上海19平米旧房改造(95平米的房子装修大概要多少钱)

95平米的房子装修大概要多少钱

95平米的房子装修花费在10万左右，具体价格根据装修风格、所在城市均有不同。

装修分很多种风格，因为风格不同施工难度也就不同。所以也会影响装修费用。每个装修公司的用材用料不一样。好的材料当然偏贵，所以也是影响最终费用的原因之一。

材料费需要业主根据自己的经济能力做个大概的估算，先控制住总价，然后到市场上询问价格，业主先列清材料清单，然后跑建材市场，标定每样材料的大概价格。

房子装修注意事项

及时地与装修公司进行沟通无论遇到什么事情，沟通都是最好的解决方法。装修公司装潢过程中如果不能够积极地与客户沟通，那么说明这个公司也有一些服务的不是很到位。

在施工之前，客户与装修公司沟通好每一部分的施工时间，沟通好各个地方的所使用的材料。相比较而言，线下沟通要比线上沟通的效果好很多，面对面的沟通效率也会更高。

千万不能被装修公司的宣传广告蒙蔽，一定要亲自去了解该家装修公司的相关信息，比如口碑、装修品质等等。

家装水电有必要全改吗

关于家装水电是否需要全改，这主要取决于房屋的实际情况和业主的需求。如果房屋的水电系统已经使用了很长时间，存在老化、破损或者不符合现代生活需求的情况，那么全面改造是有必要的。另外，如果业主希望进行大规模的装修，比如改变房屋布局，那么水电改造也是必不可少的环节。

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在中国的一线城市，水电改造的费用大致在每平方米100-200元之间，具体价格会根据工程的复杂程度、材料的选择等因素有所不同。如果全面改造，对于一套100平方米的房子，水电改造的费用大约在1万元到2万元之间。

在决定是否全面改造水电系统时，业主需要考虑多个因素。首先，如果房屋的水电系统已经很老旧，存在安全隐患，那么改造是必要的。其次，如果业主希望对房屋进行大规模的装修，那么改造水电系统可以确保新的布局能够满足生活需求。最后，业主也需要考虑改造的费用是否在自己的预算范围内。

总的来说，全面改造水电系统可以提高房屋的安全性和舒适性，但也会增加装修的成本。业主需要根据自己的实际情况和需求来做出决定。

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上海繁华, 你知道原因

我来补充一下!

近代上海

1早在明代中叶上海已成为全国业纺织以及手工业的中心。公元1685年（清康熙二十四年）上海已设立海关。此时，上海已经拥有20万人口的城市。鸦片战争以后，上海成为重要的通商口岸之一。由于外国列强入侵上海，使上海逐渐由一个东南名邑变成一个工商业畸形发展的半殖民地半封建性质的城市。1949年5月27日，在中国共产党领导下，上海这座具有光荣革命传统的城市获得新生。

1843年上海正式开埠，从此上海进入历史发展的转折点，从一个不起眼的小渔村开始朝着远东第一大都市前进。在1900年上海城市人口已超过100万，跃居第一。因此，从20世纪开始，上海通常被称为中国特大城市。19世纪中后期，上海是中国的航运中心、外贸中心、金融重镇，到20世纪30年代，发展为集航运、工业、外贸、金融、信息中心为一体的经济中心。

近代上海工业和交通方面，晚清时期诞生了中国规模最大、技术最为先进的军工和造船企业江南制造局；1872年创办近代航运企业的轮船招商局；1890年上海机器织布局投产（后改华盛纺织总厂）。20世纪三十年代上海工厂数占当时全国12个大城市工厂总数的36%，这些工厂的生产净值占全国总值的66%。

同时上海地处中国大陆海岸线的中点，长江的出海口，这种地理条件优势转化为港口。并通过海运和江运，她成为长江三角洲对外贸易的枢纽。20世纪初上海兴建了一批能满足大型航运需要的码头、仓库和堆栈。美商旗昌洋行在上海设立旗昌轮船公司，这是外国资本在上海设立的第一家专业轮船公司。上海第一家中国资本的轮船公司轮船招商局成立，1931年，上海港进出口船舶吨位已名列世界第七。

20世纪20－30年代，上海在全国的对外贸易和对国内际贸易的地位都处于特大中心地位。19世纪后期，上海已初步成为全国金融中心。自1847年英国丽如银行在上海设立以后，50年代又有汇隆、阿加剌、有利和麦加利四家英资银行在上海设立分支机构。随后英国的利升、汇丰等银行相继在上海设立分行。1897年国人自办的第一家银行中国通商银行在上海开办，从事包括发行钞票在内的各种业务。至1935年，上海共有银行机构182个。

上海在近代是中国最重要的交通枢纽。航运之外，沪宁、沪杭铁路于全线运行，1929年以后开通国内外各大城市的航空线路，加上各种近途远程的公路交通，上海海陆空交通全面发展。上海与国际国内通讯联系发展很快。1871年，第一条国际水线从香港铺设到上海，上海到英国伦敦、日本长崎的海底电线接通。上海可以与俄罗斯通报、香港、欧美通报。可以与北京、山海关、西安、汉口、泸州、广州城市等通报。

在19世纪中后期上海成为西学在中国传播中心，到20世纪二三十年代发展成为中国文化中心。戊戌变法以前，中国输入西学的机构主要有墨海书馆、江南制造局翻译馆、广学会等九家，其中七家设在上海。1925年上海有出版中文书籍的各种书局、书庄、书社共121家，出版外文书的机构12家，有印刷所112家。其次，上海是中国各种学校相当集中的地方。如圣约翰大学、沪江大学，、南洋公学；拥有一批知名度相当高的中等学校，如徐汇公学、中西书院、中西女中、上海中学。再次，美术、戏剧、电影方面，据不完全统计，二十世纪三十年代，上海的戏曲演出剧场有一百几十所，观众席位达十万个以上。

2、上海住宅发展创造了世界城市发展史上的奇迹

上海商品意义上的住宅发端于160年前的鸦片战争之后。随着中国逐步沦为半殖民地半封建社会，上海渐变为东西方经济和文化交融碰撞的汇合点。到廿世纪三十年代上海成为远东的经济中心。在旧时代，商品住宅发展了，但住宅却成为严重的社会问题。到上海解放前，全市住宅有2359万平方米，市区人均居住面积仅为3.9平方米。

上海解放以后，相当一段时间内限于当时的国际政治经济环境和计划经济体制的确立。上海住宅的发展十分缓慢，实际上进入了一个休眠停滞时期。

在第一阶段的五十至七十年代，上海住宅投资量共有15.7亿元，住宅竣工量为2009万平方米。这一阶段的上海住宅建设资金主要由政府财政拨款。住宅建设规模小，住宅标准低，造价也低。在1979年低，市区还有2241万平方米二级旧里以下的旧房需要改造，其中危、简、棚约450万平方米。加上40多万上山下乡知青返城和许多落实政策人员按规定迁回，上海的住宅问题成为天字第一号爆炸性的社会问题。解放三十年，上海人均居住面积仅增加了0.4平方米。

整个八十年代是第二阶段。上海全市共在住宅上投资了157.3亿元，住宅竣工量是4574万平方米，人均居住面积上升到6.6平方米。这一阶段市政府主要从改变住宅投资来源入手，实行国家统建和企业自建相结合，使住宅建设资金成倍地增长。个人资金通过“联建公助”、“民建公助”、“住宅合作社”等形式也有所投入。全市的房地产开发经营公司发展到近百家。同时上海的建筑、建材市场向外地开放，解决了本市住宅施工力量和建材紧缺的矛盾。

从上世纪九十年代初期到今天，上海进入了住宅发展的崭新阶段。上海率先迈开了住房制度改革的步伐，建立了国家、集体和个人三结合的住宅建设资金筹集机制。同时向外资、外省市和民营企业打开投资开发大门。旧区改造与新区开发紧密结合，联动发展。上海房地产和住宅发展进入了上海开埠以来最为辉煌的时期，并一举确立了房地产在全市国民经济中的支柱产业地位。

3以下是上海的历史

上海西部在6000年前就已成陆。市区成陆约在10世纪前叶才全部形成。

公元前223年.秦灭楚后设会稽郡,治所在苏州。会稽郡辖缪县、由拳县和海盐县。缪县包括今嘉定、上海两县及青浦、松江两县大部和市区部分地区。今嘉定县境内还有一个以缪命名的缪城乡。秦始皇统一六国后,修筑了一条由咸阳经湖北、湖南而抵江苏、上海一带的宽阔驰道。据史载,驰道宽50步,每隔3丈植树一株。驰道通过今松江西北,“经青浦古塘桥,西通吴城”。公元前210年,秦始皇率丞相李斯、少子胡亥等一批文臣武将南下巡游,曾通过松江西境和青浦南境的横山、小昆山、三泖地带,看到当地物产丰富,人众熙攘,人们划船在水上交易。这说明上海那时还没有形成城市。

到了晋代上海地区主要依靠渔、盐之利,经济已相当发达。南朝梁大同元年(585年),分割原海盐县地域置青浦县和前京县。唐时将昆山南境、嘉兴东境、海盐北境建华亭县,县治设在今松江县境内,天宝五年(746年),在今青浦东北的吴淞江南岸设置了青龙镇,直属华亭县。青龙镇原是三国时吴孙权建造和停泊战舰的场所。青龙港是吴淞江下游的起点,是唐代对外贸易的新兴港口,航运船只不仅可抵沿海和内河重镇,而且可直达日本、朝鲜。

宋初,华亭县改属两浙路秀州(州治在今嘉兴)。这时华亭县以东的海滩,已经成为重要盐场,“人烟浩穰,海舶辐揍”,商业日益发达。宋宣和元年(1119年)，随着松江航道重新疏浚,青龙镇更见发展。据宋诗人梅尧臣在《青龙杂志》中记载,青龙镇有二十二桥、三十六坊,还有“三亭、七塔、十三寺,烟火万家”,时人誉称“小杭州”。青龙镇虽如此繁华，但当年作为华亭一个海口的上海,仍然是个荒凉的渔村。后来因为吴淞江下游的淤浅,曾经繁华一时的青龙镇,就逐渐丧失了作为长江口良港的地位,而日趋萧条冷落。

宋熙宁年间(l068一l077年)，贸易中心转移到华亭东北地区,这里形成居民点,由渔村变成初具规模的小镇。南宋咸淳三年(1267),在此正式设立镇治,并派镇将驻守。因地处上海浦西侧,便称“上海镇”。元朝至元十四年(l277年),在上海镇设立市舶司,与广州、泉州、温州、杭州、庆元、澉浦合称全国七大市舶司。本埠市舶司的衙门设在后来的上海县署内,即今小东门方浜南路的光启路上。

元朝至元二十八年(l291年)，正式建“上海县”,这是上海建城的开始。到了明代,上海地区商肆酒楼林立,这时,上海已经成为远近闻名的“东南名邑”。

明末清初,上海的行政区又进行了沿革,逐步形成了今天上海的规模。

至l840年鸦片战争前夕,上海县东界川沙,南邻南汇,西接青浦,北连宝山。县城内有街巷63条,商店林立,鲜萃羽集,地大物博,被称为“江海之通津,东南之都会”。

鸦片战争失败后, 1842年8月29日,清政府指令投降派蓍英和伊里布同英国全权代表璞鼎查签订了《南京条约》。“条约”第三款规定:“自今以后,大皇帝(清道光皇帝)恩准英国人民带同所属家眷寄居大清沿海之广州、福州、厦门、宁波、上海等五处港口,贸易通商无碍。”接着,英国又以“理定善后事宜”为借口，于l843年l0月8日又同清政府签订了《虎门条约》。“条约”第九款规定：“在万年和约(指《南京条约》)内言明,允许英人携带眷赴广州、福州、厦门、宁波、上海五港口居住...但中华地方官必须与英国管事官各就地方民情拟于何地方、用何房屋和基地,系准英国人租赁。”同年l1月8日,英国首任驻上海领事巴富尔到任。他根据《虎门条约》向上海道台官慕久要求划出一块土地作“居留地”,专供英国侨民使用。宫慕久居然以为华洋分居能避免“纠纷”,默许巴富尔的要求。据此，巴富尔在11月l4日发出通告,宣布上海于1843年ll月l7日正式开埠。

在上海被迫开埠后的一百多年里，帝国主义列强纷纷侵入上海,他们在上海竞相设立租界。先是英国于1845年在上海建立租界继而美、法也分别于l848--1849年在上海建立租界;后来英、美租界合称为“公共租界”。整整一个多世纪,上海成了外国侵略者“冒险家的乐园”。

在19l9年的“五四”运动中,上海工人、学生和各界人士举行全市性罢工、罢课、罢市斗争,显示了上海人民反帝反封建的爱国主义精神1921年7月,中国共产党在上海召开第一次全国代表大会。1925年1月奉军进人上海，当时的北京政府将上海改为淞沪市。1927年3月29日上海临时特别市政府成立。1930年7月1日上海特别市改称上海市。1949年5月28日上海市人民政府成立。

2004年8月，龙之向导进入上海...

我想知道02年上海市闵行区私房拆迁政策,能否告知

一、动迁安置

(一)闵行区动迁安置的3种类型及执行政策情况

1.老镇改造动迁安置

老镇改造包括老闵行的城区、各镇的镇区范围内的地块改造，这些地块大部分为国有土地。我区自1997年启动“一线四点”老镇动迁改造规划以来，老闵行区地区和颛桥、北桥、马桥、莘庄、七宝、梅陇等镇的老镇改造速度很快，城区、镇区面貌大为改善。老镇改造执行的拆迁政策，各镇、各开发单位有所不同，主要有两种：一是老闵行区地区及北桥、马桥等镇严格执行市政府的城市房屋拆迁政策，即市政府1991年4号令、1993年38号令和2001年11月1日起实施的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及区政府同步配套的城镇房屋拆迁政策等；二有七宝、梅陇、莘庄、颛桥等镇及莘庄工业区执行区政府(1993)40号文，这一政策比市政府的城市房屋拆迁政策略宽。

2.征地动迁安置

闵行区由于地处城郊结合部，自20世纪80年代末以来，农村城市化速度非常快。1987年以来，全区房地产开发、工业园区建设、市政建设中共征用集体土地累计超过17万亩，其中市属项目征地约2.5万亩、区属项目征地约14.5万亩。大量征地必然涉及农民私房动迁。由于市政府在2001年以前没有制定专门针对征用农村集体土地的拆迁政策，而市政府有关城市房屋拆迁政策对征用农村集体土地的农民私房拆迁又不适用，因此，为维护老百姓切身利益，区政府于1993年制定40号文《关于印发加强房地产开发管理工作意见的通知》，其中包括《闵行区房地产开发中农村私房拆迁的实施办法》，征地拆迁基本上按这一政策操作。

3.旧村宅改造动迁安置

旧村宅改造动迁安置不同于上述两种类型，所涉及的土地是建设单位在办理征地手续后，成块好用且建设成本低的土地成片开发后，留下的难以开发或开发成本较高的农村宅基地。这些农村宅基地部分是已带征成为国有性质的土地，部分是难以征用的包含农民住宅的企业在内的集体土地，部分是外环线等骨干道路两侧的绿化用地，全区涉及100多个农村村宅。根据上年市政府郊区工作会议精神，为进一步推进农村城市化，闵行区实施以虹桥、莘庄、七宝、梅陇等4镇和龙柏街道共73平方公里集中城市化地区的旧村宅改造计划，计划4年时间消除“城中村”。今年是实施旧村宅改造的第二年。全区列入集中城市化地区旧村宅改造的宅基地共191块，涉及户家庭、9950亩土地、230万平方米建筑。其中扣除房产公司已征未拆的宅基地和外环线绿带内的宅基地外，全区实际列入改造的宅基地120块，动迁6446户家庭、宅基地面积6012.2亩、房屋总建筑面积134.32万平方米。改造范围内有30%的宅基地属于绿化、市政控制及工业用地，改造难度非常大。区政府成立村宅改造领导小组及办公室，由区房地局牵头负责，四镇一街道和区有关部门配合。经过调研，上年完成“三表一图”制作，即宅基地改造地块情况表、宅基地改造工作现状图。区政府同时配套有关旧村宅改造的优惠政策，即对旧村宅改造涉及由区收取的所有的土地出让金、房产开发税费全部返回到镇、街道。2002年，经区政府审定、市房地局批准列入开发的共有38块宅基地，涉及71个生产队、3801户人家、旧房面积78.2万平方米，均占应改造计划的30%以上。38幅地块中有7幅为国有土地、31幅为集体土地，集体土地以13批次全部经市房地局批转为国有土地。

2002年初，市政府出台《关于上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》，根据这一政策以及前年出台的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，区政府出台闵府发(2002)8号文《关于闵行区征用集体所有土地房屋拆迁补偿标准实施办法》、9号文《关于闵行区城市居住房屋拆迁市场价补偿安置中区域划分及价格补贴标准实施办法》。各镇、街道分别拟定或正在拟定旧村宅改造实施办法。

(二)动迁安置政策的主要内容

1.《关于闵行区房地产开发中农村私房拆迁的实施办法》的主要内容有：

(1)拆迁补偿采取拆私还私、拆私还公两种方式。

(2)拆私还私的计算：一是住房面积，按政策规定应安置人口在3人以下(含3人)，原建筑面积人均40平方米以上的，人均可安排建筑面积不超过40平方米；4人以上的(含4人)，人均可安排建筑面积不超过35平方米。独生子女可照顾20平方米。二是互换房屋的差价，人均建筑面积在24平方米以内，且不超过被拆旧房建筑面积的，由安置户承担新房成本价1/3；人均24平方米以上且在被拆旧房建筑面积以内的，承担新房成本价。三是旧房面积多于新房面积的，由征地单位对安置户给予多余面积的奖励。奖励标准规定一个乡镇一个标准，按当时当地商品房售价规定了300元/平方米、500元/平方米、700元/平方米三个标准。

(3)拆私还公不论原私房面积大小，原则上按人均住房面积12平方米分配，独生子女可照顾4~6平方米。

(4)被拆农民私房的估价，统一按市建委、物价局颁发的沪建研(1992)1281号文《关于同意调整上海市房屋估价暂行标准的批复》执行。私房拆迁中涉及的过渡费等也按照市规定的标准执行。

2.《关于闵行区征用集体所有土地拆迁房屋补偿标准实施办法》的主要内容：

(1)计算办法：被拆房屋补偿标准＝(被拆房屋建筑安置重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×补拆房屋建筑面积。

其中：价格补贴＝(补拆房屋建筑安置重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价)×补贴系数。

(2)补贴标准：同区城新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价根据不同地段确定，全区共分6个档次，最高的为外环线以内的虹桥、梅陇、龙柏部分地区1944元/平方米，最低的为浦江镇638元/平方米。补贴系数为25%。

3.《关于闵行区城市居住房屋拆迁市场价补偿安置中区域划分及价格补贴标准实施办法》的主要内容：

(1)计算办法：被拆迁房屋补偿标准＝同区域最低补偿单价标准+价格补贴。

价格补贴的计算：如被拆房屋的市场评估价低于或等于最低补偿单价标准，价格补贴为最低补偿单价的25%(25%为本区补贴系数)；如被拆房屋的市场评估价高于最低补偿单价标准，价格补贴为最低补偿单价标准的2倍减去被拆房屋市场评估单价后的25%。

(2)最低补偿单价标准：全区共分为6个档次，最高的为外环线以内的虹桥、梅陇、龙柏部分地区2400元/平方米，最低的为浦江镇1100元/平方米。价格补贴每平方米低于200元的按200元计算。

(三)四镇一街道旧村宅改造中实际执行的政策

由于市、区两级政府新颁布的动迁安置政策与原来的动迁安置政策有根本的区别，即新政策是按实际有证建筑面积计算动迁补贴的(俗称砖头)，而老政策是按人均标准建筑面积计算动迁补贴的(俗称人头)，而我区列入村宅改造的四镇一街道的农民私房建造早已冻结，有许多农民实际私房面积少于规定的面积。为体现公平性，四镇一街道将普遍采取新老拆迁政策相结合的办法。

1.补偿办法，有两种模式：

一是“人头、砖头”相结合安置的模式。即根据区政府8号文，结合原实行的人均安置面积，实行实际有证面积和按人均安置的标准面积相结合的办法，即实际有证建筑面积超过认定面积的，按实际有证面积进行计算；实际有证建筑面积不足认定面积有，按认定面积计算，不足认定面积的私房重置价格补贴相应扣除。认定面积以3口之家为例，七宝、梅陇、龙柏等为40平方米/人，独生子女增加20平方米；虹桥为135平方米/户。

二是以“人头”为主的安置模式。主要是莘庄镇，即结合原实施的拆迁安置政策(原规定人均建筑面积40平方米以内的，个人出资570元/平方米，超过规定面积的不作为安置面积，按低于市场价200元/平方米的价格由动迁户结算)，按人均40平方米、独生子女增加20平方米作为标准安置面积，在标准面积以内的，动迁户按成本价1/3出资，超过标准面积10平方米以内的，动迁户按成本价出资，超过安置面积10平方米以上的，按市场价结算。由于政策尚处于酝酿阶段，故动迁户具体出资多少尚未确定。

2.安置方式

一是以房换房安置方式，在改造地块上直接建造动迁安置公寓，让动迁户直接搬入安置公寓内，以减少直接的货币支出。二是现金安置方式，对动迁户不需要以动迁房安置的，或镇、街道不规划建设动迁安置房的，直接以现金方式安置。

3.动迁成本

根据不同地段、不同补贴标准、不同安置面积，以及不同附着物和其他补贴，农民动迁房安置成本是不同的。根据各镇、街道拟采取的拆迁补偿安置政策测算，平均每户补偿总额最高的为梅陇镇环线以内的动迁户，近70万元；最低的为虹桥镇和梅陇镇环线以外的动迁户，50多万元。

二、征地劳动力安置

(一)征地工基本情况

1.征地工管理情况

全区自1987年以来共涉及征地17万亩多，安置征地工12万人。其中市属项目征地应安置近3万人、区属项目征地应安置约9万人，实际安置约8万多人。剔除十几年中因区划调整划至外区和已办理退休及死亡的，目前，纳入区里管理的有6.06万人，其中吸劳人员3.37万人、养老人员2.33万人。在征地吸劳人员中，由区各有关公司吸劳的有4300多人，占12.1%，共余2.93万人由各镇安置，占88%以上。征地养老人员中有人由区征地养老所养老，其余养老人员由各镇及金城房产公司、春申房产公司等单位养老。

2.征地工就业及福利情况

近两年，我区重视征地工就业，仅上年全区就解决近4000个征地工的就业。由于征地工私房出租比较多，征地工生活相对较富，许多征地工存在不愿就业或不愿从事低档次、低收入的工作，加上征地工文化技能素质普遍较低，许多征地工高不成低不就，处于待岗状态。包括部分新办“农转非”手续的征地工在内，目前全区还有9243名征地工待岗，占管理在册征地工总数的27%。其中，由区属单位安置的有2968人(仅施达公司就占2300人)待岗、镇安置的有6275人待岗。对待岗征地工，我区规定安置单位发放生活费补贴，标准按上海市最低生活保障线即每月290元发放，对自主就业的停发或少发生活费补贴。由于各镇、各单位经济实力有差异，故待岗征地工的生活费发放有高有低，最高的每月达350元(上房公司)，最低的仅100元，一般为290元。

征地工的社会保障由安置单位解决。目前，全区管理在册的征地工中，有88%以上的征地工已参加城镇社会保险，其余12%不到的征地工参加农保。而1997年底，我区参加城镇社会保险的征地工仅占20%左右。说明区、镇两级为解决征地工社会保障投入了大量资金，按每一征地工15年的投保期合计2万元计算，累计投入的资金超过4亿元。

3.征地养老人员的福利情况

我区征地养老人员的退休补贴根据上海市统一标准，上年为386元，今年4月1日起调整为408元。征地养老人员的医药费在2001年之前采取实报实销的办法，由于制度上的缺陷，造成征地养老人员的医药费报销失控，有的征地工每月报销的医药费超过养老补贴。上年实行新的医药费报销办法后，各安置单位负担的征地养老人员医药费大为减少，2002年第四季平均每人每月负担的医药费为168.31元，比原来减少一半多。新的医药费报销办法参照城镇职工医保办法，同样实行账户基数、自负段报销标准，只是在相应标准和负担比例上有所减少。

(二)征地吸劳、养老安置政策

1993年出台40号文关于《闵行区房地产开发中农村劳动力安置的实施办法》，这一办法与1994年市政府62号令基本一致，因此，自62号令出台后，闵行区严格按照这一政策规范操作。由于前几年闵行区开发速度较快、经济发展水平较高，老百姓的生活水平与其他区县相比较高，62号令规定的征地劳动力安置补偿标准已很难适应我区实际，因此，在市政府新的征地安置办法出台之前(目前市政府仅在浦东新区试点)，近两年我区根据实际需要，由征地双方协商，适当提高吸劳、养老安置补偿标准。具体为，按上年全市月社会平均工资的60%×每一征地工集体与个人合计缴费率×12月×15年，如上年全市月社会平均工资为1480元，集体与个人缴费率为46.5%，征地安置补偿标准至少需6.7万元，如再加上征地工自谋出路应给予的2年生活费(标准由各区自定，本区为每月800元，两年合计2万元)，各征地单位安置补偿标准至少达8.7万元。鉴于此，我区目前征地安置基本参照62号令，标准比62号令翻了一番，其中，沪闵路以北如大古美地区7万~8万元，沪闵路以南约6万元。征地养老人员的补偿标准根据全市统一标准，即男9万多元、女11万多元。

(三)当前征地安置中存在的问题

征地劳动力安置历来是我区征地开发工作中的重中之重。前几年，由于补偿标准偏低和安置工作的不到位，征地工上访现象比较多，近两年，我区加大征地工安置工作力度，切实解决征地工就业和社会保障，维护征地工切身利益，因而征地工上访现象比过去明显减少。但是，从全区征地安置工作看，还存在一些问题：

1.部分项目征而未用影响老百姓利益的问题

我区在90年代初土地被大量征用，之后几年征而未用的土地很多，有的土地至今未用。土地征而未用将直接影响征地工社会保障，如部分征地工由于“农转非”手续办得晚，15年的养老金补缴不上，因而享受不到上海市城镇职工最低退休金标准。

2.部分自谋出路征地工的后顾之忧难以解决的问题

按62号令之前的安置政策，征地工自谋出路补偿费为1万元，按62号令规定，征地工自谋出路补偿费为1.5万元，最高不超过3万元。由于自谋出路人员的社会保险由自己缴纳，因而部分自谋出路人员根本没有缴社会保险，特别是1994年之前上海市还没有实行养老制度，大部分1994年之前自谋出路人员没有缴纳养老金。目前，全区未缴纳养老金的自谋出路征地工超过1000人。

三、集体用地安置

1.集体用地及集体用地后的农民安置情况

我区在开发建设中除征地外，还存在大量集体使用土地情况。1987年以来，我区集体使用土地累计超过5万亩，集体用地中应安置劳动力约2.5万人，其中95%的劳动力基本上由各镇安置在各类企业就业。集体用地涉及的养老人员近8000人，目前已全部养老。由于各镇经济实力不同，集体用地养老农民的退休补贴标准有高有低，最高的比照征地养老人员标准，最低的每月150元左右。

2.集体用地安置政策

为解决因集体用地而失去土地农民的后顾之忧，我区于1999年制定《关于集体土地使用及其管理的暂行办法》，规定集体用地后由各用地单位实行劳动力安置、养老保险和经济补偿等方式。其中，一是劳动力安置，按被用地单位的土劳比例协商安置，也可采取经济补偿加劳动力安置的办法，其中自谋出路的安置费用为2万元。二是养老保险，参照当地镇、村企业养老标准办理用地农业人员养老手续。三是经济补偿，采用一次性经济补偿的，按市有关征地补偿标准的50%执行，采用每年经济补偿的，补偿标准为每年每亩不低于600元。目前，我区集体用地的实际补偿水平每亩在1500元左右，也有许多集体用地项目的补偿金额每亩超过2000元。

2003年9月19日

(区委区政府研究室)