小姐表示很无奈。已经住习惯了这套房子的王小姐并不愿换房子,而且她去中介看了一下,房租确实也这么高了,“即使我不住这个房子,再去找,房租还是这么高,并且还得搬家。”不过,小四千的租金确实压力不小,为了缓解压力,王小姐找了一个同学一起住。

两年租期将满时,王小姐被迫再度接受调价,如今这套两居室的租金涨到了4600元。“房租涨得太可怕了,逼着我不得不考虑买房的事情。”从2009年至今,北京许多租房人都遭遇了如王小姐一样的“租金暴涨”经历。一位租房人表示,“房价高还可以选择不买房,可是租金暴涨,我总不能睡大街上吧,除了被迫接受,毫无办法。”

据北京统计局的数据,北京住房租金自2009年3月到2013年6月已经连续52个月上涨。其中,今年以来月同比涨幅均超过7%,北京市统计局发布的月份CPI数据显示,6月北京住房租金上涨6.2%。同策咨询研究中心总监张宏伟表示,租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比毫不“逊色”。

外移:高房租成逐客令

对于房租问题,小凯头痛不已。2010年7月,他和同学在知春路汉荣家园租了一个三居里面的小隔断,每月1300元。房间是客厅隔出来的一间,大概13平米。虽然有点小,但离公司很近,上下班走路5分钟就到。然而好景不长,仅仅半年之后,房东就委婉地提出了涨价要求。“毕竟地理位置太好了,周围房价也一直涨。”当时小凯刚换公司,工资不是很高,房租涨得虽然不是很多,但他也觉得有些吃力。

2011年1月,小凯不得不搬离了之前住的地方,以每月600元的价格租到了上地朱房村汉轩公寓的一个24平米左右的单间。虽然名为公寓,但实际上就是在一个村子里简单搭建的二层建筑,里面的人鱼龙混杂。朱黄村地理位置比较偏僻,虽然附近有地铁,但去哪里都要耗费很长的时间。在这里住了两年多,小凯最近又开始为搬家的事情烦心。“住进来以后一直在涨价,基本上每半年涨一次,前两个月续约的时候又涨了一百。”说起这个,小凯有些愤慨,“再这样涨下去,真的得往更远的地方搬了。”

高房租逼退的不仅仅是小凯,北漂了4年的小杨基本上一年搬一次家,最近的一次是今年年初,他和女友搬到了通州梨园镇。小杨颇为无奈:“房租一下子从4500元涨到了5300元,实在有些承受不起了。”对新租的房子,他和女友都觉得很满意。房租 2300元一个月,这对他们来说经济负担着实减轻了不少。

据记者了解,房租在不断攀升,但大多数人的工资却没有同步跟进,造成不少人每年都在往外迁移,更有甚者,一些北漂不得不选择打道回府。

中介:吃差价普遍

“我住3年这个房子了,没见过房东,都是跟中介打交道。房东报给中介的租金是多少我们不知道,每年涨价什么的我们也都是跟中介沟通。”张涛告诉记者。

有张涛这样经历的人不在少数,很多人都没见过房东,这类房源通常是房东托管给中介的房源。一位从事多年中介工作的经纪人告诉记者,不少中介会从房东的手里拿房子,然后把房子租给承租者,从中赚取除了中介费以外的差价,这种吃差价的现象非常普遍,尤其是一些小中介。据其介绍,一家小中介从房东手里拿了一套三居室,一个月租金是4000元,随后,该中介将客厅做成了两个隔断,“也就是说住了五户,总的租金加一起是5000多,对中介来说,除了中介费,他们还多赚了一千多块钱。”

记者从门店经纪人处了解到,有不少的房源都是房东托管的。事实上,为了省事,不少人也愿意把房子直接交给中介。上个月,陈阿姨将柳芳的一套两居室交给了一家小中介,中介一次性给她一年的房租。“我本来想自己租的,但是太复杂了,我出租的那套房子缺两个空调,我老公经常不在北京,我一个人也不想张罗事情,就给中介了,中介给我的价格是比市场价低点,但没办法,咱的房子不是缺东西吗。”陈阿姨说。“至于中介租给什么人,租多少钱,我都不知道。”

群租:房客称活得没尊严

“在群租的房子里生活,你只会有一种感觉,那种憋屈让你觉得活得真没尊严。”刚毕业不久的黄蕾告诉记者。

今年年初,黄蕾开始在一家报社实习。由于学校太远,她在实习单位附近租个房子,简单筛选之后,黄蕾最终以每个月950元的价格在知春路太月园小区租到了一个不足六平米的房间,再加水电费、卫生费和网费,一个月实际要付大概1200元。房东告诉黄蕾,因为当时正好是春节前租房淡季,才以这个价钱短租给她,否则是不可能租的。

“这个房子原来应该是个三居室,用木板隔成了20间,每个房间门上都写着号码。”黄蕾说,“房间有的是从卧室和客厅隔出来,还有从厨房隔出来的,房间上面就是粗粗的管子。”

她住的那个房间长不足4米,宽1米多,刚够容纳一张单人床,床尾可以放一张小桌子。门口的空间只能站一个人,两个人同时在屋里时其中一个人必须得坐在床上。如此狭小的空间,身处其中很容易感觉到压抑。太逼仄了,待在里面心里都觉得憋闷。

除此之外,房间的隔音效果很差。黄蕾说,好几次半夜她都被隔壁说梦话的声音惊醒。洗手间和厨房的卫生条件也不敢恭维,两个月间,黄蕾从来没用过厨房,洗手间也尽量到单位去用。

据黄蕾讲,住这种隔断房的很多都是在周围上班的服务员、快递员,还有准备考研的外地学生,他们一般都是早出晚归,租这种房子只是为了有个休息的地方。

黄蕾租住的群租房只是北京成千上万套群租房中的一套,还有远比她居住条件更差的群租房。据媒体报道,在CBD某高端小区内,“80平米两居室住25个人,客厅、卧室里满满当当摆了13张上下铺床。”

据记者了解,虽然北京、上海叫停“群租”已经多年,但是在租金大幅上涨的推动下,这几年群租现象反而迅速增长起来。

张阿姨居住在望京某小区,平时偶尔也帮着介绍房源,赚点零花钱。张阿姨告诉记者:“5年前,小区里也就几套群租的,而且隔断也不算厉害,现在几十套都有,有些隔断打得只能放一张单人床,夏天跟蒸笼一样。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者,低收入者面对供应少、价格上涨的中低端房源,只能选择合租,甚至群租。

据张阿姨介绍,租住群租房的租客,也不乏在大公司入职的年轻人,“他们会选择条件相对好点的群租房,一套三居室隔成七八间那样的,租金也都得上千。”

业内人士披露中介是房租暴涨的重要推手

房价还有波动时,但房租却连续上涨52个月。房租只涨不跌的背后到底是什么?

业内人士告诉记者,租赁市场中最主要的矛盾就是供需矛盾,这个因素直接导致了房租高居不下,同时也给中介提供了吃差价的土壤,“供不应求必然会导致需求方更为弱势,中低端的租赁市场是典型的卖方市场。”而这其中,中介的逐利动机,又加速推动了房租的上涨。

记者从链家地产、伟业我爱我家、中原地产等多家中介机构了解到,目前北京租赁市场的供需矛盾较大,尤其是公司密集的区域,租赁需求非常旺盛,但房源有限。

“供需失衡是最要的问题,一线城市特别是北京,向心力强,就业集中,一直存在供需失衡。同时,房价上涨加速,持有房产的业主提高租金回报率要求。再有就是物价全面上涨对租赁市场的影响。”中原地产市场总监张大伟告诉记者。

事实上,供需矛盾一直都存在,“供需结构、房价上涨、物价上涨这些因素在2010年之前也是存在的,但那时候房租为什么没有暴涨,而从2010年之后出现了暴涨呢?”某业内人士质疑。

一位从事多年房地产经纪行业的业务经理告诉记者,近年来租金暴涨的原因,主要是“二房东”增多,他们也要从中分一杯羹。所谓的“二房东”大部分指中介或个人从房东手中拿到房子,再转租出去,在这个过程中,中介机构依然居多。

据其介绍,相对于买卖涉及到大额的资金不同,租赁不需要过户,程序也相对简单,这就意味着,客户跳单的可能性很大,很多人会跳过中介直接找房东,而做租赁和做买卖对经纪人来说工作量其实是差不多的,因为买卖房子的后期过户程序是后勤做的,无论买卖还是租赁,经纪人都要带着看房、谈价等,但收入却相差几十倍。这无疑会促使做租赁的经纪人想办法挣更多的钱,因此,独家代理就成为中介做租赁的首选,如果成为独家代理,经纪人就不用担心跳单,中介不仅可以收到租赁的佣金,同时还能自己决定房屋的出租,出租给几个人,出租多少钱,从中还能赚到差价。“一般来说,中介会跟房东签两到三年的合同,但跟租客一年签一次,第二年肯定是要涨房租的,但房东那边价格没变,所以中介即使第一年租出去的价格和市场持平,依然会有盈利空间,况且很多第一年出租就比给房东的价格高。”

而中介还有一种方式是钥匙托管,“也就是说,房东不愿老去开门的时候,会把钥匙同时托管给好几个中介,而为了争取到佣金,一般中介会报高价,这样即使自己租不出去,也可以坏了其他人的生意。比如说,一套房子的市场租赁价格是3000元,其他中介给房东也报了3000元,但你报了3500,房东心里就有数了,就会倾向把房子留给你。这在一定程度上也推高了租金水平,而为了赚回来,隔断就成了一个重要的选择。”

在以上两种方式都无法进行的时候,中介才会选择三方居间,只收取一个月的房租作为佣金。“中介行业这些不规范的行为无疑扰乱了租赁市场,成为租金暴涨的推手。”一位不愿具名的业内人士称。

□对策

加大房源供应规范中介行为

租赁市场的乱象亟须政府机构和监管部门的介入,无论是供需矛盾的协调还是中介行为的规范,均需要政府这只手的干预。

对于供需现状,张宏伟表示,政府在租赁市场上大有可为,可以通过两种方式增加租赁房源供应,缓解市场供应压力与房租上涨的现象:其一,加大对于廉租房、公租房等保障性住房的建设力度,切实形成市场供应;其二,收购一些闲置楼栋或房源,进行资产经营,在房租价格上涨的阶段,集中释放租赁房源,以缓解租金上涨的压力。另外,针对市场当中大量闲置房的问题,政策层面应该鼓励开发企业、资产管理公司等相关企业进行资源整合,切实让这些闲置房源不再闲置,以解决租赁市场房源紧张的局面。也可以鼓励企业在“自留地”等集体用地上建设员工宿舍,解决一部分人的租赁需求,缓解市场上房租不断上涨的压力。

同时,因中介的托管业务和中介吃差价仅一墙之隔,如果中介不够规范,或者监管不力,很可能混为一谈。因此,无论是解决供需矛盾还是规范中介行业,政府部门都被期许着发挥更大的作用。

据悉,政府在这方面已经开始行动,据报道,日前,住建部、工商总局联合发布通知,要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序,严肃查处房地产中介机构和经纪人员的10类违法违规行为。其中包括分割出租,吃房租差价、办理假的购房资格等违法违规情况等。

而在规范租赁市场、保障民生方面,德国已经有了比较规范和成熟的做法,值得借鉴。

□经验借鉴

德国:政府主导租房市场

租房,是德国大部分国民的规模性行为,在德国有着悠久的历史。虽然德国是欧洲经济实力最强的国家,但60%的民众选择一辈子租房子。长期以来,良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场,很好地保障了租客的权益。

在德国,与医疗、教育等福利一样,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。其《住宅建设法》明确规定,要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。在法律的推动下,德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房,即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的“职责”。联邦政府自1949年以来,每年都向各州提供数额不等的财政支持用于住房建设或补贴。

自上世纪末开始,大多数居民的住房问题得以解决,福利房逐渐退出历史舞台,联邦政府直接参与的保障房建设也宣告落幕。然而,德国并未放松对整个租房市场的管理,政府通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。如政策规定,在房屋建成后,住房投资人需要首先与政府合作,在一定的期限内以成本价将房屋出租给政府指定的群体,期限截止后,投资人才可进行市场运作;政府将资助低收入群体租赁合适的住房。通过这些缓阻机制,德国政府力图缓解政府退出带来的后果。正是在政府的积极引导及强烈干预下,德国大力发展租房,租金的稳定得到了保证,更重要的是让广大租房者能够获得稳定的住房。

关于房租价格,德国政府并不任由市场供求关系确定房租水平,而是由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构,根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况,确定一个“房租合理价格表”,每套房屋的租金都要参考该价格表。如果房东不参照该表,对房客漫天要价,就可能会受到惩罚。如法律规定,房东不得随意涨房租,即使要涨到同类住房的通常水平,当事人还必须连续15个月内没涨过价,而且涨幅一般不得超过10%;3年之内不允许房租涨幅超过20%;如果房东的房租超过“合理价格”的20%,就构成违法,超过50%,就构成犯罪,如果不及时改正还可能面临牢狱之灾。(记者桂瑰实习记者李琼刘春燕)