上海40平左右老破小(只有130万左右首付,该买上海郊区老破小,还是回成都买房)



住在上海市中心是什么感觉

除了享受就医便利，就是享受了市中心优雅环境，骑着单车穿梭复兴中路陕西南路建国西路宛平南路………

领略着百年文化，教育资源

与自己长大的地方紧密相连。

那感觉完全不一样的。虽然郊区，外环都有购物中心，大商厦，医院，图书馆，怎么说呢？我情愿住市中心的老破小，也不愿去郊区住新房！我们这代60后的人，经历了国家40年的改革开放，看着国家发展起来，城市面貌今非昔比，但我还是喜欢市中心！郊区和市中心那完全两种感觉。

那是什么感觉呢？回想我们的孩提时代，早上听到“马桶拎出来”就知道天亮了，大人开始起床，烧好泡饭，给我们8分钱，我就到弄堂门口买两根油条，用草绳一串，闻着油条的香味，有时憋不住，会把油条的顶端摘下来，塞进嘴里，一股香气直透胃肠。打个嗝，那种余香会从胃底涌出来。一路蹦跳着沿着弄堂走回家，不时的跟在弄堂边洗漱的，买早点的，生煤炉的，淘马桶的阿姨夜叔，阿爷阿娘打招呼，实际是告诉他们，我吃油条了。哈哈。那是一种市井文化。

到长大成人了，我们恋爱了，当时叫压马路。我们会从南京西路一路逛过去，有静安寺，中苏友好大厦，马勒别墅，国际饭店，走累了在国际饭店喝杯咖啡，吃几个蝴蝶酥。在一路向东，有第一百货，永安公司，七重天，沿着南京路可以一直走到外滩。外滩那是万国建筑。每个大厦都有不同的故事。这些建筑体现了上海的海派文化

有时我们会在一个天气晴朗的下午，逛逛衡山路，思南路，东平路，在暖洋洋的阳光下点一杯咖啡，坐在梧桐树下，看着风吹起的片片落叶，欣赏着各种有着历史建筑风格的别墅。这是一种历史文化的底蕴。

我喜欢住在市中心也许这就是理由吧！市井文化，海派文化，历史底蕴。这是在郊区再繁华再方便也所没有的。

要问居住在上海市中心，有什么感觉，照我说来，除了热闹还是热闹，除了暄嚣还是暄嚣，除了压抑还是压抑，其它没有什么值得令人羡慕的。

下面罗列一下居住在上海市中心的不便之处，共有四个方面。

一、人山人海，暄嚣无比，非常压抑。

生活需要宁静致远，或者是闹中取静。作为上海市中心来讲，很难做到这一点。巴掌大块地，人口密集度、鳞次栉比的高楼大厦，以及每天每时每刻，来自全国各地，甚至世界各地的人，在上海市中心这块“巴掌大的地”上，穿梭往来，仿佛空气都要爆炸了似的，精神上令人倍感压抑，影响生活质量。

二、物价水平高于其它地区。

众所周知，上海市中心的土地面积远远没有外地一个乡镇的土地面积大，可谓是：“寸土寸金”，十万元一平米以下的房价已经不复存在。有统计数据表明，上海市中心的一套房，价格在1000 2000万之间的，属于普通住宅，令人望而生畏。

上海市中心除了高房价，在吃、住、行等消费方面，比市中心以外地区要高许多，总的生活成本远远高于其它地区。

三、停车难。

这个停车难问题是指自家车没有地方停。

上海市中心居民区停车难问题一直困扰着当地居民。主要原因，老旧小区多，住房密度高，一个小区内的停车位寥寥无几。还有的小区根本就没有停车位。即使新开发居住区有停车位，但是，一个车位，一年的停车缴纳费，少则八千，多则一万以上，令人不寒而栗。

四、上下班不方便。

目前，上海市中心，除了居民区，就是繁华的商业广场，还有就是高档写字楼。现在的上海市中心地区内，已经不存在有什么企业了。作为上班族来说，单位距离家比较远，每天上下班，化在路途上的时间起码在两小时以上，且市中心堵车更是令人发慌，早出晚归，疲惫不堪。

住在上海市中心是什么感觉，那得和住在上海市边缘郊区相比较，我从没出过内环，连浦东、郊区各县城都懒得看一眼，长期住在市中心那就是衣食住行没有妨碍，一辆公交就能直达南京路、淮海路和人民广场，前后左右都有大名鼎鼎的三甲医院，遍地商铺，满目车流和行人，居住区内充斥着沪语，家家闭门自得其乐，躲进小屋成一统，春夏秋冬逍遥过

真心方便，小区门口就是便利店，对面就是大超市、药店、水果店、医院！走五分钟就是地铁、大型购物中心！三百米外就是学校。

市中心，当然地段好，吃穿一体化，逛逛马路，悠哉悠哉，美美哒。[舔屏]

就是空气差点，人多点，吵闹一点

一、住在上海市中心，楼下就是商场，就是星巴克，生活非常便利，比如你住在新天地，可以步行到石库门商业街，那里面有餐饮、酒吧、KTV，购物中心，人气非常旺盛，到处都是俊男靓女，赏心悦目。

二、住在上海市中心，可以享受上海的各种配套，特别是一些文化设施，比如你可以去听一次音乐会，去看一部话剧，去看艺术展，甚至是时尚服装、珠宝展。住在上海市中心，经常游走于各大剧场，可以增强你的艺术鉴赏力。

三、住在上海市中心，地铁特别密集，去哪里都特别方便，上班特别方便，可以节省大量的时间，甚至上班可以睡到自然醒，因为大量的工作机会都在市中心里面。

四、住在市中心，更能感受都市的脉搏。上海每年都在市中心举行各种论坛，如果你感兴趣，你去参加各种论坛都特别方便，很多的商业活动都在上海市中心举行，可以带给你更多的合作机会。

五、住在上海市中心，可能在购物上会价格高一点，但由于现在都是网上购物，无疑可以节省不少购物成本，而市中心的房子升值又比较快，因此，住在上海市中心，生活成本并不高，交通便利，学校教育好，商业发达，文化艺术交流多，夜间漂亮，配套齐全，因此，住上海市中心是每一个上海外地人的梦想，特别是类似于新天地这种地段。

看外来的精英挥汗如雨的创业，看外来的商人大把大把的赚钱。

上海二手房开启价格核验,否则禁止发布

7月19日是上海头部房产经纪机构存量二手房挂牌房源价格核验截止日。根据某房产中介此前流程图，截止今天早上9点，若高价房源未完成外网下架，则系统会统一外网下架。证券时报记者早上10点登陆该中介APP查阅发现，目前挂牌中的二手房房源约为1.6万套，而上海宣布对二手房价格进行检验当天，该APP显示的房源约为3.2万套，粗略估算，该中介已下架约1.6万套二手房房源。

7月9日，上海市房管局召开上海市规范二手住房房源挂牌管理会议，要求自7月9日起，在已实施房源挂牌核验基础上，增加价格信息的核验。据悉，上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

不过，与深圳等地对各个小区出台二手房指导价不同，上述上海二手房的“市场真实价格”尚未官方发布，仅称“主要是根据各小区的历史实际成交价格，再综合考虑多重因素而确定”。

“每个小区的‘市场真实价格’是多少，相关部门还没有公布，会不会公布也不清楚。”一位房产中介人员向记者表示，“房产交易部门的价格核验系统以及中介的房源系统都还不太完善，比如XXX小区，说单价高于7万元/平方米的房源核验不能通过，但确实有高于该价格的房源在外网展示，而一些大幅低于该价格的却没有展示，据说系统完善与数据整理还需要几个工作日。”

房产经纪机构内网仍可展示

“7月12日公司开会宣布了存量二手房挂牌房源的价格核验流程，7月12日至7月18日，对存量房源进行价格核验，高价房在外网下架，期间停止上架新房源。”上述房产中介人员告诉记者，“7月19日早上9点，若高价房源未完成外网下架，则系统统一外网下架，同日，恢复新房源上架外网。”

据悉，上海11家头部经纪机构被要求在一周内，对20-30万套存量二手房挂牌房源进行核验，立即下架虚高房源。

“中介把每一套房源的挂牌价传给交易中心，核验未通过的就进行下架处理。”该中介人员告诉记者。记者此前关注的两套房源，今天已显示为“已停售”，维护房源的中介业务员告诉记者，“房源并未售出，挂牌价格未通过核验，从外网下架了，以前收藏过该房源的客户，页面上会显示‘已停售’字样。”

以某中介APP为例，目前显示的挂牌二手房房源为1.6万套，较7月9日时的3.2万套减少了1.6万套，下架房源占比约50%。

在外网批量下架高房源同时，多位房产中介业务员在朋友圈均发布消息：“房子都还在的，可以随时咨询身边的经纪人。”

“房源只是在外网不展示，并不是说房子不可以交易，内网正常展示，有客户需要房源，还是会推荐。”一位房产中介人员告诉记者。至于交易环节如何进行，该中介人员表示，目前还没有遇到这类情况，预计网签合同价不能超过核验限价，否则二手房价格核验意义就不大了，“但肯定是能成交的，比如做低价格，超出合同价的金额买方另外付，相当于提高首付比例。”

在存量二手房挂牌房源价格核验接近尾声之际，根据上海市房地产交易中心的补充通知，7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验，没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

老破小学区房受影响较大

“二手房价格核验受影响最大的老破小学区房，这类学区多数是用来挂户口。”一位长期跟踪学区房的中介门店负责人举例称，以外环外某小区的老破小学区房为例，40平米左右的一房，今年1月份最高成交价超过300万元，为了省税费，不能说100%，但起码90%以上成交的房源都做低了价格，“外环外普通住宅的标准是230万元，如果做低到普通住宅，税费可以省很多，但价格核验是根据历史实际成交价格来进行，显然要比真实成交的价格要低。”

此外，针对前期涨幅较大的“学区房”，上海此次二手房价格核验还有意挤掉泡沫，还原出市场真实价格，让其回归合理、理性。

记者在某中介APP上搜索浦东某热门学区房，20至40平方米的一房无一套在售，对口维护房源的中介业务员告诉记者，“有在售的，只是挂牌价没有通过核验，无法在外网展示。”

该业务员随后发给记者两套已在外网下架的一房房源，面积分别为29平方米和34平方米，挂牌价分别为610万元和650万元，对应的单价为20.60万元/平方米和18.77万元/平方米，而目前在外网展示的二手房房源单价在13.41万元/平方米至15.22万元/平方米之间。

记者查阅发现，该小区近一年内成交单价高于16万元/平方米的共有5套，其中成交单价最高为19.42万元/平方米。

“如果你是为了学区，建议你可以看看隔壁小区的一套，对口学校完全相同，房东看中新房想腾出名额，单价只有12万/平方米。”该中介人员说。

“说白了就是不想让哄抬价格，我挂600万元，他家挂620万元，我一看赶快调价到650万元。”该中介人员告诉记者，“实行价格核验后，哄抬价格的现象将大幅减少。”

市场焦虑情绪有望进一步缓和

在采访中，多位房产中介人员认为，虽然未通过价格核验的二手房仍可以推荐给客户，但预计买方对这类房源会有抵触心理，不愿意多出价格，同时卖方又不愿意大幅降价，双方的博弈可能比较激烈。

高先生去年底就打算出售一套面积40平方米的老破小学区房，当时价格一路飙升，短短几个月内涨了逾百万元，最高时同类型房源挂牌价达到450万元，然而，今年1月起上海楼市调控政策出台后，挂牌价一降再降，目前挂牌价普遍在400万元以下，“听中介说核验价还要低，如果这样，就不考虑卖了。”

上述长期跟踪学区房的中介门店负责人告诉记者，不少客户让其帮忙留意房东急售的房源，价格未通过核验的先不考虑了。

业内普遍预计，上海二手房价格未来将走低。上海中原地产市场分析师卢文曦近日表示，“随着二手房挂牌价格趋于合理，会引导正确的价格预期，市场焦虑情绪会进一步缓和下来。”

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰也表示，上海此次针对二手房价格的调控与一手房市场调控相呼应，今年以来上海对新房市场调控出台了很多措施，成效显著，但压力仍然不小，关键就是二手房市场还存在不少乱象，挂牌价中存在不少虚高和泡沫，二手房价格与一手房价格存在似是而非的“倒挂”，刺激了很多人冲动式去抢购新房，“如果二手房市场中的虚高和泡沫能被挤掉，也有助于新房市场的健康稳定。”

老破小的户型,都有哪些硬伤

在上海，地段好，价格便宜的老破小往往成为大部分刚需客的选择

这一类产品真的好吗，如果真要选老破小，不知道大家是不是可以接受它的户型

踩盘去看过很多老破小，几乎都有一些户型上的通病

没有客厅，而是那种很夸张的长长过道，要不就是带暗厨、暗卫，不开灯一片漆黑...

在老破小里想挑到好户型太难了

今天就带大家看一看，老破小那些尴尬的户型设计

01

以前的老破小，居然都没有完整的客餐厅

下面这两个老破小户型都是差不多的布局，一南一北两间卧室，中间是厨房和卫生间

而且都没有完整的厅，即便有也只是过厅

在连接两个卧室的中间段都做了一个长长的过道，位置正好跟厨房连在一起

然后这一个空间就作为既做饭又吃饭的地方。同时，吃饭也成了一家人唯一的交流，然后各自就只能回到卧室

因为空间太过局促只有三四十平米，其实也没办法再做一个客厅出来，只能满足最基本的生活需求

整个房子里只有三个空间：卧室、卫生间和厨房

所以你看，以前的老破小其实没有正常的社交属性

准确来说这一类房子都是2000年前的房子，80年代老公房、动迁房，那时候是不太注重“厅”的功能

往往卧室的空间很大，除了睡觉，一家人吃饭、活动交流基本都是在卧室

直到2000年左右，上海才进入住房商品化时代

商品房和老破小是有本质差别的，商品房最大的变化就是，开始优化户型，再优化到社区、物业服务等等

户型的变化就是客厅从无到有，开始注重公共空间

所以卧室的空间在不断压缩，放大客厅的面积，卧室变小只要能满足睡觉休息的空间就可以了

现在对我们来说，住在房子里不仅仅是睡觉，家人之间也需要有互动交流的地方，包括朋友到访也需要有一些社交层面的空间设计

以前的空间越来越无法满足人们居住的功能要求，这也是为什么现在很多人卖掉老破小去买新房

02

没有厅的概念之后，卧室反而很大

老破小的卧室面积其实是过大的，有的卧室竟然有将近20㎡

这个户型是一个套内面积49.4㎡的两房，两间约20㎡的卧室加起来是39.4㎡，占了全部面积将近80%的比例

没有客厅，厨房和卫生间也很小，加在一起也才10㎡

也有看到过两个最典型的大卧室户型，第一个是飞机户型，这是一个套内面积46.3㎡的两房

第一眼看上去卧室14.7个平方也不算太大，但在一个不到50平方米的小户型里已经很大了

把卧室A和卧室B两个加一起一共是28㎡，等于占了整个房子的60%

第二个细长户型，分为两种，一种是进深太大的竖长条型，一种是是开间太大的横长条型

下边这个竖长条的户型是一个套内面积43.3㎡的两房

把卧室A连通阳台和卧室B两个加一起一共是30.5㎡，等于占了整个房子的70%

一般来说，现在的户型设计客厅、厨房、卫生间公区要占一半的面积，但这一个户型只有40%

但其实卧室是不需要那么大的，就算是放大也会小范围的扩大

比如加一个衣帽间、一平米的梳妆台，要不就是大户型增加一个卫生间做成主卧套房

刚开始人们对客厅的需求并不大，或者并没有足够重视，同样大小的房屋，人们只想把睡觉的地方弄大一些

因此很多老破小，基本都没有客厅，或者干脆利用过道充当一个过厅

但人们的居住需求也在不断变化，以前在卧室里接待亲朋好友确实不方便，而且还容易暴露个人隐私

现在大家更愿意牺牲卧室空间，来满足客厅的功能需求

所以现在房子的户型设计，卧室空间是在缩小的，而客厅在不断被放大

03

一不小心可能就碰上了暗厨、暗卫

暗厨、暗卫和明厨、明卫最大的区别就是它们没有窗户

下面这个户型就很典型，它的卫生间和厨房夹在南北两个卧室中间，四面都是墙

千万别小看一个窗户，没有窗户等于说里面没有自然采光，也不通风

之前看过很多这样的户型，格局可能有差别，但厨房、卫生间的环境都很统一，光线很暗，也不通风

这是之前看到的一张暗厨的图：

来源：知乎

这个厨房没有带窗户，和南边卧室对比采光效果真的差很多

其实，厨房一定要是明亮的，一是为了安全，否则处于密闭空间的话，一旦燃气泄漏影响就大了

另外在厨房做饭很需要照明，比如切菜的时候，好的采光才能保证操作很好的进行

还有就是，厨房放的东西比较多，阴暗潮湿，又混杂各种味道的空间，极易滋生细菌并招来虫子

同样的，卫生间也很需要好的采光和通风

其实我住的房子里就是暗卫，别看卫生间装修还挺干净明亮的，灯一关全黑了

卫生间里很明显不通风，特别是夏天空气闷热又湿湿的，在里面洗完澡之后简直就变成了一个桑拿房

因为没有窗户，所以即便是在白天也要开灯，每次进出卫生间的时候都要随手关灯，不然太浪费电了

当然，没有采光可以开灯，关键是通风效果不好问题就很多了

室内环境会很潮湿，又很容易滋生细菌。一些难闻的气味也不容易散开，这样的环境长期住下去难免有些不舒适

建议大家在看房的时候，特别是老破小户型比较奇怪，可以仔细留意一下这一点，避免不小心买到了暗厨或者暗卫

04

还有一些极其尴尬的设计

我们去看老破小房子的时候，发现如果一家人只住一间卧室，另一间几乎都沦落为堆杂物的空间

最根本的原因是没有收纳空间

比如玄关就没有，一进门就是一段短短的过道，以我住在老破小的体验，平常买菜或者快递到家都是直接扔在地上

因为就没有地方给你放这些东西

一般情况下，收纳要占到房子套内面积的12%左右，分不同的空间，包括玄关收纳、客厅收纳、书房收纳等等

户型面积越小越需要收纳，但以前人们对房子的设计很少考虑到这一点，所以住的越久越觉得拥挤

还有一点，不知道大家看过这样的房子没，之前有几次看房的时候一进门就是一个马桶正对着你

说不上来什么感觉，就是很怪异

卫生间正对着入户门，马桶正对入口，一推开门就是冲着马桶很尴尬

而且正常情况下马桶换位置比较困难，因为都是固定的，下面的排水管等一些设计也不好改变

所以有人会选择做一个书架或者屏风挡一下

当然，如果在选房子的时候就避免是最好不过了

05

为什么老破小会有这样不合理的户型

我们一直说的老破小，到底什么样的房子才是老破小

你在百度上搜，答案可能就是这样的：

这个答案没有错，但仅用9个字很难说让人理解什么是老破小

老，是说它的房龄很老，超过20年，甚至有30多年了。那是不是所有房龄老的都是老破小呢

还得是2000年前的非商品房

小，是说它的居住面积小，一般不会超过50平方米。30多平米、40多平米的很常见

因为20多年前的户型一般都是一室户，而现在都是89㎡起步的两房或小三房

老破小的户型存在一定的硬伤，在20年后的今天注定是被淘汰的

至于老破小这一类产品，在上海二手市场上占有超非常高的比例，可替代性也太强了

如果你对户型没有特别严格的要求，买老破小也是一个选择。反之，如果你对户型很挑，建议多留意一下，甚至说尽量不要选择老破小

对于老破小这一类产品，只能作为最后的选择

只有130万左右首付,该买上海郊区老破小,还是回成都买房

去年找房子，德州新村，潍坊新村，临沂三、四村，一塌糊涂的老破小，260万。后来去周浦、川沙，唐镇看，没有低于300万的两室一厅。还有鹤沙航城、下沙的动迁房去看，也是两百四五十万，产证几年后下来。还有可能遇到一房多买，风险大。

一次无意的走错路，看到了一个小区，特别洋气。有点忐忑，觉得这个花园式小区单价会很高。但是还是硬着头皮，记好小区名字去中介问了。当时就带我们去看房，于是一眼就看中了。每户都是复式，建筑面积93平，赠送面积多。

室内测量南北11米，东西5.1米，使用面积超过110个平方。

北面是开发商的三千多亩的园林用地，我用大疆拍的。南侧都是居民楼，6层以上无遮挡，视线特别好。坐在餐厅，通过落地窗，上海中心、东方明珠、后滩的那几幢高楼清晰无比。

电梯停靠1、3、5、7、9……楼上楼下都是我家。价格之前不方便透露，因为我还在交易，担心知道的人多了，给我造成损失。看了一年多，不下50套房了。看房当天拍板下定金5万，怕房主反悔，第二天追加定金15万。如今产证拿到了，总计165万，加中介费和各种税，172万。

谈谈交通吧，小区门口有一条公交车站浦卫线到北蔡一小时，到浦东四号线塘桥要一个小时二十分，距小区300米有众多公交，向东4站路到达十八号线航头站，向西北7站路八号线沈杜公路站。由于我家庭成员都有车，所以对交通不敏感。驾车早上6：45出小区门，7：09分-7：12分之间到达位于锦绣路高青路的锦绣商务中心上班，全程21公里。

10月25日交房，装修好，这些天已入住。

整个房型是三室三厅（楼下餐厅、客厅，楼上客厅）两卫（楼上楼下各一，都可洗澡）一厨，楼上一个五平方的洗衣房，洗衣房的楼下是一个4平方的平台（不是阳台），可以种花草放空调外机。

想想我在市区65平的房子，东西堆到天花板，全搬过去后，依然空荡荡的。一个房间还堆着杂物。想象一下，从你家不回头的走40秒后还是你家那种感觉。我不要住回市区了。

市区房子三月装修，出租。

现在透露一下该小区名字“申亚花满庭”航南公路1981号，2014年的房子。

国策现在是房住不炒。

当然，理论上，上海房价往上跳一跳的机会可能还有。但是，最大的房产风口肯定已经过去了。

不然，万达、恒大这两年也不会这么艰难。

以房住不炒为前提，那建议不要在上海买呀！

如果以自己居住为需求，老话一句：少不入蜀，老不出川。

讲宜居、宜养老，肯定还是四川啊！

但就我在成都旅游看到的房产广告，成都的房子有便宜到130万可以直接买么？

也就是首付比例稍微高一点吧？

你拿成都房子的租金交上海老破小的租金，不说全抵，起码可以抵一部分。那样现在的生活也能宽裕一点。

唯一的难点就是，如果有小孩，参加高考会有麻烦。

相对的，小学初中对于学区的要求就没有那么高。毕竟，多好的学校，还是得会四川考。自己抓紧点孩子的学习习惯比啥都强。

你有上海房票，当然买上海房子了，300万内，既然接受老破小，为何不买周浦，三林，大场，桃浦，华漕，徐泾的老破小？

这个居我所了解130W,在上海想买老破小估计一般要去金山那边了，或者买小区的小镇上到也可以，一般区中心学区房难度太大了!

上海买公寓不香？回成都了还能卖掉，回血，130万够全款了

看你的收入了。130万首付是小事。关键贷款多少。如果家庭年收入30以下。基本日子就很难过了。50+的熬几年也就好了。