成都办公楼结构改造审批(旧楼加装电梯审批中的几个法律问题)

旧楼加装电梯审批中的几个法律问题

一是旧楼加装电梯的法律依据何在？

无非是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》，以及在上述三部法律基础上广东省建设厅作出的《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》。

但旧楼加装电梯目前看确实缺少法律依据。

A《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

这一规定将电梯认定为附属设施。

B《中华人民共和国建筑法》第二条，本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。

这一规定将加装电梯认定为建筑活动。

C《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

这一规定将加装电梯认定为须办理规划许可证的行为。

综上，《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规和有关工程建设技术标准的规定，结合我省实际，就既有住宅增设电梯问题提出了指导意见。

《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》参考了《物权法》第76条，实际上《物权法》没有说针对加装电梯的问题，因为在立《物权法》的时候，没有这个问题出现，立法者也没有考虑到。实际上，“改建和重建”与“加建和新建”根本是两回事。当然不能因为找不到对应的依据，就不做这个事情。这就需要创新思维。

二是旧楼加装电梯，应该是由超过2/3产权业主说了算，还是必须由全体产权业主说了算？

禅城规划局官网《旧住宅楼加装电梯条件及申办规划许可办事指南》规定，旧住宅楼加装电梯的条件之一是“加装电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。

正在征求意见的《广州既有住宅增设电梯试行办法》，对加装电梯的申请人、条件、资金来源、报建程序、工程监理、办证程序、业主之间的协商补偿等均作了具体的规定。《办法》明确了须满足两个“三分之二”：一是既有住宅增设电梯的建筑设计方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，且方案应当征询全体业主的意见；二是应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准和要求。

上海市旧公房改装电梯作为一项惠及老年居民实事工程，每年有人大代表提案，据说已是第六次，但官方认为，改造前提必须所有住宅小区居民同意方能实施，代表质疑物权法规定只要三分之二多数同意即可。

《物权法》为何抵不过政府部门的想法？因为加装电梯必将引起利益关系的调整，其中一个就是业主专有权的损失。低层业主主要的权利是休息权、采光权和通行权，实践证明要解决这个问题的根本途径就是补偿，没有别的。另外，如三分之二多数同意，另三分之一不同意，事实上加装还是不可能的，这是我们必须考虑的因素。

三是何为同意？

两个“三分之二同意”，到底是同意什么？这个目标方案一定要明确。有人会说“如果不出钱我就同意，有的人说出少一点钱我就同意。”不管是“三分之二同意”还是百分之百同意，首先就应该包括费用按什么比例分摊等问题，否则执行起来会没有可操作性。现行的公示无反对方法是难以做到这一点的，应该是一一签字表决方式。

四旧楼加装电梯的审批是形式审查还是实质审查？

目前的审查可分为三种：

其一，形式审查，即登记机关仅对申请是否符合法律要求进行审查，而不对登记事项的真伪调查核实。

其二，实质审查，即登记机关不仅对申请从形式上审查其是否合法，而且对申请事项予以调查核实，以保证登记事项的法律效力。

其三，折衷审查，即登记机关对登记事项有重点的进行审查，尤其对有疑问的事项予以审查，如果发现有不符合法律规定的，则不予登记。但已登记的事项不能因此而推定为完全真实，其登记事项的真伪最终取决于执法机关的裁决。我国目前的登记实际上采取的是形式审查为主，实质审查为辅的原则。

但无论是形式审查还是实质审查都不能完全排除对有关事实的合法性和真实性的审查。合法性和真实性是登记机关审查的共同内容，实质审查要审查合法性和真实性，形式审查所审查的同样是有关事实的合法性和真实性，而其中的差异只是审查的对象不同而已，形式审查只是审查当事人提交的书面文件，而实质审查则还应根据需要对提交文件之外其他事实进行了解或调查，以确认有关事实的合法性和真实性。因此，即使确定登记机关只有形式审查的义务或职责，也并不当然就排除了对相关事实合法性和真实性的审查。《中华人民共和国建筑法》第七条，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

第八条，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

这些都是形式审查。

五是民事责任和行政责任的区别？

加装电梯审批产生的责任如何区分？

《中华人民共和国城乡规划法》第五十条，在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

个人认为，应该通过追加第三人的方式或者直接在审批中由第三人声明的方式由其承担，减少审批机关责任。

四川省政府现在的办公大楼搬迁时间

已经搬迁了。

成都市政府已经搬迁到天府新城的高新区，在天府大道绕城交界处，在新世纪环球中心旁边。

搬迁原因:

1、现在成都修路大部分都在天府新区和双流区之间。因为省委省政府外迁是必定的。

2、成都市未来发展中心南迁是确定了的，更有利于发展，主打发地产和休闲产业。

3、因为四川省天府新区几乎都在成都南边。地型限制了成都必须往南。而且，搬迁到天府新区，交通适宜作为新的省中心驻地，因为南方相对平坦，成都未来必定南扩，且两区均有多个联系全省的高速公路出口。

成都市政府是否规定不允许在住宅楼内办公。

虽然没有规定，但是申请证照的时候必须要有地址！

国土厅：我们主要管建设

住宅的国土使用年限为70年，而商业用地不超过50年。在住宅楼里开公司，是不是损害了国家利益呢？“‘住改商’确实存在一些问题，但我们也没有办法。”昨晚，省国土资源厅执法监察局局长解晓宏说，目前，政府还没有这方面具体的处罚规定。国土资源厅主要是对土地“平面”进行管理，只要开发商按照批准的用途进行开发建设，就没有违法。而住宅被业主改成商业用途，不在他们的执法范围。

工商局：办执照只需要地址

那么，工商局为什么会允许公司开进住宅楼呢？市工商局注册分局副局长黄维新说，根据《公司法》规定，新开公司办理营业执照，需要出具公司地址证明，比如房产证或租赁协议。这里并没有说住址是写字楼，还是住宅楼，只要有固定的办公地址即可。

黄维新说，法律法规没有明确禁止不给他们办理执照。不过，像百货这样的经营场所，工商不会让他们开进居住区。

房管局：业主不能擅改用途

昨晚，市房管局物管处蔡处长说，《物业管理条例》规定，业主不能擅自改变物业用途。如果要改变的，应该报经规划等部门的审批，并经业主大会同意。《四川省城市住宅物业管理办法》第25条规定，物业业主和使用人不得擅自从事经营活动。但是，《办法》并没有作出相应的处罚规定，成都市目前也没有具体规定来进行管理。

市房管局另一位人士则表示，“住改商”目前还存在一些法律空白，应该由规划局、工商局、税务局等多个部门共同制订政策来规范和约束。

记者李永红王立摄影王长久

链接

广州叫停“住改商”

“住改商”在全国也是一个普遍现象。目前，广州、深圳、上海、南京等地政府都已出台相关法规，开始规范管理“住改商”。从今年5月1日起，广州市全面叫停“住改商”———只有房地产证上标明是商住、写字楼、商铺的租赁房和自有房，才能办理工商营业执照，而住宅、厂房、车库等非商用用途的房屋一律不予办理。

想知道: 成都市成都市后子门房管局在哪

成都市房产管理局

地址：四川省成都市青羊区人民中路一段28号18楼19楼

电话：028-

成都市城乡房产管理局（以下简称市房管局）是根据省委办公厅、省政府办公厅《关于印发〈成都市人民政府机构改革方案〉的通知》（川委厅〔2010〕43号）和市委、市政府《关于贯彻实施〈成都市人民政府机构改革方案〉的意见》（成委发〔2010〕17号）精神，设立，为市政府工作部门。

扩展资料

成都市房管局的主要职责是：

（一）执行国家，省，市有关住房保障，住房制度改革，房地产市场和房地产管理的指导方针，政策，法律，法规和规章；起草有关的地方法规和规章草案；起草全市住房保障和房地产管理发展计划并组织实施。

（二）带头负责全市住房保障和棚户区改造工作，负责监督管理；负责城市经济适用房建设的总体协调和日常管理；负责组织实施该市的残旧房屋和棚户区改造；负责城乡住房发展情况调查和住房供求关系。

（三）负责推动农村住房产权制度改革，建立统一的城乡房地产市场体系。

（四）负责规范和管理房地产市场；负责商品房预售（销售）销售管理和预售合同登记管理;负责房地产转让，房屋租赁，房地产抵押和房地产中介服务机构的监督管理；负责房地产市场信息的研究，监测和分析，建立和完善房地产市场信息系统和预警预报系统。

（五）负责城乡住房所有权登记和档案管理；负责制定和实施全市农村住房登记管理和房屋产权转移制度；负责该市的公共住房管理和私人住房政策的实施。

（六）负责制定物业管理政策法规并监督其执行；监督全市的物业管理活动，负责物业服务企业的资格管理；监督新建住宅物业维修资金的收集，管理和使用，建筑物及其附属机构工作的专用维修资金。

（七）负责城市房屋拆迁管理，负责城市房屋拆迁许可证和房屋纠纷判决的管理，并负责监督和管理拆迁补偿安置资金和拆迁单位的使用。

（八）负责城乡房屋安全管理，制定并组织实施房屋安全管理有关制度；负责房屋装修结构的安全管理和白蚁防治管理。

（九）负责全市房地产管理行政执法工作。

（十）承担市政府公布的有关行政审批事项。

（十一）承办市委，市政府交办的其他事项。

参考资料来源：百度百科-四川省成都市房管局