装修拆除成本新准则如何处理(找装修公司装房需要注意哪些细节)

找装修公司装房需要注意哪些细节

装修过程中，除了关注装修是否美观之外，安全问题也是极为重要的。你知道哪“雷区”千万不能踩吗？一起来看看吧！

1非承重墙也别轻易动

危险指数：9中招指数：8虽然非承重墙是房屋次要的承重构件，但同时它又是承重墙极其重要的支撑。非承重墙是否能拆除要视情况而定，若整栋楼随意拆改非承重墙体，将大大降低楼体的抗震力。

2阳台的矮墙不能动

危险指数：9中招指数：6阳台由于没有梁柱支撑，能承受的负荷较弱，所以尽量选取较轻的材料进行装修房间与阳台之间的这段墙叫“配重墙”，它像秤砣一样起着挑起阳台的作用。拆掉会使阳台的承重力下降，导致阳台下坠。

3燃气管道勿擅改

危险指数：8中招指数：6室内装修时，一定不要擅自拆改管线，以免影响煤气管线系统的正常运行。另外要注意，电力管线及设备与煤气管线的水平距离不得小于10厘米，电线与煤气管交叉处的净距不少于3厘米，以免电场引发火灾。

4吊灯承重要考虑

危险指数：8中招指数：7水晶灯璀璨夺目，常常成为复式等户型挑空客厅的首选。如果安装不牢固，可能成为居室里的“杀手”。建议选择体积稍大但较轻的材料制作的灯。如果灯具超过2.5公斤，安装时必须先做预埋件，装灯前要测试承重能力。

5地板铺装大理石

危险指数：8中招指数：7地面不要全部铺装大理石。因为大理石比同面积的地板砖或木地板重量要高出几十倍，如果地面上全都铺装大理石，就有可能使地板不堪重负。地面装饰材料的重量一般不得超过40公斤/平米。

6煤气灶放在木地柜上

危险指数：9中招指数：5厨房装修时，千万不要光顾着好看，把煤气灶放置在木制地柜上，更不能将煤气总阀门包在木制地柜。因为如果地柜一旦着火，煤气总阀在火中是难以关闭的，后果不堪设想。

7卫生间漏水

危险指数：9中招指数：7在装修卫生间前，应先堵住地漏，放5厘米以上的水，进行淋水试验。如果漏水，则必须重做防水工程。即使卫生间不漏水，在施工中也要小心铺设地面，不要破坏卫生间防水层。

8家中电线要慎重

危险指数：9中招指数：8在装修卫生间前，应先堵住地漏，放5厘米以上的水，进行淋水试验。如果漏水，则必须重做防水工程。即使卫生间不漏水，在施工中也要小心铺设地面，不要破坏卫生间防水层。

9不要横向开槽

危险指数：8中招指数：7一些施工队在装修时为了图方便，经常会在墙体上横向开槽布线的情况，表面看，这么做减少了布线管的长度，省钱，但是开了横槽的承重墙，却破坏了墙体结构，遇到强地震很容易断裂。

拆迁补偿款账务处理

1、对这一项经济利益的取得目前较常见的有以下几种处理方式：

(1)挂账不处理。

在收到拆迁补偿费时记入“其他应付款”科目，形成的拆(搬)迁费用、重置资产费用直接冲减“其他应付款”，余额挂账不处理。

(2)增加企业资本公积。

视为接受捐赠直接记入“资本公积”，发生的拆(搬)迁费用直接计入当期损益，重置资产计入固定资产，但不能真实反映当期利润水平。

(3)冲减新购建资产的入账价值。

在拆(搬)迁后重新购置资产时，将收到的拆迁补偿费直接冲减重置资产成本。这种方法不能真实反映资产的原始价值，而且一旦补偿费大于重置资产购置成本时，没有规定重置资产的原值该如何计量。

(4)作为“补贴收入”入账。在收到拆迁补偿费时一律作为“补贴收入”，以便于年底进行所得税调整，但这种处理缺乏依据。

(5)不入账。有的单位在收到拆迁补偿费后，误认为该笔款项无需核销，将其列入单位“小金库”。

2、根据财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿费有关财务处理问题的通知》[财企(2005)123号]的规定，拆迁补偿费是指因拆(搬)迁事件的发生而对旧资产清理、毁损、报废损失和拆(搬)迁各项费用的补偿以及新资产重置成本的补助。

其具体内容包括：因拆(搬)迁而清理的固定资产的净损失；因拆(搬)迁而发生的拆卸、运输、安装调试费用；作为资产单独入账的土地使用权；拆(搬)迁期间的停工损失；不再重置时安置职工的费用支出；同拆(搬)迁有关的其他费用支出。

3、拆迁补偿费按行为主体可分为两类：一是由政府直接出面实施的拆(搬)迁行为而给予补偿的为政府行为，如为调整城市布局而进行的企业(单位)整体搬迁、道路改扩建等，多具有公益性；二是非政府行为的拆迁，主要由房地产开发公司进行房产开发而有偿占用土地等，盈利性是其主要特点。

而企业会计准则规定，收入是从日常活动中产生，而不是从偶发事项中产生。只有向其他单位提供产品或劳务，取得经济利益流入，且流入额能够计量才能确认收入。拆迁补偿费的取得不是从日常活动中产生的，而是从偶发事项中产生的；且并未向其他单位提供产品或劳务，只是一种损失的补偿。因此，拆迁补偿费并不符合收入确认原则。

4、而政府主导性拆迁补偿费的取得又有两种情况：

第一种情况是被拆(搬)迁企业直接从政府取得，具有政府的拆(搬)迁通知、确定拆迁补偿费金额的政府批文、付款人为财政专户的进账单，这种情况下应将拆迁补偿费视同为政府拨款；

间接从政府办的“开发公司”、“城投公司”取得，这些公司在拆迁补偿费的给付过程中只起到“代收代付”作用，并未在给付拆迁补偿费这一实施过程中谋利，“开发公司”、“城投公司”取得拆迁补偿费时付款人仍为财政专户，同时，被拆(搬)迁企业具有政府的拆(搬)迁通知、确定拆迁补偿费金额的政府批文的，也可将拆迁补偿费视同为政府拨款。

第二种情况是从专业拆迁公司，或从政府办的“开发公司”、“城投公司”取得，但在拆迁补偿费的给付过程中，该公司通过与被拆(搬)迁企业协商确定补偿金额，并且有一定的商业性，使被拆(搬)迁企业不能取得记载有明确拆迁补偿费金额的政府批文的，虽有政府的拆(搬)迁通知，也不能将拆迁补偿费视做政府拨款，应同非政府主导性拆迁补偿费一样视为出让资产取得的补偿。

5、对于可视为政府拨款的拆迁补偿费可进行以下会计处理。

取得拆迁补偿费时，借：银行存款贷：专项应付款

将被拆除的固定资产转入清理时，借：固定资产清理累计折旧贷：固定资产

支付清理费用时借：固定资产清理贷：银行存款(应付工资等)

取得变价收入时借：银行存款贷：固定资产清理

清理净损失冲销拆迁补偿费时借：专项应付款贷：固定资产清理

重置资产入账时借：固定资产贷：银行存款

同时将拆迁补偿费转作资本公积借：专项应付款贷：资本公积——拨款转入

发生的拆(搬)迁费用及重新安装资产的安装调试费用时借：专项应付款贷：银行存款

取得的拆迁补偿费有节余的借：专项应付款贷：资本公积——拨款转入

拆迁补偿费不足的，应将“专项应付款”的借方余额转入当期损益借：营业外支出贷：专项应付款

对于非政府主导性拆迁补偿费可进行以下会计处理。

6、非政府主导性拆迁补偿费应视为企业转让无形资产和相关固定资产所得的款项，应当在扣除所清理或报废的资产的账面价值及其他因拆(搬)迁而发生的费用后，将余额计入当期损益。

但确有证据表明所收到的拆迁补偿费金额显著高于(即超出额比例在50％以上)所清理、报废的固定资产的公允价值与相关拆(搬)迁费用之和的，可将资产的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，而超过公允价值的那部分显著差额视同为其他企业所给予的与重新购建新资产相关的捐赠，记入“资本公积——接受捐赠”。

在进行拆迁补偿费的会计处理时，还应注意以下两个问题：

一是由于国家税务总局对拆迁补偿费所涉及的营业税、土地增值税、所得税等并没有明确规定，而是由各省级税务机关根据具体情况来制定，各地税务部门对此项内容的规定也有很大不同，因此企业在取得拆迁补偿费后要主动与主管税务机关进行沟通，确定最合理的税务处理；

二是企业在取得拆迁补偿费后，无论以哪种方式进行会计处理，都应在会计报表附注部分进行详细披露。

参考资料：百度百科-拆迁补偿费

参考资料:百度文库-关于收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理的通知

固定资产会计准则与税法差异比较分析

《企业会计准则第4号——固定资产》（以下简称“固定资产准则”）规范了固定资产的确认、计量和相关信息的披露，旨在保证与固定资产相关的会计信息质量。新企业所得税法及其实施条例对固定资产的计税基础、折耗费用的税前扣除以及资产处置损益等作出规定，目的在于保证税基的确定性和可验证性。本文侧重于两者的新旧变化及差异事项进行比较分析。

一、关于固定资产的定义

固定资产准则规定，固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超过一个会计年度。从固定资产的定义看，其中“出租”的固定资产，是指用以出租的机器设备类固定资产，不包括以经营租赁方式出租的建筑物，后者属于企业的投资性房地产。而在税法中，仍将会计准则中的投资性房地产作为固定资产处理。

固定资产准则中将使用寿命超过一个会计年度视为固定资产的一个重要特征，但在实务中，对于数量多、单价低的一些工具、模具、备品备件、办公用品等资产，基于成本效益原则，通常确认为存货。在《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称《条例》）第五十七条中，也规定了“使用时间超过12个月”的条件，那么在纳税处理及税收执法过程中，是否一定要坚持税法的“刚性”而不认同会计核算的重要性原则呢？笔者认为，只要此类资产属于每年频繁、均衡采购的物品，纳税人将其作为存货管理一次计入当期损益后并不会导致少交、迟交税款的实质性结果，就无须强求这种暂时性差异。否则，如果一只计算器也要作为固定资产进行税收管理，只能增加不必要的征纳成本。

对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益的，会计准则规定，企业应当分别将各组成部分确认为单项固定资产，适用不同折旧率或折旧方法。对此，新税法未置可否，而在“两法”合并前，在此方面存在一定差异。例如，在《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》中曾规定：“固定资产装修费用，符合上述原则可予资本化的，应当在‘固定资产’科目下单设‘固定资产装修’明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修时，该项固定资产相关的‘固定资产装修’明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入当期营业外支出。”而《国家税务总局关于外商投资企业房屋装修费税务处理问题的批复》（国税函[2000]704号）则规定，外商投资企业和外国企业发生的房屋装修费，凡房屋产权属于本企业拥有的，其投入使用前所发生的房屋装修费，应并入房屋价格，按照税法所规定的房屋固定资产折旧年限计提折旧。笔者认为，对于宾馆、酒店等特定行业，存在建筑物间隔性重新装修的客观事实，应考虑在政策层面上消除不必要的暂时性差异。同样，对于分部确认的单项固定资产，是否认同这一计税基础进而分别折旧，也是新税法实施后应研究的问题。

二、固定资产的初始计量

在固定资产的初始计量方面，会计与税收之间主要存在下列差异：

1、按照固定资产准则规定，企业如采用分期付款方式购买资产，超过了正常信用条件，通常在3年以上，该类购货合同实质上具有融资租赁性质，购入资产的成本应以各期付款额的现值之和确定。应支付的金额与其差额，借记“未确认融资费用”科目。《条例》第五十六条规定：企业的各项资产，包括固定资产，以历史成本为计税基础。这里的历史成本是指企业取得该项资产时实际发生的支出，税务部门一般掌握为各期付款额之和（或发票票面金额）。由此不但导致后续会计折旧与计税折旧存在差异，而且还涉及未来结转“未确认融资费用”时的纳税调整。

2、固定资产准则规定：自行建造固定资产的成本，由建造该项资产“达到预定可使用状态前”所发生的必要支出构成。包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。而《条例》第五十八条规定：自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。

3、企业重组中取得的固定资产，其入账价值与计税基础通常存在差异。在此暂不作深入讨论。

另外，对于特殊行业的特定固定资产，固定资产准则规定，确定其初始入账成本时，还应考虑弃置费用。弃置费用通常是指根据国家法律和行政法规、国际公约等规定，企业承担的环境保护和生态恢复等义务所确定的支出，企业应当根据《企业会计准则第13号——或有事项》，按照现值计算确定应计入固定资产成本的金额和相应的预计负债。在固定资产的使用寿命内按照预计负债的摊余成本和实际利率计算确定的利息费用计入财务费用。《条例》第四十五条规定：“企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面的专项资金，准予扣除。”在上述原则一致的基础上，税法中是否认同会计估计的弃置费用及其后续计量方法，也是值得相关企业关注的问题。

三、后续计量

（一）关于不得税前扣除的固定资产折旧

固定资产准则规定，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。而《企业所得税法》第十一条基于相关性原则规定：房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产不得计算折旧扣除。如果已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产也未投入使用，则相应的会计折旧应作纳税调增。实务中应注意的是，这并非一项永久性差异，而是折旧起点不一致所引发的暂时性差异。同时应注意由于前述终止资本化时点不一致而产生的组合差异。

另外，暂估入账的固定资产折旧，系依据固定资产估计价值确定其成本，等办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值，但新会计准则中不要求调整原已计提的折旧。对此，新《企业所得税法》实施后尚未有最新具体规定。在实务中，如果纳税人固定资产暂估入账年度与竣工决算年度的税收待遇相同（即不存在诸如某年减免税而另一年正常纳税的情形），一般均认同会计核算的结果；反之，则要求纳税人追溯调整。

（二）固定资产折旧方法、年限及残值率

在此方面，新税法与会计准则的相关规定之间的差异有所缩小。

1、固定资产准则规定，企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式合理选择折旧方法。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。《条例》第五十九条规定：固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。《条例》第九十八条规定：由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产以及常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产，方可采取双倍余额递减法或者年数总和法。

2、固定资产准则规定，企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。新税法中在延续原税法分类规定固定资产最低折旧年限的基础上，规定飞机、火车、轮船以外的运输工具，最低折旧年限为4年，电子设备最低折旧年限为3年。属于上述《条例》第九十八条规定情形的固定资产可以采取缩短折旧年限方法，但最低折旧年限不得低于《条例》第六十条规定折旧年限的60%.会计估计的折旧年限低于税法规定的折旧年限的，必须进行纳税调整。《条例》中允许企业可以合理确定固定资产的预计净残值，改变了原税法中统一规定企业固定资产净残值率标准的做法。不过，固定资产准则规定，企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，并可进行必要的变更。而税法中则往往强调一贯性原则，如《条例》第五十九条规定：“固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。”

在固定资产折旧年限方面，存在一种经常引发争议的事项，即：当企业在会计核算中选择的某类固定资产折旧年限长于税法中规定的最低折旧年，能否先作纳税调减、后作纳税调增，从而形成递延所得税负债？例如，某企业会计估计的某幢房屋折旧年限为30年，该幢房屋的原值为6 000万元，且与计税基础一致。在不考虑净残值的情况下，会计折旧每年为200万元。在进行纳税申报时，该企业拟每年税前扣除折旧费用300万元，即按房屋的最低折旧年限20年进行纳税处理。从而，前20年每年调减应纳税所得额100万元，随后10年每年调增应纳税所得额200万元。对此，有人认为，税法规定房屋折旧的最低年限是20年，既然该企业会计折旧年限选择了30年，须视其放弃了权益。还有人认为，税前扣除的一个原则是“实际发生”，既然会计核算中选择了30年，纳税申报时也只能据此实际扣除。笔者认为，这些观点忽视了一个关键问题，税法是对纳税人纳税义务的规定，对于一些不确定性事项，税法必须规定一个限制性标准。在固定资产折旧方面，企业低于税法规定的最低折旧年限折旧且不作纳税调整，便违反了税法规定的纳税义务。反之，企业选择税法规定的最低折旧年限是其拥有的合法权利。企业会计核算中选择的折旧年限可能长于或短于《条例》规定的最低年限，企业在申报纳税时应该对此差异进行不同方向的纳税调整，确认递延所得税资产或负债。

（三）固定资产改建支出与大修理支出

固定资产的后续支出是指固定资产使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。固定资产准则规定后续支出的处理原则为：凡符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，应当计入当期损益。

《条例》第五十八条规定：“改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。”《条例》中还规定：改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定外，应当适当延长折旧年限。不过上述规定中未明确是否可将拆除、替换部分资产的账面价值扣除以及如何扣除。事实上，如果不作扣除，必然导致固定资产成本的虚增，这需要在未来的税收政策中予以考虑。

在新《企业所得税法》第十三条第（一）项中规定：已足额提取折旧的固定资产的改建支出应作为长期待摊费用。对此，《条例》第六十八条规定：企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。相比而言，会计准则中对符合条件的后续支出可确认为一项固定资产，而税法中则确认为长期待摊费用。

关于后续支出资本化与费用化的划分，会计准则中给出的是定性判断条件。如果一项支出不产生未来效益，只是为满足固定资产运转的正常状态，则该项支出在发生时计入管理费用或营业费用等。而《条例》第六十九条中则规定了定量标准：“企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。”不过，由于新税法中规定的必须分期摊销的大修理支出条件较原税法宽松，减少了这方面的暂时性差异。

四、固定资产处置

固定资产处置时，由于会计上的账面价值与计税基础可能不一致，故会计处置损益与计税所得（损失）的金额相应存在差异，产生暂时性差异的一次性转回。

新会计准则规定：盘盈的固定资产作为前期差错处理。在《条例》第五十八条中规定：盘盈的固定资产，以同类固定资产的重置完全价值为计税基础。一般情况下，企业应在盘盈的年度按该价值增加计税所得。故会计上将盘盈资产作为前期差异处理的，应作纳税调增。

关于房子建筑成本核算的问题

以下内容供参考：

关于大学生公寓成本核算问题的思考

随着高校学生宿舍管理公寓化，学生住宿日趋商品化。近两年来高校后勤社会化发展迅猛，促使各类大学生公寓逐步向物业化管理过渡。物业管理的企业化性质，决定了物业部门必须有严格的成本核算。这是目前大学生公寓管理面临的一项重要而严肃的任务。教育部一再强调：“学生住宿收费要按实际运行成本确定，不以盈利为目的”。至于教育部为什么这样提？高校后勤企业不以盈利为目的，如何同类似的社会企业相竞争？这必将由国家上层机构确立相应的政策。就目前情况而言，公寓收费过高，学生负担加重；然而，收费过低，公寓管理运行难以为继。1999年春，北京市教委曾发布过014号文件，粗略的以三项因素（居住面积、房内设施、管理水平）、七项成本（房屋折旧费、房屋维修费、设施折旧费、设施维修费、能源消耗费、低值消耗品及杂费、管理人员薪金）初步规范了高校学生住宿收费的标准。并且逐个学校审定了收费金额，分别为550元，650元，750元，个别单元式公寓定为1200元。近几年虽说北京各校都在执行这一规定，但很少有学校真正按上述七项成本进行过认真地核算。有的学校根本就没有进行过核算，只是被动地执行上级的硬性规定。反正亏损由学校或后勤集团补贴，肉烂在锅里。这说明公寓运行机制的转换还有相当地大的差距。由于公寓物业管理形势的发展，各省、市、自治区教育主管部门已经或正在出台大学生公寓管理办法，《办法》中必将涉及到收费问题，甚或将收费问题作为其主要附件。所以，成本核算必需要动正格的了，现根据目前的实际情况和有关部门的规定，就大学生公寓成本核算问题，提一点思路，与同仁们共商。

一、关于房屋折旧费

对一般企业来讲，房屋折旧费是企业的主要成本之一，但对大多数高等院校(尤其是老校)来说，学生宿舍绝大多数属于国家无偿划拨土地国家投资兴建的，国家既未提出向学校讨回这部分投资，按理可以不计收折旧费。所以有些学校对宿舍管理部门采取零租赁的方式，即不允许宿管部门对学生收取房屋折旧费。但有些学校自筹资金新建或内外合资兴建了一批宿舍，形成了新旧宿舍参半的状况；校方又考虑到大学生公寓的长远开发和收费的总体平衡，觉得还是收取部分折旧费为合理。

基于上述情况，笔者认为，宿管部门应将全校的公寓楼分楼进行成本核算，然后取其单方折旧费的平均值，再根据各楼的新旧程度和质量好坏，分别增加一个调解系数，最后确定各楼的单方折旧费。调解系数确定得是否合理，就看是否能够平衡学生的心理，即不出现争住新楼或争住旧楼的倾向，以免影响安定。

房屋折旧费的核算，主要是合理确定三个基准：房屋单方造价、房龄、人均建筑面积。人均建筑面积同时还要按居室平面系数、每室居住人数折合成人均居住面积，以便衡量其居住标准。

关于新建宿舍单方造价的核算。北京市发布的京政发[2000]81号文的规定，新建学生公寓享受政府政策方面的14项优惠。其他省、市、自治区大都也有相应的优惠政策。所以学生宿舍楼不能按一般房屋建筑核算成本，更不能按纯商品房核算。据2000年北京市的有关数据测算，目前北京高校学生宿舍，单方造价一般应定位在1000-1200元。其他省、自治区由于地缘关系和屋内设施情况可能更低一些。

关于房龄。城市建设部规定，砖混结构的多层楼房一般使用期为47年。实际上，北京高校的同类房屋50年以内拆除的极少。故房龄按50年计算比较符合实际。

关于居室平面系数。1979年国家教委规定，普通高校，本专科生宿舍生均建筑面积为5－6平米折合成生均居住面为3-3.6平方米，宿舍楼房建筑平面系数为60%。实际上20多年来多数学校尚未达此标准。前不久李岚清副总理的讲话指出，大学生公寓还是应当以筒子楼为主，不宜片面追求高规格。所以目前暂且参照1979年国家教委规定的标准，比较切实。如平方米建筑面积，折合居住面积为6000平方米，按每室净面积18平方米计算，应有333个居室。每室住4人，共住1332人。人均建筑面积为7.5平方米。人均居住面积为4.5平方米。

年生均房屋折旧费约为：*1200元/50/1332=180元（180.2元取整）。

或1200元/50*7.5=180元。

如果新旧楼参半，通过算平均值加调解系数的办法，该项金额还会大幅度降低。

二、关于房屋维修费

国务院城乡建设部规定，房屋维修一般分为翻修、大修、中修、小修、综合维修五种。所谓翻修，是指需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大的改造。这样所需要的经费，几乎等于新建，差异只在于不计征地拆遣费、三通一平费及勘察费；对大学生公寓而言，一般把该项经费列入到新建房屋的折旧费中，而不列入维修费；大修：按城市建设部规定，一般占房屋造价的20%以内，正常情况下10-20年大修一次，平均值可取为15年。还规定凡大修费超过房屋造价（或重置价）25%的，就不值得再大修；中修：一般5-8年一次，可取均值为六年半。中修费取费一般为造价的5%左右，最高不超过10%，；小修：年年进行，小修费取费为造价的0.5%左右，最高不超过1%。综合维修，是指以整幢楼为单位对其大、中、小修一次性地应修尽修。为了避免重复计费，一般不单独计算。

据此基准计算，单方年均维修费=1200*0.2/15+1200*0.05/6.5+1200*0.005

=16+9.25+6=31.25（元）。

也就是说，每平方米每年的大修费为16元，中修费为9.25元，小修费为6元。实际上单方造价同当地的地价密切相关，北京的地价偏高，所以这样算出来的维修费亦偏高。维修费则与地价关系则没有那么密切。据笔者粗略考查，自1990年至2000年，各高校每年用于房屋维修的投资，平均不到这一数额的三分之一。当然也有由于资金不足，该修而不能修的情况。但总的看来上述定额还是偏高得太多。据1997年7月1日发布实施的《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定，每年每平方米维修费：大修为5.04元，中修为5.42，小修为2.36元。参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，并考虑到大学生公寓人为地损坏率较高，还考虑到一般大学四年一换届，中修往往借换届期间进行，因而中修频度也较高。所以笔者认为，大学生公寓每年每平方米的大、中、小修费用分别定为6元、5元、4元比较合理。年均单方维修费合计为15元。按每生实占建筑面积7.5平米计算，生均年房屋维修费为：15*7.5=112.5(元)。取整为113元。

需要说明的是，近些年来不少学校为了改善学生住宿条件，普遍进行了装修（如厕所、水房铺地砖、贴瓷砖，改造水电管线，房间、楼道粉刷油漆等）。这些费用应按使用年限折合到每年每平方米，再折合到每生。且应适当冲掉部分大、中修费，才比较合理。

三、设备折旧费

公寓设备，应分自用设备和公用设备两种。

自用设备如床铺、书架、桌凳、衣柜、脸盆架等。这类设备，目前各校配置五花八门，很难确定统一的核算基准。近几年部分学校宿舍配备了多功能高架床，带有书架、桌凳、衣柜等，可认为是家具配备的较高档次。购价为1500-900元／套。考虑到脸盆架、鞋柜等的增配，取中间价为1200元。使用期按12年（三届本科生）计算，年生均自用设备折旧费为：1200/12=100元。

公用设备的配备差别更大。目前部分高校已经陆续做到三电（电视、电话、电脑）进宿舍（有关上级并不欣赏急于这样做），而且管理办法各不相同。如电话多数为校方配备；电视多数为民办官助，即学生分摊经费（作为押金），学校统一购置，毕业时押金退给个人，电视留给下届学生继续使用。实际上学生只负担了押金的利息；电脑多为个人购买，学校核收部分安装费和电耗费。基于上述使用和管理方式的多样化，笔者建议，关于电视、电脑、电话的收费，应当采取合理的单项收费办法，谁受益谁付费，受益多付费多。至于学生公寓楼各层或各楼的公共活动室以及值班室、会客室、库房等的公共设备，各校配备也有差别。应当做到同居室内设备标准相当，甚至略高一些。成本折旧一般不应高于自用设备折旧费的百分之十。据此，粗略确定年生均公用设备折旧费为10元。

两项相加，年生均设备折旧费为110元。

四、设备维修费

自用设备主要指钢木结构的家具，在市场经济条件下，这类家具无需考虑大中修。零修费在注重管理的条件下，一般应控制在购置费的1%以内，即年生均自用设备维修费为12元。如购买500套组合型高架床，总购置费为元，每年平均投入6000元的零修费足矣。这可由一些学校的实践证明。

公用设备的损坏频度可能高一些，因为共用的东西，大家往往不够爱惜，加之管理也比较困难，所以公用设备维修费应高于自用设备维修费。一般为公用设备折旧费的40%，这里粗略确定，年生均公用设备维修费为4元。

两项合计，年生均设备维修费为16元。

在房屋和设施设备的维修费的核算方面，需特别强调的是要处理好管理和维修的关系。实践证明，高校学生宿舍和教室的建筑和设备，人为的破坏最严重，多因为管理维护不善而导致维修费成数倍地增加，甚至造成远达不到设计使用寿命而夭折。所以高校后勤对学生宿舍和教室的管理，多年积累了一条重要经验为“以管为主，管修结合”。当然，管理当中也包括了学生行为的自我管理。还应当指出一点，有些设施设备地维修是由公寓管理服务人员自身承担的，在成本核算时，只能计算除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用。因为工资及福利补贴已列入了管理服务费项目，要避免重复计算。

五、能源（主要指水、电、暖）消耗费

1、水费

考虑到淡水是一种有限的自然资源，在我国许多大中城市尤其是北方城市严重缺水，所以节约用水不可忽视。对大学生公寓的用水应限定指标。这不仅对住寓学生而且对公寓管理部门也是一种约束。参照北京市教委确定的高校学生生活用水标准,包括洗涤卧具在内,控制在每人每月3立方米以内。每年生均用水36立方米。按北京2001年单方水价2元，年生均水费为72元。以后随着当地水价地增长也必须相应提高，但应享受当地居民的用水价格，在计量和核算上，应把学生生活用水同学校的其他用水严格区分开来。

2、电费

照明用电：寝室内按每人60W照明灯一盏，冬夏平均每天用电5小时，每年用电109.5度,取整110度。考虑到楼道、厕所、盥洗间、值班室等公用照明电，另加10%，合计为121度。参照2000年北京市市电价格近乎于0.4元／度计算，年生均照明电费为48元（48.4元取整）。考虑到目前我国主要城市的电力供应比较充裕，学生寝室内的个人用电可以给定一个指标，指标内的电费计入住宿费，指标以外不限量，但要单独收费。仍应享受当地居民用电价格。当然这就需要完善各寝室的计量设施。

公共设备用电。公共设备主要指公共活动室的电器、卧具洗涤用洗衣机等。这类设备各校配备差别较大。考虑到开机周期和用电时间，一般不会超过照明用电的25%。所以年生均公共设备电费定为12元。

两项合计，学生宿舍年生均电费为60元。

3、供暖费

供暖费主要是三北地区和西部高寒地区的院校必须收取的。对于供暖期的长短和供暖费的数额当地政府都有一定的标准。以北京市2000年集中供暖取费标准为例，每建筑平米一个供暖季节19.87元，按生均建筑面积为7.5平米计算，年生均供暖费为149元（149.025元,取整）。东北和内蒙、宁夏等地区可能还要高些。

值得思考的一个问题是，不论哪个地区，国家对城镇居民冬季取暖问题，都有一定的补贴，即使在住房制度改革以后，仍遗留下来一个大尾巴。按理讲，居民既已购买了住宅，供暖费用就应当自行承担，如同买一台彩电就要自已掏供电费一样。但是基于我国的现实情况和更复杂的原因，这个尾巴还不能在短期内割掉。大学生公寓里居住的实际上是居民的一部分，而且是无收入的一个青年群体按说也应该享受类似他父母所享受的供暖补贴。至于这部分补贴出自于何处，这就有必要追问城市居民的供暖补贴来自何方。如果把大学生公寓视同宾馆、饭店、招待所。如数收取供暖费似乎无可辩驳。但教育部领导曾多次强调，高校后勤产业无论如何改革，都不能忘记：它既有姓“经”的一面，更有姓“教”的一面。因此，适当减免学生住宿费中的供暖费或许可能从这里找到理由，因为供暖费在住宿费中占的比重实在太大了，且也容易引发在南方和北方上学的学生心理上的不平衡。

这里暂且不考虑供暖费的补贴，综合本项1、2、3条，年生均能源消耗费为：72＋60元+149元=281元。

六、低质消耗品和杂费

低质消耗品，主要指学生宿舍各室配备的笤帚、簸箕、墩布、纸篓，以及清洁工用的清扫工具和清洁剂；还应包括消灭蚊蝇、老鼠、蟑螂等用品和消防器材等。这方面只要注重完善管理，节省细费，而且考虑到多数可以批量进货，年生均低质消耗品费10元足矣。另外公寓区楼外的公共设施维修费、绿化养护费，生活垃圾清运费，化粪池的清掏费等都可以单项核算。为了简便其见，这里只粗定一个指标：年生均杂费为10元。两项合计为20元。

七、管理服务费

管理服务费主要指管理服务人员的薪津支出。目前，北京高校本专科学生宿舍，管理服务人员的配备，一般不超过住宿学生总数的1.5%。而且，平均年薪不超过元。按此比例均摊到学生人头，年生均管理服务费约为150元。当然外地由于经济发展状况不同，管理服务人员的薪津水平也有较大的差异；既使在同一地区的不同学校，由于各种原因学校付给宿舍管理服务人员尤其是临时工的薪津也很不相同。这里只以北京地区大部分院校的情况为参考。

综合以上七项：房屋折旧费为：180元。

房屋维修费为：113元。

设备折旧费为：110元。

设备维修费为： 16元。

能源消耗费为：281元。

低质消耗品和杂费为：20元。

管理服务费为：150元。

本专科宿舍年生均年住宿费为:870元。

必须说明：看来按上述准则测算的住宿费，比1999年北京市教委所定的标准（实际上是一个收费限额）要高一些。但是一经分析就可明白：当时北京高校的学生宿舍每室住四人的并不多，既便是四个人住一间，人均居住面积达到4.5平米的并不多，而人均建筑面积达到7.5平米的就更少。而人均面积这个指标相当重要，因为在上述测算的第一、二、五项三个大项，都同人均面积紧密相关。就是服务管理费（也是一个大项）也留了比较大的余量，据1998年年底统计，北京高校宿舍管理服务人员为住宿学生的总平均比例只是1.12％，而不是1.5%。所以，尽管北京市教委当时规定的分档限价是属于一种宏观的行政行为。但与各高校的实际情况却大体相符，因而得以较为顺利的贯彻执行。不过，2001年以后的情况有了较大的变化。不少学校的宿舍管理部门，觉得市教委1999年所定标准限得太死，致使公寓管理部门的经费入不付出，难以为继，纷纷请求市教委允许增收住宿费。而国务院有关部门又三令五申，为了保持安定，近几年不准增收学生的住宿费。各省市自治区教育主管部门普遍感到为难。这就逼迫各校的宿管部门，必须认真细致地做好成本核算，以便以详实的数据进行上下沟通，以促使高校后勤改革顺利进行。

据笔者了解，各公寓管理部门遇到的一个最突出的问题，是研究生普遍没按实住面积缴纳住宿费。在成本核算方面，只能把研究生宿舍和本专科宿舍混为一体，两人间、四人间、六人间、八人间，在收费上不加区别或区别不大。甚至有的学校规定研究生住宿不收费，而研究生宿舍同本专科生宿舍一样又统一归公寓管理部门管。这在承包制的体制下，还可以维持运营，因为在大后勤内部可以实施交叉补贴。但真正地转向物业化管理后，矛盾就表面化了。为了保证物业部门实现相对的独立核算，自负盈亏；也为了实现“受益上的非福利化”，改暗补为明补的问题必须解决。

研究生按实住面积缴纳住宿费，可能会造成部分研究生的经济困难，确应有相关部门以单独列项的方式给予必要的补贴，这个部门应是学校或者是其上级部门，而不应由公寓管理部门直接减免或变相地由本专科生给背着。对此，建议教育部或各省市自治区教育部门应有较明确的规定，以防各校及后勤部门迫不得已搞暗箱操作。

以上是笔者以北京地区本专科生四人间宿舍为主体的住宿费成本核算的一点思考，只是粗略地勾画了一个轮廓，肯定会错误百出，甚至可能挂一漏万，恳请同行们批评指正。但初衷是为了抛砖引玉，动员大家，群策群力，共同探索出一种比较科学合理的成本核算办法。说到家，大学生公寓的运营成本，不是算出来的，而是实际开销的。不过也应该有个规范，以便促使高校后勤社会化改革在不失其姓“教”的本色的前提下，真正从转体改制上加速发展。

（作者：北京高校宿舍管理专业委员会顾问吕民）