写字楼利润分析报告(写字楼项目可行性报告范文格式)



物业行业现状及发展趋势分析是什么

物业行业现状及发展趋势分析如下：

未来十年物管行业规模提升，逐步发展成为一个新兴的行业。整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业管理行业迎来新的发展机遇期。

物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。以基础物管为护城河进行布局，积极拓展规模、提升区域密度，同时以社区为切入点，挖掘社区资源，能较大提高物业服务企业的盈利能力，迸发出更多的商业价值。

优质物业管理服务的需求增长

中国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显着增长，成为物业管理行业的主要增长驱动因素。随着中高收入阶层的涌现及其消费力不断提升带动对更优质产品和服务的需求，将对中国中高端物业管理服务的发展产生重大影响。

在客户需求及激烈竞争的推动下，物业管理公司已进行投资以提高服务质量，且更加注重客户的需求。企业应顺应这一趋势，采取多项措施，优化其传统的物业管理服务，并运用技术解决方案提升服务质量。

上海绿地外滩中心写字楼盈亏状况

总的不错

绿地商办项目进退

商住地块在拿地之时，虽然较住宅地块的拿地成本要低，但商住地块伴随着一定比例的商办物业，需自持运营，面临不得转售或积压资产的风险。

而对于像绿地控股资产过万亿的企业而言，商办资产也在随着集团规模扩大的同时不断增长。一旦遇到经济形势下行，市场波动较大时，这些商办资产或会成为累赘。

据观点地产新媒体了解，绿地控股每年新增商办比例在20%左右。而在每月的新增地产项目上，除去纯住宅项目外，商住项目的占比基本超过单月拿地的50%以上。

仅以今年4月新增的9个项目来看，绿地集团仅有两个为纯住宅项目，其余均为商住或办公项目，这部分所占当月新增总面积的79.74%，占总计容建面比例的77.55%。可以看出，绿地今年布局的项目里，商办资产仍占一定的比例。

2019年报显示，绿地集团全年实现合同销售金额3880亿元，其中住宅占比65%，商办占比35%；实现合同销售面积3257万平方米，其中住宅占比77%，商办占比23%。

从收入的角度看，去年绿地集团在地产业务上的结转收入为1943亿元，同比增长20%，而自持物业取得的租金收入同比增长32.06%至13.1亿元，租金收入占地产结转收入的1%还不到。

除去美国住宅出租及其他租金收入外，2019年，绿地在商办业态方面取得的租金收入为10.81亿元，同比增长28.38%。

如此看来，绿地每年通过自持商办物业取得的租金收入较少，增幅有限，且自持商办项目的收入受市场影响，会出现较大波动。这对习惯快周转的开发商而言显然不是有利条件，出售资产成为快速回血，增厚业绩的手段之一。

这一点还可以从今年5月29日，绿地回复上交所的问询函中得到印证。去年，通过出售商办项目及处置金融资产等，绿地投资收益录得同比大增197.17%至88.64亿元，占该期利润总额的28.97%，而上年同期占比仅为12.29%。

事实上，由于自持会沉淀大量资金，以及散售带来股权分散、运营管理困难等问题，业内人士早已指出，相比商业地产持有与散售模式来说，整售模式可以加快资金的回流。

对此，绿地高层早在2014年就曾表示，绿地结合特定产业需求，结合产业融合的新趋势，要开创房地产、金融、商业等资本的合作时代，搭建新的商业运作平台，且以整栋的形式对外销售商业物业。

当年，绿地的商办产品体系中，揽金最多的是上海徐汇绿地中心二期，该项目在年内销售总额达45.96亿元。当年6月，平安信托以44亿元整购上海徐汇绿地中心其中两栋物业，销售面积达8万平方米，折合销售均价约5.8万元/平方米。

“写字楼整售大单对于集团业绩托高贡献突出。”绿地集团相关人士曾如此表示。

分析人士更指出，所有追求规模扩张的企业，都不会大规模持有物业。“企业追求规模，现金的周转速度要加快，企业进行全国性拓展，需要更多的现金流来支持。”

随着如今商办市场好转，绿地似乎也迎来了机会。

回看今年的商办市场情况，疫情之后，随着经济形势逐渐好转，商办供需市场也在缓慢复苏。据观点指数发布的4月中国商办运营商TOP10报告显示，商办资产的交易仍延续了前几月的热度，尤以北京、上海为最。

写字楼经营企划案范文!

一、企划书的基本构成要素

企划书的种类，因提出的对象与内容不同，而在形式和体裁上有很大的差别。但是，任何一种企划书的构成都必须有5W2H1E，共8个基本要素：

What(什么)——企划的目的、内容。

Who(谁)——企划相关人员。

Where(何处)——企划实施场所。

When(何时)——企划的时间。

Why(为什么)——企划缘由、前景。

How(如何)——企划的方法和运转实施。

How much(多少)——企划预算。

Effect(效果)——预测企划结果、效果。

任何一种真正意义上的企划书必须具备上述8个基本要素。值得一提的是，要注意How much和Effect对整个企划案的重要意义。如果忽视企划的成本投入，不注意企划书实施效果的预测，那么，这种企划就不是一种成功的企划。只有5W1H的企划书不能称之为企划书，只能算是计划书。

二、企划书的一般格式。

企划书的一般格式大致如下：

1.企划书名称

企划书的名称必须写得具体清楚。举例来说，《如何防盗企划书》的名称就不够完整、准确，应该修正为《北京市朝阳区1994年6月至12月防盗企划书》。

2.企划者的姓名

企划者的姓名、工作单位、职务均应一一写明。如果是集体企划的话，所有相关的人员的姓名、工作单位、职务均应写出。

3.企划书完成时间

依照企划书完成的年月日据实填写。如果企划书经过修正之后才定案的话，除了填写“某年某月某日完成”之处，还要加上“某年某月某日修正定案。”

4.企划目标

企划的目标要具体明确。例如；在1994年6月至12月间，北京市朝阳区盗窃案降低10%。

5.企划的内容

这是企划书中最重要的部分。包括企划缘由、前景资料、问题点，创意关键等方面内容。具体内容因企划种类的不同而有所变化，但必须以让读者一目了然为原则。切忌过分详尽、拉杂，否则会令读者感到枯燥无味。此外，还要注意避免强词夺理的内容。

6.预算表和进度表

企划是一项复杂的系统工程，需要化一定的人力、物力和财力，因此，必须进行周密的预算，使各种花费时，最好绘出表格，列出总目和分目的支出内容，既方便核算，又便于以后查对。

企划过度表则是把企划活动的全部过程似成时间表，何月何日要做什么，加以标示清楚，以便日后检查。

7.企划实施所需场地

在企划案实施过程中，需要提供哪些场地、何种场地，需提供何种方式的协助等，均要加以说明。

8.预测效果

根据掌握的情报，预测企划案实施后的效果。一个好的企划案，其效果是可期待的、可预测的，而且结果经常与事先预测的效果相当接近。

9.参考的文献资料

有助于完成本企划案的各种参考文献资料，包括报纸、杂志、书籍、演讲稿、企业内部资料、政府统计浆、调查报告等，均应一一列出。一来表明企划者负责的态度，二是则可增加企划案的可信度。

10.其他注意事项

为使本企划顺利进行，其他重要的注意事项应附在企划案上，诸如：

执行本企划案应具备的条件。

必须取得其他部门的支持协作。

希望企业领导向全体员工说明本案的重要意义，借以达成共识，通力使用。

现将上述企划书的一般格式归纳如表2-2：

企划书的一般格式

封面

（1）企划书名称

（2）企划者的姓名要求具体、清楚

（3）企划书完成时间

正文（4）企划的目标

（5）企划的内容本企划书的主要内容

（6）预算表与进度表

细化内容（7）企划场地

（8）预测效果

附件（ 9）参考的文献资料

（10）其他注意事项

还有一个：

)你的眼光是什么？

*你的远见是什么？

*你要解决什么问题？对象是谁？

*你将来想要成为什么样的人？

2)你的市场机会是什么？市场有多大？

*您目标的市场有多大？发展有多快？

*这个市场有多成熟，或多不成熟？

*你是否有资本成为这个市场前两三位？

3)介绍你的产品和服务

*你的产品或服务是什么？

*解决了用户的什么问题？

*你的产品或服务有什么特别之处？

4)你的用户是谁？

*谁是现在的用户？

*谁是目标的用户？

*理想的用户是什么样的？

*谁会付费？

*介绍一下某个具体用户的例子

5)你的价值主张是什么？

*你给用户提供了什么价值？

*使用／买你的产品，用户的投资回收率是什么？

*你解决了什么问题？

*你是销售维他命，阿司匹林，还是消炎药？（奢侈品，有益的东西，还是必需品？）

6)你如何销售？

*销售程序是什么？周期有多长？

*你的销售和市场方针是什么？

*你当前的销售链是什么？

7)你怎么吸引客户？

*争取每个用户要花费多少钱？

*在不同时期这个费用是否不同？为什么？

*用户的永久价值什么？

8)你的管理团队有谁？

*你的管理团队有谁？

*他们有什么经验？

*欠缺那些环节？有什么计划去弥补？

9)你的收入模式是什么?

*如何赚钱

*你的收入模式

*需要怎样才能盈利？

10)你现在进展到哪一步？

*你现在进展到哪一步了？技术／产品？团队？财务／营收？

*现在进展情况如何？现状和前景是否更清晰了？

*你将来的计划是什么？

11)你的融资计划是什么？

*已经得到了什么投资？

*希望得到多少投资？比例如何？

*资金用在什么地方？

*资金可以支持多久？到那时公司是否可以发展到一个重要里程碑？

*你还打算吸引多少资金？什么时候？

12)你的竞争对手是谁？

*谁是你当前和潜在的竞争对手？

*谁有可能和你竞争，谁有可能和你合作？

*你的优势和弱点？

*你有什么特殊之处？

13)你有什么合作伙伴？

*谁是你的销售或技术合作伙伴？当前？未来？

*这些合作伙伴有多可靠？

14)为什么适合有意的投资者？

*和投资者的方向，经验吻合？

*与投资者现有的投资组合有什么互补，或竞争？

15)其它

*成功的条件里有什么还只是假设？

*有什么突然因素有可能一夜之间改变你的生意？新科技，新市场成员，规则法规的变化？

*你公司的薄弱环节是什么？

写字楼项目可行性报告范文格式

写字楼项目可行性报告范文格式

第一部分：项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等;

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目);

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;

第一部分：写字楼项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。

二、宗地现状

1、四至范围;

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响;

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;

7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据;

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、写字楼项目周边的社区配套

(一)周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

(1)公交系统情况，包括主要线路、行车区间等;

(2)宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决;

(3)现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、写字楼项目周边环境(根据个案特性描述，没有的可以不写)

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)

5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、写字楼项目大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系(影响)。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯(有线电视、电话、网络)：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、写字楼项目规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、产品容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

(一)现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属

3、土地的用途

(二)规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)

四、土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。

六、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分：写字楼项目市场分析

一、区域产品市场成长状况

1、区域产品市场简述

?形成时间

?各档次产品区域内分布状况

?购买人群变化

2、区域产品市场各项指标成长状况(近3-5年)

?开工量/竣工量

?销售量/供需比

?平均售价

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

?平均售价

?开发规模

?产品形式

?平均消化率

?平均容积率

?物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

?区域市场在整体市场的地位及发展态势

?本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

?本案在区域内开发市场潜力

?本案在开发中的营销焦点问题

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)

2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：写字楼项目规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、主要产品类型。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：写字楼项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分：写字楼项目投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，项目总投资(直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格列示：

项目投资总额(万元)单位成本(元/m2)

土地成本

前期工程费

基础设施费

建安工程费

配套费用

开发间接费

直接建造成本小计

营销费用

管理费用

总计

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得税

3、土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

经济指标单位数值(元/m2)项目总金额(万元)

销售收入

直接成本

总投资

毛利率

税前利润

税后利润

销售净利率

投资回报率

3、项目开发各期的利润体现

经济指标 2001年··· 20××年合计

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

结算面积(m2)

单位利润(元/m2)

利润(万元)

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

(1)成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：

经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%

总投资

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

(2)售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：

经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%

营业额

毛利率

税前利润

税后净利

销售净利率

总投资回报率

(3)容积率变动各项指标的变化

主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5

多高层比

营业额

总投资

毛利率

税后利润

税后净利率

总投资回报率

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：写字楼项目管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业(部门)人员的需求，具体人数(重点是专业经理)。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。

第八部分：写字楼项目综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

附件：

1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、按照WK集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程