房屋翻建指导案例(农村房屋买卖纠纷10个典型参考案例)

房屋维修需要建设部门审批吗

需要向建设相关部门申报，审批通过后才可以进行房屋维修。

根据《中华人民共和国城乡规划法》规定：

第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

第六十四条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；

尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

扩展资料：

案例：

日前，位于妙高街道平昌路19弄的一位住户在没有向建设部门报批情况下，擅自将老房拆除后又开始新建住宅，因违反当前“无违建县”创建要求而被县“三改一拆”办执法人员查处并被拆除。

据悉，当事人陈某原来居住的是一层砖木老宅，前段时间将老宅拆了准备新建楼房，但他没有办理任何审批手续，就擅自动工开建了，刚建设不久就被执法人员发现，并被要求停工等候处理。

记者从县城建监察大队了解到，陈某未取得建设工程规划许可证就开工建设房子的行为已违反相关法规，按照现行我县违法建筑处置意见，是要被立即拆除的。

在此，县“三改一拆”办相关负责人提醒广大市民：建房本是一件好事，但所有建房行为中不管是房屋修缮，还是原拆原建或是新建住宅，一定要先向相关部门进行审批，只有在手续健全的情况下，才可以动工建设。建设过程中也要严格遵守施工许可要求，不要超面积、超高建设，否则只会给自己带来麻烦或损失。

参考资料来源：

遂昌新闻网-部门提醒：房屋修缮、新建都要先审批

农村房屋买卖纠纷10个典型参考案例

案例要旨:对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人是否交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。

2.出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后，又主张合同无效的，应认定出卖人对合同无效具有较大过错，需赔偿买受人的损失【施某培等人与杨某军宅基地买卖纠纷案，《民事审判指导与参考》2019年第2辑】

案例要旨:出卖人向集体经济组织成员之外转让宅基地使用权后，又主张合同无效的，认定出卖人对合同无效具有较大过错，(法院确定出卖人具有90%的过错)并以现有房屋价值(含土地价值)与购买房屋时的差价确定买受人的损失。

3.能否仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力【孙某培等与孙某祥农村房屋转让纠纷上诉案，《人民法院案例选》刊载】

案例要旨:农村房屋所有权及宅基地使用权未办理登记的情况仍普遍存在。随着城镇化进程加快，农村房屋转让及土地流转迅速增多，而在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下，曾经卖房卖地的农民又往往反悔请求法院确认房屋所有权未转移。在物权法司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及为由在个案当中赋予物权法溯及力;即使未登记的农村房屋转让行为发生在物权法实施后，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力;如果无法确定出让人是否为有权处分，则可以准用动产善意取得的构成要件，准予善意取得，以维护交易安全。

4.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效【马某民诉陈某印房屋买卖合同案，《中国审判案例要览》刊载】

案例要旨:对于城市居民购买农村宅基地上的私有房屋，现阶段我国的法律法规及政策还都采取禁止性原则，在审判实践中对于农村私有房屋买卖合同在一般情况下认定为无效，但并非绝对。对因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。

5.同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员的判定【汪某恒诉贺某贵房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》2012年1月5日第6版】

案例要旨:判断同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员时，应依据集体土地的物权归属、发包主体等进行识别。无村农民集体经济组织而仅有村内并存的各农村集体经济组织的，同村不同组的村民不属同一农民集体经济组织成员;有村集体经济组织形式或者村农民集体经济组织与村内各农民集体经济组织并存的，同村不同组的村民属同一农民集体经济组织成员。

6.农村房屋买卖合同无效并不当然导致拆迁利益分配方案无效【马某诉张某农村房屋买卖合同纠纷案，《人民法院报》2017年12月28日第6版】

案例要旨:签订农村房屋买卖合同的双方当事人在涉案院落被拆迁之后就解决拆迁补偿问题达成一致的，即使农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而被确认无效，也并不必然导致此拆迁利益分配方案无效。

7.违章建筑属不可交易物，以其为标的物的买卖合同属无效合同，应按照缔约过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失【李某诉左某农村房屋买卖合同纠纷案，“北京市第三中级人民法院网”2017年9月4日】

案例要旨:当事人购买违章建筑，由于房屋系违建，属不可交易物，故合同为无效买卖合同，应按照缔约过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，出卖人应当返还房屋价款，因房屋已实际交付使用，依公平原则，买受人应支付一定使用费用。

8.村委会将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人的行为是否有效【董某某诉某村委会农村房屋买卖合同纠纷案，“北京法院网”2015年11月9日】

案例要旨:无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家或者集体所有。村委会将孤寡老人去世所留房产出卖给买受人应为合法有效。买受人虽持有买房合同，却无处办理农村房屋的产权登记，法院可确认其所购房屋归其所有。

9.申请“五保”并不代表其放弃房屋所有权，案涉村委会对五保户的房屋只是享有代管权，而无处分权【吴某等诉渔洋关镇大房坪村委会、曾某房屋买卖协议无效案，《民法物权法典型案例疏议》，法律出版社2010年版】

案例要旨:所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。其中处分权是所有权的核心。“五保”对象对其个人财产是享有所有权的，只是“五保”对象对其个人财产“不得自行处分”。申请“五保”并不代表其放弃房屋所有权，案涉村委会对五保户的房屋只是享有代管权，而无处分权。

10.对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要综合评定【《人民法院报》2010年9月29日第7版】

案例要旨:对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。

农村二层或多层房屋拆迁,合法面积怎样认定

第一，农房拆迁中合法面积的认定与房屋层数无直接关联，最主要的是依据房屋产权登记和修建时间进行认定，抢搭抢建的是典型的违法建筑。第二，在农房拆迁中对房屋产权登记以外的面积，只要不是抢搭抢建的，都会按规定进行补偿。

这是具体从事过农村房屋拆迁的笔者，结合当地政策和工作实际，给出的答案。

首先，分享一个房屋层数及面积与产权登记不一致的拆迁案例。

这是笔者经手的一个案例。该户的农房现状为4层，但房产证上登记的是3层，明显多了1层，面积也大了许多。但经走访调查和村社相关人员证实，该户的农房是一次性修建的，不属于抢搭抢建。最后在进行拆迁补偿时，就将比证上多的1层面积全部按合法的进行了补偿的。

其次，在农房拆迁中对于无产权登记的房屋，只要不是抢搭抢建的，都是进行补偿。

（一）抢搭抢建的认定比较容易。该区域已停止建房审批了，已明确不能再建房了，这个时候在无任何审批手续的情况下才开始建的，就是典型的抢搭抢建。

（二）实际之中大多的无证房都不属于抢搭抢建。这些房屋主要是群众生产生活需要，在主体房屋之外搭建的厕所、圈舍、厨房等辅助房屋，对这些修建已久、使用多年的房屋，在拆迁中称其为无证房，不属于抢搭抢建不能补偿的房屋。

（三）非抢搭抢建无证房的拆迁补偿政策。根据被拆迁农户有证房的面积按规定进行补偿，笔者这里是无证房面积未超过有证房面积的50%的，按有证房的补偿标准进行补偿；超过50%部分，按有证房补偿标准的80%进行补偿。

对被拆迁房屋性质和面积的认定是对被拆迁房屋进行估价的一个前置程序，按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下称《指导意见》)第十二条第二款的规定，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，从其协商结果。

行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

农村二层或多层房屋拆迁，合法面积怎样认定？

该《指导意见》第十二条第四款规定，对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

房屋拆迁中，拆迁方一般会以房屋权属证书上（房产证、宅基地证等有效权属证明）的标注面积为准，以此作为拆迁面积的计算。对于没有登记在册的房屋，可依据相关建房批准的文件上面积为准。没有任何权属证明的，那就需要评估方入户实地进行测量。

农村二层或多层房屋拆迁，合法面积怎样认定？

在这里律师提醒，在实际的房屋拆迁过程中，对于无权属证明的房屋可能会被认定为违法建筑而无法取得赔偿，实际上无证建筑并不等同于违法建筑，对于无证、翻建、扩建等情况征收方都必须进行具体调查，比如房屋的建设年限，无证原因等。

另外在征地拆迁过程中，多层房屋的补偿，会根据各地方政策的不同而定，例如，根据当地法规规定，宅基地只允许建造4层，那么4层以上均为违建，所以在建房时需要注意层数是否合规合理，使用面积是否超过建筑面积等问题，才能在拆迁时获得尽可能多的补偿。

在实际拆迁过程中，被拆迁的房屋的补偿价值与房屋的面积、用途、性质等各方面因素相关，涉及的法律条款也很复杂，如果被拆迁人对于房屋价值评估有异议的，可以寻求专业律师的帮助

随着城镇化的脚步建设，许多城中村或者乡镇上的房子都迎来了拆迁，既然是拆迁那么就需要有一个补偿的标准。这个标准当中最关键的一点就是房屋的面积。那么这个房屋的面积到底该如何认定呢？

农村自建房一直以来都缺乏规范的管理。很多房子都是村民自己建设的。没有相关的手续，也没有批复。在面积认定方面来说其实是比较麻烦的。

在不动产登记开始之后，全国各地的农村自建房逐渐开始换证，当然这个换证工作并不是地毯式进行的，而是哪一户的村民需要抵押房产的时候才会换证，因为银行现在只认不动产证。而在换证的时候就要进行新的房产测绘。在新的房产测绘进行的时候，一般来说是有一个原则的，那就是以过去的房产证面积为准。也就是说过去房产证当中有的房子都可以算，没有的房子基本都是属于新搭建的，如果没有相关的手续，就不能算面积。所以说农村的自建房遇到拆迁的时候流程也是这样的。（当然各地政策会有偏差，但是大原则是不变的，灵活操作的话也会给与村民一些帮助，只要不是抢建的部分一般来说也能算进面积当中）

不过，现在的农村自建房拆迁的趋势是这样的，一旦村民听到有拆迁的消息，就开始疯狂的盖房子。这也是为了今后可以多获得赔偿。一般来说拆迁前期就会有人重新测绘核算每一户的面积。最晚按一定的时间节点将现有的房屋面积测定完毕。之后再抢建的面积就不能算进补偿的标准当中。也有一些村子虽然没有拆迁，但是在拆迁区域的周围，迟早也会拆迁。那么这一类区域的村民就会提前几年甚至十几年就开始陆续新建房屋。原本一层的平房等到拆迁的时候可能都变成五层的小楼房了。如果全村的房子都是这样的情况。那么法不责众最终只能按照一定的标准赔偿。因为房子众多以前的房子也面目全非，这些房子到底是什么时间节点新建的也无从考证。但如果只是个别村民加盖了自家的房子，那么就会被当作违建拆除。

所以说，只要不是违建和抢建的房子那么就按照原来的房产证确定拆迁补偿的面积。如果是抢建和新建的房子就要看当地的政策松紧程度了。但不论怎样都会有人重新测绘房屋，有评估公司现场评估各个部分的赔偿价值。

非在拆迁公告后建造，通常情形下应当以实际面积认定南京徐剑随笔，供公众参考

不超过当地宅基地建房的规定，都是合法的，如果是翻建的，增建的是，实践中各地判决有差异。

有的层数超过规定那就是不符合规定的，补偿很难拿到。

有的地区规定一个范围，多少平方米内的补偿，超过的话，补偿少。

在我们这房屋产权所有证面积加上2008年航拍航拍以前的没有房照。按照历史遗留问题解决。2010年航拍没有房照10米给8米 2016年航拍没有房照一米800元。2019年今年航拍无房照一米200元。到明年开始航拍无房照的动迁一分钱不给尽量把规划许可证，施工许可证。等证件办齐了这样才能使你得到合理的赔偿。

我们这是按240平赔偿一套房，超出平方按一平方800左右算得

根据中华人民共和国物权法宅基地使用权人有权建地下，地上和地面

你家将原房拆除并加盖时有没有得到有关部门的批准，比如规划许可证、施工证等（如果当时没有，日后有无补办）？如果有，拆迁时将按规划许可证上的改（扩）建面积加原房屋所有权证面积予以补偿。如果你无法提供相关证明，即改扩建项目为违章建筑面积，拆迁补偿时将按原房屋所有权证所所标注面积予以补偿，违章部分将按照所在省级（意见)所规定给予补偿或不补偿。按你的情况看，其实是房屋实际面积缩小了，拆迁时将按原房屋所有权证所标注使用面积给予补偿。如果更名，视拆迁前还是拆迁后，拆迁前更名交纳各税费后将按原面积核发，（建议无此必要，因为马上动迁）如果拆迁后，视补偿办法而定：是领取放弃产权的费用还是扣除原面积后购买新的拆迁安置房。总之，拆迁补偿将严格按照原房屋所有权证标面积计算。如果拆迁单位以种种理由扣减面积，你就可以向所在市房屋管理局拆迁管理处申请重新计算安置面积。

近年由新农村，小城镇建设，不少村组村民宅地（住房）动迁，拆迁比较常见，新农村建设与小城镇建设少不了规划，重整等一系列动拆迁问题发生。

针对发问本我认为有两点要判明，说来与众友交流分享。

其一，众所皆知，“一户一宅”是农村居民占用，使用宅地的老规矩，这在全国广大农村地区是“老黄历”。

其二，农村居民占有，使用村集体土地做宅地，首先是所在村常住户，而且符合占有，使用农村宅地的资格与权利，其次必须是“一户一宅”，取得宅地还要符合所在村镇国土资源部门的核准，确认。

第三，农村居民有了合法取得宅地权利后，可依所在地村镇国土资源部门规划与部局要求自行筹建住房即可，相对而言，这方面各地农村居民建房虽有宏观要求和部署，但在一些地方农民在建房时各行其事，因此，一些村民以个人设想，规划破土动工，于时，一个村子，村民建房式样种多可谓“各具特色”。

由上：所问二层，多层拆迁怎么补偿，二层与多层是合法，还是不法，其补偿面积怎么划分，确认必然关乎村民利益。

上述问题估计在操做与执行上各有不同，我认为，是为农民个人建房自然要符合当地村镇，国土，规划部门的要求和规范，一般来讲只要符合当地规划与国土部门的规范，如遇拆迁理当补偿，反是，则不好说也说不准了。

由上述问题近年引发一些矛盾，扯皮，这当中自有方方面面的成因。

政府在居民因住房拆近等实务有相应规定，但是我们是人口，居民大国，牵扯到具体村民住房拆迁，补偿各地做法各异，建议这位网友到所在地城乡规划，国土资源部门做跟进了解了。

房屋买卖合同效力纠纷5类案件裁判规则汇总

编辑评论/注释

推动最高人民法院同类案件同判，已成为提升司法公信力、实现法律适用统一的重要工作内容和手段。

过去五年，中国房屋买卖合同纠纷数量激增。虽然由于疫情等因素，2020年有所下降，但房屋买卖合同纠纷仍是律师的重要案源。

在刚刚出台的“十四五规划纲要”中，都市区建设、城市更新、现代社区建设、城乡一体化发展、“不炒房”的总原则，将为房地产行业带来新的机遇和发展，同时，新的房屋买卖合同纠纷也会更多。

在这种背景下，在推进相似案件同判的司法环境下，从房屋买卖合同纠纷中提炼出相似案件的判决规则，并对判决规则进行总结分析，是律师制定诉讼策略、预测判决结果的重要方法之一。

在房屋买卖合同纠纷中，与“合同效力”相关的案件有件，从2012年的仅465件增加到2019年的万余件，增长迅速。

今天我们从房屋买卖合同纠纷的类似案例库中，整理总结出五条与合同效力相关的裁判规则，与读者分享。

规则一

规则一：为取得银行贷款，订立虚假房屋买卖合同，双方无真实房屋买卖意思表示的，应当认定合同无效。

规则描述：

双方签订虚假的房屋买卖合同以取得银行贷款的，应当认定房屋买卖合同无效。

一、双方签订房屋买卖合同后，出卖人一直持有和保管房屋产权证、过户发票、收据等相关原件，一直占有和使用所售房屋。主张双方为虚假购房合同套取银行贷款，但买受人不能合理解释和证明上述情况，且未能证明除银行贷款外的房款支付情况。应认为双方之间的房屋买卖合同不是其真实意思表示，应为无效合同。

第二，真实意思表示是民事法律行为应当具备的基本条件之一。双方没有买卖标的物的真实意思表示，而是为取得商业贷款、住房公积金贷款等其他目的相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定该合同无效。

第三，房地产开发企业以规避国家对房地产行业的管制为目的，以他人名义与自己签订虚假的商品房买卖合同，抵押银行信贷资金，商品房买受人明知该合同不是双方的真实意思表示，则该情形符合原《合同法》第五十二条第三项(现《民法典》第一百五十四条)的规定，应当认定该合同无效。

参考示例：

1.邵某与郭某某房屋买卖合同纠纷案

案例编号(2011)胡艺钟敏二(民)字第845号

2.袁佳与石某某买卖合同纠纷案二审民事判决书。

案例编号(2013)沪民二(民)字第1387号

规则2

第二条：未取得房屋所有权证书而签订的房屋买卖合同，应当认定为有效合同。卖方不履行合同规定的交货义务，应向买方承担违约责任。

规则描述：

原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因出卖人未取得所有权或者处分权导致标的物的所有权不能转移，买受人请求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”(现已并入《民法典》的第311条)

因此，未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应认定为有效合同。出卖人不履行合同中的交付义务，应当向买受人承担违约责任，即出卖人是否有权处分买卖合同的标的物，不影响买卖合同的效力

陕西省铜川市中级人民法院认为，本案争议的焦点是双方签订的房屋买卖协议是否因违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而无效。

首先，这一规定是否可以认为是《合同法》原第五十二条(现《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条)规定的“强制性规定”。

根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条规定，强制性条文分为效力性强制性条文和管理性强制性条文。只有违反效力性质的强制性规定而签订的合同，才能认定为无效合同。本案涉及《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记并取得权属证书的不动产不得转让”，属于管理性质的强制性规定，而非效力性质的强制性规定。

其次，《城市房地产管理法》第三十八条第六项的立法目的是规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，保障政府税收征管等。这是房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而不是设定所有权转移义务的买卖合同的订立的禁止性规定。因此，违反本法规定的房地产转让，只可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即办理房屋所有权证和土地使用权证的不便，而与本合同的效力无关。因此，再审申请人以房屋买卖协议违反该规定为由，申请认定涉案房屋买卖协议无效，没有法律依据，不予支持。

规则三

规则三：一方仅以房屋出卖人无所有权或处分权为由主张合同无效，合同不具备《合同法》(现中华人民共和国)原第五十二条

法典》第 144条、第146条、第153条、第154条）规定的无效情形的，法院不予支持。受让人符合原《物权法》第106条（（现《民法典》第 311条）善意取得条件的，取得该房屋的所有权。

规则描述：

当事人一方仅以房屋出卖人对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效，合同不具有原《合同法》第五十二条（现《民法典》第 144条、第146条、第153条、第154条）规定的无效情形的，法院不予支持。卖房人签订合同后取得处分权，或者权利人予以追认的，买房人可以依据合同取得房屋所有权；

权利人不予追认的，权利人可以追回房屋，但是买房人构成善意取得的除外。因卖房人未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移，买房人要求卖房人承担违约责任的，法院应予支持；

权利人因卖房人无权处分房屋导致其无法追回房屋或者遭受其他损失，要求卖房人承担赔偿责任的，法院亦应予支持。

可供参考的案例：

1.张某与杨某香、田某文确认合同无效纠纷案

案号：（2018）琼9006民初1448号、（2019）琼96民终779号

基本案情：

原告杨某香购买房屋一套，产权登记在其名下。2012年1月20日，田某文（杨某香之子）与张某签订《协议书》，将案涉房屋转让给张某，转让价格为元。后，张某实际占有、使用该房屋，并将房屋出租他人。另查明，杨某香与其爱人（已过世）共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放弃对案涉房屋主张任何权利。后，杨某香诉至法院，请求法院判令田某文与张某签订的房屋买卖协议无效。

审理结果：

海南省第一中级人民法院二审认为，本案争议焦点为：一、张某和田某文之间签订的《协议书》是否有效；二、张某是否应退还涉案房屋给杨某香。

一、关于张某和田某文之间签订的《协议书》是否有效的问题。

首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故，田某文对涉案房屋是否具有所有权或处分权不影响其与张某之间的房屋买卖合同的效力。

其次，张某和田某文之间签订的《协议书》并未违反原《合同法》第52条（现《民法典》第 144条、146条、153条、154条）的规定。田某文自1997年开始一直居住在涉案房屋内，张某作为交易方有理由相信田某文对涉案房屋具有相应的处分权。虽张某未及时查明房屋的产证情况并办理过户，存在一定过失，但并无证据证明张某与田某文之间存在恶意串通行为。

再次，杨某香提起诉讼距涉案房屋买卖合同订立之日已长达六年之久，其称对田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故张某和田某文之间签订的《协议书》应为有效。

二、关于张琼是否应退还涉案房屋给杨桂香的问题。

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。张某与田某文于2012年1月签订《协议书》，后一直居住在涉案房屋或转租他人使用，属于善意取得，不违背国家强制性法律规定，涉案房屋买卖合同合法有效，且杨某香在2018年6月之前对此并未提出异议，也未提供证据证明张某所支付的对价低于市场价。故杨某香要求张某退还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

2.卓某福与卓某伟房屋买卖合同纠纷

案号：（2018）川1402民初4120号、（2019）川14民终349号

基本案情：

原告卓某福与被告卓某伟系兄弟。卓某伟与徐某清系夫妻。案涉房屋为卓某伟、徐某清两人共有。卓某福于2002年开始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某伟将该房屋以2000元的价款出卖给卓某福，同时卓某伟向卓某福出具《卖房》条，其中徐某清的签名非其本人书写。卓某福于2013年对该房屋翻建使用至今，但一直未办理转移变更登记。2017年8月28日，卓某福将卓某伟、徐某清诉至法院，请求确认案涉房屋的所有权归其所有。

审理结果：

四川省眉山市中级人民法院认为，本案的争议焦点在于：双方是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。

根据查明的案件事实，卓某福在一审中提交的《卖房条》系卓某伟本人书写，能够反映卓某伟有出卖房屋的真实意思表示。徐某清作为共有人是否签字或事后有未予以追认，仅涉及对物权变动是否造成影响，而非认定买卖合同关系无效的事实依据。卓某伟、徐某清虽主张双方之间系借款关系，但未提交相应的反驳证据，应承担举证不能的法律后果。故双方签订的买卖合同有效。

规则四

规则四：房屋买卖合同中避税条款无效，但不影响合同其他条款效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

规则描述：

在房屋买卖合同中，双方当事人为了规避税费，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，应属无效法律行为，无法对当事人产生法律约束力。

但是合同中其他约定是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

从审判思路看，不应流于表面化的房屋买卖合同条款，应当结合付款金额与购房价格是否吻合、当事人对重大事项的知晓程度、一般购房人的常识经验等各方面综合审查，以防购房人和开发商恶意串通，明确真实的房屋买卖合同关系。

可供参考的案例：

宿某琳与孙某昌等房屋买卖合同纠纷案

案号：（2017）鲁0112民初6085号、（2018）鲁01民终6584号、（2019）鲁民申4661号

基本案情：

原告孙某昌（乙方）与被告宿某琳（甲方）、被告中豪建大分公司（居间方）于2016年4月13日签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方优先采用合同更名的形式进行交易，完成房屋过户登记手续。其中，合同第五条约定，甲乙双方办理过户等手续所产生的相关税费，甲方承担撤网签费用，乙方承担改合同费用。后，宿某琳因未取得房屋权属证书向孙某昌发出《解除房屋买卖合同通知书》。孙某昌不认可该解除通知的效力，遂诉至法院。

审理结果：

山东省高级人民法院再审认为：本案中，宿某琳与孙某昌签订合同约定以更名方式完成涉案房屋的过户手续，以此逃避税收，但该逃避税收行为并不导致涉案房屋买卖合同无效，双方的房屋买卖行为应当缴纳相关税费而未缴纳，其属于行政处罚调整的范围，并不导致涉案房屋买卖合同无效。综上，涉案房屋买卖合同系宿某琳、孙某昌与中豪建大分公司的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。

规则五

规则五：主合同无效，从合同无效。抵押合同是借款合同的从合同，但不是房屋买卖合同的从合同，买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。商品房担保贷款合同可解除；开发商与买房人对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

规则描述：

关于房屋买卖合同的无效是否必然导致房屋抵押合同无效，根据相关法律规定，主合同无效，从合同无效。

抵押合同是借款合同的从合同，而不是买卖合同的从合同，因此只有借款合同无效，才导致抵押合同无效（但合同另有约定除外），而买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。

根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 24条（现为第 20条）的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

可供参考的案例：

1.仇某某与董某某房屋买卖合同纠纷案

案号：(2007)普民三(民)初字第1302号、（2009）沪二中民二（民）终字第799号

2.张某冬与江苏省大丰港置业有限公司、江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行房屋买卖合同纠纷案

案号：(2015)大港民初字第号、（2017）苏09民终391号、（2018）苏民申2033号

基本案情：

因张某（原告张某冬之父）索要工程欠款无果，遂与大丰港置业有限公司商定以其开发的商品房抵算欠付的工程款，由张某办理按揭贷款手续后再将贷款给付张某。后，张某以张某冬名义签订《商品房买卖合同》，张某冬与常新农商行、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》。随后，常新农商行向张某冬发放贷款60万元，张冬冬将该款汇入大丰港置业公司售房专户内。张某冬与大丰港置业公司因贷款返还问题产生争议诉至法院。

审理结果：

江苏省高级人民法院再审认为，张某冬与大丰港置业公司于2013年6月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应认定合法有效。张某冬与大丰港置业公司签订商品房买卖合同，并办理了按揭贷款，并不是与大丰港置业公司签订了以房抵工程款的协议，所以张某冬在购买此房屋时，既有买房的意思表示，也实际签订了商品房买卖合同。在张某冬与常新农商行、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》后，常新农商行向大丰港置业公司履行了发放借款的义务，张某冬也按约履行了部分的还款义务。此贷款被划转至大丰港置业公司售房专户后，大丰港置业公司将此款如何使用并不能否定该《商品房买卖合同》的效力。一审法院认定本案所涉商品房买卖合同实际是张某为套取银行贷款，而虚构商品房买卖的事实订立的，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。

相关问答：规避是什么意思？

规避是一个汉语词汇，意思是：设法避开；躲避。

一、拼音

规避 [ guī bì ]

二、出处

清·李渔《闲情偶寄·颐养·行乐》：“时蚊蚋之繁，倍於今夕，听其自啮，欲稍稍规避而不能。”

释义：

这个时候蚊子非常的多，是以往的好几倍，任凭它们咬人，想稍微躲避一下都做不到。

三、例句

1、我的职责就是发现他们的长处，规避其短处，所谓知人善任。

2、上有政策，下有对策。从那以后，食品加工者就想处了五花八门的手段来规避标识规则已达到迷惑引诱消费者的目的。

扩展资料

一、近义词：

躲避 [ duǒ bì ]

释义：避开；回避；躲藏。

出处：清·吴趼人《二十年目睹之怪现状》第十二回：“登时闹得臭气熏天，大家躲避不及。”

翻译：当时时闹得臭气很浓，浓的把天都熏晕过去了，大家躲都躲不开。

二、反义词：

披露 [ pī lù ]

释义：陈述；表白；宣布；发表。

出处：南朝宋·范晔《后汉书·蔡邕传》：“以邕经学深奥，故密特稽问，宜披露失得，指陈政要，勿有依违，自生疑讳。”

翻译：因为蔡邕经学精深莫测，所以单独秘密地卜问，你应该陈述政治上的得失，指明行政上的要领，不要模棱两可，自造疑虑忌讳。