旧楼房改造法律禁止事项(旧楼加装电梯审批中的几个法律问题)

老小区开始装电梯,都有哪些注意事项

现在旧的住宅楼电梯安装已经是一个大问题了，虽然现在电梯安装很便宜，但是有很多小区仍然没有电梯。年轻人可以在楼梯上上下下地锻炼，但对于那些老年人来说，这实际上是在呼救。再加上最近出台的国家政策，支持老住宅楼。但是除了在已经成型的建筑物外电梯安装的成本之外，还有许多安全问题需要注意！

1、遵守国家政策和标准

由于现在电梯的种类比较丰富，很多电梯的承重量和乘坐人数都是不一样的，而且电梯运行的速度也不相同。对于老旧小区电梯安装会出现两种不同的想法，有些人想要安装的电梯速度快一些，但是有些人却觉得电梯太快不安全。

2、选择一家安全的电梯安装公司

在正常情况下，如果一个政府机构，将被电梯安装公司选择直接招标的形式，这保证了利益和居民的安全。但也有自组织租户有电梯的安装，这个时候我们应该了解相关的电梯安装标准，没有选择，因为它们价格便宜售后电梯公司。毕竟，房子本身的旧结构非常复杂，不当电梯安装只会造成对结构的损害是不因小失大！

3、选择合适的方案设计

如果你想在老建筑里电梯安装，你必须在设计公司设计完完整的计划和施工图之后，现场测量整个房子。选择更合适的安装方案，以确保大多数家庭不会受到照明的影响，同时也能减少空间的浪费。尽量确保原结构的安装，不仅实用，而且非常安全！

4、家庭管理和协调

虽然电梯安装会对一部分家庭有很多方便之处，但是，对于低层住户来说，可能有更大的负面影响。例如，有些人会觉得电梯的声音大，影响休息，还会有人认为电梯有辐射，对人的身体不好等等，这些问题都需要考虑进去，尽量协调好小区住户之间的不平衡，使电梯安装工作顺利进行。

综上所述，老旧小区电梯安装的这件事，都要考虑到以上几方面，再进行电梯安装的工作比较妥当。

2023年旧楼加装电梯最新政策

国家加装电梯的政策和法规如下：

1、国家增设电梯应当充分尊重居民意愿，坚持居民自治为主；

2、在加装电梯的过程中，应该对业主书面协议内容以及矛盾异议处理进行调整和完善；

3、对于不支持合作的少数居民，应该做好说服和劝导工作；

4、如果无法协调，可以向社区或政府职能部门反映，社区或政府职能部门可以调解或申请相关组织调解，以促进所有业主的同意。关于城市既有住宅增设电梯工作的指导意见》（建房_2019_56号）规定逐步实施。增设电梯所在楼栋或单元全体业主要进行沟通协商，就代理人的授权委托事项、建设内容及费用预算、电梯使用管理、电梯维护保养方案及费用预算、费用筹集和分摊比例等依法达成一致意见，签署同意增设电梯的书面协议。在拟增设电梯所在物业区域的显著位置，就增设电梯的设计方案进行公示。实施主体对相关方面提出的异议，应与异议人协商达成一致意见。向市自然资源和规划局申请办增设电梯规划审批、施工管理等手续。费用一般由业主自筹，可以申请使用公积金、维修资金等加装，电梯加装完成后，财政补贴15-18万元/部。具体可向辖区社区咨询，由社区协助业主做好此项工作。

拓展资料：高层连廊地面可以铺瓷砖吗？

不能。根据《高层建筑设计防火规范》的规定，八层楼不算高层建筑。虽然抗规、高规以及装饰装修施工验收规范未严格规定八层楼不能采用满粘法粘贴外墙瓷砖装饰，但在抗震区还是不应采取满粘法粘贴瓷砖，最好进行干挂或采用外墙涂料进行装饰(比如石头漆、氟碳漆都可以达到比较好的装饰效果)。建筑外墙采用贴瓷砖的也不少，而国内一些省份及地区为解决建筑安全隐患和提高城市生态质量，禁止高层建筑物外墙使用瓷砖装饰，提倡应用涂料及乳胶漆，原因有：一、高层建筑外墙贴瓷砖稍有质量问题，时间一长容易脱落，造成伤人伤物，交通堵塞等安全隐患；二、瓷砖容易老化，一般多年以后颜色将会暗淡无光、发黑或变色，使整栋房子显的很陈旧。可见瓷砖由于安全性、耐久性和实用性等多方面的因素，已不适合作为高层建筑的外装饰材料。我国目前暂无强制性规定，但各地出台了相应的规定，部分城市已经明文规定，不允许使用外墙瓷砖，改用外装饰涂料。

法律依据：《中华人民共和国宪法》第四十五条中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。国家和社会保障残废军人的生活，抚恤烈士家属，优待军人家属。国家和社会帮助安排盲、聋、哑和其他有残疾的公民的劳动、生活和教育。

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旧楼加装电梯审批中的几个法律问题

一是旧楼加装电梯的法律依据何在？

无非是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》，以及在上述三部法律基础上广东省建设厅作出的《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》。

但旧楼加装电梯目前看确实缺少法律依据。

A《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

这一规定将电梯认定为附属设施。

B《中华人民共和国建筑法》第二条，本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。

这一规定将加装电梯认定为建筑活动。

C《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

这一规定将加装电梯认定为须办理规划许可证的行为。

综上，《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规和有关工程建设技术标准的规定，结合我省实际，就既有住宅增设电梯问题提出了指导意见。

《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》参考了《物权法》第76条，实际上《物权法》没有说针对加装电梯的问题，因为在立《物权法》的时候，没有这个问题出现，立法者也没有考虑到。实际上，“改建和重建”与“加建和新建”根本是两回事。当然不能因为找不到对应的依据，就不做这个事情。这就需要创新思维。

二是旧楼加装电梯，应该是由超过2/3产权业主说了算，还是必须由全体产权业主说了算？

禅城规划局官网《旧住宅楼加装电梯条件及申办规划许可办事指南》规定，旧住宅楼加装电梯的条件之一是“加装电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。

正在征求意见的《广州既有住宅增设电梯试行办法》，对加装电梯的申请人、条件、资金来源、报建程序、工程监理、办证程序、业主之间的协商补偿等均作了具体的规定。《办法》明确了须满足两个“三分之二”：一是既有住宅增设电梯的建筑设计方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，且方案应当征询全体业主的意见；二是应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准和要求。

上海市旧公房改装电梯作为一项惠及老年居民实事工程，每年有人大代表提案，据说已是第六次，但官方认为，改造前提必须所有住宅小区居民同意方能实施，代表质疑物权法规定只要三分之二多数同意即可。

《物权法》为何抵不过政府部门的想法？因为加装电梯必将引起利益关系的调整，其中一个就是业主专有权的损失。低层业主主要的权利是休息权、采光权和通行权，实践证明要解决这个问题的根本途径就是补偿，没有别的。另外，如三分之二多数同意，另三分之一不同意，事实上加装还是不可能的，这是我们必须考虑的因素。

三是何为同意？

两个“三分之二同意”，到底是同意什么？这个目标方案一定要明确。有人会说“如果不出钱我就同意，有的人说出少一点钱我就同意。”不管是“三分之二同意”还是百分之百同意，首先就应该包括费用按什么比例分摊等问题，否则执行起来会没有可操作性。现行的公示无反对方法是难以做到这一点的，应该是一一签字表决方式。

四旧楼加装电梯的审批是形式审查还是实质审查？

目前的审查可分为三种：

其一，形式审查，即登记机关仅对申请是否符合法律要求进行审查，而不对登记事项的真伪调查核实。

其二，实质审查，即登记机关不仅对申请从形式上审查其是否合法，而且对申请事项予以调查核实，以保证登记事项的法律效力。

其三，折衷审查，即登记机关对登记事项有重点的进行审查，尤其对有疑问的事项予以审查，如果发现有不符合法律规定的，则不予登记。但已登记的事项不能因此而推定为完全真实，其登记事项的真伪最终取决于执法机关的裁决。我国目前的登记实际上采取的是形式审查为主，实质审查为辅的原则。

但无论是形式审查还是实质审查都不能完全排除对有关事实的合法性和真实性的审查。合法性和真实性是登记机关审查的共同内容，实质审查要审查合法性和真实性，形式审查所审查的同样是有关事实的合法性和真实性，而其中的差异只是审查的对象不同而已，形式审查只是审查当事人提交的书面文件，而实质审查则还应根据需要对提交文件之外其他事实进行了解或调查，以确认有关事实的合法性和真实性。因此，即使确定登记机关只有形式审查的义务或职责，也并不当然就排除了对相关事实合法性和真实性的审查。《中华人民共和国建筑法》第七条，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

第八条，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

这些都是形式审查。

五是民事责任和行政责任的区别？

加装电梯审批产生的责任如何区分？

《中华人民共和国城乡规划法》第五十条，在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

个人认为，应该通过追加第三人的方式或者直接在审批中由第三人声明的方式由其承担，减少审批机关责任。

反对别人加装电梯有什么法律法规的

根据《中华人民共和国城乡规划法》

第三十八条“……，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。“

第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。

第四十条……，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。

综上，这三条相关法律规定的立法本意就是：要取得《建设工程规划许可证》就必须先取得《国有土地使用权出让合同》！

还有根据《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

大家看清楚，《物权法》写的是“专有部分”，新建电梯的土地不属于“专有部分”，而属于“共有部分”。三分之二只能决定专有部分，不能决定共有部分，更不能决定属于国家的土地使用权。如果可以投票决定他人的土地或共有部分的土地的话，是不是我们楼就可以投票投到北京去建了？独栋别墅是不是就可以到处建东西了？

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

根据以上法律来看，旧楼新加电梯因为使用的是新的土地块，基本上旧楼加建电梯的业主是没有取得《国有土地使用权出让合同》的，应该属于在无土地使用权情况下违建。土地使用权仍然属于国家。根据《中华人民共和国土地管理法》，无论多少人投票（即使100%同意）都不能把国家的土地使用权拿来无偿无程序直接使用。