老旧房翻新成别墅(别墅旧房翻新改造方法)

老城区随处可见翻新旧房 危房一转手华丽变豪宅

危旧私宅交易也受限购约束占地40m2两层高旧宅售价两三百万元重建再花数十万至百万元

老城区新楼盘少，何不淘个危旧私宅改建为城中“豪宅”？近日，我注意到，在广州老城区越秀、荔湾等地出现不少危旧私宅翻建现象。“这些私有老宅多是砖木结构，是危房，多是一些老板购买后原址原状改建，然后作仓库或住宅使用。”荔湾玉器街一位老板告诉我，自己周围不少老板花两三百万元购买危旧私宅。据了解，这些旧宅与普通商品房一样，交易也受限购政策约束。只要符合条件，均可正常交易。

危旧私宅缘何会有人想买？原有业主为何会出售这些私宅？近日，我就此情况展开调查。

图/广州我陈忧子

数说广州

危旧私宅

2009~2011年，广州每年对约40万栋1.7亿平方米左右房屋进行安全普查，发现平均每年新增危险房屋约10万平方米。

2013年，广州在册的约9.88万平方米老城区危房共有865幢。其中，有90%是私人房屋，10%是直管公房。

至2014年，荔湾区有私危房共368幢、面积约为5.22万平方米。

千年西关，荔湾堪称广州危旧房较为集中的区域。我了解到，这里不少私有产权的老宅多是砖木结构、混合结构，不少已破损严重，岌岌可危。但在一些老板眼中，这些老宅却是一门投资好生意。

在长寿西路经营玉器生意的老板邓柳然告诉我，文昌路、长寿路、宝华路一带的确有不少私宅翻建。“不少是附近批发市场的外地老板，他们买下私宅后，进行一番原状翻建，作为商铺出租或者作为员工宿舍。”

邓柳然说，“这些私宅建了很多年，不拆了重建，也很容易发生倒塌。老板们买过来后，经过审批就可以翻建。一般不改变外立面原状，把砖木结构、混合结构改建成框架结构，建筑材料也都是钢筋混凝土。”“这些老宅一般占地面积40平方米左右，有两层高。在不改变建筑层数、外立面的情况下翻建，建完加上天台空间，就摇身变成120多平方米的现代复式别墅。”邓柳然表示，购买这样的老宅一般价格在200万~300万元，重建花费只需数十万元到百万元不等。

“不过，现在想通过买私宅赚钱有点难了。”邓柳然分析说，过去几年，老城区购买私宅翻建为商铺一直很火。但由于网购的冲击，如今店铺租金价格一路走低，如果建成后投资为商铺，回报少了很多。满堂红的研究人员也告诉我，老城区危旧私宅目前售价大约是每平方米1.7万~1.8万元，而购买者多是一些私人老板，市场交易量并不是很大。

探因：私宅买卖为何有市场？

卖方：租金不高不如变现

长寿东路一位房产中介告诉我，现在不少老房子都是老人在留守，一些房子产权人也已不在本地，危房如不及时维修，出事还要承担责任，同时，此类房子租金不高，所以对于产权人来说，还不如出售变现。而有些房子产权是多个人，维修、安全管理责任的划分也十分复杂，卖了分钱更省心。

买方：可作宿舍或仓库

老板们为何青睐私宅翻建？邓柳然说，老城区寸土寸金，老房子改建后即使商业价值低，还是有不少用处的。有些是被改造成多个房间的员工宿舍；而荔湾区批发市场密布，仓库难找，老房子改成仓库也很合算。而且，翻建私宅和购买商品房一样可以落户口，有，拥有老城区便利的生活配套，用来自住也很方便。

老宅塌楼事故频发

优惠政策催热翻建

邓柳然说，此类危旧私宅的翻建审批手续曾经很难办，但最近几年审批变得容易。“最近几年也发生过几起旧房倒塌事件。对于管理部门来说，这些危旧房就像一颗定时炸弹，如果倒塌，要追究相关责任。如今有人愿意购买这些老房子来重建，倒是一件好事。”

2009年，广州国土规划部门发出《取消原状维修工程规划审批的补充通知》，规定只要不改变外立面、楼高及建筑面积，可免办建设工程规划许可证。去年10月，《广州市2014~2016年度城市危房治理工作方案》被审议通过，其中明确危房将可原地重建。

“这些规定打开了政策壁垒，让老城区私房买卖市场慢慢热了起来。”一位政府人士分析。

别墅旧房翻新改造方法

别墅旧房翻新改造是很常见的装修方式，通过改造，旧房可以焕发出全新的生机和活力，但是改造过程中应该注意哪些问题呢？下面是一些别墅旧房翻新改造方法的建议。

1.设计方案

任何一项装修工程总是要有一个明确的设计方案，同样，别墅旧房翻新改造也一样。在进行改造之前，要制定一个详细、实际、有条理的设计方案，考虑清楚房屋的功能和价值、风格色彩和材料的选择、预算和时间等因素，这样才能完成合理的改造工作。

2.施工材料的选择

选择合适的材料是别墅改造的一项关键工作。因为质量不好的材料会大大降低改造效果，甚至造成因质量问题而解体。因此，在选择材料时，要考虑材料的质量、价格、环保性等因素，避免使用劣质材料。

3.改造细节的处理

别墅旧房翻新改造不仅注重大局，更要注意细节，比如门、窗、地板、墙面等处的细节处理。如果处理得好，能起到无限的美化作用，如果处理得不好，相反还会削弱整体改造的效果。因此，需要在改造过程中注重对各个细节的处理，让房间更加美观、舒适。

4.灯光配置

灯光对于房屋改造的影响非常大。正确的灯光配置不仅可以加强居室氛围的营造，还可以起到一定的照明作用。具体来说，可以采用不同种类的灯具，在夜晚更具视觉效果，营造出温馨、舒适的家居氛围。

总之，别墅旧房翻新改造需要综合考虑建筑、室内设计、装修工程以及家装配饰等多个方面，注重与整个环境的协调、品质的保障和细节的处理。只有做到这些方面，才能完成一次成功的改造。

旧房翻新怎么做老房翻新注意事项

1.拆旧和建新

旧房改造很多情况下都会涉及到墙体的打拆和重建，这也是旧房改造比新房装修价格稍高的重要因素。房屋内的地板、地砖或者墙体的拆改，通常会占据不小的开支，它包含的工程项目有地面拆除、瓷砖拆除、墙面处理、墙地砖的铺贴等。像厨卫改造就需要将原有的墙地砖打拆，重做防水，然后再铺设新的。

2.水电改造

旧房改造中水电工程是重中之重，指的就是水管、电线等有关的整改。年头久了水电线路难免会老化，同时老的电线还可能不符合现代电器需要，造成电荷过重还会引发火灾！

房龄过长，水、电等线路应该全部换掉。电路如果只是部分整改，新添的电路、插座都要单独走线，不能接在原来的上面，不然容易造成单个电路负荷过大引起短路。

除了电路老旧，不合理的管线要及时改善，如今家电种类众多，旧式电路弊端多，记得及时整改完善。

3.墙面翻新

旧房的墙面通常会出现开裂、掉皮、泛碱等现象，因此墙面的翻新工作可以说是最常见的旧房改造项目。

墙面的处理将旧墙进行铲除，做好基层处理，再进行墙面的刷新或者墙纸的铺贴。

墙面的修补是整块墙面进行，或是尽可能地选择较大面积进行修补，因为局部修补容易产生色差，达不到理想效果，修补后的质量也难以保证。

4.门窗撤换

门窗老化是旧房子最常见的一个问题，门窗不仅是家中门面，也是防盗安全的一大保障。随着时间的流逝，窗户的气密性、水密性以及防盗性都会严重退化。

因此，把老房的门窗更换为更结实耐用的款式是必不可少的工程。当然如果门窗材质兼坚固也是你喜欢的款式，只要重新涂漆即可焕然一新，但一旦才有以下问题，就要考虑拆除重做：看门窗是否变形、起皮甚至开裂，如果就说明材质本身出现问题，那就一定要换新的了。

别墅旧房翻新最佳方法

别墅是一种高端的住宅形式，通常拥有较大的面积和独立的庭院，常常是人们理想的居住环境之一。但是，随着时间的推移，别墅的外观和内部结构可能会过时，需要进行翻新和改造。针对别墅旧房翻新，有以下最佳方法：

1.规划好设计方案

首先，需要制定一个完整的翻新计划，并确定整个项目的设计方案。根据别墅原有的风格和实际需求，建议找专业的建筑设计师，量身定制符合个人需求的设计方案，并制定详尽的工作计划和预算。

2.外观翻新

别墅外观是第一印象的重要元素之一，需要有个精美漂亮的外观造型，以吸引人们的眼球。对于不同的别墅，多数情况下需保留原有的外观，较少进行大规模的改变。除了重新刷漆和更换瓦片之外，我们还可以在窗户周围添加漂亮的门框，并增加一些精致的装饰，使别墅看起来更加华丽。

3.内部空间改造

别墅内部空间的改造通常是重点，因为随着时间的推移，别墅内部空间设计可能会不再符合当代审美需求。根据设计方案，重点考虑改变房间的功能和布局。如拆除隔墙，增加卧室或更改厨房的位置，以此扩大居住空间。我们也可以添加新的窗户和阳台等周边设施，以提高别墅的自然采光和视野。

4.家具和装饰

最后，饰品和家具是别墅翻新中应关注的另一个重要元素。各种各样的灯饰、艺术品和顶角装饰等都可以为别墅增添风情。精心挑选具有特色和美观的家具，能够为别墅赋予焕然一新的风貌。

总之，只有在规划好设计方案并明确翻新计划的情况下，才能有效地对别墅进行改造和装修。通过以上的方法，我们可以将别墅翻新到一个更加完美的状态，增强它的价值和吸引力。