房屋造价评估鉴定(资产评估和建设工程造价鉴定的区别)

资产评估和建设工程造价鉴定的区别

目前，国家有关行政规章已经对建设工程造价鉴定(或咨询)和资产评估这两种行业进行了业务范围的划分，并规定了不同的执业资格准入条件，但在实务中仍然有人认为，对于建筑物类的不动产计价，资产评估与工程造价鉴定同属一类，这两者没有什么本质上的区别，其业务报告或结论都可作为建设工程造价的确定依据。因此，出于业务竞争上的原因，一些不具备工程造价鉴定执业资格的中介机构，都在以资产评估报告的形式为工程造价鉴定业务出具成果文件。一些法院也在指定工程造价鉴定机构时，不考虑是否具备专门的执业资格问题。然而，这种做法是极不规范的。工程造价鉴定在本质上属于对合同类证据的鉴别行为，与作为不动产的建筑物价格评估行为，在估价原则和方法具有重大的区别。

(一)工程造价鉴定与资产评估在价值估算对象的上的区别

工程造价的鉴定对象仅限于在建和达到竣工条件的建设工程项目，而资产评估的对象则是一切具有使用和交换价值，并能以货币计量的实物财产和无形资产。

(二)工程造价鉴定与资产评估在价值估算目的上的区别

工程造价鉴定的目的，是按照合同约定或事先既定的计价条件(如行业统一定额)，对特定工程项目进行个别价格(或成本)的计算，而资产评估则主要是基于财产流转的目的，与同类财产相比较估算其市场的交换价格。

(三)工程造价鉴定与资产评估在价格估算时点上的区别

工程造价鉴定仅以工程建造行为发生时的合同条件或其它计价条件(如政府公布的调价文件)作为依据，工程项目建造期间或工程项目完工交付后的时间持续状态，不影响计价对象的价格。建设工程的造价鉴定无论在何时进行，与之相关的市场情况或要素价格无论发生怎样的变化，都不能改变或影响鉴定对象的计价结论。因此，工程造价鉴定的计价结论没有时效的限制。

在资产评估中，财产形成和存续的时间或年限，是影响其价格的重要因素，其估算上必须以财产的存续时间作为计价参数。所谓成新率就是资产评估对估价对象的价格在时间意义上的表达。并且，以资产评估方式确定的财产价格，只有在一个既定的时点——“评估基准日”上才是确定的。时间变量是影响被评估财产价格最基本的因素。随着财产存续时间的延续，其价格也将随之变化。因此，资产评估的计价结论具有严格的时效性。按照现行规定，建筑物的评估值，其有效性仅以一年为期限，这是资产评估与工程造价鉴定的重要区别之一。

(四)工程价鉴定与资产评估在估价对象可利用状况上的区别

工程造价的鉴定，仅以建造行为发生或工程项目实物的形成为条件。建设工程完工或被使用以后，因自然和物理上的原因所产生的有形或无形损耗，不影响工程造价的价格估算。所谓“使用年限”、“成新率”或“折旧”的'概念，在工程造价鉴定中没有任何意义。因而可以认为，工程造价鉴定只是对鉴定对象原有价格的复原或确认，而不是重新估算。

在资产评估中，所谓被评估对象的“使用年限”、“成新率”或“折旧情况”是对财产已经丧失的使用价值的会计表述。被评估财产的有形与无形损耗，是影响资产评估价值估算的重要因素之一。因而可以认为，资产评估是对评估财产原有价值的否认或重新确定。

(五)工程价鉴定与资产评估在契约关系上的区别

工程造价具有契约性，这是本文的主要观点。工程造价鉴定必须以建造当事人在合同中约定的造价或计价条件为依据。合同造价体现的是当事人意志的，是交易各方对交易条件的选择和认可。用经济学的术语讲，交易谈判的竞价属性(如工程招标投标)，使合同约定的建设工程造价主要反映特定交易条件下，一个工程项目的个别建造价格或建造成本，而不是同类工程的平均建造价格或成本。这是因为各自独立的交易主体，其动员或配置资源的效率差异是客观存在的。即在单位时间和资源投入相同的条件下，因经营管理水平上的差异，不同主体完成同类工程项目所花费代价是不一样的。这是市场竞争条件形成建设工程合同价格的意义所在。因此，工程造价鉴定必须体现合同对于建设工程价格的约束或限制。

与工程造价鉴定相比，资产评估行为具有非契约性的特点。在资产评估的专门术语中，所谓公允价格或重置价格所表达的，是财产在评估时的交换价格或市场平均价格。这种价格的确定不以委托人和资产评估机构之间的合意为条件。资产评估行为的当事人，不能以合同约束或限制财产的评估条件或价格，而只能由评估机构以同类财产的一般市场价格作出独立客观的判断。否则就是违法。

基于上述理由，在建设工程造价争议中，不能采用资产评估的形式进行所谓的工程造价的审价或鉴定。如果不顾工程造价鉴定问题的专业技术属性，采用资产评估的方法或术语表述工程造价问题，这无论在计价程序或鉴定结论的公正性上，都不符合诉讼证据的采信要求。实务中存在这样一种情况，一些不具有工程造价鉴定执业资格的中介机构，以其采用的计价手段与工程造价鉴定相同为理由，主张资产评估报告可以作为工程造价鉴定的结论或依据，本文不能赞同这种意见。与行业统一定额不能代替当事人约定建设工程合同价格的原因一样，资产评估不具有工程造价鉴定活动的属性，不能体现工程造价的契约性原则。并且资产评估报告在表现形式上不符合工程造价鉴定的要求。尤其是资产评估报告在计价结论中必须申明所采用的评估原则和假定条件(如财产的继续使用原则、贡献原则、替代原则以及预期收益原则等等)，是最与工程造价鉴定性质相抵牾的表述。因此，以资产评估报告代替工程造价鉴定结论是极不适当的。

房屋损坏维修费司法鉴定是工程造价还是资产评估

我只能说实践是检验真理的唯一标准！

这绝对属于资产评估的范畴！

随便搜一下网上的资料，北京市规定如下：

虽然损坏维修费和质量缺陷损失在表述和具体经济行为上并不完全一致，但是都是对影响房屋正常使用部分的复原成本的评估，理应由评估机构负责。

房屋评估鉴定公司鉴定哪些方面哪些情况需要做房屋评估

想要出售房子的话，肯定要知道有给房子定一个出售的价格，有的朋友在这个问题上犯难了，其实现在有很多机构可以为大家解决这个问题的，大家在出售之前也可以找专业的房屋评估鉴定公司对房子先鉴定一下，我们一起来了解一下房屋评估鉴定公司鉴定哪些方面？哪些情况需要做房屋评估？

房屋评估鉴定公司鉴定哪些方面？

房屋质量鉴定建议咨询建筑工程质量监督部门。具体鉴定的方面如下：

1、施工周边房屋纠纷鉴定；

2、房屋结构可靠性鉴定；

3、房屋完损等级评定；

4、房屋装修质量检测和鉴定；

5、自然灾害损坏房屋检测鉴定；

6、超过使用年限房屋损坏鉴定；

7、安装广告屏幕等装修加固改造前的性能鉴定；

8、五无工程房屋的质量检测鉴定；

9、特种营业的房屋质量安全年审鉴定；

10、公共场所及特种营业场所申请、变更营业执照等安全鉴定；

11、因地基基础不均匀沉降、承重构件承载能力不足而引起房屋可靠性鉴定；

12、建筑物的年限鉴定；

13、房屋主体工程质量、结构安全性、构件耐久性、使用性存在质疑时的复核鉴定；

14、改变使用用途、拆改结构布置、增加使用荷载、延长设计使用年限、增加使用层数可靠性鉴定等等；

哪些情况需要做房屋评估？

1、购买的房屋价格过低时需要

二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，所以买卖双方有时会为了少缴税费而向房地产管理部门申报较低的成交价格。如果在其申报成交价格时，房地产管理部门认为此价格明显低于市场价，就会对交易的房产进行现场查勘和评估，并按照评估的价格计算税费。

2、买卖双方认为有必要时需要

如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

3、办理房地产保险时需要

房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估，以及保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。

4、申请抵押贷款时需要

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。

5、发生房地产纠纷时可能需要

发生房地产纠纷时，可委托具有性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。比如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷时就需要评估。

工程造价鉴定收费标准

具体比例如下：

（一）不超过10万元的，按照本办法附件中所列收费标准执行；

（二）超过10万元至50万元的部分，按照1%收取；

（三）超过50万元至100万元的部分，按照0.8%收取；

（四）超过100万元至200万元的部分，按照0.6%收取；

（五）超过200万元至500万元的部分，按照0.4%收取；

（六）超过500万元至1000万元的部分，按照0.2%收取；

（七）超过1000万元的部分，按照0.1%收取。对于标的额较大的，可由省级价格主管部门会同同级司法行政部门根据当地实际情况制定司法鉴定收费金额上限。

工程造价司法鉴定是指依法取得有关工程造价司法鉴定资格的鉴定机构和鉴定人受司法机关或当事人委托，依据国家的法律、法规以及中央和省、自治区及直辖市等地方政府颁布的工程造价定额标准，针对某一特定建设项目的施工图纸及竣工资料来计算和确定某一工程价值并提供鉴定结论的活动。