法拍房装修入住是否就安全了(法拍房能买吗具有安全性吗)

法拍房能买吗具有安全性吗

法拍房能买吗?具有安全性吗

法拍房能买吗?具有安全性吗，买法拍房的一个主要理由就是便宜，对于资金不够的购房者来说，非常有吸引力，但低廉房价后面的“陷阱”却不少，法拍房能买吗?具有安全性吗。

买法拍房不安全，有相对风险存在。

看上去很美的“法拍房”往往户型较大不适合首次置业者。对于投资者和改善型置业者来说，虽然有捡到便宜的可能，但如果不了解法拍程序，盲目听信不良中介忽悠，可能会给自己带来较大风险。

买“法拍房”虽然可以捡到一些便宜，但首先要求买房人具备较强的资金实力，因为买“法拍房”要求一次性付款。而且从过去法院拍卖的房产来看，往往面积较大，对于首次刚需置业来说，一次性付款的压力较大。

若是要准备买这样的房子，必须检查对方的房产证等法律证件，然后去法院和房管局咨询这样的房子是不是已经可以交易，同时需要特别注意的是别押自己的身份证复印件等。

这种被法院强制查封过的房子，在案件没有进行审理和处理之前，也不会解除查封状态，自然也不能上市交易，购房者若是遇到了这样的房源，可以找卖方索要房产证等房产权属的复印件，然后亲自去法院和房管局等部门进行咨询，看这样的房子是否可以交易，交易是不是有什么条件限制，确认无误之后方可进行接下来的购房流程。

大家都知道新房、二手房，但却鲜有人知总房价便宜的法拍房。

法拍房，简而言之就是法院拍卖的房子。

其产生有三种情况：

（1）因债权纠纷无力偿还被拍卖的房

（2）因罚没收的资产

（3）无主资产被国家收回拍卖

近几年，法拍房由于低于市场价的70%-80%，吸引不少人来捡漏。2018年12月，成都市民刘正坤在拍下一套123万的法拍房。房子产权40年，但他没想到房子已经被原房主出租了40年，目前刘正坤拿这些租客也没办法，哭晕在厕所。

冤不冤？本想捡个大便宜却吃了哑巴亏，好在有法律做后盾。

律师出招，刘正坤应当自己或委托专业的法律人员进行取证，通过诉讼程序排除房屋使用障碍，以维护自身的权利。

现实生活中，因为各种原因被法院查封的房产不在少数。经查询江苏省司法拍卖网站发现，目前南京拍卖/变卖的法拍房共有套，最近30天在拍卖的就有25套。

该网站涵盖了江苏省内各个法院参与竞拍的房产，买房者可先选择区域再挑选房产。

拍卖房源从四十多万到数千万元不等，房源位置从主城区新街口商圈到六合都有涉及。

法拍房大多不需购房资格但这几个城市例外

很多城市对法拍房的购房资格不做限制，即没有购房资格也可以买，但以下几个城市例外：

2017年6月份，在江苏省高级人民法院办公室5月31日签发的文件中，规定：司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。

但南京市房地产市场综合执法办公室6月7日签发的文件中，明确：因司法拍卖取得的房产，按住房限购政策执行。

南京市房地产市场综合执法办公室则认为，法拍房与市场中的自主买卖没有区别，因此应当纳入限购范围。

法拍房风险如何规避

法拍房虽好，但不可盲目购买，法拍房背后的风险不可不重视，少一不小心就掉入“坑”中。

税、费风险多

在法拍房的公告上关于税、费有两种介绍：第一种，“买卖双方所产生的税、费均由买受人承担”，这种情形占90%以上；第二种则是“所涉及到的税、费按照法律规定承担”。

第二种情形比较公平、合理，但在拍卖公告中只占不到10%，按照税法和相关的法律规定，该卖家（被执行人）承担的就是卖家承担，该买家承担就是买家承担。在房屋交易实践中，卖家所承担的税费往往大于买家承担的部分，两者比例约为7：3。

明显合理的第二种，为何法院弃而不用？业内人士解释称，若直接让卖家即被执行人承担，被执行人可能因为没有钱或者抗拒，导致拍卖工作无法顺利进行下去。

不管税是卖家承担还是买家承担，在房子过户之前，都需要买受人先行垫付，缴清全部税费后才能完成过户、拿到房产证。如果房屋土地是划拨土地，则会额外多出一笔土地出让金，而这些信息在拍卖之前，难以从拍卖公告中获取，竞买人也难以了解到；如果房子登记在公司名下，则可能出现天价税费。

解决办法：

（1）前期做好房子的土地性质、产权性质和税费情况。

（2）可到房屋土地所在地的房产交易中心的登记和税务窗口进行详细咨询。

（3）花钱找机构做调查。最后一个办法是最省心，最全面的，因服务机构大多有渠道和关系去做详细的调查。可以做为一个参考。

房屋背景不详

房子的年限。目前住宅产权的最长年限为70年，而很多司法拍卖的房屋的产权仅剩下50年或更短时间，产权年限直接影响房屋的价值。

房屋的占有状况。拍卖之前首先需要了解房子是空置的、是被执行人居住、还是涉案债权人或者案外人居住？以《123万买套40年产权法拍房，40年内都无法住？》为例，则属于案外人居住的情况。

“每种情况对应的处置方法不一样，这是一个专业的技术活，很多市民不具备处置能力，往往采取过激的手段，就容易触碰法律红线。”

业内人士分析，法院对拍卖房是否负责清场，取决于房屋拍卖公告的规定，有的法院在执行中，要负责清场并交付，而不少法院只负责协助办理过户手续，并不负责房屋清场交付。

房子是否结清工程款等。房子是否结清了一些工程款和工人工资等，这种情况在独栋别墅中比较容易出现，这些费用在房屋拍卖后属于优先受偿的费用，可能存在房屋受滋扰的情况。

房屋的装修状况。有的拍卖是对房屋现状进行拍卖，而有的拍卖则不包括室内装修，“有的房屋是红木装修的，这种价值昂贵，可能引发新的纠纷。”

解决办法：

首先可以通过权威的房产网站查询小区信息，其次可以去小区物业了解占用情况。二外还需要和法院明确是否包括装修。对于是否有工程欠款，则需要花钱找机构做调查。因服务机构大多有渠道和关系去做详细的调查。

如果不能付全款会损失保证金

这里的全款比较急迫，在拍卖成交后，7到15天左右就需要将尾款全部付到，否则视为放弃。

目前虽然有银行已经开始对司法拍卖提供贷款，但相对还是比较麻烦。拍卖房产前，一定要做好完全准备。拍卖成功后，如果不能按时付尾款，竞买人不仅仅要损失拍卖保证金，还可能要损失重新拍卖造成的损失。

解决办法：

可找司法拍卖服务机构提供垫资，拍卖成功房本到手后，在做现房抵押还款。

贷款问题

购买法拍房的群体一般有两种形式：

A：刚需一族

B：投资一族

不管是刚需还是投资，都关心能否贷款以及能贷多少的问题。如果房源标题未标注可贷款，页面也没有一键贷款申请的入口，您可自行联系熟悉的银行确认是否可以贷款哦。

解决办法：

这里还是建议大家找专业的司法拍卖服务机构，甚至是银行的人员来给你做资金方案。

了解了风险点，懂得了如何规避，就可以等着捡漏了，你会买法拍房吗？

在深圳，能够买下一套属于自己的房子，原本是一件非常值得庆贺的事情。但市民阳女士即便手握写有自己名字的房产证，却一点也高兴不起来。今年，刚刚接触到法拍房不久的阳女士，抱着试试看的心态，购买了一套法拍房。但正是这套法拍房，让阳女士近半年来，一直在经历着收不到房子的困扰。

“深漂”图便宜买下法拍房 5个月仍无法入住

法院的竞买公告中提到，该拍卖的房子与隔壁另一套房是打通使用。然而办完手续、取得该房产所有权，想去砌墙恢复房屋原始结构的阳女士才发现，事情并非当初讲的'“砌堵墙”那么简单。她拍完才知道，里面住了一个人，跟业主是亲戚关系，没有任何租约在手。协商时，对方甚至开口索要30万才搬离。

之后，阳女士和该住户经过几轮沟通无果后，就趁住户不在家，直接找来了帮其收房的团队和开锁公司，砸掉了房门。

阳女士说，自己砸的是自己家的门，实属被逼无奈。没想到第二天对方就叫人把墙封起来了，阳女士报警拆墙，民警表示无权拆墙。法院出具了强行清退通知书，但是这个通知书已经被对方撕掉了。

记者跟随阳女士来到她的房子所在处，尝试敲门联系里面的住户，但该住户开门后并未作出任何回应。如今，距离拍下房子已经过去了5个月，这5个月阳女士消耗了大量时间和精力，但还是没能如愿住进自己的房子。近一年，由于深圳楼市下行，5个月前阳女士以最高应价286万元竞得的房子，现在市场上同户型价格已经降到了275万元左右，这让她悔不当初。

广东东方金源律师事务所律师金鑫表示，如果强住在里面的人没有合法依据或合法租赁合同等，最好的方法是请求人民法院的执行局进行强制性清场，执行局有义务进行强制性清场。

法拍房危机四伏低廉房价后面的“陷阱”是捡漏还是巨坑？

事实上，像阳女士这样的案例不在少数，买法拍房的一个主要理由就是便宜，对于资金不够的购房者来说，非常有吸引力，但低廉房价后面的“陷阱”却不少，一不留神就容易“进坑”。

记者以债权人的身份了解到，在法拍市场上有些专门的团队，他们利用从偏远地区买来的身份证等信息参与房产拍卖，之后这些团队通过系列操作，将房子的拍卖价格提高，然后坐等收利。

深圳某疑似不法中介人员：你暂时拿出20万来，进行这个房子的竞拍，最终目的是把价格抬高，当抬到一定程度的时候，一位姓李的先生买了、悔拍了，这20万法院会进行没收，没收的这个钱就用来充抵你之前的债务，就是帮你还债，只是把20万从你左边的口袋放到右边而已，但这个的最大作用就是花最小的成本，让你的房子不至于被低价拍走。

有时这类机构会安排一个债权人或者所谓租客，与其签订借款协议、20年租约等文件，形成债权关系，赚取额外的收益。

而记者在调查中发现，这一系列的操作收费并不便宜。该中介告诉记者，如果全程委托他们处理，入住该法拍房的个人日常费用需要按天计算，同时要根据房屋的整体难易程度来决定最终的收费。

深圳某疑似不法中介人员：正常的收费标准，是抽取10%到20%，如果你的房屋有特别复杂的情况或外界因素，导致房子不能进行顺利拍卖，但是在我们的帮助下不仅成功拍卖，甚至拍到了高价的话，我们的费用一般会提升到30%-50%。

广东东方金源律师事务所律师金鑫：如果这个租约是在抵押登记之前签订的，它可以对抗买受人，所谓“买卖不破租赁”。但是如果是抵押权登记之后，原来的租约不能说它无效，在原来的业主和租客之间，他们继续承担各自的法律责任和权利义务，但是作为买受人而言，不受到租约的约束。

全国法拍房数量激增深圳部分房源起拍价高于市场价

在当前金融业去杠杆的大环境下，法院、银行和处理不良资产的企业都在加快对不良资产的处理速度，因此，今年以来在拍卖网上挂牌待售的法拍房数量呈现出了逐渐增加的趋势。

阿里拍卖平台的数据显示，在国内4个购房一线热门城市中，广州的住宅法拍房挂牌数量最多，超过1.6万套，北京、深圳和上海依次紧随其后，住宅法拍房的挂牌量在8千套至1万套左右。从事法拍房辅拍工作多年的曾小路告诉记者，今年是他从业以来业务量最多的一年，客户的咨询量比去年同期增长了两倍以上，今年成交的数量也翻了倍。

记者在某拍卖平台搜索了深圳多套近期拍卖的法拍房后发现，这些法拍房整体上并没有明显折价。比如12月11日开拍的位于深圳宝安区西乡街道的润恒尚园项目房源，面积95.2平方米，总价为665.6万元，折合单价约6.99万元/平方米。而该项目同等房源的参考价为6.47万元/平方米。再如刚刚流拍的福田区坳嘉鑫阳光雅居项目房源，面积40.1平方米，总价约356万元，折合单价8.88万元/平方米，该价格甚至比官方的二手房参考价（7.92万元/平方米）还要高出不少。

深圳某法拍辅拍机构工作人员刘燕：之前法拍房在市场价的7.5折到8折之间，现在竞争相对大了一些，大概能拍到市场价的8折到8.5折，小面积的学位房价钱会接近市场价，甚至会超过市场价。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁：我觉得上升的主要原因是供需关系的作用，它的表现就是价格上升。

刘燕从事法拍房辅拍的工作将近三年，她表示，随着法拍房被越来越多人熟知，他们交易的法拍房的数量也不断增加。但经她交易的法拍房，将近一半的房源都出现过纠纷问题。

业内人士表示，购房者购买法拍房，首先在参与竞拍前需要了解自己的购房资质，其次还要与银行联系，提前了解清楚自己的贷款情况，确保后续资金能到位。此外还需要对房产的产权、土地属性、是否住人、税费等情况做尽职调查。

广东东方金源律师事务所律师金鑫：不同法院的法拍方法略有不同，特别是涉及到税费的问题。一些法院的政策是所有税费都由买受者承担，比如企业名下的住宅要交土地增值税，而且要按照最高60%的比例交，打个比方，100万成本的房子卖到了500万，那么就有400万是盈利，需要按照最高60%的比例交税费。

法院拍卖的是毛坯房,但我的装修可以搬走吗

肯定不可以。法院在拍卖前，肯定会对拍卖的房间进行拍照，然后在拍卖行展示，如果在法院拍照后，你把装修搬走，等于破坏了拍卖房的内部设施。但是你可以在拍照前，征得法院的同意，把你的装修搬走。

法拍房有什么风险

1、产权不明：首先要确认是否有第一债权人之外的其他债权人，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，如果原房主这些因债务问题导致跑路，竞买人入住后可能遭到其他债权人的追讨。所以在竞拍前一定要了解该房屋有没有债务问题、有没有多次抵押等。在竞拍的时候法院是不会明确地告诉购买者房屋的背景和被强制拍卖的具体原因。

2、房屋瑕疵：在对房屋进行拍卖时，通常只对瑕疵进行简单描述，而对房屋存在的其它问题比如凶宅或暂时不能显现的质量问题基本都不会注明，因此需要想竞拍此房屋的朋友进行实地看房。但是法拍房看房并简单，如果竞拍人一旦作出竞买决定，即表示完全了解并接受该房屋的现状和一切可能存在的问题，法院对房子的瑕疵则不担任何责任。

3、费用不明确：由于法拍房不会公布拍房以前的交易情况，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，买受人竞拍前一定要有充分准备。还有可能原业主拖欠物业费、水电气费等，这些都需要买受人但承担原业主所拖欠的的费用。

4、有租赁无法入住：一开始没有租赁的法拍房，到过户时突然冒出拿着10年、20年租赁合同的住户不肯腾房。或者买受方所拍的房屋里面有老人小孩也赖着不搬出去，那刚需买家在这种情况下是无法入住的。当然购买者也不要指望执行法院帮自己腾空房屋。

扩展资料：

网络司法拍卖成交后，由人民法院的财务部门确认竞买人缴清拍卖成交款后，由法院的执行部门出具拍卖成交裁定书，并交付标的物及相关凭证。如需办理产权变更登记手续的，由法院的执行部门向有关财产登记管理部门发出协助执行通知书、拍卖成交裁定书，协助买受人办理过户手续。

根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%。而房子一旦出现流拍，就会再次酌情降价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。因此，大部分的法拍房都具有价格优势，成交价通常低于市场价。

参考资料来源：

百度百科-法拍房

人民网-法拍房风险不能让竞买者一个人扛

法拍房的装修怎么处理

法院会要求对房屋装修价值进行司法鉴定，若拍卖房的房估报告中不含装修部分，则原房主可以拆除装修，需要注意原房主拆除装修时，不能破坏房屋的整体结构，否则可对其要求民事赔偿，严重的话，还可能会承担刑事责任。如果拍卖房的房估报告中包括装修部分，则原房主不可以拆除装修。

评估看价值多少。法院拍卖房子装修的费用如果采取的是公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。根据《高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押抄、冻结财产的规定》表示，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。也就是说，只要购房者同时符合三个条件，分别是已经支付全部价款、已实际占有、没有过错，那么即使买到查封房，只要你向法院提出异议，并作出说明，法院就会将房屋解封。

法拍房有什么风险

1.不能落户风险。法拍房在出售的时候，可能原房主的户口还没有迁出去，而购房者在购买法拍房之后，可能就会存在不能落户的风险。

2.无法马上入住的风险。因为法拍房可能存在租赁在前、抵押在后的情况。

法律依据：

《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》

人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。