深圳房地产开发成本测算(请问深圳房地产开发费用明细)



如何搜集有关房地产开发建设成本,税费,利润等资料

房地产开发企业，百强企业，标杆企业，上市公司成本管理资料汇编：

╋第24集【成本管理】

├■K1100成本目标

│$1100北京龙湖＿目标成本管理办法.pdf......九舍会 64.00KB

│$1200天津万科＿业务指引_W16目标成本编制作业指引.doc......九舍会 584.00KB

│$3100上海华润＿成本管理_目标成本测算表(参考1).xls......九舍会 248.00KB

│$3100上海华润＿成本管理_目标成本测算表(参考2).xls......九舍会 166.00KB

│$3100上海万科＿业务表格_F44目标成本确定审批流程表.doc......九舍会 57.50KB

│$3100上海万科＿业务指引_W16目标成本编制作业指引.doc......九舍会 72.50KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅰ目标成本_成本汇报(1).xls......九舍会 275.00KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅰ目标成本_成本汇报(2).xls......九舍会 292.50KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅰ目标成本_成本台帐(1).xls......九舍会 274.50KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅰ目标成本_成本台帐(2).xls......九舍会 150.00KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅰ目标成本_成本台帐(3).xls......九舍会 306.00KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅰ目标成本_工程成本科目表.xls......九舍会 209.00KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅱ目标成本_成本测算表(1).xls......九舍会 258.50KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅱ目标成本_成本测算表(2).xls......九舍会 133.50KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅳ目标成本_经济测算.xls......九舍会 328.00KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅳ目标成本_目标成本(1).xls......九舍会 421.50KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅳ目标成本_目标成本(2).xls......九舍会 103.00KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅳ目标成本_目标成本测算(开发方案).doc......九舍会 329.00KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅳ目标成本_销售计划.xls......九舍会 22.50KB

│$3100上海万科白马花园'目标成本_目标成本测算.xls......九舍会 216.00KB

│$3100上海万科白马花园'目标成本_营销成本及合同统一台帐.xls......九舍会 239.00KB

│$3100上海万科燕南园'目标成本报批稿.xls......九舍会 421.00KB

│$3100上海万科燕南园'目标成本测算依据说明.doc......九舍会 586.50KB

│$3201南京万科光明城市'目标成本测算(二期).xls......九舍会 229.00KB

│$3201南京万科光明城市'目标成本测算(一期).xls......九舍会 252.00KB

│$3502厦门万科＿成本规范_R17目标成本管理指导书(加密).doc......九舍会 681.50KB

│$3502厦门万科＿成本规范_目标成本测算表.xls......九舍会 421.50KB

│$4201武汉万科＿成本程序_P02目标成本控制程序.doc......九舍会 127.50KB

│$4401广州万科＿成本规范_目标成本编制作业指引.doc......九舍会 1.01MB

│$4401广州万科＿成本规范_目标成本测算优化表格.xls......九舍会 555.50KB

│$4403深圳万科＿成本表格_责任成本评分表(1)C版.xls......九舍会 57.50KB

│$4403深圳万科＿成本表格_责任成本评分表(2)C版.xls......九舍会 44.00KB

│$4403深圳万科＿业务表格_目标成本管理指导书(F27)A版.doc......九舍会 221.50KB

│$4403深圳万科＿作业指引_目标成本管理指导书编制作业指引A版.doc......九舍会 71.50KB

│$4403深圳万科＿作业指引_目标成本管理指导书编制作业指引B版.doc......九舍会 71.00KB

│$5101成都华润橡树湾'目标成本编制及成本分摊说明.doc......九舍会 57.50KB

│$5101成都华润橡树湾'目标成本分解表.xls......九舍会 170.00KB

│$5101成都华润橡树湾'目标成本概算表.xls......九舍会 328.00KB

│$5101成都龙湖＿目标成本_附件04标准费项表(含成本科目).pdf......九舍会 361.51KB

│$5101成都龙湖＿目标成本_附件05项目目标成本分解模板.pdf......九舍会 404.03KB

│ 3100上海万科＿成本规范_目标成本管理实施细则.doc......九舍会 348.00KB

│ 3100上海万科＿成本规范_责任成本管理体系指引.doc......九舍会 128.00KB

│柏庄置业＿成本控制_F01目标成本测算套表(参考).xls......九舍会 170.00KB

│柏庄置业＿成本控制_F02建安目标成本体系套表(参考).xls......九舍会 43.00KB

│柏庄置业＿成本控制_F03目标成本测算方法作业指引.doc......九舍会 130.00KB

│柏庄置业＿成本控制_建安成本目标体系建立方法作业指引.doc......九舍会 120.00KB

│房地产成本实战_立项要点_C07工程项目成本目标管理模式(图文).pdf......九舍会 2.02MB

│房地产成本实战_立项要点_C08项目开发成本目标管理四大步骤(图文).pdf......九舍会 1.49MB

│房地产成本实战_施工案例_C32项目建安成本目标完成情况统计表(图文).pdf......九舍会 1.24MB

│房地产成本制胜_C01策划与控制的时代_核心竞争力(图文)2013年.pdf......九舍会 4.76MB

│房地产成本制胜_C02目标成本_核心竞争力(图文)2013年.pdf......九舍会 2.48MB

│房地产企业项目开发成本费用分析.pdf......九舍会 325.10KB

│房地产赢在预算管理_C01全面预算战略管理思想树立(图文).pdf......九舍会 462.53KB

│房地产赢在预算管理_C02全面预算组织体系与流程构建(图文).pdf......九舍会 642.73KB

│房地产赢在预算管理_C03全面预算管理的微观层面执行(图文).pdf......九舍会 1.51MB

│复地地产＿成本制度_责任成本管理体系作业指引.doc......九舍会 112.00KB

│国英置业＿成本表格_R01目标成本控制责任书(范本).doc......九舍会 1.82MB

│国英置业＿成本表格_R01项目目标成本测算表.xls......九舍会 309.00KB

│国英置业＿成本指引_W05成本策划管理作业指引.doc......九舍会 298.50KB

│合景泰富＿成本指引_R01目标成本估算表.doc......九舍会 1.46MB

│合景泰富＿成本指引_R02目标成本审批表.doc......九舍会 121.50KB

│合景泰富＿成本指引_R07责任目标成本表.xls......九舍会 146.50KB

│合景泰富＿成本指引_W03项目目标成本作业指引.doc......九舍会 635.50KB

│合景泰富＿成本指引_W04责任成本作业指引.doc......九舍会 153.50KB

│宏图地产＿成本管理_R01目标成本测算表2012年.xls......九舍会 124.50KB

│宏图地产＿目标成本_R01目标成本审批表2012年.doc......九舍会 68.00KB

│宏图地产＿目标成本_R03开发成本会计科目表2012年.xlsx......九舍会 22.15KB

│宏图地产＿目标成本_项目目标成本管理作业指引2012年.doc......九舍会 127.00KB

│华润置地＿成本管理_目标成本管理体系(造价指标).ppt......九舍会 1.43MB

│金地地产＿成本目标分解工作细则.pdf......九舍会 3.15MB

│金科地产＿工程程序_P23目标成本控制管理流程2010年.pdf......九舍会 665.44KB

│朗钜地产＿预算指引_P01建安成本目标、资金计划编制作业指导书.doc......九舍会 172.00KB

│龙湖地产＿成本管理软件应用_C01目标成本的建立@明源软件.pdf......九舍会 328.02KB

│龙湖地产＿目标成本测算模板_P01土地版.pdf......九舍会 373.67KB

│龙湖地产＿目标成本测算模板_P02方案版.pdf......九舍会 409.17KB

│龙湖地产＿目标成本测算模板_P03执行版.pdf......九舍会 384.04KB

│龙湖地产＿目标成本费项及管理控制责任表.pdf......九舍会 253.25KB

│龙湖地产＿目标成本各阶段测算管理工作指引.pdf......九舍会 51.78KB

│龙湖地产＿目标成本回顾及统计工作作业指导书.pdf......九舍会 65.91KB

│隆鑫地产＿目标成本_R02工程承包方式建议.doc......九舍会 41.00KB

│隆鑫地产＿目标成本_R03材料(设备)采购方式建议.doc......九舍会 37.50KB

│隆鑫地产＿目标成本_R04目标成本指导书.doc......九舍会 486.00KB

│绿城房产＿目标成本管理考核细则.pdf......九舍会 63.12KB

│绿城房产＿目标工程成本管理考核细则.xls......九舍会 26.00KB

│美林基业＿成本指引_W01目标成本编制作业指引.pdf......九舍会 110.31KB

│融创地产＿成本制度_R01项目目标成本表.xls......九舍会 42.50KB

│万达地产＿成本预算_QR工程量清单_项目制度C版.xls......九舍会 20.00KB

│万达地产＿成本预算_工程预算编制指引_项目制度C版.doc......九舍会 92.50KB

│万达地产＿目标成本_QR项目目标成本表_项目制度C版.xls......九舍会 46.50KB

│万达地产＿目标成本_QR项目目标成本控制表_项目制度C版.xls......九舍会 47.00KB

│万达地产＿目标成本_目标成本编制工作责任界定_项目制度A版.pdf......九舍会 151.25KB

│万达地产＿目标成本_目标成本编制工作责任界定_项目制度B版.pdf......九舍会 7.89MB

│万达地产＿目标成本_目标成本编制工作责任界定_项目制度C版.doc......九舍会 87.00KB

│万达地产＿目标成本_目标成本管理_项目制度2012年.pdf......九舍会 798.00KB

│万达地产＿目标成本_目标成本确定工作指引_项目手册2010年.pdf......九舍会 329.41KB

│万达地产＿目标成本_目标成本确定流程图_项目制度B版.pdf......九舍会 1.72MB

│万达地产＿目标成本_目标成本确定流程图_项目制度C版.jpg......九舍会 267.89KB

│万达地产＿目标成本_目标成本确定指引_项目制度A版.pdf......九舍会 216.83KB

│万达地产＿目标成本_目标成本确定指引_项目制度B版.pdf......九舍会 10.41MB

│万达地产＿目标成本_目标成本确定指引_项目制度C版.doc......九舍会 141.50KB

│万达地产＿项目成本_项目成本管理_项目制度A版.pdf......九舍会 182.91KB

│万达地产＿项目成本_项目成本管理_项目制度B版.pdf......九舍会 9.14MB

│万达地产＿项目成本_项目成本管理_项目制度C版.doc......九舍会 88.50KB

│万达地产＿项目目标成本控制表.xls......九舍会 50.50KB

│万科地产＿目标成本测算表(a).xls......九舍会 269.50KB

│万科地产＿目标成本测算表(b).xls......九舍会 221.00KB

│万科地产＿目标成本管理实施细则(含附件).doc......九舍会 383.50KB

│万科地产＿目标成本管理实施细则.doc......九舍会 40.50KB

│万科地产＿目标成本管理制度.doc......九舍会 35.00KB

│万科地产＿项目分产品类型成本汇总表.xls......九舍会 61.00KB

│万通地产＿成本表格_P01目标成本估算条件(规划指标).xls......九舍会 29.00KB

│万通地产＿成本表格_P02目标成本估算条件(建造指标).xls......九舍会 22.50KB

│万通地产＿成本表格_P03目标成本估算表.xls......九舍会 43.00KB

│万通地产＿成本表格_P04目标成本确定审批流程.xls......九舍会 19.50KB

│万通地产＿成本指引_W04目标成本确定操作指导书.doc......九舍会 97.50KB

│协信地产＿成本管理_附件02目标成本测算表.xls......九舍会 166.00KB

│协信地产＿成本管理_附件05目标成本测算及变更审批表.xls......九舍会 47.50KB

│新城房产＿成本指引_目标成本指导书编制作业指引(含附件).doc......九舍会 0.98MB

│星河湾＿成本管理_目标成本编制作业指引.doc......九舍会 124.50KB

│沿海地产＿成本控制_项目成本标杆编制与使用管理规定.doc......九舍会 187.50KB

│沿海地产＿成本控制_项目成本控制套表.xls......九舍会 284.00KB

│沿海地产＿成本控制_项目成本实施控制管理规定.doc......九舍会 84.00KB

│远洋地产＿成本管理_开发项目总成本目标设定表格.pdf......九舍会 40.71KB

│远洋地产＿成本管理_开发项目总成本目标设定指引.pdf......九舍会 101.64KB

├■K1200成本实施......九舍会(87 files, 32.60MB, 32.60MB in total.)

│$1100北京万科＿业务表格_F28项目动态成本分析.xls......九舍会 23.00KB

│$1100北京龙湖香醍漫步'投资分析模型(方案版).xls......九舍会 7.84MB

│$2201长春中海国际社区'主要单价分析表.xls......九舍会 83.50KB

│$3100上海华润＿动态成本_R01项目动态成本双月报.xls......九舍会 38.00KB

│$3100上海华润＿动态成本_R03目标成本调整申报表.doc......九舍会 32.50KB

│$3100上海华润＿动态成本_R04成本费用计划表.doc......九舍会 34.50KB

│$3100上海华润＿动态成本_R05目标成本指导书.doc......九舍会 195.00KB

│$3100上海华润＿动态成本_变更台帐表.xls......九舍会 15.50KB

│$3100上海华润＿动态成本_动态成本管理作业指引.doc......九舍会 103.00KB

│$3100上海龙湖滟澜山'成本控制表.xls......九舍会 587.00KB

│$3100上海万科白马花园'Ⅱ目标成本_成本变因分析表.xls......九舍会 28.00KB

│$3502厦门万科＿成本规范_R14工程项目成本后期评估分析(加密).doc......九舍会 27.50KB

│$4201武汉金地＿成本规范_成本分析作业指导书.doc......九舍会 527.50KB

│$4201武汉金地＿成本规范_成本分析作业指导书_附件.doc......九舍会 633.00KB

│$4201武汉金地＿成本规范_项目成本动态控制作业指导书.doc......九舍会 471.50KB

│$4201武汉金地＿成本规范_项目成本动态控制作业指导书_附件.doc......九舍会 39.50KB

│$4403深圳万科＿成本管理_PR031工程项目成本后期评估分析C版.doc......九舍会 51.50KB

│$4403深圳万科＿业务表格_工程动态成本差异分析表(F26)A版.xls......九舍会 64.00KB

│$5101成都龙湖＿目标成本_附件02目标成本调增申请模板.pdf......九舍会 46.23KB

│$5101成都龙湖＿目标成本_附件03目标成本调整汇总台账.pdf......九舍会 6.45KB

│柏庄置业＿成本控制_F05项目动态成本管理指引.doc......九舍会 98.00KB

│百通地产＿成本程序_经济成本分析工作管理程序.doc......九舍会 60.50KB

│百通地产＿成本流程_经济成本分析流程图.xls......九舍会 26.00KB

│百通地产＿成本制度_经济成本分析制度.doc......九舍会 49.50KB

│房地产成本实战_核算案例_C56房地产项目成本核算实例分析(图文).pdf......九舍会 1.53MB

│房地产成本制胜_C06动态成本_核心竞争力(图文)2013年.pdf......九舍会 3.15MB

│房地产项目开发成本月报模板2010年.pdf......九舍会 220.07KB

│房地产赢在成本表格_C02开发项目成本构成分析及明细表格(图文).pdf......九舍会 712.37KB

│复地地产＿成本制度_成本动态管理控制流程.doc......九舍会 283.50KB

│复地地产＿成本制度_目标成本调整作业指引.doc......九舍会 108.50KB

│国英置业＿成本表格_R03项目动态成本月报.xls......九舍会 50.50KB

│国英置业＿成本表格_R14目标成本调整申报表.doc......九舍会 145.50KB

│国英置业＿成本表格_R15项目动态成本记录表.doc......九舍会 161.00KB

│国英置业＿成本指引_W03动态成本管理作业指引.doc......九舍会 142.50KB

│合景泰富＿成本流程_R04动态成本控制表.doc......九舍会 91.00KB

│合景泰富＿成本指引_R06项目目标成本控制书调整复核续表.xls......九舍会 103.00KB

│合景泰富＿成本指引_R10成本动态控制表.doc......九舍会 90.00KB

│合景泰富＿成本指引_R12项目动态成本月报.xls......九舍会 96.50KB

│合景泰富＿成本指引_R31工程成本变动汇总表.xls......九舍会 108.00KB

│宏图地产＿成本管理_R02动态成本信息报表2012年.xls......九舍会 45.00KB

│宏图地产＿动态成本_R01成本动态控制表2012年.doc......九舍会 32.00KB

│宏图地产＿动态成本_R03项目动态成本月报2012年.xls......九舍会 71.00KB

│宏图地产＿动态成本_R04合约框架2012年.xls......九舍会 74.00KB

│宏图地产＿动态成本_R05签证月季年度统计表2012年.xlsx......九舍会 12.63KB

│宏图地产＿动态成本_动态成本管理作业指引2012年.doc......九舍会 77.50KB

房地产企业内部控制有什么特点

摘要：自1998年以来至今，在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下，住宅与房地产行业持续快速发展，对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用，房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。因此在这样的时代环境下，特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究

关键词：房地产、房地产行业、内部控制、特点问题

房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制，其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。加强监督、强化企业内部财务控制，是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施，也是社会进步、经济发展的必然趋势。本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论，从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手，重点选取典型案例----中国房地产行业的领军：深圳万科企业股份有限公司，通过分析其公司组织架构图，试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度，形成以财务为核心，覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统，重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。同时在具体业务(如固定资产投资管理)上，重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限，建立最基本的财务控制标准，增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践，为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。

房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。房地产业在国民经济分类中属于第三产业（见表1）

中国房地产业的行业分类（GB/T4754-2002）

表一

代码行业分类定义

7210房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动

7220物业管理指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动

7230房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动

7290其他房地产活动

一、房地产开发流程及业务特点

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关协议，施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。同时又可划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段，前期工作阶段、建设阶段，租售阶段。房地产开发风险大，开发资金量大，开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强，因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。

房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。

土地费：包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费，目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例)，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。

前期工程费：主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用，它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过30%。

建筑安装工程费：是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用，又被称为房屋建筑安装造价，它在整个成本构成中所占比例相对较大，目前约占整个成本的40%左右，全装修房成本比例会上升。

配套及基础设施费：包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用，它在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在20%左右(各地区比例不同，可能差异较大)。基础设施建设费，主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。公共配套设施建设费，指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校，幼儿园，医院，派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月，同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。

管理费：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等，它在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

筹资费：房地产因开发周期长，需要投资数额大，因比必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分，但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

其他费：主要指不能列入前六类的所有费用，它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过5%。根据房产供求，销售费用所占比例差异较大。

从以上分析可知，土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大，三者约占总成本的90%，是内部控制中成本费用控制的重点。

房地产项目管理也是内部控制的重点，其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。

（1）部门制项目管理。根据管理学中组织结构的分类，按照项目开发流程，一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。从房地产项目的生命周期分析，开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。工程和造价部在项目的中期，负责施工建设阶段的管理工作。销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。财务部的主要工作在项目中后期，负责资金的收支及财务核算、分析工作。办公室负责文秘、统计等后勤工作。

（2）公司制项目管理，多从事单一项目的运作。土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常也是投资的一方)完成，项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。楼盘基本销售完毕后，项目公可或承接新的项目，或清盘，或转为物业公司。

（3）事业部制项目管理。企业根据项目开发情况，设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力，从策划定位直至销售均可自主进行，也可对外委托。事业部实行独立核算，对项目的经营效益负责。

（4）专业管理公司项目制。其基本运作方式是在完成项目的前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后，可以合同形式，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一切事宜，体现出社会化分工的现代特征。

当前，房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。

二、房地产企业财务管理的特点

2.1投入大，资金周转期长，

据资料显示，在中国深沪两个证券市场中，房地产企业共有72家，其中专营商品房开发建设的公司有55家；另外还有32家其他行业上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上；房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。巨额的地价和房屋工程造价，决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程，这要求要求房地产企业初期投入巨额资金，所以相应的资金筹集任务十分繁重。加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，他们会同时开发几个项目，经营过程十分复杂，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，这增加了资金筹集的难度。同时，开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。一般说，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段，所需时间往往二三年或更长；在销售过程中，由于价值大，不得不经常采用分期付款方式，而租赁经营和物业管理过程中，还需追加一笔相当多的房屋维修费。这样就使得资金在短期内不能快速回收。从现实情祝看，房地产资金从投人到收回，往往短则几年，长则几十年。

2.2经营风险大，投资决策分析责任重、要求高

由于房地产行业本身处于不断创新时期，产品不断更新换代，随着科技的发展和人民生活水平的提高，人们对住房的要求越来越高，客户需求个性化需求也不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高，房地产市场需求趋于多样化，新的功能和设计方案不断涌现，产品更新周期更短，整体的开发水平不断提高，公司现有产品有落后于市场需求的风险。如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化，可能存在产品滞销的风险。而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征。从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中，项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司，同时，更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利，极有可能导致项目的最终失败。这也对企业项目投资决策的准确性提出了更高的要求。然而要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失，就要求开发企业的财务管理人员要做好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。可见，相对于其他企业来说，房地产企业财务管理人员责任更重大，对其投资决策分析的准确性要求也更高。

2.3开发经营活动独特，成本管理工作繁杂

由于房地产企业开发经营的特殊性，使得成本管理也独具特点。首先，在成本构成方面，虽然房地产企业开发产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别，使得房屋的成本构成显得十分复杂。其次，在成本核算对象方面，房地产企业开发建设所独有的单件性特点，决定了成本核算对象是独立的设计文件，是可以独立地组织施工的开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象；在同一开发地点，开竣工时间相近，结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象；规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。其三，在成本结算方面，由于住宅区的建设往往要经历几年的时间，从进度安排上一般是先建住宅，后建配套设施。所以，住宅已建成而配套设施尚未投人使用，或住宅已经销售且已住人，而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。这种办法，在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。其四，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、。分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。

2.4财务关系复杂，管理难度大

就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面：土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化，特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。

一般的房地产企业并不具备施工能力，他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。在这个转让的过程中，由于施工单位不受房地产企业的直接领导，一些相应的费用就不好直接把握。在销售房地产的过程中，由于现在一般采用分期付款的方式，所以房地产企业的投资回收期较长。通常，在某些房屋已经开始销售的时候，还有一些相关配套设施没有进行建设。因此，房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。在这种情况下，有些无法进行成本分摊计算，只能按已出售住宅的计划成本，将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。

房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门，从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难度之大。

2.5资金运动形式互不相同，管理方法多样化

房地产企业组织机构多，且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重，因此，资金运动形式也互不相同。在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业；同型房地产企业内部，企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中，形式也互有差异；有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式；有在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式；有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式；有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式；还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。资金运动的多样性，反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。

三、房地产企业内部财务控制的问题

目前，房地产行业竞争十分激烈，大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度，但从普遍上说，许多房地产企业由于经营时间短，风险意识差等原因，在企业财务内部控制制度制定方面，还存在这样那样不同方面不同程度的问题，综合起来，表现在如下几个方面：

3.1法人治理结构不完善，财务控制组织形同虚设

我国的房地产开发企业成立之初多为官办，规模小，主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“三产”，绝大部分为财政拨款单位，许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上，并未从根本上转变经营观念，把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体。房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。例如公司总经理往往兼任董事会董事或董事长，权力不能受到有效的监督。股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的．作用，而仅仅具有了现代房地产企业的外壳，没有从根本上形成法人治理结构，缺乏有效的控制措施，从而产生了大量的内耗，无形中提高了公司的经营成本。

3.2风险意识差，内部压力不够

由于社会经济环境的变化，房地产企业间竞争越来越激烈，房地产企业经营风险不断提高。然而，从我国房地产企业的现状来看，房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度，没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制。

3.3会计资料不实、会计资料扭曲

由于会计工作秩序混乱，核算不实而造成的信息失真现象比较严重。这种现象主要有三种情况：首先是为了掩盖不合法的经济内容，变造原始凭证，从而形成表面上合法的经济内容。其次是虚构经济业务内容，伪造原始凭证，按正常手续报销，假公济私，骗取资金。再次是会计信息加工违规，不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料。隐瞒经济业务的本来面目，随意变更成本、费用的核算范围；虚构投入产出，虚增利润或隐瞒收入，虚减利润，偷税、漏税；虚增资产与权益，夸大房地产企业经营规模，编制虚假的“资产负债表”、“损益表”、“纳税申报表”。这些现象不同程度地为人所利用，严重破坏了房地产企业经营。

而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财产。由于开发成本核算不实和多转经营成本等，势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开发产品的存在。如某市x x开发公司所属三产的办公用房，就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的。账外财产的存在，不仅使国家税收流失，而且极易造成国家或公司财产的流失，更是“小金库”的来源之一，也是产生腐败的温床之一。

3.4费用支出失控，潜在亏损增加

某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用，但对这部分费用的适用范围无明确规定，更无约束监督机制，导致部门经理大手大脚，挥霍浪费，使房地产企业出现亏损，不来亏损的房地产企业雪上加霜：有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱，物资购销制度松弛，存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离，存货的发出未按规定手续办理，也未及时与会计记录相核对，对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理，致使巨额潜亏隐藏在库存中，再加上经济往来中审查制度不健全等，造成资产大量流失。

3.5内部管理混乱，会计控制乏力

有些房地产企业各种规章制度不健全，尤其缺乏各种监督制度。连起码的内部审计机构或人员也不设置，甚至连简单的内部牵制制度也不要，即或有且健全，但却不落实、不执行制度、不按制度考核，使其形同虚设，同样不可能发挥其制约、监督作用。财产物资管理制度不全，账物保管不善，使财物大量流失，化公为私。投资不进行可行性研究，盲目上马，重复建设，导致项目无效，资金呆滞，经营不畅，甚至破产倒闭。公司任人唯亲、人浮于事，涣散无力。随着计算机在会计领域的广泛运用，会计人员技术要求较高，操作单一化，相关的内部牵制制度难以落实，违法、违纪行为呈现智能化特征，会计监督更显得力不从心。

3.6共同舞弊，会计控制失效。

财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的，而一些公司本应相互牵制的人却联合起来，共同舞弊，这就使得任何规章制度在其面前只能是一纸空文。特别是领导运用职权，参与其中，情况就更为严重。这方向舞弊行为主要表现有：会计与出纳合谋，涂改发票、伪造签字、公款私存，截留、挪用资金，房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金，指使会计隐匿收入，转移资金，偷税、漏税，会计人员畏于权势，丧失原则；更有甚者，领导、部门负责人和经办人员共同作弊，用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。

四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策

随着信息社会的到来，使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理的必须手段。实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等，会计业务关系发生了一系列深刻的变化，因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化，迫切需要建立一套新的，更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度。

在电算化条件下，根据会计系统内部控制要素及原则，其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和审计控制等。

4.1文档控制

文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的同时，还应当建立相应的档案管理制度，以及尚未打印成书面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制。建立备份，目的在于防止存储介被破坏而带来损失。对软件技术文件、源程序及其目标代码必须建立安全保密制度，对于计算机输出打印成书面的资料，应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。

文档控制首先要进行数据备份，一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。备份是要详细记录备份时间、备份内容、备份人、备份份数等。一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外，还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份。另外，程序或数据结构发生变化时要备份两份。

4.2硬件控制

硬件控制也称为工作环境控制，是系统正常工作必不可少的前提条件，作为软件依托的硬件设备，其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱，直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。这其中也包括制定计算机房及设备管理制度，确保机房设备环境良好，健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等，为电子数据处理创造优越的条件。有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房。在计算机的选择上，应尽量先用正牌机，先用物优价廉，且运行状态稳定的计算机；在条件可能的情况下，系统内部应统一机型，并统一基本工具软件系统，增强磁盘介质的兼容性，减少维修难度，提高监督效能：还要选用性能优良的操作系统和软件工具，提高对系统软件的管理水平。

4.3软件维护控制

会计软件既使在使用初期被誉为优质高效，也不意味着永久不变。软件一旦投入使用，就必须实行相应的维护，同时要建立先申请后维护的制度，维护期间必须拟定维护计划，然后再实施维护，最后经过测试，确认被维护软件完全符合要求后，方可投入使用。

软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。

4.4软件质量控制

会计软件的质量，首先满足会计工作的要求，因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性；其次，软件的效率性、可测性、可维护性，也是软件质量的重要指标。比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起，再加上多用户共享数据库的出现，如果制度不严密就很可能影响会计信息的准确。

4.5审计控制

计算机舞弊形式有两种：一种是针对计算机系统进行的舞弊活动，以系统为直接犯罪目标；另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统，人为制造病毒程序，篡改输人、输出、文件程序以及非法操作。

现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的，外部审计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见，必须首先研究和评价被审单位的内部控制，内部审计人员也是如此，而且内部审计有时还以完善内部控制系统为直接目的，无论内部审计人员还是外部审计人员，都需先对环境控制进行研究和评价。在这一过程中，公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。

公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司，以便引起注意，加强内部控制。审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计，检查建议是否被采纳和实施，督促被审单位完善内部控制系统，加强预防工作。

五、结束语

通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析，我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要，也是企业经营的需要，同时也是加强内部管理控制不良行为的需要。

随着房地产逐渐走向集团化、国际化，加强房地产企业内部管理越来越显重要，而企业管理的中心是财务管理，财务管理的重点是资金管理。一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息，所以建立和完善房地产企业内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏。

有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密，其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性，以及遵循法令。

以内部控制理论、财务内部控制理论为基础，结合内部会计控制规范的颁布，认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际，使其具有可操作性和适应性。

财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分，它在财务管理体系中居于核心地位，一个健全的财务控制体系，实际上是完善的法人治理结构的体现，反之，财务控制的创新和深化，也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。

请问深圳房地产开发费用明细

征地、拆迁阶段：

地形勘测费

征用土地补偿费

附着物补偿费（拆迁补偿费）

林地补偿费

森林植被恢复费

林地同意使用砍伐费

使用林地评估费

耕地占用税

耕地开垦费

新菜地、鱼塘开发建设基金

村民社保基金

征地管理费

征地查勘测量费

拆迁管理费

临迁补助费

城市增容费

房地产开发阶段：

土地手续阶段

用地预审附图费

土地勘测费

摘牌交易服务费

土地使用权出让金（地价）

土地使用权出让合同契税

土地闲置费

地质灾害评估费

购买地形图费

套图费用

总规阶段：

交通评估费

调规可行性研究费

公示公证费

公示牌制作费

专业报建

环境评价咨询费

人防易地建设费

规划报建

放线测量费

公示费（含公证费、公示牌制作费）

市政设施配套费

设计、施工、监理招投标

招投标评标费

场地使用费

交易服务费

初步设计审查

审查费用

专家费

会议费

施工许可证

施工图审查费

工程定额编制费

质监费

安监费

劳保金

散装水泥基金

印花税

新型墙体材料基金

农民工社会工商保险

预售证

门牌号码制作费

邮箱制作费

楼盘名、路名登报费

制作路牌费

面积测绘费

规划验收阶段

验线费

公示费（含公证费、公示牌制作费）

公示费（含公证费、公示牌制作费）

违章处罚

大确权

房屋测绘费

确权查册费

补交出让金

房地产销售交易阶段

印花税

缴交税费

房地产交易手续费

其他费用

工商注册费

工商年检费

补充：房地产开发项目成本费用组成

对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本

共有八项：

1.土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆迁安置补偿费。

（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3.前期工程费。

前期工程费主要包括：

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4.建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5.基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6.公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7.不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

8.开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

（二）开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1.管理费用。

可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。

2.销售费用。

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

（1）广告宣传费。约为销售收人的2％一3％；

（2）销售代理费。约为销售收入的1.5％一2％；

（3）其他销售费用。约为销售收入的0.5％一1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

3.财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

（三）投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。

房地产开发企业开发的地下车库怎样计算土地增值税

自用地下车库不涉及土地增值税

自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)的相关规定，对自用部分房产计征房产税。城镇土地使用税方面，同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及土地增值税。

开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等，由于未发生产权转移，也不涉及申报缴纳土地增值税。

出租地下车位不需要缴纳土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

销售地下车库应缴纳土地增值税

房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时，应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。

凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。

单独办理产权(所有权、使用权)转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

以盈利为目的的地下车库股权转让征收土地增值税

股权转让是股东间交易，被收购企业并不涉及房屋产权和土地使用权转让，单纯的股权转让是不征收土地增值税的。股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。而对于特殊的以转让房地产为盈利目的的股权转让是应征收土地增值税的。

国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》(皖地税政三字[1996]367号)规定，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。

需要明确的是，土地增值税的纳税人是以转让股权名义转让房地产行为的股东，而不是拥有土地使用权的被收购企业。股权转让以转让房地产为盈利目的，征收土地增值税。因此，股权转让的目的是征不征收土地增值税的关键。然而，如何判断股权转让是否以转让房地产为盈利目，股东的转让股权比例如何确认。上述原则性规定难以参照，实务中也没有具体的标准，以转让房地产为盈利目的股权转让征收土地增值税的税收政策有待细化和明确。

以地下车库进行投资或联营应缴纳土地增值税

财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。

青岛市地方税务局《关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号)明确，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发[2011]221号)规定，对以土地(房地产)作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地(房地产)，按规定计算缴纳土地增值税。

名租实售地下车库应视同销售缴纳土地增值税

《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通常所说的销售地下车位(库)。房地产企业将地下车位(库)租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车位(库)20年(或20年以上)后，车位(库)归客户所有。这种业务名义上虽是租赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。