房屋拆迁技巧和方法(房屋拆迁谈判技巧有哪些)

老房子拆改原则有哪些需要注意的

老房子拆改需要遵循以下原则：

1.保护结构安全：老房子的结构可能比较脆弱，因此在拆改时应首先保证结构安全，不得随意砍墙、打洞或拆除承重墙。

2.符合规划要求：对于老房子的拆改需要遵循国家的规划要求和法律法规。在进行拆改时，应该遵循城市规划和建设规范，严格按照相关法律法规进行操作。

3.保护历史文化遗产：老房子多数是历史文化遗产，因此，在拆改过程中应尽量保留原有建筑的历史价值，保护老建筑的风貌和文化积累。

4.增加舒适度：老房子的房龄较长，装修过程中应考虑增加舒适性，如改善采光、通风，增加隔音等。

5.绿色环保：在材料的选择、使用方面应优先选择环保的，具有减少污染、节能等特点的材料。

总之，对于老房子的拆改，需要保证安全、合法、保护历史和环保等多重原则，这样才能健康、安全、文化和环保性地完成拆改的任务。

拆迁量房子需要注意什么

拆迁量房建议自已先量一下心中有个数。量房其实没有什么技巧，但也要了解一些基本的测量方法。平房容易搞错面积的主要是过道，有柱或没柱的走廊、出檐、雨蓬等。你可以找个房屋测量规范标准，学习一下，然后照着量，面积大致会和你的房地产证上的面积一样的。

房屋拆迁时需要注意哪些事项?

一、注意房屋征收补偿决定前法定程序：

房屋拆迁是国家建设、城市改造、房地产开发等，经政府有关主管部门批准，由建设单位对建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并给予一定补偿的行为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，作出征收补偿决定前必须遵照以下程序进行。

1、首先，征收方应当公布征收补偿方案并征求群众意见，征收补偿方案的内容一般包括房屋征收的补偿方式和补偿标准，比如房屋的补偿价格、装修费、搬迁费、过渡费，以及安置房的地点、货币补偿的支付期限、搬迁期限等内容，征求意见的期限不少于30日。

2、其次，就是作出房屋征收决定，征收决定的内容包括征收主体、征收部门、征收实施单位、征收范围、征收补偿方案以及行政复议、行政诉讼的权利。需要注意的是，征收决定的行政相对人是全体被征收人，征收补偿决定的行政相对人则是具体的某个被征收人，大家不要混淆。

3、最后，在征收决定作出后，征收方会安排评估机构对被征收范围内的房屋价值进行评估，评估人员会进入被征收人家中进行入户评估，并最终形成整体评估报告和分户评估报告，然后征收方要向被征收人送达评估报告，如果对房屋的评估价格有争议，可以提出异议并通过申请复核评估和专家鉴定来争取解决纠纷。

二、注意拆迁补偿安置合同条款的主要内容

1、拆迁当事人及基本情况。当事人包括：①拆迁人：是取得房屋拆迁许可证的单位。②被拆迁人：是被拆迁房屋的所有人，即对被拆迁房屋拥有所有权的自然人或法人。③房屋承租人：是与被拆迁人签有房屋租赁合同的房屋使用人，在租赁关系没有解除且房屋所有人不能对房屋承租人进行合理安置的情况下，拆迁人应与被拆迁人、承租人一起签订拆迁补偿安置协议，并对房屋承租人进行安置。

2、拆除房屋的有关情况。包括座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等。

3、补偿方式、补偿金额和补偿时间。补偿方式分为货币补偿和房屋产权调换。货币补偿，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价格确定。产权调换，应按被拆迁房屋和调换房屋各自的房地产市场评估价格计算，结清产权调换的差价。

注意以下两种情况，不得选择补偿方式：①拆迁非公益性房屋的附属物，不作产权调换，只给予货币补偿;②拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同不能达成协议且被拆迁人不能对承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换后的房屋由原房屋承租人继续承租。补偿时间，一般应在拆迁前一次性补偿。

4、房屋估价。房屋评估机构的选择，应由拆迁人和被拆迁人共同选定，如未达成一致意见，则由双方各提出一至两家评估机构，抽签决定。评估费用一般由拆迁人承担。如双方就价格协商一致，也可以不进行评估。

5、拆迁安置办法。安置是针对被拆迁的承租人的，在被拆迁人不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人进行安置的情况下，拆迁人应当对承租人进行安置，可以支付临时安置补助费，也可以提供周转房。

6、搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付。拆迁应当对被拆迁人或者房屋承租人支付补助费，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当的停业补偿费。

7、搬迁期限和过渡期限。搬迁期限是被拆迁人和房屋承租人自行搬迁的时间界限。过渡期限是指在实行产权调换补偿形式下，拆迁提供适宜入住的调换房屋的时间界限，是来约束拆迁人的。

8、违约责任。拆迁人的违约责任，主要有不能按时支付补偿款和超过过渡期限提供产权调换房屋的责任，承担责任的方式是支付一定数量的违约金。被拆迁人的违约责任，主要是不搬迁和腾退周转房的责任，承担责任的方式是被强制搬迁。

三、注意拆迁安置中的特殊情况的解决方法

1、产权不明确的房屋拆迁补偿问题

产权不明确的房屋是房屋的产权归属有争议或不能确定产权所有人的房屋。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

2、共有房屋的拆迁补偿安置问题

全体共有人要求对共有房屋实行产权调换的，应予准许，产权调换的房屋和被拆迁房屋的差价，应由全体共有人承担。对不可分割的共有房屋，部分共有人要求产权调换，部分共有人要求货币补偿的，应给予货币补偿。

3、设有抵押权的房屋拆迁补偿问题

《担保法》第58条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。在实行产权调换补偿时，由于调换房屋是特定物，抵押权可以延伸，抵押权人与抵押人不需要就调换的房屋再签订抵押合同，也不需再办理登记，可以优先受偿。实行货币补偿的因货币是种类物，抵押权人应申请法院采取适当保全措施。

4、在产权调换中对被拆迁人的特别保护措施

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

5、临时建筑和违章建筑的拆迁补偿问题

临时建筑是由规划部门批准建设短期内临时使用的建筑，但不发产权证。临时建筑有严格的使用年限，拆除超过使用年限的临时建筑不予补偿;未超过批准使用年限的，应给予适当补偿。补偿的标准可以参照该建筑剩余年限的租金计算。拆除违章建筑一律不予补偿。

如何破解征地拆迁十大难题

征地拆迁是项目开工建设的重要前提。如果是一进场顺利地拿到地，项目开局良好进展顺利，施工计划就可以如期实施，施工进度就有保障；如果是征地拆迁遇到梗塞、让地不顺畅，项目如期竣工和兑现合同承诺的计划将要落空。这项工作开展的是否顺利，直接影响工程进度、施工工期和项目管理成本。如何解决征地拆迁困难中的问题，既保障项目快速开工的用地需求，又能和谐征迁维护好群众利益，实现“路地双赢”，是我们在工作中急需破解的难题。

一、征地拆迁凸显的几个问题

1、群众工作不好做。造成群众不愿意征地拆迁不外乎有几种原因：一是补偿标准不高。群众嫌征地拆迁补偿标准过低，说实话节衣缩食一辈子，好不容易建起的房屋，遇到基础建设，需要顾全大局，房子拆迁让路，但对经济困难的拆迁户来说，出现一些家庭无力购买超出部分的面积，造成无房可居的问题。二是安置点位置不理想。许多群众都倾向于就地安置，新安置点不如原来老房子环境如意，无论就医孩子上学，还是大人上班上街购物，出行不方便，新安置点服务不配套等。三是受传统思想的影响。有些人较为迷信，认为现在住得很好，人丁兴旺，子孙如鱼得水，这一切归功祖屋风水和祖宗保佑，搬家有可能把好风水搬掉了，心里忐忑不安老大不乐意。四是期望值过高。受利益趋动的影响，群众的各类情绪和矛盾总是不可避免的，遇到百年拆迁难得的机遇，认为应该向政府多要钱，条件不答应就赖得不搬，讨价还价的“钉子户”应运而生。五是土地收购的失落感。土地是农民赖于生存的保障，让农民离开土地就是剥夺了农民的保障。农民恋乡恋土的情结浓得化不开，已深入到骨子里了，没有了土地生存保障受到极大的挑战，又没有其他谋生出路，在文化程度不高的农民身上尤为显得明显。

2、地域性征地拆迁壁垒。征地拆迁难不能一概而论，稍微加于区别就不难发现，国家重点基础设施建设项目，征地拆迁的进度要明显快于地方基础设施项目，铁路项目要好于公路项目。原因是重点项目建设有资金保障，领导重视程度和工作力度不一样，做事雷厉风行，一招一式落地有声，从省、市、区、县、镇、乡（街道）自上而下均成立征地拆迁办事机构，专门有一帮人为重点项目建设服务，找人办事极为方便。而地方性建设项目，因建设需要匆匆上马开工，资金来源有不确定性，缺乏雄厚的资金支撑，捉襟见肘，一时无法与征地拆迁户兑现，导致征地拆迁工作无限期的拖延。其次，受当地经济利益的趋动，一些部门和个人以维护群众利益不受侵害和发展地方经济为由，说一套做一套，明一套暗一套，吃拿卡要，施工单位叫苦不迭，实在逼急了施工单位就用打架形式来推动拆迁，虽然做法不理性有些欠妥，但是也没有办法的办法。有些地区利用新闻舆论来推动征地拆迁倒不失为好办法。同样是国家重点项目，不同地区和省份，由于办事力度做事风格迵然不同，征地拆迁地域性差距明显。

3、征地拆迁机制不完善。首先，征地拆迁中政府与被拆迁者之间的矛盾依然突出，主要表现在土地补偿费和房屋拆迁费标准的补偿标准过低，体现不出地区差异；拆迁补偿政策混乱，同一区位的不同项目征地拆迁成本补偿标准不统一，政策延续性差，房屋拆迁补偿安置成本无固定增长模式，缺乏统一的标准依据；失地农民社会保障不到位，既定的保障政策没有得到有效执行，重拆迁轻安置现象依然存在。其次，征地拆迁前期准备工作不充分，工作方案不够完备，补偿标准没细化。在全国或在全省范围内没有统一征地拆迁补偿标准，经济开发区和非开发区补偿不一样，随意而为，缺乏完整的补偿标准体系，没有建立能够随经济环境变化而变化的补偿标准周期性调整机制，严重伤害了拆迁户的利益。第三，安置工作有缺陷。征地拆迁的安置工作为头等大事，使失地农民尽快得到基本充足的养老保障，做到安置工作达标后方能进行拆迁，但是有些地方急功近利，缺少周密成熟考虑，兼顾国家、集体、个人关系的分配机制不明显，群众有抵制情绪，安置工作反反复复，害苦了施工单位。第四，征拆人员积极性受限。有些地方征地拆迁工作经费相对有限，相关工作人员经济待遇相对较低；地方许多长期在征地拆迁一线的同志，经常被投诉或被个别群众辱骂骚扰，一定程度上影响工作积极性。第五，施工单位利益难于得到保障。在征地拆迁过程中，村民的利益一旦得不到满足，就把火烧到施工单位头上，干扰你正常施工。虽然出气对象是施工单位，但是真正的矛头不是对着他来的，逼迫政府作出让步。施工单位不折不扣成了“冤大头”，设备闲置和人员窝工费用由谁来承担？为此十分纠结。

二、破解征地拆迁难题的几点策略

征地拆迁从表面看是政府的事儿，掏钱是政府的事儿，面子也是政府的事儿，拆得动拆不动和施工单位勿搭界，如果这样认为是大错特错了。征地拆迁难题不解决，无地可用，队伍上场后没有活干，设备闲置，经济损失尴尬境地自然不可能避免。因此，加强协作，积极参与，主动配合，主动出击，是破解征地拆迁的难题的唯一出路。

1、充分做好征地拆迁前期准备工作。征地拆迁工作涉及面广、工作量大，做好各项前期工作是确保征地拆迁工作有序进行的前提。首先，与地方征迁部门搞好工作对接，配合地方征迁部门摸清情况，把土地类别、房屋面积、青苗品种规格以及受征人等相关情况调查清楚，登记造册。其次，制定完善的征地拆迁工作方案，把工作过程中可能发生的事情考虑在先，充分准备。通过实地调查，制定符合实际情况并进一步细化的征地拆迁方案，组织项目人员一起攻关。再次，设置项目征地拆迁办公室，配主任和征迁员，同时，要成立征地拆迁领导小组，项目经理和党工委书记作为第一责任人，既要挂帅、又要出征，亲力亲为抓征迁。对征地拆迁工作，要结合当地实际进行细化，时时关心，时时跟踪，盯住不放，狠抓落实。

2、提高征地拆迁工作服务水平。一是掌握政策和熟悉业务。作为征地拆迁工作集政策性和业务性很强的工作，融合了社会学、心理学、关系学，涉及太多单位和拆迁户的利益，必须对征地拆迁政策有所了解有所掌握，说话谨慎，不能信口开河，做事谦逊，要小心翼翼，在处理业务向群众宣传时，要把握好方向，自己要做明白人。二是具备较强协调和沟通能力。征地拆迁免不了与人打交道，上至政府公务员下至平民百姓，征地拆迁矛盾需要协调与沟通，如果不会做协调和沟通工作，不仅不能够解决问题，还有引起对方的反感可能激化矛盾，因此，学会说话，提高沟通技巧很重要。三是超前工作意识和应变工作方法。主动上门求教，态度要虚心诚恳，在了解征求意见基础上，从诸多信息中梳理出有用的信息，超前谋划，应对瞬息万变的征地拆迁工作。

3、充分认识征地拆迁任务的艰巨性。由于国家对土地管理日益规范，老百姓的法律意识和自我保护意识越来越强，所以，征迁工作越来越难做。一是坚定信心。碰到征地拆迁难题不能退缩，遇到挫折不能气馁，人都是逼出来的，只要你努力去做，不怨天尤人，办法总比困难多，一定有克制困难解决矛盾的办法。二是依靠地方政府。政府是征地拆迁的主体，必须与政府建立良好的工作关系，尊重当地风俗，以礼相待，真诚同对方交朋友，先拜访后办事，合理反映我们的诉求。要学会心细、腿快、脑灵、嘴甜、多磨的工作本领，让政府体会到我们没有地不能施工的难处。“感情有，喝杯酒”，有时一起吃餐便饭，酬谢一下对方也有必要。三是交好私人朋友。做好事情想要成功，需要领导也需要朋友。个别老百姓为了自己的利益，不会与你讲政策，只会无理取闹。讲实惠、讲现实，有时政府人员也拿他们没辙。碰到难缠的“钉子户”，不能懈气，请当地有威望、且为共同熟悉敬重的长辈或领导出面做协调工作，为工作甚至和所谓的“钉子户”交朋友，任何事情总会有变化的，坚信天下没有永远的敌人和永远的朋友，有时候敌人也可以变成朋友。四是吃苦耐劳的牺牲精神。征迁人员难免要受气、受苦、受累，甚至被施工队伍和村民所误解，出力不讨好，心酸只能住肚子里咽，学会忍辱负重，遇到复杂问题和尖锐征迁矛盾时，需要攻坚，连续地做思想工作，也许你正常的生活规律完全打乱，但，你必须学会坚持挺住。

4、打造平安工地共建“路地双赢”关系。征地拆迁顺不顺和谐不和谐，虽然有多种原因，但是很大程度上取决于事在人为和处理艺术，看我们自己愿意不愿意付出。因此，在对外宣传、外部环境协调上必须把握好关键几点：一是注意政策宣传教育工作，把征地拆迁政策和项目建成之后交通改善给地方带来的好处向群众讲清楚，妥善解决群众提出的困难和问题，以取得群众的理解支持。二是对于个别钻政策空子借机闹事，敲诈、堵门、堵路等，严重影响施工秩序的行为，一方面进行有理有节地进行劝阻、批评、教育、警告、制止，软硬兼施，灵活运用；另一面和当地公安取得联系请他们出面调解矛盾解决问题。三是对群众合理诉求决不能视而不见。比如：因重载施工车辆造成当地村道路损坏，需要补修道路；因施工钻孔桩，泥浆外溢，流入农田，造成污染；因山体机械开挖和爆破施工，对周边村民的噪音影响，村民要求项目调整施工时间等等。对于群众合情合理的诉求，尽快予以答复和解决，避免问题扩大矛盾升级，影响和谐共建“路地双赢”关系。四是力所能及为群众排忧解难。对于落后和经济相对欠发达的地区，群众生活还比较艰苦，脱贫致富的愿望较为强烈。首先，对于有劳动能力特别困难的村民，介绍到我们工地干活，帮助其解决困难；其次，在修施工便道的同时力所能及的帮助他们修桥补路，方便村民出行，“积小善为大善，积小德为大德”。第三，对于村民遭遇干旱和洪灾等自然灾害，要雪中送炭，支持他们兴修水利渡过难关。五是开展送温暖工作。与当地学校开展帮扶结对子活动；重阳节关爱老年人送温暖走访慰问活动，等等。改善关系，主动示好，是营造和谐“路地关系”一计心灵良药，问题和矛盾迎刃而解。

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房屋拆迁谈判技巧有哪些

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在拆迁时很多人认为拆迁补偿是政府规定的，没有太大的协商空间，其实这种理解是片面的，只要在谈判桌上注意谈判技巧，就能助自己获得最大的利益。那么房屋拆迁谈判技巧有哪些呢？下面就跟着小编一起来看看吧！\r\n \r\n \r\n\r\n房屋拆迁谈判技巧有哪些：\r\n \r\n\r\n一、先明确自己的补偿要求\r\n \r\n\r\n在谈判之前要做准备工作，别谈判员一来到家里就慌了神，被对方“牵着鼻子走”，损害自己的利益，而是要先做好房屋评估，在根据评估结果提出自己的诉求，只要在合理范围捏，才有底气和对方进行良性的谈判。\r\n \r\n \r\n\r\n二、做好心理建设\r\n \r\n\r\n在谈判时要做好心理建设，不要看对方严肃、恐怖就被吓到，而是要将自己摆在平等的对立面上，合理的向对方提出自己的诉求。如果被拆迁人过不了心理这关，则不但会在谈判桌上缩手缩脚，而且还会影响代理律师的正常运作，损害自己的利益。\r\n \r\n \r\n\r\n三、协议不要随便签\r\n \r\n\r\n在谈判时，被拆迁人手中有两个至关重要的筹码，分别是房子和补偿协议，其中房子的存在是接受补偿的基本依据，若一旦签了补偿协议，就意味着认可了对方提出的补偿条件，房子将被拆，因此协议不能随意签，房子不能随意搬。\r\n \r\n \r\n\r\n四、先“礼”不忘后“兵”\r\n \r\n\r\n在谈判时要先“礼”后“兵”，先和对方友好的协商，若协商不成的要立刻启动法律程序，毕竟法律程序是有时间期限的，只有在恰当的时间提起复议、诉讼或结合举报、信访手段，才能创造有力的叛徒条件。但这部运作起来比较复杂，最好委托专业的律师进行运作，确保不会落入对方的圈套之中。\r\n \r\n \r\n\r\n文章总结：好了，关于房屋拆迁谈判技巧有哪些的相关知识就介绍到这里了，有需要了解更多资讯的朋友，请继续关注齐家网，后续我们将有更精彩的内容为您奉上。

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