一层新农房户型设计(建筑总图图设计思路是什么)



建筑总图图设计思路是什么

建筑设计方法

●总图规划

一、项目概况

首先熟悉掌握项目的设计任务书（业主提供），及项目的设计要点（规划部门提供）。我们公司主要做的都是房地产开发的项目，即住宅项目。

1．项目设计任务书：

明确项目的产品定位，产品的构成比例，业主的产品要求。

2．项目的设计要点：

掌握熟悉项目的设计要点，以及项目所在地的规划设计规范，由其重要的是明确项目用地的各项经济技术指标。指标分项如下所示：

①项目的总用地面积，了解用地规模，脑子里形成初步印象。

②项目容积率，了解居住建筑及公共建筑的面积比例。形成容积率的基本印象

a.容积率0—0.3独栋别墅项目

b. 0.3—1.0纯联排别墅，叠拼项目

c. 1.0—1.8联排加高层住宅项目

d. 2.0—2.5小高层住宅项目（12F-18F）

e. 2.5—3.5中高层住宅项目（18F-24F）

f. 3.5—10.0高层超高层商业项目（30F以上）

③项目覆盖率：明确覆盖率计算方法。

a.25%以下一般是多层建筑。

b.30%-35%高层住宅建筑。

c.50%商业建筑，商业项目。

④绿地率，明确项目用地地区的绿地率计算方法。

一般为30—35%，有些地方的项目扣得比较紧，要作绿化分析图。

⑤计容建筑面积，不计容建筑面积，核增容积率建筑面积。

a.地上建筑面积

b.地上架空层建筑面积，这部分面积有些可计为不计容面积，有些计为核增容积率面积。

c.半地下建筑面积，不同的区域其定义略有不同，有的出地面小于1.5M的可算为半地下。

d.地下建筑面积，人防建筑面积。地下建筑一般为车库及设备、人防。地下车库停车位可请专业公司布置，人防我们可以出大概的方案，具体人防设计由人防设计院设计，人防面积一般换小区高层的投影面积计算面积大小。

⑥项目的总户数，总人数，停车位的计算。

a.总户数所对应的停车位，每个地区对于停车位的要求皆不同。

b.总人数千人指标对应的配套设施建筑。如是否修建幼儿园及其规模，净菜市场等等。

c.商业公共建筑对应的停车位。

⑦项目用地的开口位置，主入口及机动车出入口位置。有助于解决交通及项目形象的需要。

⑧项目用地退让用地红线的距离及与相邻地块之间的建筑间距。

⑨了解掌握项目用地四周边的现状及未来规划。

二、项目总体构思草案.

明确熟悉了项目的概况后，我们就可以开始构思总体的规划方案了。项目用地大小不一，形状各异，一马平川的用地，高低起伏落差悬殊的用地状况等等，要根据用地的特点作出适合用地及项目定位的总图设计。

一总图草案的思考及绘制。

1．画泡泡设计方法.

在项目用地上用笔根据功能布局，用地范围画出各组团的泡泡圈，解放思路多画几遍，形成总图大概构思布局，再通过线形把各组团，功能分区串联起来。

2．轴线设计方法.

项目用地千奇百怪，规整或是不规则。我们可以利用轴线的方法将用地的规划有机串联起来，使其有骨有肉。利用主轴线及次轴线的设计方法。（直线轴和曲轴）感觉像鱼骨、树木的主干支干、树叶的脉络、星座的星联图等等。

例如：利用轴线确定项目的主出入口，中心庭院，组团围合，景观视线通廊建筑群的总体布局等等。

3．贴边大围合及半围合设计方法.

即采用点式或板式联体东西向建筑布局沿用地周边布局，形成中心超大庭院空间的总图设计方法，一般多适用于用地较小、容积率较高项目。南方地区可以多用，北方地区少用。

4．图面构图设计方法.

就是比较讲究总图的图形美感，利用点、线、面的构图方法追求平面构图根据项目要求完善总体布局。

5．坐标法、平铺挤对法。

根据项目用地，定一个x、y轴及角度，以组团及面的方式排列、平铺、各组团之间相互挤对形成公共绿化及景观空间，完成组团及总体布局。

二带着项目要解决的问题深入总图设计（其实也是一个解决问题回答问题的过程）。

1．根据容计率的要求计算出项目的户数及平均户型建筑面积对项目的建筑总量进行确定，估算出住宅的楼栋数与套数进行总图设计。

2．根据项目的干人指标计算出配套设施的建筑面积，确定其布置的位置及方式。

3．根据国家规范要求及当地规范要求（建筑的间距及日照需要）布置总图，这个

过程可以通过手绘及CAD辅助设计，这样可以加快总图设计的速度。

4．建筑的容计率出来后，我们将利用手绘来优化总图的图形构图，各功能分区的确定，形象出入口的形式，景观绿化存在的位置，各个空间序列节点的强调，

总体规划交通，消防路线的设计，是人车分流还是相对的人车分流等等。

5．还有些项目需要建筑单体标准层平面设计与总体规划同时进行，因为单体平面

会对总图的布局有直接的影响。

6．根据项目用地所在区域的详规及城市设计进行总图设计，或是项目需要的特定

文脉及风格进行设计，如江南水乡、风情购物街、滨海休闲渡假区等等

三、基本的总图草案构思确定后，要进行下一步的完善设计。

1．可以正式的上CAD了，把所有构思的东西用CAD加以矢量化，利用计算机辅助

设计反复推敲总图的构思方案。

2．利用CAD完善总图的交通流线、中心庭院、节点空间、景观绿化、车库出入口、

人行系统等等。在作这一阶段设计时可以参考借鉴其它项目公司的作品，这样

既快又准确，别自己一个人呆在哪拍脑袋瞎想，浪费时间。

3．利用SU拉出建筑的体量进行分析及推敲设计。SU是个好东西，直观且全面，

是很好的辅助设计及设计的好工具，大家都必须掌握它。

4．我们也可以用模型切割机切出体量模型用于推敲方案，这是最立体直观的

方法，这也是我们可以加以推广的。

5．总图的所有规范经济指标，要进行细心的计算及核算，合作的同事之间要认真

核查，不能出现错误，这一点至关重要。

●建筑单体

再讨论完总体规划的问题后，我们可以进入建筑单体的研究了。一般我们接触的项目都是民用建筑，这其中又可以分为居住建筑和公共建筑两大类。我们都要全面解决它们的功能、空间、使用、外观等等。通过设计把平、立、剖细部设计表达出来。

一、居住建筑

居住建筑，我们公司最熟悉了，公司的业务95%以上都是房地产住宅项目，居住建筑按层数及高度可分为低层、多层、高层三个类型，每个类型有不同的级别。

一低层住宅

主要可以细分为独栋、类独栋、双拼、联排、叠加别墅。

1、独栋.

⑴独立别墅,四周都是花园,我们按其占地的大小来衡量它的级别。是1亩还是2亩地以上,一般比较适舒的独栋总体规划容积率在0.3以下,独栋侧间距为8～9M，正间距为15M以上，独栋尤其要注意其所占私家花园的大小，这是衡量其级别的一个标准。

⑵独栋的面积一般＞300㎡，面宽及进深＞15M，平面部局舒展流动，空间开敞，在层数上一般为2层～2.5层,另外再加一个功能地下室,我们可以加入双首层的概念,独栋的层高可以定高点,比如一般3M的层高我们可以改为3.3M、3.6M、3.9M。

⑶下面我们可以聊聊有关独栋的平面功能问题了。

首先，一层平面大概的功能：平进的车库，单车位或双车位，车库，入口玄关，会客室，客房，卫生间，客厅，餐厅，中、西厨房。

负一层平面的功能：工人房、卫生间、洗衣房、储藏室、活动室、娱乐室、酒窖、健身房等等。

三层的功能：带卫生间或书房的套间，2～3套。主人房带有大露台，楼梯间根据需要上屋顶。

⑷再说说平面功能中各房间，厅室的尺度问题

客厅开间≥5.4M,进深要大于开间；

餐厅开间≥3.6M,进深也要大于开间；

单车位车库≥3.3×6M,双车位车库≥6×6M；

入口玄关开间≥2.4M,厨房开间＞2.7M,面积＞12㎡；

会客厅或客房开间≥3.6M；

套房带卫生间,最小卫生间开间＞1.8M,按级别设计主人房,次主人房,套间房,加入书房及更衣室功能。

在平面设计中,注意各功能空间之间的联系,尽量扩大平面中的视线距离,使居住空间更广阔、流畅，（小琅环别墅室内设计，高文安公司提出平面修改意见时提到这点）。

⑸剖面上的问题，也可以聊聊。

首先一层层高可以为3.6M，二层层高3.3M，负一层地下室3.3 M，主要的客厅也为1层半或2层通高，主人房的层高也可以根据需要拔高。

楼梯间如是双跑楼梯，开间＞2.4M,单跑＞1.2 M,,踏步高＜175mm,宽＞250mm,独栋的层数不应超过3层,落差大的地形除外,要不然立面高宽比例不好,像炮楼式的,也像农民房。

⑹立面上的问题也可以说几句

首先还是要根据功能的使用来进行立面的设计,这是一个原则.在平面设计的时候同时要考虑立面的设计,这两部分可以平行的进行.立面的风格系统及比例是要贯穿起来的,是理论的支持,我们要根据功能确定尺度开窗、开门、装饰构件的设计，统一的标准来衡量，平、立、剖一定要对上，要假想自己就是个建筑工人，一瓦一石是如何把房子盖起来的，要明确自己设计的每笔是为什么，是有原因的不是随意的。

2、类独栋

就是在国家不允许独栋别墅建设下，开发商又想建独栋的环境下产生的产品。山墙的侧间距＜6M，两栋别墅之间有构架及构筑物相联系，看起来像是独栋别墅其实不是。

3、双拼别墅

设计的手法和原则近独栋别墅，考虑房间厅室的级别，作立面的时候容易因为太对称而呆板，要注意平面布局上可以考虑差开布置或用不同户型双拼。

4、联排别墅

把独栋联在一起，排成一排就成了联排别墅，联排有3联、4联……见过最多的是12联的，像一堵围墙，万科的联排比较长。

联排的级别我们一般通过单元的开间来区分，我们作过的开间由最小的4.5M开始,往上有5、6、7、8、9、10、12M等等……

下面我们来说说联排设计应注意的地方

⑴.联排户型可以分为中间户型和端头户型两种，在总图上的布局也可分为北入口与南入口两种户型（换车库入口及入户大门），联排最小的正对距离为10～12M，（万科城就是这样的），中间户型有前后两花园，端头户型有前后及侧花园3个花园。

⑵.联排的面积由140㎡～280㎡不等，级别一般按单元面宽来区分。

下面来说说平面功能的问题了。

一层平面功能：客厅、餐厅、厨房、玄关、公卫、车库、内庭院。

车库在广东地区一般是在一楼平进的，因为这样方便及排水简单，在江浙一带多为半地下车库，因为计容率的问题（车库不想占太多的容积率）。

负一层功能：半地下车库或多功能室，公卫、工人房、地下室面积≤50㎡（消防问题）。

二层平面功能：次卧室、家庭厅、卫生间等，也有将主卧室布置在二层的作法。

三层平面功能：主卧室及大露台，有天有地联排设计的要求。

另外联排的空调系统也是我们需要考虑的，是集中空调还是分体空调，集中空调一般可以考虑在地下室，花园内和屋顶，分体空调就要结合立面考虑清楚了。

⑶.各平面功能，如车库、客厅、餐厅、玄关、楼梯间、主卧、主卫、书房、露台等的一些设计方法

5、叠加别墅

也可以叫叠加复式，一般1、2层是一户，3、4层为另一户，5、6层为一户。叠加的入户方式有几种：

第一种是平地入户，3、4层通过公共楼电梯入户。

第二种是3、4层也可以从平地入户。

第三种利用山地高差1、2层，3、4层都是平地入户。

目前看到的华桥城东方花园叠加作得还不错。

2、多层住宅

一般3层以上7层以下我们称为多层住宅，80年代至90年代，多层住宅还是很流行的，因为多层造价低，工期短：使用率高，还有管理，维修费也低，深圳的莲花二村当时就是全国的示范小区。

但随着社会的发展多层住宅渐被淘汰了，原因是浪费土地，要爬楼梯，户型不容易有发挥的空间。单元户型有一梯二、三、四等。目前剩下的多层户型用的较多的就是万科注册的情景洋房了，每个标准层都不一样，客户可以按需所求。

3、小高层住宅

8层～11层住宅叫小高层住宅，有板式及点式高层之分，有1梯二、三、四户、五户、六户经济性的户型作一个电梯，楼梯为板式小高层的话，可以不作封闭楼梯最好作封闭楼梯，比较美观及实用，楼梯平台可以放置垃圾桶，楼电梯间尽量作到直接采光，采光面积＞3㎡，小高层可以作到11+1层，顶层为复式。

4、中高层住宅

12～18层的为中高层住宅，两部电梯，加上一部封闭楼梯间，要考虑各设备的管井预留。

5、高层住宅

18～33层，100M以下的高层住宅，2部四以上电梯，2部双跑楼梯或一部剪切楼梯，要有独立前室或合用前室的设计。

四、 1．户型平面设计（标准层平面设计）

⑴先说说交通核心筒、电梯间的设计。

主要由电梯井、电梯厅、疏散梯、设备管井、走道组成。电梯井尺寸一般为宽2.3M、深2.4M（轴线）。疏散双跑梯面宽2.6,剪刀梯面宽2.8M。管井作方案时要先预留好位置，初设时与设备一起定大小及确定位置。走道的宽度一般设为1.6M～1.8M，这样入户门可作到1～1.1M，且有春联位置及门铃位置，电梯厅在广东地区最好有自然采光通风，玻璃面积＞3㎡，这样的公摊面积会大点。北方地区电梯厅可以不用自然采光通风，公摊会小一点。

采光窗可以作为飘窗；窗台可以供候梯的住户休息用。广东地区有的项目通过修饰、扩大或加入空中花园等手法提高标准层。举例说明电梯厅的几种设计方式。

①．广州时代玫瑰园，中山东城。

②．深圳港丽豪苑、金海恋花园、金城蓝湾。

③．深圳中信红树湾、红树西岸、卓越维港、香蜜湖1号、广州珠江帝景、广州誉峰花园。

⑵入户

①．入户门尽可能不要对着电梯门，小户型还可以容忍。

②．入户门最好是对着客厅或餐厅，这样入户后会觉得比较开阔，入户门最好不要对着厕所门或主卧室的门。

③．入户可以设置入户花园，过渡一下空间。入户花园也是个比较好的设计方法，入户花园可以计算一半的面积，美化入户的环境，另一边可以不算面积（两层通高或挖洞后铺地板）。也有的开发商认为入户花园只是用来放鞋及堆杂物的，并不推崇。

④．入户门的宽度≥1M,作单开门比较好，豪宅的话可以考虑双开门，子母门其实不太好用。有些家俱太大，入户门和电梯进不了，在建筑屋顶有吊车吊家俱从阳台进入（红树西岸就有）。

⑤．电梯直接入户，电梯为双边开门，开门是电梯厅即入户花园，感觉上开了电梯门就直接到家了，不用通过公共的电梯厅，需要智能化的管理例如：深圳香蜜湖1号，卓越维港，东方花园、中山东城?艺墅。

⑶客厅、餐厅

①.客厅与餐厅是一体的，没有明显的界线，通过家俱的摆设区分客、餐厅；多为2房1厅及1房1厅的小户型。

②.客厅与餐厅是错位相联的关系，一般江浙一梯三户中间户型就是如此布局的。

③.客厅与餐厅是南北贯通的关系，且有一堵纵墙是重合的，广东地区很喜欢这种布局方式，南北对流通透。

④.客厅与餐厅为水平布置，即我们说的横厅，效果是客、餐厅的公共空间会显示得比较大。

⑤.客厅的开间

1房1厅的客厅开间3.3～3.6M

2房2厅的客厅开间3.6～3.9M

小3房2厅的客厅开间3.6～3.9M,大3房2厅的客厅开间4.2M～5.1M,4房2厅的客厅开间4.5～6M。

我们根据户型的建筑面积及套型确定客厅的面宽级别。

⑷厨房、生活阳台

①厨房的开间最小为1.8M，小户型的要求。厨房的面积在住宅设计规范上有定义，厨房要设置排烟管道尺寸为350×350mm。烟道要出屋面。厨房门可以用平开门和推拉门，出生活阳台的门应采光需要可以作为玻璃门，作厨具的布置时要预留冰箱位及做饭的工艺流程。厨房门可以作0.7M宽（最小）

②生活阳台一般我们主要用来放杂物及洗衣机，生活阳台设计时可适当放大尺寸，这样使用才方便。生活阳台的护栏最好用实墙，这样杂物不容易掉出阳台。

③一些大户型的生活阳台与设备平台（空调用）相近，设备平台可不算容积率。

⑸公共卫生间

公卫开间最小尺寸1.6M，进深作长点好布置3件套，不够深可以作落地飘窗台来偷600MM-900MM.作淋浴间，也可以作干湿分离设计或预留洗衣机位置。三件套最好一字排开，管道好布置。卫生间窗最小宽为400mm.

⑹空中花园

直接把1个房间或2个房间作为阳台或花园，偷一半的面积。内凹阳台、空中花园的大小及定义每个地区不一样，设计时要考虑当地现行规范。举例说明空中花园卓越维港、万科第五园、中信红树湾。

⑺次卧室

次卧室最小开间一般为2700mm，但最近因为90㎡的控制，万科第五园出现了2450mm开间的小卧室，赶上香港的户型了，次卧室也换开间来分其级别大小。

⑻主卧室

主卧室最小开间≥3.6M，也有的90㎡以内的小3房开间为3.3～3.4M。主卧室都带主卫生间，卫生间门最好不要对着主人床，主卧室可以设计带衣帽间，也可以带书房或靠近主卧室的次房改造后可成为书房。

⑼阳台、露台

很早的时候，阳台的概念只是个普通的阳台，晒晒衣服、吹吹风而已，阳台一般的进深只有1.5M，好像阳台只是个附属的东西。

现在的阳台设计是户型的一个亮点，阳台的尺度普遍加大了，可以用来休闲、打牌、喝茶、运动、观景好多功能了，目前我们的阳台一般出挑1.8～3M.也有更大的,如成都的天鹅世纪花园(出挑大于5M,需要立柱子).阳台一般计算1/2的面积,有此地方2层通高的阳台可以不计容积率.2层通高阳台私密性不好,但是较新鲜及立面有错动的特色,露台因为上面没有顶盖所以不计容.

农村两间小别墅该怎么设计

1、空间简洁

小空间不宜繁杂的装饰，更显得空间拥堵，容易造成一种压抑感，并且在设计过程当中，尽量不要填充空间，产生不好的视觉感，力求空间简洁化，合理规划空间功能，并保留充足的活动空间，再进行各个功能区的划分。简洁的空间，给人感觉空间宽敞的视觉感。

2、墙壁颜色

不同的色彩，产生不同的视觉效果。墙壁与地面立体感强，强化空间感。小空间墙壁选用在白色，空间延伸的视觉感。白色墙壁更显得空间宽敞，并且白色也是一种百搭色彩，适用于任何一种装修风格，既不过时，又显时尚。

3、色彩搭配

空间搭配方法，影响整个空间的装饰效果。独栋别墅设计小空间尽量选择浅色系，视觉更舒适。小空间别墅选用冷色调，如果室内采光不理想，则选用白色家具，增强空间的光线，并搭配一些绿植设计，看起来更清爽。

4、家具布置

小空间别墅的家具造型简洁化以及尺寸尽量小，家具是大型的软装物品，占据空间大以及更直观视觉，如果造型大的家具，更容易造成空间拥堵，缩小空间的视觉感。家具布置结合空间大小摆放，避免造成活动空间受限。

5、功能实用

小别墅空间小，很多装饰设计无法实现，那么小空间更强调功能实用性。独栋别墅设计家居不同于酒店，实用、温馨与舒适为主，拒绝一切浮华的设计。户型小的别墅需要突出功能性，并对各个空间的功能细分，空间功能区连接流畅性与合理性，使用更加便捷，比如厨房与餐厅同一空间，既方便又省空间，也是促进家庭成员的交流。

昆山市张浦镇农房户型设计项目是真的吗

是。昆山市张浦镇农房户型设计项目是昆山市张浦城市建设投资有限公司旗下的建设项目，所以是真的。昆山市张浦城市建设投资有限公司成立于2006年。

平湖市农村建房最新政策

第一章总则

第一条为规范农村村民建房(以下简称村民建房)管理,保障农村村民依法有序建房,促进社会公平正义,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省农村住房建设管理办法》《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》等法律、法规和政策规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条本市行政区域(不含乍浦镇)内的村民建房(包括原址翻建、改扩建、异址新建)管理,以及以公寓房保障村民户有所居,适用本办法。

第三条本办法所称农村村民(以下简称村民),是指具有农村集体经济组织成员资格且符合本办法规定的人员;本办法所称农村住房,是指村民在其合法宅基地上建造的住宅房屋;本办法所称村民建房家庭户,是指以“具有婚姻、血缘或收养关系”的家庭单位,成员包括本人及父母、祖父母或抚养者,配偶、子女、孙子女等。

第四条工作职责。

(一)市农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作,建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将村民建房新增建设用地需求通报自然资源和规划局;参与编制国土空间规划和村庄规划等。

(二)市自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作,在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批和规划许可相关手续等。

(三)市建设局负责农村住房建设综合监督管理和指导服务工作,组织农房设计通用图集编制,指导农村住房建设风貌管控等。

(四)市公安局负责指导村民申请建房涉及户籍、人口的核对等。

(五)市民政局负责村民婚姻状况审核等。

(六)市司法、财政、人力社保、交通运输、水利、文旅、卫生健康、退役军人事务、应急管理、审计、市场监管、综合执法、生态环境、供电、水务、消防、通讯等部门(单位),按照各自职责,共同做好村民建房管理工作。

(七)镇人民政府、街道办事处(以下简称镇街道)是村民建房管理的责任主体,负责编制村庄规划、农村宅基地审批、建房规划许可、建房监督管理等工作,负责组织实施农村土地开发整理复垦、村庄整治、建房用地征收、配套设施建设等。

(八)村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)负责本村村民建房资格审查、材料报送、宅基有序安排等,制定符合本村实际的村规民约,加强日常管理。

第二章规划和设计

第五条村民建房应当符合镇街道国土空间规划,严格执行“1+X+n”村庄布点规划。其中,新市镇社区(即“1”点)建房方式以多层和高层公寓房为主;城乡一体新社区(即“X”点)以联建为主,鼓励建设公寓房;传统自然村落保留点(即“n”点)以独立式就地自建房为主,鼓励以联建方式建房。允许村民跨村集聚建房或置换公寓房。禁止在村庄规划区外新建、翻建、扩建住房。

第六条村民建房应注重土地节约集约利用,严格控制户均用地。农村住房建筑层数不得超过三层,不得新建畜禽舍、生产性用房,不得超过批准的建房用地范围建围墙、假山水池等设施,不得建设地下室。

第七条村民建房可选择市建设局或镇街道编制的农村住房通用图集,也可由建房所在村级组织或建房户委托有资质设计单位设计,设计方案须经镇街道审核同意。

第八条传统自然村落保留点建房管理。

(一)村民建房应满足相关工程建设强制性技术规范,并严格遵守传统自然村落保留点建房管理正负面清单管理要求。严格管控保留点住房风貌,充分展现江南水乡民居特色。

(二)村级组织应在镇街道指导下,建立健全村民建房自治管理村规民约,根据村、组实际,民主商定管理内容。相邻建筑关系协商条款原则上须征得四邻同意签字后方可实施。

(三)相关职能部门、村级组织要强化村民建房现场管理,指导落实文明施工、安全施工等。

第三章申请建房条件和用地面积

第九条村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件之一的,可以以家庭户为单位申请建房:

(一)旧房、危房、灾毁住房;

(二)具备分户申请宅基地条件的;

(三)因实施村庄整治工程和农村土地综合整治项目需搬迁的;

(四)因公共利益需要使用土地,对原有住房实施征收或搬迁新建的;

(五)其他符合法律、法规和规章规定情形的。

第十条有下列情形之一的,建房申请不予批准:

(一)以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋,以及将住房改作他用,再申请建房的;

(二)以现有家庭成员作为一户申请建房用地并被批准后,不具备分户申请宅基地条件而以户籍分户为由申请建房的;

(三)已批准由政府或集体供养的;

(四)以所有家庭成员对原有合法住房进行析产(其中一方已非本集体经济组织成员),不能拆除原有全部住房而申请建房的;

(五)申请建房户有违法用地、违法建筑未处理结案的;

(六)其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

第十一条有下列条件之一的,可以分户申请建房:

(一)兄弟姐妹中,2人以上(包括2人)已婚,其配偶户籍(农村居民)已迁入,且在原籍未以分户方式取得宅基地的;

(二)兄弟姐妹中,1人以上(包括1人)已婚,其配偶户籍(农村居民)已迁入,且在原籍未以分户方式取得宅基地,另有1人及以上虽未婚但已年满35周岁的;

(三)兄弟姐妹中,有2人及以上虽未婚但均已年满35周岁的;

(四)因离婚而分户,离婚满五年且一方再婚满二年以上的;

(五)其他符合法律、法规和规章规定情形的。

第十二条有下列情形之一的,不得以分户为由申请建房:

(一)丈夫与妻子之间;

(二)子女与父母之间;

(三)孙子女与祖父母之间;

(四)其他不符合法律、法规和规章规定情形的。

第十三条村民建房每户宅基地面积(建筑占地面积,下同)标准为:4人以下户不超过80平方米,4人(含4人)以上户不超过100平方米。

第十四条男60周岁(含60周岁)、女55周岁(含55周岁)以上的1人或2人组成的村民家庭户,鼓励其置换公寓房。

第十五条村民申请建房的人口基数,按照该户在本村或村民小组内的常住在册户口计算。

(一)自浙江省公安厅关于《浙江省常住户口登记管理规定》(浙公通字〔2020〕5号)施行后,户口由城镇地区迁往农村地区的人员不得以立户、分户为由申请建房,也不计入申请建房的人口基数(除第十五条,第三款人员外)。

(二)已具有公务员(含参照公务员)、国有企业事业单位在编人员身份的人员,回乡落户已享受房改政策的人员,因宅基地征收已享受补偿安置的人员,不得计入人口基数。

(三)原属本市农村常住在册户口的下列人员可计入人口基数:

1.家庭成员中的在校及1997年(含)以后毕业回原籍的大中专院校学生;

2.家庭成员中的现役义务兵、符合有关规定的初级士官;

3.家庭成员中的服刑人员;

4.未享受过房改政策(包括集资建房、实物分房、货币分房、经济适用房以及其他形式的住房货币补贴等)的自购城镇户口、自理口粮户口、自购商品房(含合法取得国有土地使用权自建房)迁移户籍人员;

5.法律、法规、规章规定可以计入人口基数的人员。

(四)家庭成员中(本市农村居民)双方均为独生子女的夫妻,可选不迁移户籍,但只能选择一处计入人口基数。

(五)根据《浙江省人口与计划生育条例》(第三次修正)有关规定,2015年12月31日(含)前出生的未婚独生子女按2人计算人口基数,2016年1月1日(含)后出生的按1人计算人口基数。

第十六条鼓励有偿退出宅基地。在农村有合法住房(宅基地)且在城镇购房的村民或者已进城落户的原村民可选择退出宅基地,由镇街道制定政策给予一定的经济补偿。

鼓励置换公寓房。村民选择置换公寓房的,由镇街道根据市置换政策制定实施细则予以置换。

退出的宅基地(包括住房)由村级组织收回管理、调剂使用或整治复垦。对自愿放弃宅基地或选择置换公寓房的村民,不再享有申请、使用宅基地权利。

第四章计划安排和审批流程

第十七条村民建房按照“立足需求、管控总量、有序推进”原则,实行年度计划管理。以行政村为单位,合理制定年度村民建房实施方案,明确年内建房户数、规划选址、用地规模、时序安排等。优先保障无房户、危房户、住房困难户建房。每年3月底前,实施方案经镇街道初核汇总,报市农业农村局、自然资源和规划局、建设局审核后实施。

第十八条建房审批实行“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”的审批制度。

(一)符合宅基地申请条件的,须提前2个月向村级组织提出建房书面申请,由村民代表会议对建房申请进行集体讨论,符合建房条件的,在村公示栏内公示10天,公示内容包括申请户家庭信息、现有宅基地及农房情况、拟申请宅基地及建房情况等。公示无异议或异议不成立的,由申请户填写呈报材料,与村级组织签订原宅基地收回协议。跨村建房的,还须经建房所在地村民代表会议讨论同意。

村级组织负责审查申请户提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划,是否已征求用地建房相邻权利人意见等。

(二)村级组织签署意见后,将呈报材料报送镇街道。村级组织可以为村民提供有关审批、用地和规划核实手续等事项代办服务。

(三)镇街道要建立健全“一个窗口对外受理、多部门内部并联审核运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度,及时公布办理流程和要件。农业农村办负责审查申请人是否符合申请条件,是否符合用地面积标准,是否经过村级组织审核公示等。自然资源所负责审查拟用地是否符合国土空间规划、用途管制要求等。村镇建设管理办负责审查拟建房是否符合宅基地合理布局要求,村民建房户型是否符合风貌管控要求等,并综合各有关部门意见提出审批建议,办理建房(规划许可)有关手续等。涉及派出所、社会管理办、林业、水利、电力等部门的及时征求意见。镇街道收到材料后组织部门联合办理,并在20个工作日内办结。

根据联审结果,对村民建房申请进行审批,符合村民建房资格申请条件的,在城镇建设用地范围内,核发建设用地规划许可证和村民住宅用地审核批准文件;建房用地经批准后,核准后核发建设工程规划许可证。在村庄规划区内,核发乡村建设规划许可证和村民住宅用地审核批准文件。对不符合建房条件的申请建房户,镇街道应书面告之申请人,并说明理由。

(四)建房申请批准后,镇街道应在5个工作日内通知建房户所在地村级组织,由村级组织将批准结果进行公示10天,公示无异议或异议不成立的,申请人领取批准文件,落实有资质的施工单位或农村建筑工匠,申请放样施工(施工前,村民应充分了解现场是否具备建房条件,并落实相应措施)。

(五)村民住宅用地涉及占用农用地、未利用地的,由自然资源和规划部门依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定,按计划办理农用地转用等审批手续。

(六)有关行政许可涉及申请人与他人之间重大利益关系的,申请人、利害关系人在作出行政许可决定前享有要求听证的权利。

第十九条村民建房申请批准后1年内有效,逾期自动作废(因特殊原因逾期的,经镇街道批准可延期半年)。

第二十条镇街道将宅基地用地建房有关资料整理归档,一户一档,审批情况按季度报市农业农村局、自然资源和规划局、建设局等部门备案。

第二十一条通过级差排基、有偿选位等方式安排宅基地和因联建对象暂不能明确等原因无法确定新建房屋四至坐落的,在审批时可“定量不定位”,待放样定位后填写新建住房位置信息。

第二十二条村民建房必须“先批后建、拆旧建新”,并依法办理原集体土地使用权证注销手续。

有序安排联体建设的农村住房逐户建房,确需逐户建房且因原房屋结构及安全原因不能拆除的,需经镇街道有关部门实地踏勘同意,迁出方出具在未迁出方建房或征收时无条件拆除原房屋的书面承诺,方可申请建房。

第二十三条村民建房申请批准后,须严格执行建筑放样、基槽验线、施工过程、工程验收“四到场”管理制度;完工后,须实地验收,审查是否按审批建房等,并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》。通过验收的,村民可以向自然资源和规划部门申请办理不动产登记,核发不动产权证。

第五章监督管理和法律责任

第二十四条有下列情形之一的,由职能部门会同相关部门和镇街道依法查处:

(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建房的;

(二)不符合规划要求或者超过标准违规建房的;

(三)未依法取得《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》或者未按照许可内容进行建设的;

(四)在设计、施工、监管等方面存在违法行为的;

(五)非法转让宅基地的;

(六)其他依法应当查处的。

第二十五条农业农村、自然资源和规划、建设、市场监管、税务、供电、水务、通讯等部门(单位)不得为违法建房和违法建筑提供相应服务。

第二十六条镇街道依法组织开展农村用地建房动态巡查,及时发现和处置涉及宅基地使用和建房的各类违法违规行为,具体实施对违法用地、违法建筑的拆除、复垦等工作。指导村级组织完善用地建房民主管理程序,建立村级协管员队伍。

第二十七条市级职能部门、镇街道、村工作人员,在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,按照干部管理权限依法依规给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第六章附则

第二十八条本办法自2020年8月1日起施行。原《平湖市农民建房用地管理办法》(市政府令第57号)同时废止。