美国废弃老房翻新(美国人怎样处理废弃的豪宅是拆迁还是翻修呢)

美国人怎样处理废弃的豪宅是拆迁还是翻修呢

美国人怎样处理废弃的豪宅？是拆迁还是翻修呢？

这是一套维多利亚设计风格的古老豪宅，坐落于美国亚拉巴马州东部的塔斯基吉(Tuskegee)，曾是一所女子学院。1870年，该女子学院在一场走红中被损坏。之后，当地一位成功商人买下了它，在原先的土地上修建了这所豪宅，以赠给他将要娶的新娘，做为新婚礼物。

1892年时，该豪宅的建立取得成功完工，其设计为维多利亚晚期的典型性建筑类型。而如今，这所豪宅归美国地方政府全部，政府部门不仅没有动迁，还终止翻新，把它维护下去，供当地一所大学上历史课应用，学生们把这里作为临时性教室里，进行现场科学研究。

来处理废弃房屋，既用拆除房屋替代房子工程爆破，对拆装下来的材料进行转卖或是再利用。以上垃圾处理场室内空间。但就均值来讲，一座房子超出60%的那一部分可以回收利用利用，有些甚至超出70%。

美国佛罗里达州萨拉索塔房屋回收利用商店的店家杰西.蒂姆(JesseWhite)表明：“虽然拆卸房子很有难度，却也带来了很多机会。”自然，建材的反复利用已经有很长的历史时间。但是，传统建材再利用仅仅挑选一些显著可用的建材，如彩色玻璃、金属产品等，但这里所说的建材再利用就是指尽可能多地回收旧房子建筑装饰材料。

在美国，无论房子也是独栋别墅，假如是处在城市里、小区中，那样它日常生活污水处理（排水）能够直接连接市政公共性下水管道，排在市政的污水处理站。很多人都会侧重于选购含有公共性排污系统的房子，觉得那样方便快捷方便。可事实上，假如选购已有农村化粪池的房子，那样房主不需要缴纳每月水电费里的公共性污水处理费用，会减少许多花销。

美国房产投资必看:房子越老越不值钱吗

购买新房还是二手房？

在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。

如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不够完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲，比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。

当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

房子是不是越老越不值钱？

答案是：不一定，要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。

一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子,几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持着适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。

这里要提一下，美国有些老城市为了保持其城市文化特色，特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观；如果要对自己的房子进行翻新，可以根据喜好随意改变房屋的内部构造，但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面，房子的土地部分，会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。

总之，选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的；当然也不排除相反的情况，如果当地环境变坏,经济衰退，房子的价值也有可能下降。

买学校附近的房子（学区房）好不好？

是否购买美国学区房，这是要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。

如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月；所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。

选择城市屋还是独立屋？

城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较差的城市）到几千万美元的独立屋都有；在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。

如果购房用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小；但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。

如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到二十万美元，就不用考虑独立屋；如果预算在二十万美元到五六十美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择；如果预算在六十万美元以上，那可以考虑买独立屋，或者买几套城市屋（作为投资的情况）。

该买在哪个城市？

首先确定自己的购房预算，能够拿多少钱来买房？综合预算和其他因素，就可以考虑选择哪个城市了。美国的城市有特定的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等,这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。

相对来说，中国人赴美买房，比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约、华盛顿周边和波士顿。业内人士表示，是美国新城镇的扩张远没有中国迅猛，像在国内购房一般买便宜的地段，等发展起来再升值，在美国是难以行通的，应该重点选择发展较好的成熟区域。

由于美国有世界上最好的教育，现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人，因此，与此相关的房产需求十分庞大，绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求，给即将赴美留学的孩子作打算。因此，有教育资源的城市、地段，就成为中国人在美国买房的最热门地区，如纽约、洛杉矶、旧金山、华盛顿周边、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。中国人前往购买美国房产的，投资和自住都有，还有的是以房养学，退休养老。

然后，结合自己的客观目的，选择房产：为分散资产风险？就不要考虑太多短期的收益；为投资？预期则不要太高，美国房地产要像国内过去10年那样大幅上涨的可能性不是很大，怀着暴涨的预期闯入市场估计会失望而返；为居住？则重点考虑生活的便利性、华人聚集区域；为移民？则考虑社区的完整配套、工作机会；为孩子上学？大多数中国人都会把这个因素列为首位，美国也有中国所谓的学区房概念，好的学区房一般都大幅贵过周围，房产税也高。但如果是主要为孩子未来的教育考虑，则应该尽量购买学区附近的房源。

美国的房子价格,对于美国的老百姓买的起吗

美国一套房子的平均售价是20-30万美元，大约是100多万人民币，而且美国所指的这些房子都是国内所说的的上下两层带车库的别墅（House）。但京沪深三市，随便50-60平米的小户型，一百好几十万就跟说着玩一样。中国虽然2012还要拯救地球，但是谁都知道，如今的中国没有超过美国的经济实力，更没有美国完善的社会保障，以百姓硬性需求的房屋当做国家经济前进的动力，危险系数实在太高了。美国人平均工资2000-3000美金，人家攒钱买20万美金的房子。我们中国人平均工资2000-3000人民币，我们也攒钱买20万美金的房子。

换种说法，中国房价现在不能跌，因为一旦跌了，政府、银行、各大企业都会遭受重大的损失。政府从中牟利是不容否认的。所以，如果与民争利的政府利益不能被侵害，只能牺牲老百姓的利益了。房价2万块一平米，一个月2500元的工资都不够被中国移动、中国石油抢的，喝着毒牛奶，吃着注水肉，去餐馆点盘凉菜花个百八十，去医院看个感冒花个百八千，孩子上幼儿园还要每个月交3000元的赞助费，这要省吃俭用到何年何月才能买得起一套房子啊！中国企业还有一点是非常抢钱的，虽然如今人民币兑美元是6.8比1，但是中国引进的所有美国商品物价，全都是按照8比1换算计价的。中国百姓一点也没有享受人民币升值带来的那一丝好处。而且政府近期还要计划征收企业发放给员工的生活补贴费。使本来就捉襟见肘的青年人，生活更加艰辛。

美国税收制度改革对老房奴有什么影响

美国最新税改方案细则

华人们最关心的、直接影响我们钱包的税改方案，到底有哪些变动呢？

1、税率等级：变简了！

税改前：个人所得税率从七级：一共是10%,15%, 25%, 28%, 33%, 35%以及最高的39.6%.

税改后：个人所得税也简化成3个等级：12%、25%、35%。富裕阶层的39.6%税率将保持不变。

2、个人免税额（Personal Exemption）：取消了！

税改前：每一个纳税人都拥有$4050的额度，纳税人的妻子、家庭成员也拥有相同配额。

税改后：取消纳税人的$4050的个人免税额的减免额度。

举个栗子：4口之家，夫妻共同工作，有两个孩子的。取消个人税务豁免（Personal exemption），每人4050美元，4口之家就是美元；这样一来除了多出来这部分（美元）需要多交税，不但税务负担增加，也很可能因此升级到下一个高税率级别。

3、标准扣除额（Standard Deduction）：双倍了！

税改前：单身人士的标准扣除额$6,350，夫妻所得报税的标准扣除额从$12,700

税改后：单身人士的标准扣除额是$12,000，夫妻所得报税的标准扣除额是$24,000

税改后，这些群体将完全不用交税：

年收入$以下的单身

年收入$以下家庭

【税改前/现行】个人所得税应税额计算公式：

应税收入taxable income=调整后毛收入adjusted gross income—扣除额deduction—个人免税额 personal exemption

【税改后】个人所得税应税额计算公式：

应税收入taxable income=调整后毛收入adjusted gross income—扣除额deduction（变成之前2倍）

（美国税务知识科普：每个报税人都有基本免税收入，超过这个额度才开始征税。在美国有2类免税收入①标准扣除额②递减扣除额：适用于高收入人群。报税这选择其一，据国税局统计，美国2/3的人使用第一种方式。）

4、单身居民个人所得税税率：大部分降了！

单身收入变动表：

0— 9525美元：税率10%将上升到12%

9525— 美元：税率15%下降到12%

—美元：税率 25%下降到12%

—美元：税率维持25%不变

—美元：税率28%下降到25%

—美元：税率33%下降到25%

—美元：税率33%上升到35%

>美元以上：税率39.6%下降到35%

5、夫妻共同报税个人所得税税率：大部分降了！

夫妻合报变动表：

0—美元：税率10%上升到12%

—美元：税率15%下降到12%

—美元：税率25%下降到12%

—美元：税率维持25%不变

—美元：税率28%下降到25%

—美元：税率33%下降到25%

—美元：税率33%上升到35%

大于美元以上：税率维持39.6%不变

税改后：各类型家庭减税情况

年收入3万、单身报税、无孩：减税$188

年收入4万8、家庭报税、无孩子：减税￥19

年收入5万2千、单身报税、2孩：减税$895

年收入8万5千、家庭报税、2孩子：减税$1072

年收入16万5千、家庭报税、2孩子：减税$1373

年收入32万5千、家庭报税、2孩子：减税$6410

年收入200万、家庭报税、2孩子：减税$

年收入100万、家庭报税、2孩子：减税$（个人和公司合并报税20万）

6、儿童税收抵免额：涨了！

税改前：17岁以下儿童的税收抵免$1,000

税改后：17岁以下儿童的税收抵免$1,600，提议将提供每个家庭$300的税收优惠。

7、房屋贷款利率税收减免额度：降了！

税改前：原先只要带息贷款在100万美金以下的个人，都能享受税收减免。

税改后：把享受贷款税收额度上限降为50万美元。

（注意：是指贷款超过50万美金，不是房价50万，并且只针对新贷款，不是针对已有贷款，加州11月2日开始实行）

8、州税/地方税税收减免：取消了！

税改前：州税/地方税税收减免

税改后：取消州税/地方税税收减免

9、缩减税收抵免项目：取消大部分！

税改前：税收抵免项目繁多。

税改后：取消了对医疗开支、领养费用、学生贷款利息等税收扣除项目。只保留房屋贷款税收抵免，和慈善馈赠税税收抵免。

10、替代性最低税ATM：取消！

税改前：为避免过度避税，允许的抵扣很少，禁止个人免税额和州税减免同行。

税改后：取消替代性最低税

替代性最低税（Alternative Minimum Tax, AMT），AMT是透过对设定这些福利的限制，适用于具有高收入的纳税人，这项举措将会影响到近500万美国人！

11、遗产税：取消！

税改前：财产超过549万美元的个人和1100万美元的夫妻将被征收40%的遗产税。在新的税改方案下，财产分别在1098万美元和2200万美元以下的个人和夫妻不需缴纳遗产税。

税改后：预计2024年会完全废止，预计川普家族终将保住百亿美元的家产。

12、美国企业税收：大幅下降！

税改前：企业税率目前是35%

税改后：永久削减公司税，大降至20%

13、海外企业税收：大幅增加！

税改前：美国企业在海外盈收转入美国时，必须缴纳35%的税。

税改后：对美国企业海外获利，最低征税10%，并将企业获利回流美国现金等价物的税率设定为12%，并将非流动性投资的税率设置为5%。组织阻止企业就业、总部、研发流向海外。

力度最大的税改方案，是你想要的吗？

税改方案出炉后，必定是有人欢喜有人忧，来看看华人朋友们未来的钱袋走向吧！

1、谁收益大？

低收入群体免缴税

年收入在1.2万美元以下的低薪个人，以及年收入在2.4万美元以下的低薪家庭（夫妻二人），不用再缴纳个人所得税。对于这一收入等级的群体和家庭来说无疑的一大喜讯。

年收入10万以下普通中产阶级

举例：旧金山家庭收入中位数$88,518（2015年，Department of Numbers数据）

税改前：属于第三等纳税等级，需要交纳25%的税。去除夫妻报税标准扣除额夫妻报税标准扣除额$12,700，再减去两个人共$8100的个人减免，实际交纳$的税。

税改后：属于第三等纳税等级，需要交纳12%的税，去除夫妻报税标准扣除额$24,000，需要交纳7742.16的税。

所以对于这一群体来说新提案在旧的基础上减了2000多刀。

低龄儿童家庭

对于有孩子的家庭，美国的税收政策一向都给予优惠，税改后，力度将更大。未来17岁以下孩子的家庭，税收减免从$1000提升到$1600,再加上额外300刀的税收优惠。也是一笔不小的数目。

年薪在$480,050-$1,000,000的超高收入家庭

夫妻联合报税本身就可以为家里减免不少税，再看看位居仰望级别，仅次于大富豪的超高收入家庭，一年可以少交的4.6%的税（39.6%-35%），报税省下的钱都能买一部豪车了！

对大部分华人公司影响很大

这项政策影响的不仅仅是美国谷歌苹果这样的大公司，还包括所有的小公司。而华人来美国很多都是自己创业，例如中餐馆、律师楼、牙科诊所、会计所等等。之前，因为企业税很高，大部分华人老板，会选择先不支付公司税，而是分别由公司的负责人(老板或合伙人)通过个人税的方式承担。而现在税改之后，企业税仅为20%，很多公司会直接选择通过公司来报税了，因为这样更划算。

同时，对于小的华人创业公司来说，原本他们没有能力把公司搬到海外，高额的企业税给他们的运营造成了很大的压力，如今企业税勐降，他们终于有了喘息的机会，能够赢得更大的生存空间。

有媒体预测，税改方案若实施，将在未来十年为美国公司、小商业主及个人减税6万亿(兆)元！

最大赢家还是大大富豪们

川普虽承诺任何改革将集中在中产阶级、主要为中产阶级减负，但实际上富人得利最大。获益最多的是占全美家庭总收入20%的富人，年收入48万美元以上的家庭。目前最高的个人所得税级保持39.6%不变，但是遗产税可能会被永久性废除。

另外，替代最低税（AMT）将被取消，据说川普竞选总统民众要求他交出税表。当上总统后公开税表，结果他去年才缴了25%的税，而这个25%里面的23%就是替代性最低税，要不是因为有替代性最低税的存在，川普可能会交的更少。所以这应该是川普最讨厌的一项吧，取消替代性最低税也是意料之中。从多个条款来看，富人家庭都是最大受益者。

2、谁吃亏？

高房价地区的买房族

原本房贷利息抵税政策受惠最大的群体是购买大房子（房价贵），交纳很高房贷利息的的高收入家庭。华人就是这一群体的重要组成部分，在美华人主要聚集在旧金山湾区、洛杉矶、纽约等城市，多数地方买个小房子都是上百或几百万刀，税改方案规定，贷款超过50万刀不能享受税收减免，这对于高收入贷款买房的的华人家庭来说是一大重创！

比如：年收入 50,000美金

税改前：每年交纳的房屋贷款利息是5,000美元，那么国家只收你45,000美元的收入所得税

税改后：如果贷款超过50万刀，那么房贷利息将不能作为收入所得税的抵扣部分。

大于50万美元的房屋抵押贷款主要集中在加州，纽约州，弗吉尼亚州，新泽西州，德克萨斯州，伊利诺伊州，马里兰州，华盛顿和佛罗里达州。从图中可以看出，华人聚居的北加湾区，南加的洛杉矶，纽约这一比例都在百分之20以上。而加州就占全国的45.7％，这其中华人的贡献不小。

不过相对加州来说，最心酸的应该是纽约。大州中，“房价高，税也高”的是纽约州；“房税高，但房价不高”的是德州；“房价高，但房税不高”的是加州。所以，纽约最吃亏。总的来说美国大城市的房虫要哭晕！

高薪单身人士&湾区双码农

个人和夫妻所得税乍一看几乎都比之前的低或者持平，但是有一栏却格外的刺眼。在税改计划中个人收入$200,000-$424.950和夫妻收入$260,000-$424,950这两个区间所得税率不仅没有降低，反而升高了。

说来心塞，湾区的双码农家庭基本都逃不出这个圈了，有华人朋友吐槽，原以为税改后每年报税时不会那么心塞，看来以后是要滴血了。

再加上房贷利息抵税让这样的家庭房贷压力更大了，贷款抵税额度降到50万后，还款压力明显变大，为了能供的起房贷，他们可能会选择买小一点的房子。

5人以上的大家庭

新税改将取消$4,050中个人免税额，对于人口数大于5的家庭来说，是一笔很大的损失，尤其是中低收入家庭，收入区间减少的个人所得税3%税率，比不上个人免税额的减免，对于这样的家庭并不会减税，而是增税。

3、对谁不痛不痒没影响

高收入中产阶级

2015年皮尤慈善信托基金会(The Pew Charitable Trusts)，将中产阶级家庭定义为，收入为该州收入中位数的67%-200%的家庭。拿旧金山家庭收入中位数为例，年收入16万属于高收入中产家庭。

税改前：去除标准扣除额12,000，28%的税率，减去个人减免项8,100，最终扣税33,340

税改后：去除标准扣除额24,000, 25%的税率，最终扣税3,4000

对于这个群体来说交税额度差别，简直的九牛一毛，改成啥样都无关痛痒了。

共和党这次提出的草案虽然还未最后定夺，但看川普的口气，也八九不离十了。这份税改关乎每个家庭的“财路”，出炉的那一刻，整个美国都不淡定了！

外国媒体：

CNN：造福少数人，忽悠一群人....

abcNEWS：60%的美国人都认为川普税改是为富人造福

MSNBC：川普才是最终获益者，并非中产阶级.