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全国老旧小区改造的建设成效与新发展格局

在当前经济转型和新型城镇化背景下，我国已不再把追求经济数字增速作为主要目标，转而将居民福利和民生事业作为政策关注重点，挖掘存量空间承载力潜能，增强城市空间服务功能。老旧小区改造作为新型城镇化的重要内容，不仅事关民生福祉，也是推动城市治理体系建设的重要驱动力。

在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称《纲要》)中，明确提出要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。按照《纲要》提出的目标，“十四五”期间将完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。今年两会政府工作报告则提出了2021年新开工改造城镇老旧小区5.3万个的任务目标。巨量的老旧小区改造不仅是对各级政府的一场大考，也为房地产行业转型发展带来了市场机遇。

一、实践中完善政策机制

2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，确定2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务;到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。据住房和城乡建设部公布的数据，2020年，全国全年实际新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户，超额完成目标任务。

在新开工小区计划任务数方面，河南省计划任务数最多,为5480个，四川计划任务数为4193个，河北、甘肃、山东、内蒙古、吉林、广西、黑龙江、江西、福建、湖南、云南、新疆、陕西、湖北等14个省份新开工小区计划任务数也超过1000个。截至2020年末，各省份均较圆满地完成了计划任务，其中过半数省份超额完成。以河南为例，2020年政府下达的老旧小区改造目标任务是50万户，截至2020年末实际完成改造76万户，远超目标任务。

各地在圆满完成老旧小区改造目标任务的同时，也在实践中积累了丰富的试点经验，形成一批可复制、可推广的政策机制。去年12月和今年1月，住建部对全国各省市在城镇老旧小区改造过程中实践经验进行了梳理，分两批印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，在全国范围内推广。内容涉及改造项目的审批，存量资源的整合利用，改造资金如何实现政府与居民、社会力量合理共担，金融机构可持续支持，以及既有住宅加装电梯在前期准备、工程审批、建设安装、运营维护等各个环节的经验。

例如在加快改造项目审批方面，可借鉴山东、浙江两省经验，采取各相关部门联合审查的方式，根据联合审查意见一次性告知所需办理的审批事项和申请材料，直接办理立项、用地、规划、施工许可等，无需再进行技术审查。浙江和甘肃的经验是，简化立项用地规划许可审批，对不涉及土地权属变化，或不涉及规划条件调整的项目，无需办理用地规划许可。

在存量资源整合利用方面，根据辽宁、福建、江苏南京、山东济宁等地经验，通过整合利用公有住房、社区办公用房、小区综合服务设施、闲置锅炉房、闲置自行车棚等存量房屋资源，用于改建公共服务设施和便民商业服务设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道(城关镇)、社区统筹。整合利用小区内空地、荒地、拆除违法建设腾空土地及小区周边存量土地，用于建设各类配套设施和公共服务设施，增加公共活动空间。

在改造资金分担方面，通过完善资金分摊规则、落实居民出资责任、加大政府支持力度、吸引市场力量参与等几个层面的具体措施，形成完善的分担机制。根据湖北宜昌、安徽合肥等地经验，小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资;建筑物本体的改造费用以居民出资为主，财政分类以奖代补10%或20%;养老、托育、助餐等社区服务设施改造，鼓励社会资本参与，财政对符合条件的项目按工程建设费用的20%实施以奖代补。四川省和山东省在“吸引市场力量参与”方面，则采用推广政府和社会资本合作(PPP)模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，引导社会资本参与改造。

这些试点经验通过住建部的归纳整理并以文件形式下发，为接下来的老旧小区改造工作推广提供了重要的参考依据。

二、老旧小区改造提速升级

根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》和“十四五”规划纲要，“十四五”期间计划完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。2021年作为“十四五”开局之年，政府提出了要实现新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标，比2020年实际新开工量高出1.3万个，可谓任务艰巨。按照中央文件部署，绝大部分省份都出台了改造计划和目标，并对目标进行了层层分解。从各地具体实施方案看，总体呈现以下特点：

一是改造内容系统化

新一轮老旧小区改造大致分为“基础类”“完善类”和“提升类”，优先完成“基础类”，一区一策建设“完善类”，因地制宜推动“提升类”。在基础类改造方面，福建省对零星危旧房，按照政府引导、群众自建、适当补助的原则，推进综合整治和改造，全省房屋安全管理平台建立“一楼一档”。安徽省住建厅发布《关于做好2021年度城镇老旧小区改造工作的通知》，要求指导小区改造的主管部门需提前与各联合单位进行工作对接，协调管辖小区的基础设施更新与公共服务提升活动。

在完善类改造方面，河北省与江西省利用小区公共道路、绿化用地分别计划新增城市公共停车位17万个和17.8万个。广西壮族自治区支持有条件的小区以中央出台的政策为主,因地制宜采取多渠道方式加装电梯。

在提升类方面，辽宁省与吉林省实施合理利用公共空间开展系统化居住社区，铺设5G网络设施建设、支持可再生能源应用，推动数字物业与智能社区建设，配置服务资源设施以便于开展适老化改造。新疆推进物业质量提升三年行动计划，借助数字信息技术发展社区线上线下交叉服务，拓展居家社区养老等多元化公共社区项目，为居民创造宜居宜业的“15分钟活动圈”。

二是筹资渠道多元化

老旧小区改造点多面广，所需资金投入量大，不易形成合理的回报机制，必须通过建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担的机制。一方面要加大财政性资金投入力度;另一方面，要将居民的需求与社会资本的赢利点相结合，依靠“自我造血”的可持续发展项目建立各地区的筹资个性化方案。江苏省在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》中提出小区改造的三种筹资方式：一是政府加大财政出资力度，二是组织相关专业化企业、金融机构和国有公司等市场主体积极参与小区更新工作，三是鼓励居民依据利益获得直接出资或使用住宅专项维修资金配合小区建设。浙江省制定《关于建立开发性金融支持城镇老旧小区改造战略合作协议推进机制的通知》，发挥建设部门的统筹规划与开发性金融的“低成本、长期、大额”等综合优势，为全省老旧小区改造提出资金解决方案。江西省通过不动产登记与土地政策，探索跨区组合平衡与小区自我平衡等以区域为基本单位的创新资金规划模式。贵州省与银行和其他金融机构在“十四五”期间达成合作意向，为城市更新与老旧小区改造吸纳800亿元的资金。

三是治理主体科学化

各省市在2021年老旧小区规划中充分体现“共建共治共享”原则，居民与社区街道和物业公司共同维护治理，成为社区的规划师与建设者，各地纷纷开展“居民评选、政府把关”活动，汇集“民需民意民智”。北京市老旧小区改造实施“六治七补三规范”，改造的“自选类”项目都是由“居民点单”的方式实现。重庆市开展广泛宣传政策优势的活动，激发群众参与积极性，引导党员、居民逐户动员、制定方案、征求意见、化解矛盾。江西省在基础类项目的改造过程中，加强与水电气暖信专营机构和居民的构通，充分征求相关主体的意愿，增强改造方案的科学性。贵州省开发建设了“贵州省城镇老旧小区管理系统”与“贵州省城镇老旧小区改造工作联席会议制度”，以实时数据和多方相关利益主体的献策献计为老旧小区改造提供保障。

“十四五”期间，各地区的老旧小区改造工作重点应聚焦于“人”“钱”“管”三大问题，持续推动城市结构优化、功能完善和品质提升。首先，推进以人为核心的新型城镇化，就要关注到城镇化进程中人口流动、社会结构变化、人的利益诉求等，具体到老旧小区改造，居民充当重要的决策者角色。通过政策引导、社区督察监管、业主委员会直接参与老旧小区改造的三位一体的自助模式，解决“人”的问题。其次，社会资本主动参与，充当耐心资本角色。小区内部充分挖掘赢利点，打破资本回收周期长、效率低的瓶颈，在避免大拆大建的前提下，拉动社会投资、促进消费、带动相关建筑装修、建材、家装家电等行业发展，助力“六稳、六保”，解决“钱”的问题。最后，政府加强政策引导，充当引导者角色。老旧小区改造“三分建、七分管”，政府应引导物业人员走向管理一线，用服务代替强制性手段，参与小区改造后的运营维护工作，使物业公司成为小区改造的监管地带，解决“管”的问题。

三、房企积极布局旧改“新赛道”

目前越来越多的城市房地产进入存量时代，一级市场可供开发的土地越来越少，“三道红线”“供地两集中”等政策更加剧了房企在招拍挂市场的拿地的难度。而未来五年21.9万个老旧小区改造，涉及建筑面积约90亿平方米，将拉动数万亿投资，这无疑将成为房企转型发展的“新赛道”。

近期多数上市房企发布了2020年年报，从中可以看出，大量房企已经将开发战略转向城市更新和老旧小区改造。从业务分布看，项目主要集中在珠三角、长三角和京津冀重点城市，其中广州、深圳、东莞涉及项目和参与企业最多，富力、佳兆业等房企是最典型代表，早在数年前已经积累了大量城市更新项目。

根据年报，截至2020年底富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平方米，可售面积超过4100万平方米，货值超过亿元。城市更新成为富力集团未来发展的重要支撑。龙头房企万科在城市更新和老旧小区改造领域也逐步建立起领先优势，目前参与旧城改造权益建筑面积已经达到363.4万平方米。此外，中国奥园、佳兆业、时代中国、花样年等众多房企都在发力城市更新和老旧小区改造业务。阳光城集团执行副总裁吴建斌近期在一场论坛上也表示，原来房企拿地主要通过招拍挂，未来土地储备可能要向城市更新延展。城市更新排在第一位，产业勾地排在第二位，第三才是招拍挂。城市更新在房企心目中的地位由此可见一斑。

“十四五”期间，城镇化依然是我国经济增长的重要驱动力，城市更新和老旧小区改造是实现新型城镇化的核心内容。老旧小区改造是一项复杂的民生工程，考验的是政府的智慧，包括政策引导、城市规划、资源整合、综合管理等方面的智慧，同时也考验开发商能力，包括资金实力、项目规划能力、开发运营能力和统筹协调能力等，房企唯有练就扎实的内功，方能在这条“新赛道”占据一席之地。

关于重庆市房屋拆迁补偿的问题

关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见为加快主城区危旧房拆迁，维护被拆迁居民的合法权益，改善人民群众基本生活、居住条件，改善城市环境，完善城市功能，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《重庆市城市房屋拆迁管理条例》有关规定，结合主城区危旧房拆迁实际，现就切实推进主城区危旧房拆迁补偿安置工作提出如下指导意见：一、加大对被拆迁人的政策优惠力度，鼓励被拆迁人积极搬迁危旧房改造拆迁区域内的被拆迁人，在规定搬迁期限内选择货币安置的，除按规定享受货币安置补偿费和提前搬迁奖励费外，以产权户(或公有住房承租户)为单位，根据区位差异，住房每户给予1万—3万元的一次性货币安置特别奖励费，具体地段标准由主城各区制定。非住房按房屋评估价格的5%以内的标准给予一次性货币安置特别奖励费;非住房一次性货币安置特别奖励费按标准计算不足2万元的产权户按2万元给予补偿;同一产权内既有住房也有非住房的，按就高不就低的原则，合并给予一次奖励，不能分别奖励两次。危旧房改造拆迁区域内建筑容积率低于1的，按土地房屋权属登记面积计算，其总用地面积大于总建筑面积的部分由同一拆迁评估机构按土地原用途评估确定补偿价值。建筑容积率高于1的，土地不单独另行补偿。被拆迁住房建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被拆迁住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。实行产权调换安置，安置住房公摊系数超过15%的，其超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，在15%以内的按实计算。被拆迁人取得安置房申请土地房屋权属登记除工本费外，免相关契税和规费。由政府和储备机构统一购买用于拆迁安置的房屋，安置被拆迁人后，其两次转移登记实行并案办理，免相关契税和规费。被拆迁人取得安置房后发生转让的，应当按规定交纳转移登记的相关税费。适当提高主城区危旧房屋拆迁补助奖励等费额标准(具体见附表)。二、加大社会保障力度，解决被拆迁居民的后顾之忧危旧房改造拆迁区域内的低收入住房困难家庭，经审查公示，以产权户(或公有住房承租户)为单位，家庭实际居住且在他处无住宅的，家庭人口在2人及以下，按第一条第三款计算的住房建筑面积不足30平方米，在拆迁安置时，由拆迁人提供保障，按建筑面积30平方米给予等值货币或实物补偿安置;家庭人口在3人及以上，按第一条第三款计算的住房建筑面积不足45平方米，在拆迁补偿安置时，由拆迁人提供保障，按建筑面积45平方米给予等值货币或实物补偿安置。对不符合上述条件骗取保障性补偿的，经查实，依法追回保障部分补偿。被拆迁居民迁出原地后的义务教育入学，拆迁之时可一次性选择六年内继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学，凡区教育行政部门安排接收的学生，任何学校不得拒绝接收入学或变相收取捐资助学费。对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，因居住地发生变化造成人户分离的，在拆迁安置完成一年内，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由迁入地民政部门审查核定发放最低生活保障金，一年后，按规定向迁入地民政部门提出申请;迁入地民政部门对符合低保条件的家庭要及时纳入低保范围，做到应保尽保。因拆迁迁入的居民与迁入地原居民在就业、培训、医疗、社会保障服务等方面享有同等待遇，按属地原则在迁入地参加城乡居民合作医疗保险。市级各部门要根据职责分工，进一步加大统筹协调力度，制定完善相关政策，确保城市居民拆迁后各项社会管理和公共服务到位。三、加大政策支持力度，鼓励支持危旧房拆迁区域企业搬迁财政、工商、劳动保障等市政府有关部门应充分利用现有政策支持危旧房拆迁工作，积极研究鼓励支持危旧房拆迁区域企业搬迁的优惠政策，妥善处理职工安置和债务清偿等相关问题，确保按期完成搬迁。拆迁涉及企业搬迁的，拆迁人应在补偿安置方案确定后，及时书面告知企业及其主管部门，主管部门应督促企业负责做好企业搬迁、职工安置稳定工作，确保在规定时限内依法按政策完成补偿安置与搬迁工作。涉及公用事业、市政管网设施搬迁的，拆迁人应及时书面告知产权单位，产权单位应在规定时限内自行完成搬迁，其搬迁补偿标准按照《重庆市重点建设项目管网拆迁管理暂行办法》(渝府发〔2003〕22号)规定执行，因恢复或重建施工产生的相关规费减免。四、妥善处理市有直管公房拆迁补偿安置市有直管公房拆迁应坚持依法补偿产权人，适当照顾承租人的原则。拆迁直管公有住房时，有条件的实行产权调换安置，无条件的实行货币补偿安置，货币补偿费按产权人与承租人3∶7的比例分配;承租人系低保家庭的，不实行货币补偿安置，如本人自愿书面申请选择货币补偿且保证不再申请廉租住房保障的，可实行货币补偿安置。拆迁非住宅直管公房时，原则上实行产权调换安置，对确无条件实行产权调换安置的，实行货币补偿安置，货币补偿费按产权人不低于70%，承租人不高于30%的比例分配。具体比例由主城各区自行确定。产权人所得拆迁货币补偿安置费应专项存储，纳入重置资金管理，用于公房维修养护和基层房管部门改制。五、加强拆迁评估市场监管力度，确保评估结果依法公正主城各区人民政府及有关部门要积极支持，正确引导拆迁评估机构依法、独立、客观、公正地按相关评估技术规范科学评估被拆迁房地产市场价值，拆迁评估机构依法对评估结果承担民事责任。任何单位和个人不得干预评估过程、人为压低或提高评估价格。市、区拆迁行政管理部门要加强对拆迁评估的监督、管理，依法查处各类不正当竞争行为和损害拆迁当事人合法权益的行为。对操纵评估机构选择、贿选、承诺价格、与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益等严重违规行为，以及经评估专家委员会鉴定，评估报告存在严重质量问题，报告不被采信的，经查实认定，取消拆迁评估资格。六、加大拆迁行政执行力度，确保按期完成拆迁安置对已批准实施的危旧房改造拆迁项目，主城各区要督促拆迁人限期组织实施拆迁补偿安置，在规定的拆迁安置期限内，通过协商达成拆迁补偿安置协议。逾期未达成拆迁补偿安置协议，拆迁当事人申请行政裁决的，拆迁行政主管部门应按规定及时受理并依法进行调解，仍达不成协议的，应依法及时作出行政裁决。拆迁当事人收到行政裁决书后，未在裁决规定的期限内履行裁决的，由拆迁行政主管部门报同级人民政府组织强制拆迁或申请人民法院强制执行。拆迁行政主管部门申请行政强制拆迁前应当进行听证。主城各区人民政府对行政强制拆迁申请应进行合法性审查，并书面作出行政强制拆迁决定或撤销行政裁决。行政强制拆迁应由区人民政府或区人民政府组织有关执法部门进行。房屋拆迁主管部门应当提前15日通知被拆迁人、房屋承租人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人或房屋承租人自行搬迁。逾期不搬迁的，由执行机关依法实施强制拆迁。执行强制拆迁前，必须经公证机关公证并办理证据保全。拆迁人未按裁决向被拆迁人提供拆迁补偿安置资金或符合国家质量安全标准的安置用房或周转房的，不得实施强制拆迁。七、强化责任意识、切实维护社会稳定主城各区人民政府是危旧房拆迁的责任主体，也是地方社会稳定的责任主体，要切实加强对危旧房拆迁工作的领导。各级信访、公安部门要牵头做好拆迁信访稳定工作，加强部门之间、上下之间的信息沟通、协调配合，对可能或已经发生的影响社会稳定事件，要及时汇报和积极协调处理，严格执行责任追究制度。市政府将拆迁信访稳定工作和危旧房拆迁任务完成情况一并纳入政府目标考核。八、本指导意见适用于主城区范围内危旧房屋拆迁，自发布之日起实行。之前已发布拆迁公告的工程，按原规定执行。附表：重庆市主城区危旧房拆迁搬迁补助奖励等费额标准搬迁补助费住宅 1000元/户次非住宅商业、办公、业务用房30元/m2次;生产用房40元/m2次。提前搬迁奖励费住宅40元/户日;经营性门面20元/m2日;其他非住宅10元/m2日。非住宅经济损失补助费每过渡一月按房屋评估价值的5‰计算。水电总表、天然气等设施的补偿 1.被拆迁人单独安装的水电总表，由其自行拆除，并由拆迁单位按有关部门现行收费标准一次性给予全额补偿; 2.实行房屋产权调换的，被拆迁人原有的天然气、闭路电视等设施，拆迁时不予补偿，由拆迁单位恢复安装，不另收费; 3.实行货币补偿的，原有的天然气、闭路电视等设施，拆迁时按有关部门规定的现行收费标准予以补偿。重庆市人民政府办公厅 2008年4月2日印发

旧房翻新装修价格是多少

【算一算你家装修要花多少钱】

1、不一定，旧房翻新装修价格并不是固定不变的，具体是多少，一般都需要看装修方式、装修面积、装修具体方案、装修材料等方面，旧房翻新装修价格在人工费用方面，一般都相差不大，一般只差在硬装和软装方面。

2、若旧房面积是八十平，并且只是简单装修的话，那么所需的装修价格一般是在八万到十万左右，若旧房面积更大，并且翻新的装修需求也更高的话，那么所需的装修价格则会更高一些。

3、旧房翻新的时候，假如大家是以半包的方式交给装修公司进行装修的话，那么简单装修所需的装修价格一般是每平方米在四百到六百元之间，而装修效果好一点的则要每平方米在七百元。

4、旧房翻新的时候，假如大家是以全包的方式交给装修公司进行装修的话，那么简单装修所需的装修价格一般是每平方米在六百到八百元之间，而装修施工所使用的装修材料会比较便宜一些，并且不会包含风格设计费用，只做室内的基础工程。

5、旧房翻新的时候，一般都需要将水电管路全部更换成新的，而水电改造所需的费用一般都要五千左右。对墙面进行翻新的时候，若只要直接刷漆翻新的话，那么所需的装修价格一般都是每平方米为二十五元，若要铲除墙面再刷漆的话，那么所需的装修价格一般都是每平方米为五十五元，具体多少钱，需要看墙面质量和漆料价格。

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重庆旧房改造装修大概多少钱

重庆旧房改造装修的费用因房屋面积、装修风格、材料选择等因素而异。一般来说，旧房改造装修的价格范围在每平方米1000元至3000元之间。

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在具体费用方面，首先是拆除费用。旧房改造通常需要进行拆除工作，包括拆除墙体、地面、天花板等。拆除费用根据拆除的面积和难度而定，一般在每平方米50元至100元之间。

其次是基础工程费用。基础工程包括水电改造、防水、墙体处理等，这些是装修的基础，也是保证房屋质量的重要环节。基础工程费用根据房屋面积和改造的复杂程度而定，一般在每平方米200元至500元之间。

然后是装修材料费用。装修材料费用包括地板、瓷砖、油漆、灯具等。材料的选择和品牌不同，价格也会有所差异。一般来说，装修材料费用占整体装修费用的30%至50%。

最后是人工费用。人工费用根据工种和工作量而定，包括泥工、木工、油漆工等。人工费用一般占整体装修费用的20%至30%。

除了以上费用，还需要考虑设计费用、家具家电费用、软装饰品费用等。这些费用根据个人需求和预算而定。

需要注意的是，以上价格仅为参考，具体费用还需根据实际情况进行评估。同时，装修过程中可能会出现一些意外情况，如墙体裂缝、管道老化等，需要额外费用进行修复。因此，在进行旧房改造装修时，建议提前做好预算规划，并与装修公司进行详细沟通，以避免费用超支和后期纠纷。

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