楼房破旧没人拆迁怎么办(老小区不拆年限到了怎么办)



老小区不拆年限到了怎么办

如今的城市建设已趋于完善，只有部分角角落落还存在着不易察觉的问题。大拆大建的方式在城市的出现频率大大减小，取而代之的是规模和范围较小的拆迁工作。

从某种程度上讲，当下的拆迁更有利于城市的建设，可是却切断了某些人致富的渠道。很难再通过拆迁实现一夜暴富，不过被拆迁的业主也能获得好处，根据拆迁的情况而定。

一、老旧城区不拆了吗?

拆迁本就是饱受争议的工作，年轻人接受能力较强，可以更好地配合工作。只要补偿金到位，基本不会出现钉子户的情况，他们的需求很好满足。可对于部分老人而言，在老城区生活了大半辈子，突然拆除难免会心生不舍。对老旧城区有了深厚的感情，即便社区的生活环境越来越差，可仍然愿意带着这份情怀继续居住。

很难用价格去衡量老旧小区在他们心中的地位，因此拆迁补偿款很难打动老人。因部分钉子户一直不配合工作，导致整个工程无法继续进行，开工时间就只能一直延后。城市中可以拆迁的区域越来越少，秉持着“能改则改”的拆迁原则，尽可能避免了不必要的大拆大建。用修建取代拆建，打破了投机取巧的人想要一夜暴富的想法。

以往人们翘首以盼自家墙壁上，有朝一日能出现用红色油漆写的“拆”字。曾经随处可见的拆迁楼房越来越少了，国家管理局也明确表示，只有被判定为危房的社区才能大拆大建。

若社区的破旧程度对人居环境没有太大影响，也不会威胁到市民的人身安全，此类社区就没有拆除的必要。城市需要的不再是翻新重建，而是较为缓和的修缮。

二、老旧小区有四条路可以走

1、被政府收回

每个小区都有特定的产权年限，达到要求后就会被政府收回。但有些小区因年久失修，导致基础设施和各个建筑物的破损程度极其严重，已经危害到了市民的居住安全。即便没有达到使用年限的标准，可大限将至，依然会被政府收回。日后在这片区域建立新的小区，曾经的老业主拥有优先选择权。

2、业主集资重建小区

若人居环境受到严重影响，市民的居住体验感极差，落后的基础设施难以满足人们的需求，这种情况下就需要对社区进行修缮。得到全体业主的认可后，翻新修缮的方案就通过了，不过所需的资金要业主自己集资。

为了改善生活环境，自己出钱和他人均摊修缮费用未尝不可。但业主众多的小区很难达到意见统一，总有人不想牺牲自身利益。

3、相关部门进行免费修缮

如果小区建筑物的承载力没有太大毛病，只是墙体或其他基础设施出现了问题，会由相关部门派工作人员进行免费的修缮和完善。业主不需要担心修缮所需的费用，老旧小区的整体面貌也会得到改善。不过只有当小区的破损程度达到条件后，才会得到相关部门的免费修缮。具体的评判标准由当地部门定夺，业主可以向社区咨询。

4、推倒重建

许多老旧小区的地理位置极佳，尤其是城中心的旧小区，不仅影响了整体面貌，而且还限制了城市现代化建设，成为各行各业发展过程中拖后腿的存在。地理位置优越的旧小区往往建造时间比较早，随着时代的更迭，旧小区往往无法满足居民日常生活的需求。破损落后的基础设施、杂乱无章的街道等因素，都是亟待解决的问题。

虽然大规模的拆迁活动，在当下社会已经很少见，但地理位置优越的旧小区有可观的拆迁价值，深受各大开发商的青睐。无论是在这片区域建造娱乐场所，还是开发其他功能区，所获得的经济效益都要远远高于老旧小区。拆迁工作进行前，工作人员会和业主达成协议，拿到满意的拆迁款后即可搬离老久小区，双方皆大欢喜。

总结:

靠拆迁实现暴富梦想的情况不复存在，日后可拆迁的区域越来越少。老旧社区大多会进行翻新或修缮，对其大拆大建所能获得的价值和效益不高。城市更新方式并不统一也并不固定，需要根据时代的发展情况而做出适当调整。唯有正确的改造手段，才能促进城市可持续发展，在原有基础上实现质的飞跃。

水泥寿命只有50年,到期后我们的房子该怎么办

水泥寿命50年，这是指水泥这种材料的寿命在考虑各种复杂环境下的寿命，不等于说房子的寿命就是50年。因为房子不完全是由水泥构成的，水泥只是建房使用的一种建筑材料。

我们平时所说的房子的寿命一般是设计寿命，并非指房子的实际使用年限，而是说房子在设计之初，考虑到各种风雨，当地地质情况，正常的使用条件下，理论上50年没有问题，因为会有不可预计的自然因素，自然灾害，所以一般是设计时，寿命要远大于50年，在综合考虑建筑经济性，只要不发生地震、极端天气（酸雨）等非正常因素的话，50年没有问题。

每个地区的房子都有抗震标准，不同的地区抗震设计不同，像一些地方参考历史记载，结合地质情况，设计抗震7级，极端情况下发生了比设计高出好几档的地震，这种情况已然超出抗震设计，房子倒塌，房子寿命结束。所以房子寿命只是设计理论年限，只是一个建筑设计基准，并非就是说设计50年，实际只能使用50年，或者无论发生什么都必须使用到50年。

在就是住宅房屋产权70年是指的土地使用期是70年，房子是土地上面的附属物，这两个的时间没有冲突的，也没有必然关系。所以假设你房子50年后到期不能使用，需要拆除或者修缮，都可以，你重新再建一个50年设计寿命的房子，政府相关部门批准你建设完成后，可以继续使用到70年产权到期，应该不需要在缴纳土地出让金，除非是土地征拆，重新上平台招拍挂，那就属于拆迁了，不是重建。

70年产权到期后，房子是个人财产，土地是我们向国家交土地出让金，获得的使用权，土地使用权到期后，目前的做法是继续使用，是否缴纳土地使用费，或者土地出让金，目前还没有一个统一的规定。

所以不论是土地70年的使用产权到期，还是50年的房子寿命到期，都不用担心，因为这个时间还是比较长的。现在的钢筋混凝土房子，一般正常使用维护，不受特殊情况损坏，70年问题不大。

水泥寿命50年≠房子寿命50年房子设计寿命50年≠房子实际使用50年

问这个问题我感觉纯属多虑了，我可以很明确的告诉你，现有的高低层商品房你根本住不了50年。

也许你会反驳，以前砖瓦结构的房子都能住个几十、上百年，水泥结构的怎么还住不了50年。以前砖瓦结构的房子出了问题可以修葺，样式老旧了可以重构，说是屹立了上百年，可砖已不是当年的砖，瓦也不是那时的瓦了，除了地基其他的材料不知换了多少遍。现在的高层建筑你修试试，换试试，说是70年产权，住个10年如果出了问题，开发商不一定还找得到。

上面那个原因还不是主要的，最主要的是这个时代变化太快了，人们的住房理念一直在变化。我刚出生的时候，我家还是茅草房，等我7、8岁的时候已经换成了土坯瓦房，待我上初中的时候又换成了砖、水泥结构的平房，在后来两层的小洋楼，现在又打算在城里买商品房，短短的30年已几经变迁。

可以到你们市中心去看看那些20多年前建的商品房，他们大都已破旧不堪，配套差、拥挤、户型不合理，很多还没有电梯。虽然市值很高，但居住性很差。才短短的20多年，他们已经落后了，何况50年后呢。随着社会的发展，人们对居住的要求也在不断变化，新生的事物总会淘汰旧有的，50年对这个变幻的时代来说太长了。随着智能家居概念的兴起，住房结构恐怕在不久的将来又要迎来一次变革。

我们可以看到现实中有很多有钱人，都会花大钱去郊区买别墅。其实他们买的不是房子，而是那块地皮。我曾见过有一位老板花了1个亿买了两幢紧挨着的别墅，然后推倒，在把那两块地皮连起来，自己在上面建了一幢大的。对他来说那两幢别墅毫无价值，他看中的是那块地皮，因为他可以不断的推倒重建。当时瞬间感觉，贫穷限制了我的想象力。

所以现在买房子不要想着住个50年、70年，你就抱着住个二三十年的心态就行了。运气好，赶上拆迁，还能得点补偿；运气不好，就换新的吧。

我是一名理工男，从事建筑行业20余年，欢迎大家关注我、给我留言、探讨建筑相关问题，我来回答这个问题：

1、这里的“水泥“，版主应该指的是房屋的设计使用年限。真正意义上的水泥是一种遇水凝结硬化的粉状多种矿物质配比合成的建筑材料，属于亲水性材料，易受潮失效变成不合格品或废品，与50年寿命不是一个概念的东西。产权是房屋所有权人的拥有相关权力年期。

2、房屋的设计使用年限，就是说设计时考虑的建筑物（楼房）在正常合理的使用下基准（最低）的使用期限，能安全地居住使用。普通家属楼一般为50年，但是通常房屋的正常使用年限会远远地超过50年，就像有人买张钢化玻璃台面桌子原计划只使用一个月，第二月换新的，但是到了第二个发现桌子只有划痕，没有大毛病，他还是可以考虑用的。房子是一样的如果不进行人为破坏，基本上没有使用安全问题的，如果有的话，也能提前看出来，因为房屋材料通常都是硬性脆性材料（不像橡皮筋能来回拉长10毫米看不到变形）不安全时会有一个相对漫长的裂缝、变形、破坏坍塌的过程，大家都能通过肉眼看到，所以安全问题不需太在意。

3、房子产权70年实际指的是开发商购买国家土地的出让使用年限，除去开发建设所占时间，到民众手里的使用时间不到70年了。出让使用年限到期后国家可以依法收回土地挪为其他用途，但必须给予所有人补偿。当然你也可以通过补交土地出让金，继续享有土地使用权。

First of all, you also have a conceptual confusion. Cement life 50 years, who told you cement life is 50 years? What file do you take from which tea leaves have a cement life of only 50 years. If you say that the life of cement is 50 meters, then the life of steel bar has more than ten years. How many more years is the description of the brick? Which material has the shortest life and which material has the longest life. The house is made of all kinds of materials. Then the life of the house is made up of building materials. What is the shortest life. Do you think I'm right, So that's what your stone thinks. One more question. As we all know, the design life of the Hong Kong-Zhuhai-Macao Bridge is 120 years. Then the Hong Kong-Zhuhai-Macao Bridge also has reinforced concrete. Constituent. To put it bluntly, that is, run out of cement. So how to explain the 120-year design life of the Hong Kong-Zhuhai-Macao Bridge? In other words, where does the 120-year design life of the Hong Kong-Zhuhai-Macao Bridge come from? There is one simple question. Where did the century-old architecture of the European countries come from? So your argument is wrong. The life of cement is 50 years, does not mean that the life of the house is 50 years. Cement is just one of the building materials of a house. Cement makes up concrete. Concrete is a kind of building material with corrosion resistance and great compressive strength.

水泥寿命只有50年，房子产权有70年，50年后的房子还能住吗？

大家都知道，我们住的房子的土地是属于国有的，只是国家租借给了我们建房子，租借期限只有70年，所以房子的产权只有70年。很多人都觉得这样非常的亏，但是，很多人都不知道，我们建房子用的水泥，寿命比产权还短，只有50年。水泥寿命50年，房子产权有70年，水泥到时间之后怎么办？

老破小以后怎么办

说到旧改，很多人的第一反应就是拆迁。随着城市化的不断推进，很多通过拆迁一夜暴富的例子，刺激着投资客的神经。

旧改项目一旦有了新进展，总能吸引一批投资客热切关注。而赶在签约之前买入待拆迁的二手房，成为一些投资客分旧改一杯羹的重要方法。

然而，旧改这杯羹要吃到口，除了靠运气，更重要的是技术。因为旧改远没有想象中的那么简单，从旧改申报、立项、赔偿谈判、签约再到开发、回迁入伙等，个中流程会多到令很多人蒙圈。

旧改难度大，没100%业主同意免谈

除了流程复杂外，旧改过程中会有很多不可抗力的因素，让项目无法获得实质性的进展。就拿深圳来说，关于城市更新有这么一项规定，即旧住宅去权利主体更新意愿应达100%，直白点就是只要有一位业主不同意那就不能拆除，推进难度之大可想而知，周期长也就不难理解了。

周期长，大冲旧改19年，等得起吗？

作为深圳最大的旧改项目，大冲村1992年被提上议程；1998年首次被纳入旧改规划，其后迟迟没有实质性的推动；2005年9月确定了华润集团作为合作开发单位后，才正式进入实质性实施谈判阶段；2008年9月签订合作协议框架，进入实质性启动阶段；2010年1月项目村民物业签约仪式启动，华润置地和村民正式签约，共有871户村民获得补偿，到2011年才开始正式动工。

从被提上议程到正式动工，大冲村旧改花了整整19年。可能有人要说，如今华润城住宅均价都十几万一平了，就算等20年也是大大地值了，再说了大冲旧改时间长，主要还是因为体量大，那么真的是这样的吗？

实施率低，长期无法推进将被清退

从深圳以往城市更新成功实施的案例对比看，蔡屋围旧改386户108栋房子，2002年筹划拆迁到2010年动工历经8年；岗厦拆迁478户590栋，从1998年决定改造到2011年拆除完毕历时13年。而大冲旧改拆迁925户村民和279户非村民约1500栋房，从1998年计划改造到2011年全面动工耗时也是13年。

稍加对比就能发现，体量因素不可忽略，但对旧改进程的影响力有限，不过有一点倒是可以肯定，那就是旧改周期真的很长。这一点也能从2010年被列入深圳城市更新第一批计划的8个旧住宅小区改造项目的进展看得出来，直到现在也只有鹤塘小区进入施工阶段，其它7个项目未有实质性的进展。

早前更有数据显示，深圳已列入城市更新的498个项目中，已确认实施主体的仅120个，不足城市更新项目总数的四分之一，这也就意味着仍有四分之三处于拆迁补偿中。除了实施率低，已列入计划项目也要去库存，最新通知规定，长期无法推进的旧改项目，会面临被请退出计划的危险。

市中心的老房子老小区最后的结局会是什么

2020年国务院宣布全国棚户区改造任务基本完成，未来将全面推进城镇老旧小区的改造工作。这意味着，市中心的老房子、老小区最后的结局会是以修复、保留为主，出现危房、无法修缮居住的住宅才会考虑拆迁、重建。老旧小区改造的资金来源于政府、居民和社会捐助。

老房子、老社区的概念与存在的问题

每个人对城镇老房子、老社区的理解都不一样，有人认为，建成10年就已经属于老旧房子了，而有的人则认为老旧房子，说的应该是至少建成30-50年的房子。

那么，到底建成多少年才算老房子、老旧社区？

2018年，我国住建部在广州、厦门、沈阳等15个城市开展老旧社区的改造试点工作，取得了很多老旧社区居民认可。

2020年7月，国务院发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，总体要求大力提升、改造城镇的老旧社区，改善居民居住条件，让人民生活更美好。

其中还提到，老旧社区指2000年以前建成的、居住条件落后的住宅小区。也就是说，老旧社区指的是建成年限20年以上的住宅小区。

建成20年以上的老房子、老社区的现状：

所以，老旧小区存在着很多问题，造成生活在其中的居民生活困难，有强烈的改造愿望。

老房子、老旧小区结局是改造、保留为主

很多人认为，只有新建住房才是有价值的，其中包括土地价值和房产价值，而市中心老旧小区的房子最后的结局就只剩土地价值了，老房子的价值几乎为0，破破烂烂，没有保留的价值，应该全部拆除。

首先，避免拆迁推高房价。最近几年，部分三、四线城市房价大涨，究其原因，就是因为“棚改”货币化补偿。本来这些城市房子需求较低，居民也没有什么钱，住宅库存较大，但是，大量的居民“棚改”后，拿到钱就去买房子，造成房价大幅上涨。

其次，老旧小区拆迁成本高，修缮加固可以加大资源的再利用程度。老旧小区，因为土地性质复杂，所处的位置一般为市中心，拆迁成本高，拆迁难度大，而这些老旧社区经过修缮加固后，居住是完全没有问题的，直接拆除，容易造成资源浪费。

所以，老旧社区改造比直接拆除更有利。

首先，改造对象是2000年以前建成的住宅小区，小区失修失管且小区居民改造意愿强烈。也就是说，老旧小区的改造前提是小区居民自愿。

其次，改造的内容分3类，基础类、完善类和提升类。基础类指满足安全和基本生活需要，给老旧小区的屋面、外墙、楼梯以及供电、供水等基础设施维修、维护。完善类指满足居民生活便利和改善需要，给老旧小区配套设施进行改造，例如增加停车场地、加装电梯、建设电动车充电装置等。提升类指为提升老旧小区居民生活品质，给老旧小区改造或建设小区综合服务设施和智慧化设施，例如快递站、老人活动室及智能感应设备等。

按照国务院关于推进老旧小区改造指导意见的规定，老旧小区改造的钱来源于政府、居民和社会捐助。原则上是谁受益，谁出资，政府在此基础上再给予支持补助，并鼓励社会力量捐资。

老旧小区虽然存在诸多问题，但是，在改造后，又可以呈现较强的生机，直接拆除是对资源的浪费，同时，还会给社会带来房价上涨等不安定因素。

所以，目前国家对老房子、老小区的态度是改造、保留为主，除非是危房，不鼓励拆除。在老旧小区的改造资金上，国家也给予了多种途径，减轻居民的出资压力，目的就是让老旧小区的居民，能在较少开支费用的情况下，过上美好生活。

我认为，老房子留下的不仅是回忆，也是一段应该记住的历史。生活在改造后的老房子里，也可以是美好生活。

市中心的老房子老小区，最后的结局究竟会怎样？结合以往经验和国外案例，谈下个人的看法，权作交流探讨，仅供参考。

第一、对老小区老房子的基本认识

01、老小区老房子占用土地性质

我们国家施行土地国有和集体所有两种所有制形式。

城市的土地一般属于国有，农村和城市郊区的土地属于集体所有。那么，市中心的老小区老房子很可能就是建在国有土地上的，但城中村集体所有的土地除外。

02、老小区老房子土地使用期限

根据老小区老房子建筑年代不同，房子的属性会有差异，早期的老小区，一般属于福利房。98年开始住房商品化改革之后，市中心建起来的老房子老小区，一般都属于商品房。

一般来说，福利房的土地使用权往往是划拨的，没有使用期限限制，但却是免费使用的；商品房的土地使用权往往是出让的，使用期限是70年；但也有划拨的，在商品房早期会有这种情况。比如，昆明市金星小区。

03、为什么要讨论老小区老房子的土地权利？

很简单，“房随地走”。

房子不能凭空建盖，不能是空中楼阁，必须建在土地之上！建好之后，不能移动，属于典型的不动产。

因此，讨论房子避不开先讨论土地，土地权利属性决定房子的走向。

第二、土地性质决定老小区老房子的最终走向

01、城中村自建房

市中心也可能还有城中村，这些土地往往还是集体土地，集体土地上建盖起来的房子虽然老旧，但还是属于农房（农村合作建房也可归入农房中，部分是小产权房）。

由于宅基地没有使用期限限制，老旧农房只要能安全居住，不管户籍有没有迁出，依然可以继续居住、世代继承，房子的最终走向完全由产权人自己定。

当然，遭遇政府征收、拆迁，房子的最终走向就得跟着政策走，个人也就无法左右。

02、市中心福利房

市中心的各种老旧小区的单位福利房，土地往往是划拨的，没有使用期限限制，也不需要支付使用费。一般来说，只要房子还能安全居住，房子就可以继续居住、保有产权、世代继承。

但要注意，由于福利房是划拨土地，没有交费就使用，即便已经将产权分割到职工名下，但这类房子的最终走向，更多还是由政策决定。

比如，房改单位被撤销，单位不存在了，话语权就会弱化，原有权益可能难以维护，相应的福利房在老旧之后，容易被征收、拆迁，那这时老旧小区就很难保得住，不得不面临补偿安置。

03、市中心商品房

98年开始实行住房商品化，第一代商品房开始面世。

但其实，在98年之前，市场上也是有商品房的。有些早期的商品房权利表现形式是土地国有出让，但房子是委托承建，并不是像现在的商品房一样大面积建盖。

由于这类老旧小区老房子是属于纯商品房，土地已经交费，办了出让手续；房子也是钢筋、混泥土的混合物，也是花了钱买的，则这类老旧小区老房子，在经过一定房龄后，会面临改造，也就是这几年进行得如火如荼的老旧小区改造，延长房子的使用寿命，改善小区环境，让老房子老小区更好住。

这些改造完成后，下一步老房子仍面临使用寿命到期的问题，房子的最终走向，大致有以下一些：

①拆迁安置

市中心的老小区老房子，区位优势佳，配套完善，土地价值大，加上建筑密度低，往往会有很多开发商都愿意投资拆迁，在原址上重建商品住宅小区。

对于老房子的业主而言，可以选择货币补偿，拿现金走人；也可以选择回迁安置，继续在这个区域居住。

②集资重建

市中心的老小区，区位优势佳，生活便利，容积率低，住户少，在70年届满时，房子已成危房，但又没有开发商愿意投资拆迁，业主可以再续70年的土地使用费，然后共同集资，委托专业的施工单位建盖住房，盖起来的新房，一部分归原有业主分配，多余部分可以出售，回笼资金。

③收归国有

老小区的土地年限是70年，这个期限届满时，房子已经属于危房不能住了，又没有开发商愿意投资拆迁，业主也不能达成集资重建协议，房子不得不随同土地一起收归国有！

政府收归国有之后，跟原来的业主就没有关系了，老旧危房可以连通土地使用权一起，再次挂牌出让，由摘牌单位自行拆除，然后按照规划建设。

④再次续期

老旧小区老房子在70年土地使用期限届满时，仍然可以安全居住，那么，业主可以交钱后再续70年土地使用权，继续住在房子里。当然，买卖、抵押、继承、置换、赠与等产权转移也是可以的。

老旧小区老房子使用超过70年寿命是完全可能的！虽然国家标准是不低于50年，因为国外这样的例子比较多。

比如，新加坡组屋的产权年限就是99年，房子经过5年一小修，10年一大修之后，确实能住到99年，99年到期后，房子和土地一起收归国有，由国家再次统一分配，与原来的产权人就没有关系了。

像德国、美国、加拿大这些老牌资本主义国家，建盖商品房的历史都是上百年，他们很多房子的寿命已经超过100年！

有个朋友在加拿大买的房子，买时的房龄已经287年了，传了好几代人，但依然可以正常居住，只是需要不断翻新、维修、维护，土地不是使用权，而是所有权，私人所有权，可以世代传承！为房子的永续存在奠定了产权基础。

但土地私有制不利因素就是需要每年缴税，这个税负还是比较重的，大致是两点几。也就是价值100万的房子，每年需要缴纳2万多的房产税，绝大部分税收归地方支配，用于改善当地民生，发展当地教育，雇佣警察维持当地治安，极少部分上交联邦财政，这可能是发达国家住房自有率偏低的一个重大原因！

现在很多人盲目地呼吁出台房产税，但不要忘了别人的前提，就是土地是私有的！也就是说，自己所有的房子和土地是可以缴税的，因为谁来拆房子，产权人愿意就拆，不愿意的话，就“神圣不可侵犯！”即便国王来了，也可以说“不”！

国外有个关于房子拆迁和私有财产保护的经典案例，就是“风能进、雨能进，但国王不能进！”

说的是普鲁士国王（德意志帝国前身）威廉一世，发现在自己的行宫前有个磨坊，比较低矮丑陋，影响了行宫形象！于是，他派人以国家的名义去征用，谁知道不管开什么条件，磨坊主都不答应。国王一怒之下，强拆了磨坊，但磨坊主却委托了律师，将国王告上法庭，最后法院判决国王恢复原状！理由是私有财产神圣不可侵犯。

但现在，我的房子是我的，却只是盖在别人的土地上，我只是租地，我租的地，70年租期到了，还要续交土地租金，然后房子才能保住；如果不交，即便房子能住，也要被收掉；而且就算续期了土地，每年持有房子还要交钱，该怎么说呢？不好说，所以，房产税难产！

第三、市中心的老旧小区该怎么办？

01、接受改造

这几年出台了政策，中央财政也划拨了大量资金，开启了大规模的老旧小区改造。我认为，如果不需要自己出钱，只是让度部分小区权利，就可以换回小区改造，是可以的。

毕竟，老旧小区改造完成后，各种居住配套会更好些，有利于提升居住体验，也有利于提升房屋价值，延长使用寿命。

02、加速置换

现在房价很高，有些同志可能买不起新建商品住宅，会退而求其次地买老旧小区，这是部分老业主置换老房子的好机会，套现离场，落袋为安，可能是不错的选择。

03、等待拆迁

最值钱的不是房子，而是土地！

市中心的老旧小区，值钱的不是房子，而是土地，市中心的土地，寸土寸金，稀缺性不言而喻，正是由于这种稀缺性，导致很多开发商都愿意投资老旧小区拆迁。

因此，市中心的老旧小区老房子，基于所在区位优势带来的土地稀缺性，未来还是有多种选择，依然具有主动权，担心的就加速置换，淡定的就出租等待拆迁，应该都不会差。

很久以前就听说很多发达国家的老城区都是穷人住的，富人都住在郊区，那时就想着有朝一日也能到郊区住大房子。几十年过去，我已经实现了在郊区住大房子的梦想，回首看城里，城里的老房子大部分还在，可是房价飞涨，各个都成了纸面的百万富翁，千万富翁，各种羡慕嫉妒恨。

究其原因，第一主因是拆迁，次因是学区，其三是方便。

国外老城区是不能随便拆的，咱的北京城王府、大宅似乎也该留下，可是大部分四合院实在太破了，几十年的的私搭乱建，见缝插针，四合院早已变成“富”民窟，已经没有了保护的价值，拆旧盖新是最终的结局。

再说学区，一所学校的好坏很大程度上取决于生源的质量，当年轻的父母都已经在郊区的大房子里生儿育女时，优质的生源也外移了，几个传统的名校都是80 90年代打下的基础，名校办分校外移也已经在悄悄进行中，当然现在把郊区的大房子出租，自己带着孩子高价在学区租小旧房子住，他们是支撑老城区房价的主力。未来呢？政策一变名校搬迁，恐怕学区房就是一地鸡毛。

方便就不提了，网购时代，哪里都一样方便，停车是每天的事，上剧场几年也轮不上一回。

经济不好，公司也在外迁省房租，疫情之后，网上远程办公估计也和网购一样普及了，那时城里还有什么？还有开发商面对红着眼的钉子户大把地砸钞票吗？恐怕不会了。

谢谢邀请老房子老小区最后的结局是什么？

每个城市的老房子最后的结局不外乎两个，要么存在，要么消失。留下来的老房子都以不同的方式存在着，如北京的四合院，上海的老洋房，它们因承载着历史文化与建筑艺术价值而备受保护，并且将一直作为历史文化的标签被保护着留存下去。而中国大部分城市的老城区又将是怎样存在呢？基本上都会迎来逐步的升级改造，也就是我们常听说的“旧改”，这是老房子、老小区最后的结局。

为什么会采取“旧改”的形式呢？

首先，老城区的老房子、老小区都存在历史遗留问题——老破旧。面临房龄老、户型旧、停车不便、绿化不足等问题，必须改。

其次，市中心老城区的房子虽然旧，但是周边配套资源优势却不可忽视。因为一个城市的中心基于多年发展的积累，基本上配套是非常齐全、成熟的。一般来说，市中心的老房子、老小区与学校、医院、商场等配套设施距离都不远。有些“老破旧”还因为有学区资源的“傍身”而价值备涨，甚至比新区的房子还要贵！因为老中心配套资源成熟等因素，所以，只能采取“改”而不是“拆”的形式。

随着中国城市化进程的推进，现在的政府正在进行大规模的旧改，这种形式比起传统的拆迁形式更温和适当，也能更好地保护建筑原貌，留存建筑价值。

八.九十年代的建的老旧小区，三四十年历史，己经老龙锺态。外墙斑驳，管道陈旧。由于楼层不是太高，又是钢筋混凝土结构，如果没有外力的冲击(比如地震)，再使用几十年不成问题。

有钱的城市，上海市对所有的老破旧小区实行全方位改造。屋面斜改坡，重新敷设PVC管道，外墙加厚水泥涂层，内墙出白，除了整体结构，整修无一遗留。外观上除旧换新，也为市容市貌增色不少。

我所在的三线城市，财政实力不够，市中心的老旧小区改造就缺少大刀阔斧的动力，仅在规范.卫生.沿街墙壁涂色做了些微变化，更新锈蚀的燃气.自来水管道和室外的电力布线。楼房只要不存在安全质量问题，正常使用完全可以。

八.十九十年代建的房子，布局不太合理，市民还是希望拆迁改造。一是能圈为商业中心，拆迁户就能享受到政策优惠，能圆一个新居的梦。二是棚改，国家下拨资金扶持，推倒老旧小区，重建新的居民小区。三是政府征收，建设公益项目。

毕竟老旧小区体量非常大，不可能所有一步到位，如果没有以上三点机遇，只能将就居住。

现在居住老旧小区的居民，很多是经济上不太富裕，或年龄较大的退休人员，拆迁是让人头疼的问题，几个钉子户就能让老旧小区重建推迟几年，甚至十年八年。不是财大气粗的开发商是玩不起的。

所以，有些规模不大的县市，宁可舍弃黄金地段的老旧小区，另择新址，政府机关.重心商业区.学校规化在新区。这样，扩大了城市面积，又减少了社会矛盾。

对于市中心的老小区，从二级旧里到上世纪中期的老公房小区，一般有"拆,改,留"。过去几年以“拆”和动迁为主，这两年以“留”和“改”为主。

“拆”

“拆”最常见也被大家最容易理解的就是拆除老房子，腾地给新的开发用。一般被拆除的地块有比较好的开发商投资开发意向，或者是市政项目动迁(造地铁公路公共场馆等等)。

不过这两年一证一套了以后，拆迁暴富的时代就结束了。

“改”/“留”

随着动迁成本不断增高以及房地产开发拿地速度减缓，以及各种风貌保护的实施，市中心老小区老房子开始由动迁变为保留以及改造。

对于比较有特色，地段比较好的老小区，可以让原居民迁走以后成片大改造，作为酒店，办公或者高档住宅等等用途，引入社会资金，面积和功能也和原来大有不同。

不过，个人觉得对于住在市中心老房子老小区的居民，如果想要改善生活，与其等待拆迁或者改造，其实不如自己主动想办法解决居住问题，毕竟有时候一等就是几年几十年。。。是否值得呢？

“拆”除了动迁以外，还可以原拆原还，在老小区拆除后在原址提高容积率新建住宅，增加原居民的居住面积以及公共设施。

市中心的老房子老小区在前几年会有一个旧城改造的过程，对前些年的老校区老校区住户来说，他们可能比较幸运，通过拆迁搬新房提升生活的质量水平。不过，随着旧城改造的升级，老房子老小区可能会通过电梯补贴或者房屋修复等形式完成改造。与此同时，对危旧房屋，未来可能还会存在局部性的危旧房屋重建过程。但是，对未来多数的旧房子旧城区来说，可能会通过墙体修复、电梯加装等形式完成改造，现阶段内全国棚户区改造任务已基本上完成，接下来大规模拆迁回迁的可能性会明显下降，但通过电梯加装等形式，也是旧房子老小区旧貌换新颜的结果。对市中心老房子老小区居民来说，也期望住上新房子，或通过加装电梯提升房子的真实价值。从大趋势来看，市中心的老房子老小区也将会面临着一系列翻新或加装措施，不断改善居民的生活质量与便捷度。

规模大的，尤其是临街的小区，等待拆迁。规模小的，背街小巷的房子，拆迁不拆迁就难说了。不要以为每个人都能得到幸福感，有相当一部分老房子因为规模和位置的关系，最终成为城市建设的死角，这是极有可能的。对于上述这样的房子，政府不感兴趣，开发商更不感兴趣，所以最终拆迁无望，运气好了，政府给你刷刷墙，路面弄平整，至于说看不见的地方，比如地下管网，楼内线缆，修缮的可能性并不大。此外，停车位、绿化什么的，也没地方啊，所以没法搞。

对于市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，价值攀升。

市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在。

对于大多数城市来说旧城改造，整体的成本很高，所以政府的最优选择就是把资源投入到其他可快速发展的区域。医和疗资源教育资源迁移，必然会导致城市中心的迁移。

对于老小区的去留问题，其实目前各大小城市的策略大多一致：

统筹推进老旧小区综合整治和有机更新。开展老旧小区抗震加固、建筑节能改造、养老设施改造、无障碍设施补建、多层住宅加装电梯、增加停车位等工作，提升环境品质和公共服务能力。建立老旧小区日常管理维护长效机制，促进物业管理规范化、社会化、精细化。

可预见的是，未来除非公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，老房子动迁的可能性极小。大概等待它的只能是慢慢老去......

2020年国务院宣布全国棚户区改造任务基本完成，未来将全面推进城镇老旧小区的改造工作。这意味着，市中心的老房子、老小区最后的结局会是以修复、保留为主，出现危房、无法修缮居住的住宅才会考虑拆迁、重建。老旧小区改造的资金来源于政府、居民和社会捐助。

老房子、老社区的概念与存在的问题

每个人对城镇老房子、老社区的理解都不一样，有人认为，建成10年就已经属于老旧房子了，而有的人则认为老旧房子，说的应该是至少建成30-50年的房子。

那么，到底建成多少年才算老房子、老旧社区？

2018年，我国住建部在广州、厦门、沈阳等15个城市开展老旧社区的改造试点工作，取得了很多老旧社区居民认可。

2020年7月，国务院发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，总体要求大力提升、改造城镇的老旧社区，改善居民居住条件，让人民生活更美好。

其中还提到，老旧社区指2000年以前建成的、居住条件落后的住宅小区。也就是说，老旧社区指的是建成年限20年以上的住宅小区。

建成20年以上的老房子、老社区的现状：

基础配套设施差，居民生活困难。很多老旧小区面临着基础设施老旧和配套缺乏的双重困扰，一方面，水、电、气等基础生活设备老化，居民日常生活受到严重影响；另一方面，配套设施匮乏，很多老旧小区公共活动场所很小或者没有，绿化面积少得可怜，尤其是随着居民收入水平提高，停车位缺乏的问题日益严重，居民生活困难。

老旧小区公共区域无人管理，小区环境差、安全度低。老旧小区本身没有物业，而居住在老旧小区的人，大多是租客或者收入较低的居民，不愿意缴纳物业费引进物业，但是，小区公共区域确确实实又无人管理，外来人员可以随意进出小区，小区内乱丢垃圾、违规搭建等现象较严重。

老旧社区历史遗留问题较多，执法难度高。老旧小区一直没有统一管理，部分业主为了自己的私利，损毁绿化面积种菜，私自搭建车库、储藏室，各种违章违规现象非常严重，由于时间跨度较大，政策变化较多，加大了现在的执法难度。

所以，老旧小区存在着很多问题，造成生活在其中的居民生活困难，有强烈的改造愿望。

老房子、老旧小区结局是改造、保留为主

很多人认为，只有新建住房才是有价值的，其中包括土地价值和房产价值，而市中心老旧小区的房子最后的结局就只剩土地价值了，老房子的价值几乎为0，破破烂烂，没有保留的价值，应该全部拆除。

老旧小区为什么不拆迁？

首先，避免拆迁推高房价。最近几年，部分三、四线城市房价大涨，究其原因，就是因为“棚改”货币化补偿。本来这些城市房子需求较低，居民也没有什么钱，住宅库存较大，但是，大量的居民“棚改”后，拿到钱就去买房子，造成房价大幅上涨。

其次，老旧小区拆迁成本高，修缮加固可以加大资源的再利用程度。老旧小区，因为土地性质复杂，所处的位置一般为市中心，拆迁成本高，拆迁难度大，而这些老旧社区经过修缮加固后，居住是完全没有问题的，直接拆除，容易造成资源浪费。

所以，老旧社区改造比直接拆除更有利。

深圳富华村，老旧小区改造启动现场

老旧小区如何改造？

首先，改造对象是2000年以前建成的住宅小区，小区失修失管且小区居民改造意愿强烈。也就是说，老旧小区的改造前提是小区居民自愿。

其次，改造的内容分3类，基础类、完善类和提升类。基础类指满足安全和基本生活需要，给老旧小区的屋面、外墙、楼梯以及供电、供水等基础设施维修、维护。完善类指满足居民生活便利和改善需要，给老旧小区配套设施进行改造，例如增加停车场地、加装电梯、建设电动车充电装置等。提升类指为提升老旧小区居民生活品质，给老旧小区改造或建设小区综合服务设施和智慧化设施，例如快递站、老人活动室及智能感应设备等。

老旧小区改造的钱谁出？

按照国务院关于推进老旧小区改造指导意见的规定，老旧小区改造的钱来源于政府、居民和社会捐助。原则上是谁受益，谁出资，政府在此基础上再给予支持补助，并鼓励社会力量捐资。

居民出资。居民出资的方式有3种：居民直接出资、使用公共维修基金和让渡小区公共收益。通过多种出资方式，减轻老旧小区居民强烈想改造小区的意愿而资金不足的压力。

政府补贴。各地政府将把老旧小区改造纳入安居保障工程，中央给予资金补助，重点是支持老旧小区的基础类改造。同时，允许市县政府对老旧小区改造筹集资金发行专项债券。

社会力量出资、捐资。老旧小区原本很多都是单位公房，鼓励原产权单位给予一定资金支持，同时，引导、吸引社会其他力量出资、捐资。

减免税费。对参与老旧小区改造的企业的所得税给予减免，对老旧小区建成后的社区福利配套商业，如养老、托育、家政服务等服务机构免收增值税，对提供养老、托育、家政服务的房产、土地免收各类税费。

老旧小区虽然存在诸多问题，但是，在改造后，又可以呈现较强的生机，直接拆除是对资源的浪费，同时，还会给社会带来房价上涨等不安定因素。

所以，目前国家对老房子、老小区的态度是改造、保留为主，除非是危房，不鼓励拆除。在老旧小区的改造资金上，国家也给予了多种途径，减轻居民的出资压力，目的就是让老旧小区的居民，能在较少开支费用的情况下，过上美好生活。

我认为，老房子留下的不仅是回忆，也是一段应该记住的历史。生活在改造后的老房子里，也可以是美好生活。