洋房一楼庭院花园50平设计(一楼带院子的房子好不好)



洋房和别墅有什么区别

洋房和别墅有3点不同：

一、两者的含义不同：

1、洋房的含义：洋房是具有欧美式样的房屋。一般为四面或三面临空，装修具有明显西方风格，备有客厅、餐室，有数套卫生间等结构的独立式或复式、别墅式住宅。

2、别墅的含义：别墅是改善型住宅，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是用来享受生活的居所，是第一居所。普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现代词义中为独立的园林式居所，都是独立成栋的。

二、两者的来源不同：

1、洋房的来源：《二十年目睹之怪现状》第四九回：“就在五马路租定了一所洋房，取名叫景华洋行。”茅盾《子夜》十二：“那五开间三层楼的大洋房就只三层楼上有两个窗洞里射出灯光。”

2、别墅的来源：中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。多建在城郊或风景区，中国古代称别业、别馆；3世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。

三、两者的建筑形式不同：

1、洋房的建筑形式：花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE。

2、别墅的建筑形式：别墅分为5种，包括独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。（严格意义上讲，联排、双拼以及排屋等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。）

参考资料来源：百度百科-洋房

参考资料来源：百度百科-别墅

一楼带院子的房子好不好

一楼带院子挺好的啊，好好规划这10平米的空间，打造休闲庭院应该很舒适吧！这个日本业主就开始改造荒草丛生的一楼院子。

业主花了7天的时间改造的院子都能媲美别墅的庭院了。细分一下，日本院子改造包括甲板安装、水龙头安装、栅栏安装、砌筑花坛以及铺设草坪5方面：

甲板安装

日本的房子大多数要比地面会高个60公分，都会在入户门前安装抬高的甲板，方便出入也能够作为入户玄关的延伸。

选择整体的木格栅甲板、甲板支撑腿以及下埋的混凝土石墩。

将石墩埋在入户门前的地面里方便安装甲板支撑腿。

最后将甲板利用钉枪与墙面固定即可。

水龙头安装个固定

提前确定好下水管的位置，预埋管道。

利用红砖包裹水龙头，提前将红砖进行泡水处理。

利用红砖和水泥，将水龙头延伸出地面的水管包裹起来，这样避免裸露，视觉上会更好看点。

水龙头底下利用红砖围砌个水池底座，这样方便后期接水，不会流淌到院子，保证地面的整洁。PS：水龙头底座的水池需要留有地漏，利用混凝土填平，地漏边缘要留坡度，方便排水。

栅栏安装

将原来的铁栅栏拆卸掉，安装木格栅板栅栏，这样改造与甲板相呼应，装饰性更好。

先利用钉枪和螺丝将格栅板的框架固定住，然后再一块块的安装栅栏的侧面板。

砌筑花坛

在栅栏边上砌筑半弧形底座的花坛，后期想要种些花草，直接种即可，形成了固定的庭院花园景观。

利用红砖和水泥即可，注意砌筑的高度，高度：20公分左右即可。

铺设草坪

现在很多人工作、生活节奏太快，所以没有更多时间用来打理院子花园，这时候院子地面可以铺设假草坪，这样打理、清洁起来很轻松，不浪费时间，还能够作为和孩子玩耍的“体育场"，功能强大！

地面最底下铺设一层防潮膜。

在防潮膜上铺设假草坪，根据院子地面的形状进行裁剪、铺设。

借助固定卡子以及钉锤等。

这样一个精致的日式现代庭院就改造完工了。有带院子的户型可以试试哦，装饰性和实用性兼具，打扫还简单。

一楼带院子的房子属于优劣势并重的产品，购房者可以深入了解优缺点，判断是否符合自身需求，从而确定是否购买。

一楼院子的优点大家众所周知，少量房价换来极大户外使用空间，满足购房者居住田园的生活需求，拥有一个独立的私家花园。下面，冷眼重点讲解一下一楼带院子的缺点，以供购房者参考。

一、一楼属于整栋楼中采光最差，日照最少的户型。

一楼是整栋楼采光最差的户型，一天日照只有1-2个小时。现在住宅小区建筑容积率高，开发商为了在有限土地上，尽可能排布更多楼栋，日照标准按照国家的最低标准设置，导致大量户型的一天的日照时长只能满足1-2个小时。一楼是最容易被遮挡的楼层，因此日照时长基本上和国家最低标准相差无几。

一楼采光被高楼层遮挡原因，导致日照只能在窗口徘徊。一楼的日照不但短而且穿透性不高，因为是最差的采光角度，基本上有采光时间，阳光只能在窗口徘徊，根本照射不到房间内部，采光质量十分差。

院子如果搭建雨棚、阳光房，房间采光基本上就全部被遮挡了。购房者买院子基本上都会搭建雨棚、阳光房，扩大院子的使用用途，但如此设计同样意味房间的采光将全部被雨棚、阳光房遮挡。

二、居住品质不高：蚊虫较多、湿气较大。

一楼紧邻小区绿化带，蛇虫鼠蚁较多，常年被蚊虫滋扰。一楼带院子的户型和小区绿化景观带零距离接触，因此常年会受到蛇虫鼠蚁的困扰，一时忘记关闭门窗，家里就会钻进各种蚊虫。如果购房者在院子里规划田地、绿化，那么蚊虫就更加多了。

一楼有院子的设计就无法做架空层，直接与地面连接，湿气较大。现代建筑为了规避一楼防潮、湿气大的弊端，都会采取半架空设计。但是如果一楼带院子的户型就无法架空，必须覆土高于平米60CM以上，才能避免湿气影响。但开发商很少会如此设计，因为这样会极大增加建安成本，拉长建设周期。

3、存在安全隐患：小偷重点光顾、高空坠物。

一楼是最容易偷盗的楼层、存在安全隐患。相比其他楼层，一楼的偷盗难度最小、安全系数最高，因此小偷对于一楼的偷盗几率大。而且一楼拥有较大的院子，全部设置防盗门窗也比较困难。

高层住户素质不一，容易发生高空坠物。小区居民众多，高层住户素质不一，如果不幸碰到几个喜欢高空坠物的邻居，那么就不胜其烦。轻则每天都要打扫一大推垃圾，保持院子整洁干净，重则随时有人身伤害风险。

4、院子用途有限，性价比不高，并且只有使用权。

一楼院子计算到房价里，但使用功能单一，性价比不高。虽然表面上来看，用少量的金额购买大面积的院子，是一笔比较换算的买卖。但细究下来，购房者会发现性价比不高。主要由于院子的使用功能单一，因为院子无法做顶，因此根本无法放置、存放任何东西，风吹雨淋很容易坏。除了作为住户晒太阳、增加景观休闲的用途外没有其他用途。但其实这些功能完全可以在小区内部景观带满足，何需花费金钱在自家门口设置了？

院子一般是小区公共部分，购房者仅拥有使用权。院子一般是小区公共绿化部分，开发商为了增加一楼的去化速度，因此割裂到一楼户型中。理论上这部分是属于小区业主共同所有的，虽然开发商会和你签订一个使用协议合同，但这份协议存在一定的法律瑕疵。如果小区其他业主强行否定，你的院子就存在被收回的风险。

一楼带院子的户型存在以上四个缺点，购房者可以深入了解之后，再判断户型好不好，再决定是否购买。

我是袁哥，我来回答

一楼带院看似很美好，其实很残酷，为何如此这样说，原因如下：

一：一楼房屋内光线太弱，采光差。虽然有院，受季节，天气等影响，人毕竟在房屋内的时间长，长期在采光光线弱的房间会影响人的心情和身体。

二：因为现在大多是高层，居住人员众多，人员素质不一，经常高空抛物，一楼轻则垃圾，重则人身安全。近期我的一楼带院住户，就经常到物业投诉，物业也无办法处理，一楼住户只有减少到院子的次数。

三：虽然有个院子，但有很强的局限性，院里布置需符合物业和楼上业主的要求。我小区一楼院子种了一些菜，楼上就有住户投诉，有虫到楼上来，物业只有禁止。

四：在房屋出售时，客户有局限性。只有老年人喜欢，出售不如其它楼层变现快。

一楼带院子，看似可以养花，种草，休闲会客，老人孩子晒太阳玩耍，很美好，很诗意，很令人向往，实际上有很多不令人满意的现实，所以我说看似很美好，实际很残酷。

如果想购买一楼，重要参考这几个方面，第一，如果一楼有地下架空层（车库或仓房），距离水平地面高出60公分以上，不存在潮湿，优选；第二，额外赠送独立庭院，可以种植绿色植物，优选；第三，独立下水排水系统，优选；尤其第二点，其赠送的庭院给一楼带来的附加值具有一定独特性。中国的商品房所在的国有土地是有一定使用年限的，改革开放至今，最早有30、40年，90年代后主要是50年和70年，标准商品房除了有房产证，还有一个土地证。尤其在一二线城市主城区，很多新建楼盘的容积率在2.5-7之间，比如您购买的高层住宅是100平米意味着你的土地证可能不足10平米，因为建筑密度和容积率很高，基地面积很小但户数很多，如果新建楼盘一楼有额外20-50平米的庭院赠送，就意味着有限的空间额外土地附加使用的赠送，也增加的一定舒适性，因此近些年受较多老中青年龄段人群的青睐。

作为专业房产经纪人，我来明明白白的给分析下一楼带院子的优缺点吧，方便大家去选择！

一楼带院子的格局分好几种：

第一种：小高层及高层的底层带院子这种格局的底层在价格上是相对最低的，所以出问题普遍会比较多一些，首先楼上住户比较多，各种素质参差不齐，难免会遇到没素质的人会把一些东西丢下来，不光会污染还会发生危险，我见过的一些这样的户型大多会把院子加装相对结实的顶，要么就是把院子作为储存空间来使用。

第二种：花园洋房这种户型属于洋房了，一般层高都在7层以内一梯两户而且都会加装电梯，价格就会比较高，而且这样的底层就相对会比较受欢迎了，因为整体价格比较高，说明这个楼盘的档次也是比较高的，物业保安什么的都非常的到位，住户的素质也都比较高，而且这样的户型所配的花园都是比较大的，可以满足很多种的需要，比较种菜种花草、加个凉亭等等，对于有一定财富能力的人来说绝对是非常好的选择。

第三种：叠层别墅相对于独栋别墅来说，这种叠墅的价格就相对亲民一些了，价格也是独栋别墅的一半甚至更低一点。有独立的小院子，而且小区整体环境好而且比较安静，别墅整体的造型配搭上花园完全可以打造成一个小型的世外桃源，对于家里有老人而且比较富有的人群来说，绝对是最好的选择！

现在说说一些比较突出的缺点吧！

一、打理起来比较麻烦

花园的植物需要去打理，灌溉施肥打药等等...到了风大的季节还会有扫不完的落叶，草坪还需要修剪。（有的人可能会说有钱人嘛花钱雇个人就好了嘛，可是这不就是乐趣吗）

二、虫害

在一些城市会有很多虫害，白蚁就是一个典型，一旦发现白蚁没有及时清除，那么就会对家里的木质家具造成损害。还有就是到了夏季之后，就是蚊子的天下了，非常之多，特别是有些院子里还有水池的就更多了，看着很美，可是“暗藏杀机”。

三、防盗

因为院子是和家里是连在一起的，所以如果粗心没有把连接处的门窗给关严实的话会给不法分子造成方便导致人身和财产的损失！

总之有利就有弊,看个人喜好了！

我认为好！很好！非常好！如果碰到了心仪的一楼带院子的房子，经济条件也充许，我认为应该尽快拿下，机不可失，失不再来。

一直以来都有一个三园梦，幻想着能在都市里种植一点喜欢的花果菜。2013年秋，在多次看房后，终于相中了现在居住的一楼，带40平米的小院，下面还有一个几十平米的露台，心里那个窃喜啊，迫不及待的交定金签合同交首付办贷款，整个过程一气呵成。

2015年春天，在我和来哥60岁时入住了小院，并开始了青青三园的建设。本着简洁节约实用的原则，只花了一年时间，青青三园就初具规模。东边进门一个直角主要种花，供自己观赏也供路人驻足欣赏；中间最齐整的十多平米用来种菜，整了三垄地，建了一个菜池；西边种了脐橙红枣金钱桔和葡萄等果树。

五年多我们在小院收获了满满的幸福。小院为老人小孩提供了休养生息的场所。每天早晚必来回转上几转，疫情期间小院是大众情人，记不清接待了多少进院观看拍照和交流分享的花友，在院外探头观望指指点点的更是不计其数。

小院为老人小孩提供了劳动的场所。这么多花果菜，每天都会有事情可做。翻地施肥浇水搭架需要一定的体力，出一身黄汗身体会舒服不少，晚上觉也睡得安稳许多；打心摘叶嫁接扦插需要头脑思考和双手的灵活，联动可预防衰老。

小院种植多少还会有收获。虽然冬天日照只有一个多小时，夏天有四五个小时，但叶菜和一些较耐阴蔬菜比大田还长得好。今年疫情期间，小院蔬菜可是掋档了一阵，那时候可是拿钱也买不到啊。

小院还让我交到了不少喜欢花果菜的朋友，有看了图片文章而来的，有别的小区走亲串友来的，更多的是来自小区的居民。我送他们花草小苗，他们还我水果蔬菜；喜欢月季，花友送了我十多个品种；四季金银花是小院最靓丽的风景线，已送出一百多棵；更多的是学到了花果菜的知识。

如果楼上有好邻居，那是相当的好，如果楼上邻居差劲素质低，那就是水深火热，所以一楼带院好不好由楼上邻居说了算

一楼带院子的房子好不好？有的说好，有的说不好，各有各的理由。其实，什么是好？稀缺的东西肯定好。城市里的人比较腻歪砖头水泥，特别向往田园生活，买不起别墅的人，一楼带院子的房子，绝对是个好的选择。

事实上，一楼有花园的房子，好处很多，一是可以丰富业余生活，特别适合退休后养老，种点葡萄李子，花草蔬菜，不但可以品尝绿色果蔬，还可以体验一下田园气息；二是休闲、聚友、晒太阳方便，在自家亭子里聚餐是一种别样的感觉；三是提高了房屋的还用功能，增大了私家活动空间；四是安全避险功能强，遇到突发灾害可以最短时间内转移到室外；五是出入方便，特别适合年老体弱人员居住、生活。

当然，有利就有弊，这是辩证法。一楼最闹心的是下水道容易堵，经常需要疏通，既麻烦又脏；二是做不好防水会返潮，墙面易起皮；三是采光比较差，尤其是楼间距小的，遇到阴雨天室内比较暗；四是私密性不太好，容易被偷窥；五是院里容易被楼上抛物。

不过，凡事总不能尽如人意，要求十全十美太苛刻，总体来说，选择一楼，居住生活体验，利远大于弊。

没有好不好的房子，只看适不适合你而已。所以回答您的这个问题，我们从客观的角度来看待这个问题，我们就先看看其优劣点，然后再结合您个人的情况来做出选择。

一楼带院子的房子的好处：

1、一楼带院子拓展了建筑面积、扩大了使用空间。这一点不难理解吧，毕竟地方大了，而我们想买他的最大好处也就在这里，扩大了我们的使用面积，甚至说我们原来的室内阳台我们可以封起来做书房，把阳台的功能移动到院子里，那么就增加了我们室内的使用空间。

2、一楼带院子可以种花种草，甚至种菜。在工作之余，为业余爱好增加场地，为视频健康也是一种保障，毕竟菜是自己种的。我们家楼下就有这样的院子，一个20平米的小院子，一般的地方种菜，一家三口根本吃不完。

3、一楼带院子可以让居家更接地气，空气好。一楼带院子的可以让我们更加接地气，特别是从房子一步踏入院子的时候，那种感受特别好，很亲自大自然的感觉，由于一楼的院子一般都是在灌木包围中，空气也好，含氧量很足。

一楼带院子的房子的弊端：

1、由于楼层位于一楼，而且有院子，很容易返潮。虽然现在小区都有地下车库设计，楼体下面是人防工程，但是院子实在车库顶部，覆土最少1.5米以上，所以很容易返潮。

2、由于是在一层，而且院子的周围都是绿化，所以蚊虫也就多，所以如果是一楼带院子的房，如何做好防蚊虫措施，很重要。

3、一楼带院子，存在着一定的安全隐患。安全隐患来自于两方面，第一是房内通往院子的通道，容易被盗贼顶上；第二是高空抛物，有被砸的危险。

好了，上面说了一下一楼带院子的房子的好处和弊端，那么下来我说一点最重要的也就是产权和使用权的问题。

一楼带的院子如何确权：

一般的一楼带的院子是没有产权的，而只有使用权，而且这个使用权是开发商为了一楼的房子好卖，或者增加房子的附加值而为的，一般都是和你签订一个使用权协议。但是带的院子的区域应该属于公共的，而这部分公共区域原来应该是属于绿化带的，所以这份协议本身的合法性就有待商榷，所以如果买了这种房子，最好要看看开发商是否在设计规划时就确定了院子，如果没有，则不能买这样的房子。即便是你现在用了院子，那么以后如果其他业主有意见的话，你的院子就存在着被收回恢复绿化的风险。

总结：所以说一楼带院子的房子好不好，应该从自己的偏好出发来选择，而最后一点确权尤为重要，请买一楼带院子的房子的朋友们，务必要重视。

我的小院

云秀花园有什么意思

项目位置：云秀花园小区位于密云县白河风景区内，地处县城城北，京溪路边，紧临环城北路，西望白河露天浴场，北接北山冶仙塔，上风上水位置极佳，生态自然环境极为理想。

项目概况:云秀花园总占地19.48万平米，分为南北两区，三期开发完成。

南区总占地11.18万平米，建筑面积6万平米，2003年8月中旬开始销售；北区占地8.4万平米，建筑面积8万平米，预计2003年底开始销售。

整个项目计划两年内完成.建筑风格古典与现代结合、欧式与中式结合，色调以暖色调为主，并合理的搭配冷色调，外观漂亮。

小区在设计中尽可能体现出“健康、时尚、安全、舒适、环保、绿色、人文”设计特色，该小区的建成将为密云县住宅建设增添了一道靓丽的风景。

经济指标：南区规划经济指标为：容积率：0.52；绿化率：50%以上；楼间距：≥遮荫间距2.0；层高：一层3.0米，二层2.8米。

外装修：精装修，贴高档墙砖，屋顶坡屋顶，铺亚光水泥瓦；内装修：粗装修。

北区规划主要经济指标为：容积率：0.9≤R≤1；绿化率：≥40%；楼间距：≥遮荫间距1.8；建筑形式：板楼小洋房；层数：4—5层，以4层为主；层高：标准层2.8米，顶层2.9米；一梯两户，并有适量跃层设计；结构：全现浇砖混结构；外装修为精装修，屋顶坡屋顶，铺亚光水泥瓦，外墙为首层贴高档外墙砖，其他层根据色彩搭配可喷涂料、贴墙砖；内装修：单元楼梯踏步铺设花岗岩、不锈钢扶手，户内为粗装修，设入户门；阳台为流线型设计，整个建筑外立面丰富、生动、美观，北阳台封闭，南阳台半封闭，做适当造型。

窗：中空玻璃电泳铝合金窗。

道路：主路宽9米，支路宽5米。

户型及价格：南区目标户群主要面对密云当地高收入人群，目标定位为以第一居所作为消费需求，兼顾北京人的多项高端需求的高档住宅。

主要户型以独栋别墅、联排别墅为主要产品形式，户型设计从140平米至350平米多种户型。

销售总价在40万元至80万元之间。

北区目标客户群以北京人为主，目标定位为北京人二次置业为主的中档住宅，户型设计从55平米至130平米9种户型，户型配比为：55—65平米户型占40%，70—85平米户型占40%，90—100平米户型占10%，100—130平米户型占10%。

所有户型均通透感强，通风、采光效果好，无暗区、明客明卧、明厨明卫。

北区均价2200元/_，总价控制在12-30万元之间。

周边情况：小区紧邻京溪路，西望白河露天浴场，北接长城公园和冶仙塔。

距高速路不足3公里，由市里驱车40分钟即可到达，是去密云水库、黑龙潭风景区、清凉谷风景区、云蒙山国家森林公园、云蒙峡风景区、京都第一瀑等景区的必经之路。

小区有2路、3路、8路公交车到达，周边有东密专线、980路、970路等多路公交车直达。

道路状况良好，四通八达，出行、购物、餐饮、娱乐、生活便利舒适。

项目卖点：云秀花园小区是密云县最大的高档纯居住封闭社区。

小区依山傍水，周边环境优美迷人，空气清新。

小区距县城中心仅1.5公里，周边配套齐全，距京密高速路出口3公里，小区周边有多路公交车到达，交通便捷，居住、生活、出行、购物、娱乐方便，是都市人最为理想的“离尘不离市”的纯居住社区。

该小区的开发公司、设计公司、建筑公司、物业公司经验丰富，实力雄厚，对每个开发环节精益求精，充分研究建筑的功能性、舒适性、实用性、安全性、美观性、使用性，以“为业主服务”为宗旨精心打造的社区。

小区在规划时摆脱传统思路，把大组团绿化化整为零分散分布到小区，注重园艺规划、硬质景点设计，充分提高业主的参与性和受益性，使每位业主入住后都可享受到“曲径通幽，雨打芭蕉”充分放松自我的田园生活情趣。

小区设计标准高，建筑密度低，容积率低，绿化率高，拥有密云县最宽最大的绿化带。

小区设计了近二十种户型，每个户型紧凑实用，主客分区、动静分区、干湿分区等功能分区明确，使用起来舒适实用。

户户坐北朝南，面宽大，进深小，南北通透，采光、通风效果好。

小区品质高，售价低，性价比很高，同时赠送花园、露台、庭院、阁楼等优惠条件，送实惠与业主。

与集团准五星级酒店联合，实现资源共享，赠送贵宾卡，免去业主入住后不必要的经济负担。

小区公摊面积小(部分零公摊)，可使业主免去负担公摊面积的物业费、卫生费、取暖费等费用基本信息

小区地址：密溪路东侧滨河大桥北800米

物业类型：公寓开发商：北京中加伟业房地产开发有限公司物业费：0.9元/平/月物业公司：北京中加物业管理有限公司总户数：2600户停车位：200绿化率：30%容积率：2.1总建筑面积：平方米房价走势

云秀花园10月均价元/平米，比9月下跌2.33%沙河水库板块10月均价元/平米，比9月下跌0.28%周边配套

交通沙河农商行(密云10;密云10)、彩虹园小区(密云10;密云10)、云秀花园(密11;密11;密8;密8;密云15;密云15)；购物北京密云县泰坤购物中心、大星发超市广益兴盛店、大星发超市密树林店、烟酒茶超市、大星发超市宏利通财店、大星发超市宏利通财店、莉保超市、莉保超市、北京青密良缘超市、学成商店；云山门诊、密云县血站、康塬康乐中西医诊所、密云县军队离退休干部门诊部；美食北京博美食府、老家快餐有限责任公司第15分店、溪源聚茶行、桂梅蛋糕房、碧波轩茶楼；银行北京农村商业银行沙河分理处、北京农村商业银行沙河分理处、北京中国建设银行(密云支行南大街储蓄所)、北京中国建设银行(密云支行南大街储蓄所)、邮政储蓄银行车站路支行、邮政储蓄银行车站路支行；娱乐活动内部配套:高尔夫练习场游泳池会所儿童游乐场停车场健身房篮球场网球场羽毛球场洗衣店咖啡厅餐厅；

建筑总图图设计思路是什么

建筑设计方法

●总图规划

一、项目概况

首先熟悉掌握项目的设计任务书（业主提供），及项目的设计要点（规划部门提供）。我们公司主要做的都是房地产开发的项目，即住宅项目。

1．项目设计任务书：

明确项目的产品定位，产品的构成比例，业主的产品要求。

2．项目的设计要点：

掌握熟悉项目的设计要点，以及项目所在地的规划设计规范，由其重要的是明确项目用地的各项经济技术指标。指标分项如下所示：

①项目的总用地面积，了解用地规模，脑子里形成初步印象。

②项目容积率，了解居住建筑及公共建筑的面积比例。形成容积率的基本印象

a.容积率0—0.3独栋别墅项目

b. 0.3—1.0纯联排别墅，叠拼项目

c. 1.0—1.8联排加高层住宅项目

d. 2.0—2.5小高层住宅项目（12F-18F）

e. 2.5—3.5中高层住宅项目（18F-24F）

f. 3.5—10.0高层超高层商业项目（30F以上）

③项目覆盖率：明确覆盖率计算方法。

a.25%以下一般是多层建筑。

b.30%-35%高层住宅建筑。

c.50%商业建筑，商业项目。

④绿地率，明确项目用地地区的绿地率计算方法。

一般为30—35%，有些地方的项目扣得比较紧，要作绿化分析图。

⑤计容建筑面积，不计容建筑面积，核增容积率建筑面积。

a.地上建筑面积

b.地上架空层建筑面积，这部分面积有些可计为不计容面积，有些计为核增容积率面积。

c.半地下建筑面积，不同的区域其定义略有不同，有的出地面小于1.5M的可算为半地下。

d.地下建筑面积，人防建筑面积。地下建筑一般为车库及设备、人防。地下车库停车位可请专业公司布置，人防我们可以出大概的方案，具体人防设计由人防设计院设计，人防面积一般换小区高层的投影面积计算面积大小。

⑥项目的总户数，总人数，停车位的计算。

a.总户数所对应的停车位，每个地区对于停车位的要求皆不同。

b.总人数千人指标对应的配套设施建筑。如是否修建幼儿园及其规模，净菜市场等等。

c.商业公共建筑对应的停车位。

⑦项目用地的开口位置，主入口及机动车出入口位置。有助于解决交通及项目形象的需要。

⑧项目用地退让用地红线的距离及与相邻地块之间的建筑间距。

⑨了解掌握项目用地四周边的现状及未来规划。

二、项目总体构思草案.

明确熟悉了项目的概况后，我们就可以开始构思总体的规划方案了。项目用地大小不一，形状各异，一马平川的用地，高低起伏落差悬殊的用地状况等等，要根据用地的特点作出适合用地及项目定位的总图设计。

一总图草案的思考及绘制。

1．画泡泡设计方法.

在项目用地上用笔根据功能布局，用地范围画出各组团的泡泡圈，解放思路多画几遍，形成总图大概构思布局，再通过线形把各组团，功能分区串联起来。

2．轴线设计方法.

项目用地千奇百怪，规整或是不规则。我们可以利用轴线的方法将用地的规划有机串联起来，使其有骨有肉。利用主轴线及次轴线的设计方法。（直线轴和曲轴）感觉像鱼骨、树木的主干支干、树叶的脉络、星座的星联图等等。

例如：利用轴线确定项目的主出入口，中心庭院，组团围合，景观视线通廊建筑群的总体布局等等。

3．贴边大围合及半围合设计方法.

即采用点式或板式联体东西向建筑布局沿用地周边布局，形成中心超大庭院空间的总图设计方法，一般多适用于用地较小、容积率较高项目。南方地区可以多用，北方地区少用。

4．图面构图设计方法.

就是比较讲究总图的图形美感，利用点、线、面的构图方法追求平面构图根据项目要求完善总体布局。

5．坐标法、平铺挤对法。

根据项目用地，定一个x、y轴及角度，以组团及面的方式排列、平铺、各组团之间相互挤对形成公共绿化及景观空间，完成组团及总体布局。

二带着项目要解决的问题深入总图设计（其实也是一个解决问题回答问题的过程）。

1．根据容计率的要求计算出项目的户数及平均户型建筑面积对项目的建筑总量进行确定，估算出住宅的楼栋数与套数进行总图设计。

2．根据项目的干人指标计算出配套设施的建筑面积，确定其布置的位置及方式。

3．根据国家规范要求及当地规范要求（建筑的间距及日照需要）布置总图，这个

过程可以通过手绘及CAD辅助设计，这样可以加快总图设计的速度。

4．建筑的容计率出来后，我们将利用手绘来优化总图的图形构图，各功能分区的确定，形象出入口的形式，景观绿化存在的位置，各个空间序列节点的强调，

总体规划交通，消防路线的设计，是人车分流还是相对的人车分流等等。

5．还有些项目需要建筑单体标准层平面设计与总体规划同时进行，因为单体平面

会对总图的布局有直接的影响。

6．根据项目用地所在区域的详规及城市设计进行总图设计，或是项目需要的特定

文脉及风格进行设计，如江南水乡、风情购物街、滨海休闲渡假区等等

三、基本的总图草案构思确定后，要进行下一步的完善设计。

1．可以正式的上CAD了，把所有构思的东西用CAD加以矢量化，利用计算机辅助

设计反复推敲总图的构思方案。

2．利用CAD完善总图的交通流线、中心庭院、节点空间、景观绿化、车库出入口、

人行系统等等。在作这一阶段设计时可以参考借鉴其它项目公司的作品，这样

既快又准确，别自己一个人呆在哪拍脑袋瞎想，浪费时间。

3．利用SU拉出建筑的体量进行分析及推敲设计。SU是个好东西，直观且全面，

是很好的辅助设计及设计的好工具，大家都必须掌握它。

4．我们也可以用模型切割机切出体量模型用于推敲方案，这是最立体直观的

方法，这也是我们可以加以推广的。

5．总图的所有规范经济指标，要进行细心的计算及核算，合作的同事之间要认真

核查，不能出现错误，这一点至关重要。

●建筑单体

再讨论完总体规划的问题后，我们可以进入建筑单体的研究了。一般我们接触的项目都是民用建筑，这其中又可以分为居住建筑和公共建筑两大类。我们都要全面解决它们的功能、空间、使用、外观等等。通过设计把平、立、剖细部设计表达出来。

一、居住建筑

居住建筑，我们公司最熟悉了，公司的业务95%以上都是房地产住宅项目，居住建筑按层数及高度可分为低层、多层、高层三个类型，每个类型有不同的级别。

一低层住宅

主要可以细分为独栋、类独栋、双拼、联排、叠加别墅。

1、独栋.

⑴独立别墅,四周都是花园,我们按其占地的大小来衡量它的级别。是1亩还是2亩地以上,一般比较适舒的独栋总体规划容积率在0.3以下,独栋侧间距为8～9M，正间距为15M以上，独栋尤其要注意其所占私家花园的大小，这是衡量其级别的一个标准。

⑵独栋的面积一般＞300㎡，面宽及进深＞15M，平面部局舒展流动，空间开敞，在层数上一般为2层～2.5层,另外再加一个功能地下室,我们可以加入双首层的概念,独栋的层高可以定高点,比如一般3M的层高我们可以改为3.3M、3.6M、3.9M。

⑶下面我们可以聊聊有关独栋的平面功能问题了。

首先，一层平面大概的功能：平进的车库，单车位或双车位，车库，入口玄关，会客室，客房，卫生间，客厅，餐厅，中、西厨房。

负一层平面的功能：工人房、卫生间、洗衣房、储藏室、活动室、娱乐室、酒窖、健身房等等。

三层的功能：带卫生间或书房的套间，2～3套。主人房带有大露台，楼梯间根据需要上屋顶。

⑷再说说平面功能中各房间，厅室的尺度问题

客厅开间≥5.4M,进深要大于开间；

餐厅开间≥3.6M,进深也要大于开间；

单车位车库≥3.3×6M,双车位车库≥6×6M；

入口玄关开间≥2.4M,厨房开间＞2.7M,面积＞12㎡；

会客厅或客房开间≥3.6M；

套房带卫生间,最小卫生间开间＞1.8M,按级别设计主人房,次主人房,套间房,加入书房及更衣室功能。

在平面设计中,注意各功能空间之间的联系,尽量扩大平面中的视线距离,使居住空间更广阔、流畅，（小琅环别墅室内设计，高文安公司提出平面修改意见时提到这点）。

⑸剖面上的问题，也可以聊聊。

首先一层层高可以为3.6M，二层层高3.3M，负一层地下室3.3 M，主要的客厅也为1层半或2层通高，主人房的层高也可以根据需要拔高。

楼梯间如是双跑楼梯，开间＞2.4M,单跑＞1.2 M,,踏步高＜175mm,宽＞250mm,独栋的层数不应超过3层,落差大的地形除外,要不然立面高宽比例不好,像炮楼式的,也像农民房。

⑹立面上的问题也可以说几句

首先还是要根据功能的使用来进行立面的设计,这是一个原则.在平面设计的时候同时要考虑立面的设计,这两部分可以平行的进行.立面的风格系统及比例是要贯穿起来的,是理论的支持,我们要根据功能确定尺度开窗、开门、装饰构件的设计，统一的标准来衡量，平、立、剖一定要对上，要假想自己就是个建筑工人，一瓦一石是如何把房子盖起来的，要明确自己设计的每笔是为什么，是有原因的不是随意的。

2、类独栋

就是在国家不允许独栋别墅建设下，开发商又想建独栋的环境下产生的产品。山墙的侧间距＜6M，两栋别墅之间有构架及构筑物相联系，看起来像是独栋别墅其实不是。

3、双拼别墅

设计的手法和原则近独栋别墅，考虑房间厅室的级别，作立面的时候容易因为太对称而呆板，要注意平面布局上可以考虑差开布置或用不同户型双拼。

4、联排别墅

把独栋联在一起，排成一排就成了联排别墅，联排有3联、4联……见过最多的是12联的，像一堵围墙，万科的联排比较长。

联排的级别我们一般通过单元的开间来区分，我们作过的开间由最小的4.5M开始,往上有5、6、7、8、9、10、12M等等……

下面我们来说说联排设计应注意的地方

⑴.联排户型可以分为中间户型和端头户型两种，在总图上的布局也可分为北入口与南入口两种户型（换车库入口及入户大门），联排最小的正对距离为10～12M，（万科城就是这样的），中间户型有前后两花园，端头户型有前后及侧花园3个花园。

⑵.联排的面积由140㎡～280㎡不等，级别一般按单元面宽来区分。

下面来说说平面功能的问题了。

一层平面功能：客厅、餐厅、厨房、玄关、公卫、车库、内庭院。

车库在广东地区一般是在一楼平进的，因为这样方便及排水简单，在江浙一带多为半地下车库，因为计容率的问题（车库不想占太多的容积率）。

负一层功能：半地下车库或多功能室，公卫、工人房、地下室面积≤50㎡（消防问题）。

二层平面功能：次卧室、家庭厅、卫生间等，也有将主卧室布置在二层的作法。

三层平面功能：主卧室及大露台，有天有地联排设计的要求。

另外联排的空调系统也是我们需要考虑的，是集中空调还是分体空调，集中空调一般可以考虑在地下室，花园内和屋顶，分体空调就要结合立面考虑清楚了。

⑶.各平面功能，如车库、客厅、餐厅、玄关、楼梯间、主卧、主卫、书房、露台等的一些设计方法

5、叠加别墅

也可以叫叠加复式，一般1、2层是一户，3、4层为另一户，5、6层为一户。叠加的入户方式有几种：

第一种是平地入户，3、4层通过公共楼电梯入户。

第二种是3、4层也可以从平地入户。

第三种利用山地高差1、2层，3、4层都是平地入户。

目前看到的华桥城东方花园叠加作得还不错。

2、多层住宅

一般3层以上7层以下我们称为多层住宅，80年代至90年代，多层住宅还是很流行的，因为多层造价低，工期短：使用率高，还有管理，维修费也低，深圳的莲花二村当时就是全国的示范小区。

但随着社会的发展多层住宅渐被淘汰了，原因是浪费土地，要爬楼梯，户型不容易有发挥的空间。单元户型有一梯二、三、四等。目前剩下的多层户型用的较多的就是万科注册的情景洋房了，每个标准层都不一样，客户可以按需所求。

3、小高层住宅

8层～11层住宅叫小高层住宅，有板式及点式高层之分，有1梯二、三、四户、五户、六户经济性的户型作一个电梯，楼梯为板式小高层的话，可以不作封闭楼梯最好作封闭楼梯，比较美观及实用，楼梯平台可以放置垃圾桶，楼电梯间尽量作到直接采光，采光面积＞3㎡，小高层可以作到11+1层，顶层为复式。

4、中高层住宅

12～18层的为中高层住宅，两部电梯，加上一部封闭楼梯间，要考虑各设备的管井预留。

5、高层住宅

18～33层，100M以下的高层住宅，2部四以上电梯，2部双跑楼梯或一部剪切楼梯，要有独立前室或合用前室的设计。

四、 1．户型平面设计（标准层平面设计）

⑴先说说交通核心筒、电梯间的设计。

主要由电梯井、电梯厅、疏散梯、设备管井、走道组成。电梯井尺寸一般为宽2.3M、深2.4M（轴线）。疏散双跑梯面宽2.6,剪刀梯面宽2.8M。管井作方案时要先预留好位置，初设时与设备一起定大小及确定位置。走道的宽度一般设为1.6M～1.8M，这样入户门可作到1～1.1M，且有春联位置及门铃位置，电梯厅在广东地区最好有自然采光通风，玻璃面积＞3㎡，这样的公摊面积会大点。北方地区电梯厅可以不用自然采光通风，公摊会小一点。

采光窗可以作为飘窗；窗台可以供候梯的住户休息用。广东地区有的项目通过修饰、扩大或加入空中花园等手法提高标准层。举例说明电梯厅的几种设计方式。

①．广州时代玫瑰园，中山东城。

②．深圳港丽豪苑、金海恋花园、金城蓝湾。

③．深圳中信红树湾、红树西岸、卓越维港、香蜜湖1号、广州珠江帝景、广州誉峰花园。

⑵入户

①．入户门尽可能不要对着电梯门，小户型还可以容忍。

②．入户门最好是对着客厅或餐厅，这样入户后会觉得比较开阔，入户门最好不要对着厕所门或主卧室的门。

③．入户可以设置入户花园，过渡一下空间。入户花园也是个比较好的设计方法，入户花园可以计算一半的面积，美化入户的环境，另一边可以不算面积（两层通高或挖洞后铺地板）。也有的开发商认为入户花园只是用来放鞋及堆杂物的，并不推崇。

④．入户门的宽度≥1M,作单开门比较好，豪宅的话可以考虑双开门，子母门其实不太好用。有些家俱太大，入户门和电梯进不了，在建筑屋顶有吊车吊家俱从阳台进入（红树西岸就有）。

⑤．电梯直接入户，电梯为双边开门，开门是电梯厅即入户花园，感觉上开了电梯门就直接到家了，不用通过公共的电梯厅，需要智能化的管理例如：深圳香蜜湖1号，卓越维港，东方花园、中山东城?艺墅。

⑶客厅、餐厅

①.客厅与餐厅是一体的，没有明显的界线，通过家俱的摆设区分客、餐厅；多为2房1厅及1房1厅的小户型。

②.客厅与餐厅是错位相联的关系，一般江浙一梯三户中间户型就是如此布局的。

③.客厅与餐厅是南北贯通的关系，且有一堵纵墙是重合的，广东地区很喜欢这种布局方式，南北对流通透。

④.客厅与餐厅为水平布置，即我们说的横厅，效果是客、餐厅的公共空间会显示得比较大。

⑤.客厅的开间

1房1厅的客厅开间3.3～3.6M

2房2厅的客厅开间3.6～3.9M

小3房2厅的客厅开间3.6～3.9M,大3房2厅的客厅开间4.2M～5.1M,4房2厅的客厅开间4.5～6M。

我们根据户型的建筑面积及套型确定客厅的面宽级别。

⑷厨房、生活阳台

①厨房的开间最小为1.8M，小户型的要求。厨房的面积在住宅设计规范上有定义，厨房要设置排烟管道尺寸为350×350mm。烟道要出屋面。厨房门可以用平开门和推拉门，出生活阳台的门应采光需要可以作为玻璃门，作厨具的布置时要预留冰箱位及做饭的工艺流程。厨房门可以作0.7M宽（最小）

②生活阳台一般我们主要用来放杂物及洗衣机，生活阳台设计时可适当放大尺寸，这样使用才方便。生活阳台的护栏最好用实墙，这样杂物不容易掉出阳台。

③一些大户型的生活阳台与设备平台（空调用）相近，设备平台可不算容积率。

⑸公共卫生间

公卫开间最小尺寸1.6M，进深作长点好布置3件套，不够深可以作落地飘窗台来偷600MM-900MM.作淋浴间，也可以作干湿分离设计或预留洗衣机位置。三件套最好一字排开，管道好布置。卫生间窗最小宽为400mm.

⑹空中花园

直接把1个房间或2个房间作为阳台或花园，偷一半的面积。内凹阳台、空中花园的大小及定义每个地区不一样，设计时要考虑当地现行规范。举例说明空中花园卓越维港、万科第五园、中信红树湾。

⑺次卧室

次卧室最小开间一般为2700mm，但最近因为90㎡的控制，万科第五园出现了2450mm开间的小卧室，赶上香港的户型了，次卧室也换开间来分其级别大小。

⑻主卧室

主卧室最小开间≥3.6M，也有的90㎡以内的小3房开间为3.3～3.4M。主卧室都带主卫生间，卫生间门最好不要对着主人床，主卧室可以设计带衣帽间，也可以带书房或靠近主卧室的次房改造后可成为书房。

⑼阳台、露台

很早的时候，阳台的概念只是个普通的阳台，晒晒衣服、吹吹风而已，阳台一般的进深只有1.5M，好像阳台只是个附属的东西。

现在的阳台设计是户型的一个亮点，阳台的尺度普遍加大了，可以用来休闲、打牌、喝茶、运动、观景好多功能了，目前我们的阳台一般出挑1.8～3M.也有更大的,如成都的天鹅世纪花园(出挑大于5M,需要立柱子).阳台一般计算1/2的面积,有此地方2层通高的阳台可以不计容积率.2层通高阳台私密性不好,但是较新鲜及立面有错动的特色,露台因为上面没有顶盖所以不计容.