加拿大房屋改造日常(以房养老在国外的发展)

怎样修改病句

如何修改病句发布日期：病句类型有七类,现归纳如下：语序不当、搭配不当、成分残缺、成分赘余、结构混乱、语意不明、不合逻辑。一、语序不当。语序不当主要有下列类型： 1、名词附加语的多项定语次序不当； 2、动词的附加语的多项状语次序不当； 3、虚词的位置安排得不恰当；特别是“把”字短语位置不当。 1)名词附加语：多项定语次序不当。多项定语的正确次序一般可按以下次序排列： a.表领属性的或时间、处所的； b.指称或数量的短语； c.动词或动词短语； d.形容词或形容词短语； e.名词或名词短语。另外，带“的”的定语放在不带“的”的定语之前。例:一位优秀的有20多年教学经验的国家队的篮球女教练。正确次序：国家队的（领属性的）一位（数量）有20多年教学经验的（动词短语）优秀的（形容）篮球（名词）教练。下面的句子里的附加语的次序是不符合一般习惯的。①许多附近的妇女、老人和孩子都跑来看他们。（“附近的”移到“许多”前面。）②在新中国的建设事业上，发挥着他们无穷的蕴藏着的力量。（“蕴藏着的”移到“无穷的”前面。）③里面陈列着各式各样列宁过去所使用的东西。（“列宁过去所使用的”移到“各式各样”前。）④夜深人静，想起今天一连串发生的事情，我怎么也睡不着。（把“一连串”移到“事情”前）⑤这种管子要不要换，在领导和群众中广泛地引起了讨论。（“广泛”应移到“讨论”前，“地”改为“的”）⑥他把我们几个团的负责干部叫到一起。（“几个”应放在“负责干部”前）下面句子里数量的表示法不妥。⑦工作者的多数是农村来打工的。（“多数”移到“工作者”之前，去掉“的”）⑧解放前，约有百分之七十的中国农业人口是贫雇农。（“中国农业人口”移到“约有”之前，去掉“的”。） 2)动词的附加语。多项状语次序不当。复杂状语排列大致为： a.表目的或原因的介宾短语； b.表时间或处所的； c.表语气（副词）或对象的（介宾短语）； d.表情态或程序的。另外，表示对象的介宾短语一般紧挨在中心语前。例如：在休息室里许多老师昨天都同他热情的交谈。正确次序：许多老师昨天（时间）在休息室里（处所）都（范围）热情的（情态）同他（对象）交谈。①迎面吹来的寒风不禁使我打了个寒战。（“不禁”应移到“打”的前面。）②美国有十五个州禁止黑人在娱乐场所与白人享有平等的地位。（“与白人”移到“平等”的前面）。③这期研究班是全国职工教育管理委员会和国家经委联合于今年5月底举办。（表示时间的介词结构“于今年5月底”应提到表示情态的状语“联合”前边。） 3）虚词的位置。副词和连词位置不恰当：①留在幼儿园的孩子们，都一个一个甜蜜地睡在新钉起来的木版床上。（表范围的副词“都”应放到表数量的“一个一个”后。）②如果趁现在不赶快检查一下代耕工作，眼前地就锄不好。（“不”应移到“趁现在”前。）③要是一篇作品里的思想是有问题的，那么文字即使很不错，也是要不得的。（“即使”应移到“文字”前。照原句断章取义，就变成只是文字要不得了）④他如果不能实事求是，事业就会受到损失。（“他”应移到“如果”的后面。两个分句同一主语时，关联词语在主语后边；不同主语时，关联词语在主语前边。）介词短语的位置不当：⑤苏联著名的生理学家巴甫洛夫整天忙于做动物的条件反射试验，把动物用绳子缚在试验的架子上。（“把”字短语应紧挨动词中心语“缚”。）二、搭配不当搭配不当主要有下列类型：主谓搭配不当、动宾搭配不当、饰语和中心语搭配不当、一面与两面搭配不当、否定与肯定搭配不当。(1)主谓搭配不当①本世纪初，是我国实现进入WTO的目标。（“本世纪初是目标”是主谓搭配不当。应改为“进入WTO是我国本世纪初要实现的目标”。）②中国人民的解放在民族关系起了基本的变化。（“中国人民的解放”没有“起变化”。“起变化”的是“民族关系”。正确的表达应是个兼语句要改“在”为“使”）③我觉得这个答复，和对这些问题的调查处理，都是一种不负责任的态度。（应该把“是”改做“表现出”。）④我国棉花的生产，过去不能自给。（不能自给的是“棉花”，不是“生产”。）(2)动词和宾语搭配不当①他多么渴望一个学习机会呀！（“渴望”后缺少动词“有”。）②解放前，爸爸和哥哥两人挣来的钱还不够养活一家人的生活。（“养活”的只能是人，不能是“生活”。）③但也存在着几个缺点需要我们努力。（我们所能“努力”的不是“缺点”，是“改正”。）(3)状语和中心语搭配不当①这次大会上，对工资问题交换了广泛意见。（并不是意见广泛而是交换的范围广泛，应改做“广泛地交换了意见”。）这一类搭配不当常和语序不当有交叉的地方。(4)一面与两面搭配不当①做好生产救灾工作，决定于干部作风是否深入。（“做好”是一面性的，“是否深入”是两面性的。此外，“作风是否深入”也讲不通，应该是“干部是否深入群众”。这句话有两种改法：把第一个分句改为两面性的“生产救灾工作做得好不好，决定于干部是不是深入群众”。或第二分句改成一面性的，不过句子结构要调整为“干部深入群众是做好救灾工作的决定条件”。）②艺人们过去一贯遭白眼，如今却受到人们的热切的青睐，就在这白眼和青睐之间，他们体味着人间的温暖。（“白眼”和“青睐”指相反的两面，但底下的“温暖”只适用于一面。）(5)否定与肯定搭配不当①我想这应该是不必叙述的，没有谁不会想象不出的。（“没有谁不会想象不出”等于说“谁都想象不出”，推测原意应是“谁也想象得出”。）②我们并不完全否认这首诗没有透露出希望，而是说这希望是非常渺茫的。（“不完全否认”等于“部分承认”，基本上还是承认。因此这句话说“我们承认这首诗没有透露出希望”，刚好和作者的本意相反。改法有两种“我们也承认这诗也透露了一些希望......”或“我们并不否认这首诗也透露了一些希望......”）③会员家属除凭发出的入场券外，并须有家属徽章，无二者之一即不能入场。（“无二者之一即不能入场”从字面意思上推，可有“有二者之一即可入场”的意思。跟原意不符，应该说“二者缺一即不能入场”。）三、成分残缺成分残缺主要有下列类型：缺少主语、缺少谓语、缺少宾语、缺少修饰成分。（1）缺少主语①由于她这样好的成绩，得到了老师和同学们的赞扬。（“得到”的主语是什么？改为“由于这样好的成绩，她得到了......”）②十月十四日，抱着向航空系学习的想法，我们的黑板报也创刊了。（“抱着”的主语显然是蒙后的“我们”，但后句的主语是“黑板报”，不是“我们”，应把后句改为“我们也办起了黑板报”。）③通过这次学习，使我受到深刻的教育。（“使”的主语应是“学习”，由于有“通过”这个介词，使主语丧失了。）（2）缺少谓语①可见对工人阶级的关心负责的态度到何等的薄弱程度。（“到”在这里不能做谓语的主要成分，只能将“薄弱”提上来，可“态度”是不能薄弱的，句子应改为“......的关心和负责薄弱到何种程度”。）②最近又发动了全面的质量大检查运动，要在这个运动中建立与加强技术管理制度等一系列的工作。（在“建立”前少了个谓语“完成”。）（3）缺少宾语①虽然每天工作很忙，但还是抓紧和同学研究或自己看书。（“抓紧”什么？“时间”一词不能省。）②我们要尽一切力量使我国农业走上机械化、集体化。四、成分赘余成分赘余主要有下列类型：堆砌、重复、可有可无、应删去“的”字。（1）堆砌①要考虑我国政治与文化环境的需要，发展我们的出版业。（“环境”应删去。）②现在渔民自己选出了行政组长，负责掌握渔民的生活及生产的管理。（“掌握”应删去。）（2）重复①一年来，妇女工作已打下了相当的工作基础，获得了一定的工作经验。（第二、第三个“工作”应删去。）②其实这是过虑的想法。（“虑”就是想，应删去“的想法”。）（3）可有可无①不知不觉就走了十里路左右的距离。（应删去“的距离”。）②父亲逝世离现在已整整九年了。（应删去“离现在”。）（4）应删去“的”字①出人意料的，今年三月，物价的下跌，后来慢慢地稳定了。（加了“的”，句子转为短语，意思也变了，不是物价稳定，而是“下跌”稳定了。）②由于历代动乱和气候潮湿，几乎所有当时的绘画遭受毁灭。（“历代”和“动乱”中间也中加“的”而没有加，为句子整齐，“气候”和“潮湿”中间也就不必加“的”。）五、结构混乱结构混乱，又叫句式杂糅，主要有以下类型：举棋不定、藕断丝连、中途易辙、反客为主、结构含混。(1)举棋不定作者时而用这种结构，时而用那种结构，结果两种结构都用了。①多年来曾被计划经济思想束缚下的人们也觉悟起来。（应该在“曾被......束缚......”和“在......束缚下的......”两种格式中选用一个。）②这种慷慨悲歌的壮举的背后，还是自信心不够的表现。（应该在“......的背后还是自信心不够”和“......壮举还是自信心不够的表现”里选用一个。）(2)藕断丝连结构完整的一句话的最后一部分用做另一句的开头硬凑起来。①我们向政府提意见是人民的责任。（把“我们向政府提意见”和“向政府提意见是人民的责任”凑在一块儿，应该删去“我们”。）②你可知道，要出版一本译作是要经过多少人的努力以后，才能与读者见面的。（是把“要出版......的努力”和“一本译作......见面的”凑在一块儿，用哪一句都可以。）(3)中途易辙一句话说了一半，忽然另起炉灶，重来一句。①例如杜重远以《闲话天皇》这篇文章，认为是冒犯了日本皇帝，置之于狱，就是例子。（应该改作“因为杜重远写了......文章，就认为他是......”。原句使不知道这件事始末的人误认为杜重远把别人送进监牢，非常不妥。）②中国人民自从接受了马列主义思想之后，中国的革命就在毛泽东同志领导下大大改了样子。（“中国人民......马列主义思想之后”就怎么样？作者不接下去说，却用“中国革命”另起一句。应该改为“自从中国人民......之后”。）(4)反客为主把上半句主语以外的成分用来做下半句的主语，因此而纠缠。①因此，当匪徒们偷袭游击队的时候，被游击队反包围了，歼灭了无数匪军。（“被游击队反包围”的主语是“匪军”，但“歼灭了无数匪军”的主语只能是游击队，作者却把它一气呵成，不加闪待。应该把末一分句改作“歼灭了一大部分”或“不计其数”；这样“歼灭”是接着“被游击队”下来的，就连贯了。）②恐怖分子的阴谋活动是应当加以揭露，而且能够把它揭露的。（就上半句说，谁“加以揭露”，当然是“我们”，但这个词隐而未现，正式主语应当是受揭露的“恐怖分子的阴谋活动”。可是下半句的“能够把它揭露的”主语就不可能还是“恐怖分子的阴谋活动”，而只能是“我们”。这一句应该在“是应当”前加“我们”。）(5)结构含混这样的句子可以有两种意思。①真人真事的创作方法，近几年来曾提倡过，而且产生了许多写真人真事的作品。（句中的“产生”可以算无主句，也要以拿“创作方法”做主语，作者的意思也许是第一种，那么上半句应该改做“近几年来曾倡导过真人真事的创作方法”。）②在旧社会，他利用开当铺进行残酷的高利贷剥削人民。（这句的错误是把“利用开当铺进行残酷的高利贷剥削”和“利用开当铺残酷地剥削人民”两种说法糅在一起，修改只留一种说法。）六、语意不明语意不明有两种类型：“费解”，“费解”指一句话不知道怎么讲；“歧义”，“歧义”是一句话有两种理解意。 1、费解①到北京参观奥运村及新改造后的“地铁”是我这次旅行的归途。（“参观”怎么会是“归途”？作者的意思是说“......是我预定在归途中要做的事。）②从六十岁到九十九岁的老太太被特许坐着车子参加游行。（从字面上看，好象59岁以下和100岁以上的都没有坐车参加游行的权力。作者的意思大概是“60岁以上的”。） 2、歧义(1)两种解释一正一误。①一辆乳黄和深红色的电车飞驰过去。（容易使人误会为两辆颜色不同的电车。应该把“和”字改为“夹”字，或者在“一辆”后面加“漆了”二字。）②在几天时里，我们的身体和精神都有很大的收获，体重逐日增加（最高的达五公斤），精神非常愉快。（很可能使人误会是逐日增加的量最高有5公斤，这当然不是事实。应该把“逐日”改作“都有”。）(2)两各解释都可能。①现全渠已勘测完毕144华里。（没说全渠有多长，如果全长144华里，那么该说“全渠144华里，现已勘测完毕”；如果144华里只是全渠的一部分，那么不能说“完毕”，该说“现全渠已勘测了144华里。”）②制介绍菲律宾的一种权威著作。（可以解释为“介绍——菲律宾的一种权威著作”，也可以解释为“介绍菲律宾的——一种权威著作”。）③校长、副校长和其他学校领导出席了这届迎新会。（是“其他学校”，还是“其他领导”，发生歧义。）(3)把读者引入歧途。这种错误在于字面上并无歧义，但是作者的本意跟字面上的意思不同。如果按照字面讲，就是误入歧途。①中华民人共和国成立了，共同纲领颁布了，妇女在法律上是平等了。（从字面上看，是说“妇女彼此之间在法律上平等”，但是实际上作者是说“妇女和男子在法律上平等”。）②制造郑州花园口决口，直接淹没豫皖两省13个县619万多人口。（照字面看，这619万人都淹死了。作者的本意该是：直接淹没豫皖两省拥有619万多人口的13个县。）七、不合逻辑这里要先界定一下病句中所说的“不合逻辑”的外延。首先，“语法不是逻辑”，例如“白马不是马”，这个句子结构是正确的，从逻辑的角度分析是正确的，“白马”概念和“马”概念是种属关系。但从语文字面的意思角度看“白马”应该是“马”才对。其次，语言是交际的工具，有些话虽然用严格的逻辑眼光来分析有点说不过去，但大家都这么说，都懂得它的意思，交际双方毫无误会，站在语法的立场，就不能不承认它是正确的。例如“好不热闹”，按说该是很不热闹的意思，但实际上等于“好热闹”，甚至程度还要加深。以上两种都不属于“不合逻辑”。这里的“不合逻辑”指的是句子的意思在事理上讲不过去。例如“学习有态度与方法之分”。这句话形式上跟“生物有动物、植物和微生物之分”是一样的，但“动物、植物和微生物”加起来等于“生物”，而“态度”和“方法”加起来不等于“学习”，所以这句话就是“不合逻辑”。下面是一些逻辑上有问题的类型。不合逻辑主要有以下几种类型：自相矛盾、范围不清、强加因素、主客倒置。 1、自相矛盾①过了一会儿，汽车突然渐渐地停下来了。（“突然”和“渐渐”矛盾。）②这增强了中国人民与侵略斗争的无比力量。（既然已经“无比”，如何还能“增强”？应删去“无比”。）③他是多少个死难者中幸免的一个。（既然“幸免”，自然是没有死，怎么能说是“死难中的一个”呢？应改为“多少人死难了，他是幸免的一个。”）④我国有世界上没有的万里长城。（“有”与“没有”矛盾，改“没有”为“唯一”） 2、范围不清①从事业的发展上看，还缺乏各项科学专家与各项人才。（各项人才包括科学家，不宜并列，该说“各学科的专家与其他人才”。）②他们一面拚命地向上爬，一面又不免跌落深渊。（“一面......一面......”表示两件事同时进行，句中的两件事显然不是同时的，应改为“他们虽然拚命向上爬，但是终不免跌落深渊。”） 3、强加因素①最近我这位朋友去了一趟南方回来，结果他的思想依然如故。（去了南方回来思想变了，可以说是去了一趟南方的结果，现在“思想依然如故”，怎么能说是去了一趟的“结果”呢？）②因为他来自北方，思想根本上还是旧的一套。（为什么来自“北方”思想就旧？且“北方”到底是相对什么而言的？） 4、主客倒置①在那个时候，报纸与我接触的机会是很少的。（应该是“我和报纸的接触”。）②去年的学习情绪和今年比较起来大不相同。（我们比较一先一后两件事，一般总是以后者为主体，应是“今年的学习成绩和去年......”。）

以房养老在国外的发展

前不久，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险。消息一出，立刻引发全社会的广泛关注。由于国人对“以房养老”的基本情况并不熟悉，因此反对的声音似乎更多些。为此，本报记者对发达国家的“以房养老”政策执行情况做一些介绍和梳理，希望能帮助读者更客观了解这种养老模式……

“以房养老”的源起与发展

“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的以房养老实践中，反向抵押贷款(简称“反向按揭”)最受欢迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷兰，其大致安排是：年轻人购买老年人的住房，并允许他们有生之年仍免费租住该住房，待老年人过世后再收回该住房。

反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长，涉及金额大，借贷双方风险都很高，法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少，又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策，前期发展比较缓慢，并没有开展多少实质性的业务。

随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注住房反向抵押贷款，并通过了《1987国家住房法案》，按照法案规定，联邦住宅和城市开发部联合设计开发了住房权益转换抵押贷款(HECMs)。HECMs是一种全新的产品，目标是全体老年人。为降低该产品的风险，由联邦住房管理局向贷款金融机构发放的贷款实行担保。在金融机构选择上，所有条件具备的贷款金融机构都可申请经营此类业务，这大大扩展了反向抵押贷款的开办机构。1989年，房利美尝试对住房反向抵押贷款进行资产证券化，在二级市场上出售证券化产品，这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性，减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。

此后，住房反向抵押贷款在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。住房反向抵押贷款证券化及公共承保等措施的推行，促进了美国住房反向抵押贷款市场的初步发展。

21世纪初，美国住房反向抵押贷款市场高速发展。此时，美国宏观经济的良性运行与住房反向抵押贷款行业内部的整合，使这一市场获得一定程度上的规模效应。反向抵押产品高速发展，贷款发行机构数量大大增加，市场日益成熟，竞争力不断增强。根据美国住房反向抵押贷款协会的一份数据，美国参加住房反向抵押贷款的金融机构从90年代的不到200个，扩增为20的1300多个，并且数量呈现不断上升的趋势。此后，2007年一年发放的HECMs已达到份，而在2003年这一数目还不足7000份。整个住房反向抵押贷款有了突飞猛进的发展。

2007年后，美国次贷危机并未对反向按揭产生太大冲击。美国住房与城市发展部于2008年12月公布，2008年美国HECMs共计份，比2007年同比增加了6.4%。据一家咨询机构调查显示，佛罗里达是美国反向贷款发行量最大的州，该州2008年抵押贷款发行机构为2949个，较前一年增长了76.5%。其原因，一方面在于产品结构的进一步完善，更大满足了消费需求，加大了对老人的吸引力，比如更高的贷款限额、更严格的消费者利益保护、允许用贷款购买新房屋等;另一方面，金融危机的影响相对反向按揭的贷款周期来讲是较短的，金融危机与全球老龄化趋势之间关联性不大，同时，金融危机使投资受损以及房价持续走低，通过反向贷款将房屋抵押换取固定额度的未来现金流，是一种变相保值的方法。

反向按揭的优势与限制

反向按揭是一种针对老年人的贷款，一种社会养老保险制度的创新工具。它能够应对人口老龄化，缓解国家养老压力，同时还能促进银行、房地产、保险、中介等金融机构业务发展，是一个能带来多赢效果的新的金融产品。

1、分散政府养老保障的压力

保障制度健全的国家一般把养老分为三个层次：社会基本养老保险、企业补充养老险和个人储蓄计划，由于三个层次缺一不可，被形象地称为“三条腿的板凳”。基本养老保险是由国家立法强制实施的一种社会保障制度，旨在保障员工退休后的基本生活需求。而反向按揭作为个人自主养老的新选择，可以在一定程度上补充社会养老的不足，带有明显的补充养老保障性质。

2、提升老年人晚年生活品质

通过申请反向按揭，能帮助拥有住房的老年人融通资金，使老年人有了额外的固定收入，不再为医疗保健和生活费用发愁。有了这笔钱，他们可以重新装修房子，把居住环境弄得更加舒适;他们还可以改变生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有，反向按揭增强了老年人的经济能力，可能推动“银发”市场的消费。

3、开拓银行保险等金融机构业务领域

开展反向按揭业务，银行可以收取高于一般贷款的利息，加上全球老龄化趋势的推动，各国对这种贷款的需求总量很大，因此将为银行开辟一个规模很大并且全新的效益增长点。对于保险机构，由于推出住房反向抵押贷款的银行都会要求对房屋的毁损灭失等进行保险以避免风险，因此也将意味着新的业务领域的出现。

反向按揭适用也有边界，并非所有人的所有房屋都适合反向按揭。以美国的反向按揭为例，在申请反向按揭前，至少应当考虑到以下几个方面的因素：

1、房屋地理位置

由于放贷机构必须考虑到抵押房屋的后续处置问题，所以房屋地理位置越是优越，反向按揭额度越高。比如，爱荷华州一套30万美元住房可以获得10万美元的信用额度，而在纽约长岛郊区，则可获17.8万美元的信用额度。

2、老人年龄

年龄越大，得到的现金越多，因为贷款期限可能会短一些。比如在克里夫兰，如果一名75岁的老人拥有一套价值25万美元的住房(假设房款已全部付清)，他/她每月可以获得917美元，或者是14万美元的信用额度;70岁的人每月只能获得791元，信用额度为13万美元;而80岁的人则每月可获1099美元，信用额度为15.2万美元。

3、不清楚自己能住多长时间的老年人不适合采用反向按揭。

一般来说，反向按揭有较高的手续费，所以并不适合短期贷款。比如一笔20万美元的贷款，手续费可能高达一万美元。高额手续费以及可能调高的利率，都会增加这种贷款的成本。

4、刚退休不适合采用

对年轻的退休人员来说(刚刚60多岁)，反向按揭并不是最好的选择。因为越年轻，可以申请到的贷款金额越少。如果刚刚退休就申请反向按揭贷款，等到七八十岁时，这笔钱可能不足以支付各种费用。

“反向按揭”不同模式

美国模式

美国住房反向抵押贷款产品主要有三种：联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”，联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”，这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。

1、房产转换抵押贷款。房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。

信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。

2、住房保留计划。住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。

住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款最高额度，因为住房保留计划没有对贷款最高额度设有限制，这也是住房保留计划的特点之一。

3、财务独立计划。财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款最高额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以，通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。

财务独立计划的最大特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是第一个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。

英国模式

英国的养老金体系主要由三部分构成：一是按比例缴纳的国家基本养老金，所有人退休后所获养老金数额一致;二是雇主为雇员提供的职业养老金，这部分目前不属于强制性缴纳;三是个人购买的养老储蓄或保险等，但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们退休后依靠国家养老金，而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑，只相当于以最低工资水平工作两天的收入，这对于维持一个相对舒适的晚年生活显然不够。因此多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。

英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，产生于二十世纪60年代中期。早期资产释放计划，借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理，是用债券收益与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退，全球又遭遇股灾，利率上升，股票债券价格普遍下降，早期的资产释放计划以失败告终。2001年4月，新的资产释放计划推出，老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金，并居住在抵押住房内直至生命终结。

不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同，对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。

英国的资产释放计划有两大品种，即生命周期贷款和转换计划。

生命周期贷款建立在住房价值基础上，可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。

住房转换计划则建立在出售的全部或者部分住房价值基础上，老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下，借款人虽然已经不完全拥有住房产权，但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权，同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。

由于生命周期贷款比转换计划更易操作，所以近年来发展迅猛，业务量已经超过住房转换计划，占据资产释放计划的主导地位。在英国，金融服务管理局负责监管资产释放贷款，认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款，认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。

日本模式

日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每三个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还。

以房养老国外模式发展现状如何?

美国

“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。

2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。

3、放贷者有保险的倒按揭贷款。

住房资产高则可贷款数额高;年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短;夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者;预期住房价值增值高可贷款数额高。

加拿大

超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

新加坡

有三种方式选择：第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入;

第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推;

第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。

老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。

日本

日本以房养老产品的设计具有局限性。日本是自然灾害严重的国家，在日本人心目中，土地远比木结构房屋重要。因此，在日本的房产价值计算中，政府乃至很多金融机构只计算土地价值。而且，一般只能以附带土地所有权的“别墅”作为担保物，这就意味着即便是高档公寓也会被挡在门外(因其土地为共有)。此外，大多数金融机构提供的商业产品只限定接受日本某地区的不动产作为担保。

为了防止合同到期或老人去世后出现抵押权实现困难，日本以房养老产品大多限制老人与他人共同居住，有的只允许老人与65岁以上配偶共同居住。

但是，日本老年人的养老问题日渐突显。2010年日本“高龄社会白皮书”中统计显示：65%的日本老人对其储蓄额不满意，且62.8%的老人希望“一直住在原来的住房里”。同时，日本内务省统计出65岁以上日本老人的住宅自有率达到了88.9%。在这样的背景下，日本采取了许多措施推动以房养老产品的普及。

推进二手房“适用寿命长期化”建设。不动产抵押价值评估低了，老人获得的养老金会减少;评估高了，金融机构风险会增加。为此，日本国土交通大臣确定，必须由从事不动产买卖以及房地产开发(房屋改造业者)以外的第三人机构对二手房进行检查和评估。同时，日本创设了“住宅性能标示制度”，并制定了《住宅品质确保促进法》，要求开发商在一定年限内完全承担房屋的瑕疵担保责任，不仅要对房屋结构缺陷承担责任，而且对屋顶、外墙等漏雨、渗水等也必须承担瑕疵担保责任。

鼓励银行和保险公司联手开发产品。在老人健康和寿命把握方面，人寿险公司强一些，但不动产担保则是财产险公司更胜一筹，而且，保险公司不能直接向老人放款融资。因此，日本过去的商业产品主要由保险公司作为中间人，最后由“银行”向老人放贷。但银行对于该产品管理除需紧盯不动产的价值变动以外，还必须定期把握老人的生活环境及状况，因此，管理成本相当高。为了解决保险公司摸不着头脑、银行也不愿放贷的问题，日本逐渐出现了银行和保险公司共同开发，乃至金融集团下各金融公司联合开发的情况。

推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”。日本还开发了储蓄连动型住宅抵押贷款，在该产品项下，如果老人购买了银行的“倒按揭”产品，则只要老人在同一家银行拥有存款，则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵。

“连带保证人”与“补充型公共保险制度”。此外，或许我们还可以吸收日本以房养老制度前期失败的教训：允许老人和自己的子女共同居住。这对我国有重大现实意义，我国独生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。为此，我们或可在产品设计中，将同住的子女列为贷款的连带保证责任人。这样一来，如果老人去世后子女能够偿还贷款的，则不必拍卖房屋;另外一方面，子女作为老人的继承人，意味着银行拍卖所得款项在抵销借贷之后的余款必须还给子女，而如果出现房屋抵押价值低于贷款总额时，超出部分可以视为“老人的借债”，而子女则必须对超出部分进行偿还。而且，将子女作为“连带保证人”，还可防范子女的道德风险。

为避免老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值带来的金融风险，日本也在积极研究美国的“公共保险”制度。如果出现老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值，“公共保险”将作为补充。在美国的各种以房养老产品中，联邦政府的房产价值转换抵押贷款(HECM)产品面向低收入者，且HECM的利用率相当之高，全美很多金融机构都提供这种产品，理由就是该产品适用FHA保险(补充型公共险)。

英国

英国以房养老模式更多借助保险公司力量。据调查数据显示，超过1/3英国人打算利用房产筹集养老金。有一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%的50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

Stellantis在加拿大投资28亿美元制造电动车 2023年开始改造

易车讯日前，Stellantis宣布计划向其加拿大业务投资28亿美元，温莎（Windsor）和布兰普顿（Brampton）工厂将分别于2023和2024年进行改造，并生产电动汽车。

鉴于目前的克莱斯勒300、道奇挑战者和道奇Charger预计将于2023年底停产，布兰普顿工厂将从2024年开始进行设备和全面现代化的改造。该工厂将在一年后恢复生产，并将以“全新的、灵活的架构”生产汽车。该公司没有透露细节，但证实该工厂将生产至少一辆电动汽车。

温莎装配厂将进行改造，以支持一种新的多能源汽车架构的生产，这种架构将为多种车型提供电池电力能力。设备更新预计将在2023年开始，似乎工厂也将继续建造克莱斯勒Pacifica、Voyager和只在加拿大供应的Grand Caravan。

买房子要注意什么问题

买房有六大坑，千万别踩。一、买公寓，除非一线城市最核心地段。二、买商铺。经营难，转手更难。三、远大大。千万别买远郊的大盘大户型。四、买物业给返租。大概率都是坑。五、别墅。别墅大部分都难卖、难租、升值差。六、春节返乡投资。