写字楼收益如何分配(写字楼公共收益归属)

写字楼房地产评估收益空置率及收益年递增额一般为多少

空置率你想是多少就是多少，只要不是100%就好。

自己把握，看你想要收益法评估出来多少钱。

收益年递增额？

我把，我们的步骤给你发过去，你看看。

eg：

考虑到目前该商圈商业服务用房的供应量不大，区域内1层商铺总体空置率较低，故空置和收租损失率取5%，由此计算有效毛收益。

估价对象无租约限制。

2、计算年有效毛收入

年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租损失率）]×12

=[61×（1-5%）]×12

=695.40元/m2

3、估算运营费用

委估房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等。

A、维修费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的3.5%。

B、保险费：指房地产意外损失的财产保险费用，结合估价对象的实际情况，取年有效毛收入的0.15%。

C、税金：根据国家现行税收政策，估价对象出租主要缴纳房地产税、营业税、城建税、印花税、教育费附加及地方教育附加，其中房产税为年有效毛收入的12%；营业税为年有效毛收入的5%；城建税为营业税税额的7%；教育费附加为营业税税额的3%；地方教育附加为营业税税额的2%；印花税为有效毛收入的0.1%。

D、租赁管理费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的2%。

年总运营费用=维修费＋保险费＋房产税＋营业税＋城建维护税＋教育费附加＋地方教育附加＋印花税＋租赁管理费

=年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]

=695.40×0.2335

=162.38元/m2

4、计算年总净收益

年总净收益=年有效毛收入-年总运营费用

=695.40-162.38

=533.02元/m2

5、收益期的确定

估价对象房产建成年份为2010年，建筑结构为钢筋混凝土结构，依据钢筋混凝土结构非生产用房使用年限为60年，建筑物剩余使用年限为56年，另根据《国有土地使用证》证号为XXXX号，该用地以出让方式取得，终止日期为2050年1月4日，至估计时点土地剩余使用年限为35.47年。故本次估价收益期按土地剩余年限计算，即剩余收益年期n=35.47年。

6、选用适当的报酬率

报酬率采用累加法，累加法是将报酬率视为包含无风险率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。

根据估价对象特点，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。

风险调整值：风险分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值的分为0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估价对象为临街经营性商业网点，根据同类房地产行业投资收益水平，考虑通货膨胀和商业网点投资风险因素，本次估价风险调整值取4.0%。

故报酬率为：2.75%+4.25%=7.0%

7、计算收益价格

通过调查发现，估价对象所处商圈类似经营的状态较好，结合估价对象的实际状态及所在区域未来发展趋势，并考虑牛马行商圈发展较为成熟，采用净收益每年不变公式。

收益价格计算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]

式中R——综合报酬率

n——收益年限

A——年净收益

533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精确至个位）

写字楼公共收益归属

公共收益归全体业主所有，由全体业主支配和使用，管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

企业如何分配有限的资源

企业的资源分配，大体会在市场、技术、品牌、文化、场地设备、人力管理、谋略等方面。有些资源会成为资本沉淀下去，形成未来让企业增值的东西，有些则会成为水上的泡沫，成为被浪费或者被挥霍的东西。企业在进行分配的时候，难免捉襟见肘，不同细分领域的公司，资源分配方式亦不同，基于企业资源分配方式的不同，方法不同，所取得的效果不同。如果在分配资源的时候，不注重合理性，而且没有收益方面的具体规划，随时会有坐吃山空的一天。任何企业的资源都是有限的，资源分配的水准将直接决定企业的生死。同时，时效性与相应的调整也将决定企业是否能在竞争中处于优势。在市场上的投入，是企业的生命线，是资源最容易产生直接效益的领域，不管是公关广告、形象传播、展览会议、客户招待、沟通协调，都是需要投入相应的人力物力财力的。除非执行鸵鸟政策或者绥靖政策，否则没有企业敢于忽视市场的作用。市场上的投入，总是会有相当一部分是被浪费掉的。浪费的时候没有人意识到，这是颇为遗憾的;浪费了之后又砍掉了那原本发挥作用的那部分，这是更为遗憾的;总是会有人坚定地相信市场调查以及调查所得出的偏颇结论，并导致前进方向是错误的，这是最遗憾的。企业的生存之命脉维系于市场部门，所以市场部的人通常都有一种高高在上的姿态。技术上的投入是企业的基本支撑，技术上保持优势，应该是企业的核心竞争力之所在。缺乏技术含量的产品与服务，是缺乏生命力的，即使宣传到尽人皆知，都没有任何实际意义。比如网络平台搭建、内部数据传输、以及数据的安全性与设备的稳定性，都是需要高度重视的核心，更重要的是那些核心技术的知识产权。更是企业进行市场竞争的利器。技术的研发与产品的制造都离不开厂房与设备，即使是写字楼，都可以看作是白领人员的厂房。其实企业的办公空间与规模不是越宽阔越好，更不是越气派越好，不是越高档越好;不同的功能区需要实现不同的作用与价值。厂房与办公室的合理布局，以及恰如其分的装修装饰，会为企业带来积极正面的形象传播。相反就只有造成浪费，并成为企业催命之器。假如你将资源用在设备上，就是先利其器，后善其事，但设备的更新与升级换代，每次都注定需要花费巨大的投入。企业的资源也是需要投入到品牌与文化形象中去的。人过留名，企业的品牌与文化形象就是企业所留下的名声。假如赚取了大量的金钱，却没有良好的口碑，难免会让人感觉企业缺乏生存的根基。假如企业形成独特的品牌与文化形象，就会在传播与市场确立方面，在人力资源的招募与避免流失方面节省大量的开支与浪费，在外部资源整合方面就可以产生事半功倍的效果。企业的品牌与企业文化是无形生产力，是企业可以依托的重要支撑。企业的资源也是需要投入到人力资源之中去的。假如做企业不晓得去用别人，会让你达到节省的目的，毕竟肥水不流外人田，把主动权掌握在自己的手中，但影响力与发展速度终究有限。假如用开放的姿态去招募更多的人员，就会陷入人员招募、培训提升、绩效差强人意与人才流失，然后再更换新鲜血液的轮回之中。假如你一味的招兵买马，以好大喜功的心态扩充队伍，总是会有弹尽粮绝的一天。依靠别人会让你自己的力量得到延展，却会有更多的不确定性。因为给他们提供最有竞争力的待遇和条件，就会让自己更具有紧迫性。员工持续地为企业服役的时间不长，就难以让企业在人才方面的投入得到合理报偿。通行的说法是人才在企业做满两年，才能让企业实现在TA身上的投入达到收支平衡。由于当今通货膨胀失控，所以企业在人才身上所花费的投入，就势必要通过更长时间才能回收。外部诱惑与内部消耗都比以往强了很多，所以要想留住优秀的人才难度更大。这就需要针对员工有持续性的激励。对员工的全部激励会展示你的平等，但却无公平可言，效果却几乎等同于没有激励，毕竟每个人的状况与资源原本就不相同。有选择地激励会让人有攀比之心，有竞争之意。对人员的激励也有相应的两难选择，先行进行物质激励是刺激人的能动性，积极性与主动性。先承诺后激励，会给自己缓解相应的压力，但也会造成一定的风险。因为总是会有人经不起等待，半途跑路，而使得前功尽弃。企业在谋略方面的资源投入，是最为有杠杆效果的。对人物与对事态的态度、对主观境遇与客观环境的态度、对利益与时机的态度。你内心的态度不同，缩应对的方式方法亦不同，故而阶段性的效果亦不同，当然最终结果亦不同。不管是人生的道路上还是事业的道路上，人自身所能掌握的资源都是极其有限的。

写字楼公共收益如何合法使用的

1、首先在使用写字楼公共收益前，需征询全体业主或相关业主意见。

2、其次写字楼公共收益必须用在写字楼公共设施上。

3、最后必须向业主定期公开经营收益情况。