100平顶层露台预算(买房顶楼有哪些优缺点)

买了个大露台的房子,露台100平米,可惜有烟道如何处理

楼主可以咨询一下装修公司看看是否需要改进烟道出风口，感觉油烟都是往上跑的，不怎么会往下扩散，还有就是将来楼下的邻居装修过程中是否使用烟道，如果楼主楼下几家都不用就可以敲掉烟道，不敲也不影响，烟道本身高于地面2米的话对于花草的影响不是很大，露台本身就很空旷，晴天烟往高处走，有风的时候四处散掉，不怎么会往下跑的，养点花草对楼主家的空气质量和露台美观有很大帮助的，多多益善

买了顶楼,跃层,复式的人,现在怎么样了

在若干年前1楼顶楼是最难卖的！因为1楼潮湿、隐私安全差；顶楼漏水、热天太热等因素。

随着开发商户型、结构的优化，以及电器的更新换代，1楼和顶楼变得稀缺了，甚至一房难求……诸多土豪客户，专门挑1楼顶楼买。

顶楼的优点：

1、赠送多，一般顶楼的优势就是赠送，赠送层高，赠送露台，大叔的赠送面积超过100平；

2、私密性好；

3、自己在最高，没有楼上的噪音；

4、通风采光好；

5、现在多层基本都带电梯了，也没有爬楼的困扰；

选购顶楼复式要注意什么？

1、带不带电梯

不带电梯的多层顶楼，暂时来说如果没有小孩和父母同住，都不是问题，但当你真的有小孩你就知道了，上去就不愿意下来，出门就不愿意回家，痛苦；

2、水压问题

高层有二次供水就不存在这些问题，水压也要作为一个重要的因素去看待，日常使用也是痛苦的很；

3、顶楼天台使用

楼顶天台是不是为你单人使用，这个因素是最为关键的。

独立使用的天台，可以自己做防水和做一点绿植，来避免漏水和隔热；

是公用的话，这块防水是开发商做，那就需要慎重考虑了，针对开发商的品牌、物业售后等进行衡量。

4、赠送的面积问题

层高：

一般开发商为了整体外行会做些造型，这些外观形状其实一般也就决定了你内部格局，比如外观是尖顶，那就注定赠送给你的层高，那肯定是两头矮，中间高了，也就是俗称的阁楼。

如果赠送层高是平顶的话，这种会比较有性价比，更加的实用，所以如果赠送的是那种规则的切面或者层高降低的阁楼，你可得慎重考虑，这种对于后期的装修和使用，都不是那么方便。

露台：

露台虽好，可不要过多。

不封闭的露台，碰到下雨天什么的不卫生，也不安全，也容易造成楼下邻居漏水等；

如果封闭的话，现在住建部有规定，是不允许封闭阳光房的，也就是城管会管你，属于违建……

5、预算及后期使用问题

装修上，复式肯定会比平层高许多，因为复式大多不方正，需要改动的格局的多，甚至需要涉及现浇等，所以装修预算是个很大的问题。

后期使用费用，这个面积大了，露台多，还有楼梯等存在，后期使用空调、地暖等费用，也是需要考虑的一个问题。

顶层露台如何防水？

露台漏水的原因有这些：

1、可能是使用的防水材料不好，防水效果也大打折扣；

2、面层施工的时候，破坏了下面的防水层，造成漏水情况；

3、找坡处理没做好，造成后期局部存水，防水层遭到破坏。一般根据露台面积的大小做排水坡，找排水口，进行排水处理，坡度不小于3%；

4、还有防水收口部位，固定密封处理没做好的话，也会造成下部漏水；

5、露台做了绿化，但是下面没做阻根设计，绿化物的根系就会将防水层穿透，造成漏水。

露台防水的步骤有哪些？

1、将面层铲除，找到原来的防水层铲除掉，找平，将原来下部保温层里存的水排干，设一些排气孔做排气措施。

2、如果露台要做绿化，防水层就必须是阻根防水层，一般有改性沥青卷材阻根防水层、高分子卷材阻根防水层。

如果露台面积比较大，建议选择改性沥青卷材（做完防水层后，一定要做找坡处理，找坡的坡度不小于3%）。

3、做完防水之后，需要进行闭水试验，不漏水就是合格，再进行保护、铺贴面砖等过程。

4、最后再做绿化，注意不要破坏下面的防水层。

大兴旧宫那个小区有带100平米左右露台的房子

100平米的房子还是100平米的露台？

100平米的房子灵秀山庄有一些，露台面积从几平米到50平以上不等，再就是灵秀三期的别墅，好像也有露台；育龙貌似也有，不顾房子不好，露台小；宣宜家园高层也有，但是10多平米的样子。

100平米的露台，房子得多大啊？少说要300平米的跃层吧？

另外给你一个旧宫小区的排名吧

排名没有作为基准的判据，所以每个人都有自己不同的观点，我也来说下我的吧：

1.宣颐家园（无需多说什么了，公认的旧宫第一好的小区，无论是绿化，位置，购物（宣颐北门要开2万平米的超市）还是地铁，距离地铁700米，物业还不错，可惜没有地下车位，游泳池不是室内的，我要求是不是有点高，呵呵，不过也不需要地下车位，1.2的低密度，车都停不满...）。

——实至名归，此前的北京10大小区之一，建筑外立面很不错，还有5层的低板楼和别墅，不过停车位貌似还是不够的。

2.巧克力城（不知道北面的树林还能保得住吗？保不住就可惜了）距离地铁1500米，吉百利路不是很好，尤其下雨的时候。

——这个第二有点不理解，论交通条件、地理位置、超市、教育、娱乐、餐饮都离第二位相去甚远，不过小区比较新，房屋造型不错；离地铁1500米不止吧。

3.亲亲我家（距离地铁800米，但是目前无北门。也是低密度的小区，但是里面乱搭乱建很严重，物业不是很好）

——虽然是灵秀山庄三期，但好歹也是算是全别墅小区，水系、景观、泳池、球场，交通也不错，离地铁300多米；私搭乱建恐怕但凡是有露台、一层带花园的小区的共性吧，宣颐不也是么？物业不错，我朋友住那，感受过的。

4.美丽新世界（将美丽新世界排第四感觉有点犹豫，建筑风格我觉得可以排第二，周围环境也不错，但是购物不是很方便，硬伤是小区公共面积较小，物业很不好。

——美丽的购物环境至少要比巧克力城好，离物美、永辉不远不近，公共区域与一些小区比是有些小，房型不错，顶楼有阁楼，入户好像还有纯净水。

5.大城小镇（以后比较有发展，但是前提是把路修好，把污点村拆了，目前有点乱，购物不是很方便，距离地铁估计3公里吧。

——这个不了解，好像听说是经适房，不过位置比较偏。

6.幻星家园（距离地铁600米，但是可能会有地铁噪音的干扰，小区不大，里面有篮球场。）

——幻星小区太小了，离轻轨线很近（500米），会有噪音，小区房屋质量听说不好，是盖红星北里的建筑队盖的。

7.美然家园（距离地铁2公里，购物也方便，物业一般，硬伤是门前路太乱）

——离地铁600米，不是2公里（怎么会比巧克力城还远？！），对面两个超市，新换的物业，之前的也很尽责，绿化很好，一层都带不小的花园。听说是开发商的第一个楼盘，当时对建筑质量还是很重视的。纯净水、热水入户，有网球场，门前那条路在旧宫二村整体拆迁后好了很多，北面、东面要建大片公共绿地，大门很气派（楼盘原来叫美然香榭里，难道大门模仿的是巴黎香榭里舍大街的凯旋门？）。

8.育龙家园（同美然）。

——地热膜取暖，费用不低，建筑质量不好，靠近走廊的墙很薄，有些户型设计的感觉不舒服；紧邻小学是个优点，小区里有别墅，对整体有提升。保安很负责。

9.亦庄北岸（购物不是很方便，路也一般，去城里还是城外都不是很好走，得绕，距离五环近）

——旧宫最新的小区，不过都是高层，容积率很差，离五环很近，有噪音。路现在修得还好，走亲亲我家后面的桥，到亦庄很近（所以才叫亦庄北岸吧），要比走肖村桥进城快很多。由于地价、房价的高企，好像是以中小户型为主，适合晚上回家住以下，平时不怎么下楼溜达的年轻人。离大型超市略远。

10灵秀山庄（距离地铁2公里左右，购物不是很方便，路也不是很好走，小区还不错，物业还行，绿地一般）

——距离地铁700米，购物可以去美然门口的超市，不远不近的，以后旧宫二村拆迁的地方建设好，应该有2条路向北直通永辉超市的，离永辉大概1.4公里。物业以前很差，全靠业主委员会斗争，物业费降到旧宫新小区里最低的7毛5，而且物业现在很负责。小区环境跟宣颐差不多，楼前后都有水系，小区里有人工湖、小桥、假山、凉亭，停车位充足。一期不了解，二期是钢筋混凝土结构，建筑质量很好。顶层户型基本都是客厅调空6米的跃层，都有赠送的大露台（很多私搭乱建，有的还在露台上建了2层住人的屋）。

11.芳园里（距离地铁8公里，距离快速公交1公里，购物还行，物业一般，小区太大了，从北门打车到3期都得走几分钟，高密度，车也多，吵）其他太老或者太远小区就不排了。

——同学和同事都有住绿城的，小区太大了，但确实也是高密度，南小街比较乱，离地铁的距离就不要提了，旧宫地铁跟绿城就没关系。社区人文不错，好多都是一院和五院508所的。

买房顶楼有哪些优缺点

对于很多购房者来说，顶楼的房子漏水，因此对开发商看来，顶楼的房子比较难卖。实际上顶楼的房子有好也有坏，这就看你怎么想！

顶层的优点：

价格实惠；楼层高视野好；通风采光效果好;噪音影响;蚊虫较少;私密性好;

顶楼的缺点：

1、夏热冬冷，要比同楼栋低层多耗费电资源和水资源。

2、如果屋顶的建筑质量有问题，首当其冲要受害，容易出现渗水、裂缝。

3、水压一般比较小。

4、高层住宅的顶层最怕停电，公摊电梯运行费以及电梯维护费用比较多。

5、没有电梯的顶楼，爬楼梯比较辛苦，不适合有老人的家庭。

6、卫生间会散发出异味，因为通风管在顶上，所有的异味从一楼向上涌。

顶层最应该在乎的有哪些呢？

其实，防水和保温才是顶层应该关注的重点。

防水：

由于我们开发商的成本预算、品牌、责任心等等因素，造成房建这块市场参差不齐的水平，有的收房时，第一年雨季抗不过去，质量稍微好点的，能维持几年后顶面和侧面开始渗水。

一般楼层现浇板的厚度不应小于80mm，预埋管时不应小于100mm，顶层的现浇板不应小于120mm。上面仅仅是初级个门槛，但不足以达到绝对防水。业内专家表示，厚度超过250mm混凝土层才能够真正实现防水的效果。

开发商往往不会这么做！为了改善顶层的防水状况，一般做法是用防水涂料或者材料。但问题来了，这种后期的防水施工基本上做不到万无一失，大面积的漏水可能不会出现，但各种小的漏点会让你崩溃。后期如果到了必须要修补的阶段，一般也是在室内做修补，这个时候一般整个外面的防水层基本上都报废了。

保温：

顶层的保温效果开始是没问题，使用的挤塑板保温效果也相当好，传热系数很低。但问题是这种材料如果遭遇雨水的侵蚀的话，隔热效果会迅速衰减，而且这种材料的使用寿命一般也就是十年作用，再遭遇雨水侵蚀的话，保温效果也就可想而知了。业内专家表示，顶层住宅用户的空调成本一般比其他楼层要高出25%至30%左右。

开发商销售顶楼套路

开发商也很清楚，现有的标准很难让顶层真正做到防水和保温，一般采取以下三种营销策略来卖顶层的房子。

1、顶层设计成坡顶。这样一来，顶层楼板就藏不住水了，防水问题得到较好解决，而且坡顶的设计，下面的楼层实际上成为一种次顶层，中间腾出的空间也能够改善保温效果。

2、很多开发商开始在顶层赠送大露台或者阁楼。同样的价格能够得到那么多的可利用面积，自然不愁卖了，有时候甚至还能卖出很不错的价格。

3、打着特价房的旗号卖顶层。比其他楼层便宜10%甚至15%，你买不买？中间层最抢手所以最贵，而两头的楼层不怎么抢手，所以定的稍微便宜一点。

总之，顶楼房子各有利弊，其实，只要开发建设的小区楼层质量有保证，顶楼还是很值得考虑的，关键还要看个人居住感受。

（以上回答发布于2017-10-11，当前相关购房政策请以实际为准）

全面及时的楼盘信息，点击查看