美国翻新房屋出售(美国房产投资必看：房子越老越不值钱吗)

美国房产投资的五种方法

很多人会选择美国房产，做好投资就要承担一定的风险，那么美国房产投资的五种方法有哪些呢?这也是不少出国人士比较关心的问题，和房产栏目一起来了解美国房产投资的五种方法，欢迎阅读。

美国房产投资的五种方法

第一种方式：买卖房产，获取租金收益

这种方法比较常规，购买房子、坐等收租、等到房子升值那天，出售。

如果你全款购买的话呢，租金就是你的纯收益啦;不过如果你是贷款买下的，真正的收益得等房贷还完之后才能算。无论贷款或是全款，房屋如果是增值的，投资者都能获得一定收益。

优势是：

投资和收益都是稳定的，如果买到了旧金山湾区的好地段，收益翻番大有可能。

缺点是：

你需要操心许多事，一个是买房前要做的准备工作。了解这个区域的房产市场情况，包括房屋租金近几年来的变化、房价涨幅情况;要买房子的地段如何、居住人群经济水平及素质分析等。

等房子到手了，管理房屋的工作来了，日常维修、防治白蚁、挑选合格的租客……亲力亲为的话需要不少精力，请专业的代管机构呢，预算又不得不考虑进去。

第二种方式：短期持有房产、翻新后出售

与第一种方法类似，需要先购买房屋，不同的是，这类方法不收取租金收益，投资者只持有房产3个月左右，在这期间重新装修房子，卖出去赚取中间的差价。这类房子在挂出来时通常价值被低估，翻新后房价确实可以增涨。

优势是：

可获得的回报周期短，一旦产生收益，可能会很高。

缺点是：

市面上很少能碰到该类房屋。再就是贷款不好办，办下来了利率也较高，如果短时间内卖不出去也会亏损。另一个翻新、设计规划要准备好预算开支，有些地方会限制短期房屋买卖交易，需查好当地法律法规。

第三种方式：合伙购房、交由代管公司管理

如果投资者不想自己管理房屋，可以考虑用这种方法。

有些公司买下或者自己建造了一个社区，投资者自发成立一个团，通过这这家公司购房，共同拥有房产产权，不过所有的一切运作管理都交给公司，扣除掉公司的佣金，获得的租金收益按购房份额发放给房主们。

优势是：

不用操太多心，且之处的托管费都是几位房主平摊，压力相对小，收益回报稳定。

缺点是：

唯一的缺点大概就是管理公司不太好找，投资者们要擦亮双眼。

第四种方式：投资参股，按比分利

项目通常由公司、开发商、托管方发起，征集投资者们投入资金共同开发项目，你不用参与到具体管理，只要资金参股了，就可以按照占比分得收益。

可获得的收益来源分两部分：一个是项目建成后房产售出的收益;一个是项目运营时的盈利。

优势是：

和第三种差不多，不用自己管理，回报率高。

缺点是：

要承担项目有可能卖不出去的风险，而且真正好的项目很难发掘，因为可能早已被房产大鳄们捕捉到了。

第五种方式：房产投资基金和房产共同基金

运用华尔街精英的方法，不动产变为股票。

房产投资基金是一种基金，用投资者的钱来进行投资房产，基金本身可以像股票那样交易。投资者的回报是基金收益和房产升值的收益。

优势是：

风险比较小，投资体量不用太大。

劣势是：

收益没那么高，另外股市有风险，入市须谨慎!

以上是我精心整理的美国买房投资方式，欢迎浏览。

移民美国后处理不动产,怎样交税

众所周知，美国是一个全球课税的国家，移民美国后，大家多多少少都会担心在美国的税收申报问题。今天，我们就来聊一聊大家移民时最为关心的问题—房产处置所面临的税收。除了我们熟悉的房产税和交易税，我们更要关心的是房产售出时的资本增值税。

如果毫无避税设计，全额足缴这些税费，必然会让财富的增长大幅缩水。那么，有什么办法少缴、乃至不缴这些税费？

好水酿好酒洞藏酒芬芳

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在出售房子时，买价与卖价之间的差额即是资本利得/亏损。如果卖价高于买价，则有资本收益；如果卖价低于买价，则有资本亏损。

资本利得/亏损根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内，则视为短期；如果持有时间在一年以上，则视为长期。持有时间从所得资产的次日开始计算，直到出售资产的当日。

那么什么是资本利得税？具体的税率是多少呢？

资本利得税

资本利得税（Capital Gain Tax，简称CGT），是对资本利得（低买高卖资产所获收益）征税。常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。

美国资本利得税适用于在美国的资本收益所得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价，一套房屋如果买入时价格为200万美元、卖出时为300万美元，那么其资本利得为100万美元，而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。

资本利得税率

在美国，个人和企业都要缴纳资本利得税。但是，对于个人来说，长期投资的资本利得（超过1年的投资）税率较低。

如果是短期持有（即一年以内），则资本利得税等同于个人所得税的税率，最高不超过39.6%；如果是长期持有（即一年以上），则资本利得税的税率为0%-20%。

请参考下图，以单身申报为例，如果出售资产的净收入为46万美金以上，持有资产一年之内的最高税率为39.6%，持有资产一年以上的最高税率为20%。

如果我还没有移民，在美国卖房要交多少税呢？

假如非美居民在美国卖房，且房子售价超过30万美金，扣除的税金是卖屋价的15%，也就是说，要在卖屋款项上直接扣除15%的预缴税交入国税局。

交易隔年卖房者可通过申报非居民所得税表，确认按资本利得税率算出的应缴税款，若低于预缴税，可要求退还预缴税超额的部分。

省税小攻略

1.想要在卖房时达到最大省税的目的，大家需要注意一些细节。比如说像房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留，虽然不能当年抵税，但是改建翻新的费用可以在卖房时当作房屋成本，在一定的程度上减少了卖房的净利润，可达到省税的目的。

2.如果能将房产增值收入认定为资本增值收入，就可以适用更低的资本增值税率，在15%到20%之间。一般来说，持有一年以上的房产，都可以适用资本增值税率。

但有些情况则可能让你丧失享受资本增值税率的资格，比如你在大规模翻修后把房子卖出，等于通过劳动产生收入，就要缴所得税；如果你买卖房屋的数量很多，那就说明买卖房子成为了你的职业或生意，这样得到的增值也得按所得税征收。

3.如果所卖房子能满足自住房条件，那么卖房者就能享受单人25万美元、夫妻两人50万美元的免税额。

如何界定自住房？最重要的标准是在过去的5年里，要在该房屋中住满2年。所以可以看出，如果真的是满足自住房条件，那么不仅可以享受免税额，也能适用15%左右的比较低的资本增值税率。

4.还有一种方法，让你可以暂时不缴任何税费。什么意思？这就要提到1031交易延税条款：当你用一个投资物业交换另一个投资物业，可享延税福利。也就是说，你卖房之后，如果又买了一套相同种类的房子，那么是增值部分的税是可以延后到你下次再卖房的时候再缴的。

在卖出房子之后，所得资金须由第三方中间人保管，直到用来购买新的房产。卖出的45天内，就须以书面通知中间人你想购买的新物业，之后就会有135天来完成交割。

很多人问及美国地铁那么老旧怎么不重建

很多人都说纽约其实很破旧，话是不假，但是……

2016-12-25 08:58

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初到纽约之前，我的脑子里已经有了许多关于纽约的印象。很多朋友说，纽约虽说发达，但实际上并不能掩盖它的老旧。比起北京这种崭新的大城市，曼哈顿的许多道路还不及很多三线城市的道路状况好，而街上的建筑也因为年头比较长，显得不那么入时。纽约的交通无论是汽车还是行人，都会让人觉得拥挤不堪，而地铁，更是破得要命。更主要的是，纽约人多混杂，治安不佳，美国人又有枪，一言不合，后果严重。如此等等。

可能是因为有了心理准备，也可能是天性不爱轻信传闻，在刚踏上纽约的时候，我认真地搜寻着种种证据，然而，并没有感受到预期中的落差。随着对这个城市的体会一点点深入，反倒觉得，好多别人批评纽约的地方，恰是这座城市的吸引人之处。

纽约确实不算新，但是，这个城市只“旧”不“破”，更谈不上什么“不堪”。纽约的大部分楼房都处在良好的管理中，走在街上，常会看到修缮楼面的脚手架和忙碌的工人。要知道，纽约今天的城市风景、街区设置，甚至包括那些高楼大厦，大部分是在二战之前建设的，而北京就在二十年前，三环路都还没有完工。

一个已经发达了百余年的城市，去和刚刚兴起十多年的城市比建筑的新旧，这恐怕本身就不太公平，况且，从设计感来说，纽约的建筑一点也不过时。

我真正担心的，其实不是纽约，而是北京——再过七十年，北京今天的各类建筑，还有多少能屹立在原处？

纽约的交通确实拥挤，但极少看到像北京这样的堵车。这可能是因为路网繁密的原因，你永远可以在不远的路口转弯，而不必在四面封闭的高速路上骂娘。《城记》的作者王军曾经大肆抨击过像北京这样把高速公路修进城的做法，因为这不仅导致了行人过街不便，更减少了司机选择路线的可能。高速之上，一旦错过出口，后果极为痛苦，而修高速路本身，又把更多的车吸引过来，加剧道路的拥堵。

纽约的路网密布，有时让我想起小时候的东北。家乡的老城也是这样路网密布，但是今天，那座城市早已被拆建得面目全非。在扩建的新城里，细密的路网已经不见踪影，取而代之的是大片封闭的小区。前些年，当地斥巨资修了无数的高架桥和快速路，但是，堵车之严重，至今仍是全国之首。

纽约的道路很有年代感，许多地方明显可以看出没有采用最新的施工工艺，但是，纽约的道路和美国许多其他地方的道路一样，体现着美国人简单粗暴、实用主义的逻辑。很多地方的路面直接就是混凝土的，因为颜色比沥青浅得多，所以一眼可以看出来。在寒冷的北方，这种做法可以有效防止路面冻胀导致的翻浆，而且，即便是未来技术进步了，也不必拆掉重做。

北京的路面倒是总在翻修，纵使是对外宣称已经采用了最先进的工艺，但还是会施工不止。今天看起来毫无问题的地方，明天就可能被生生地被刮掉一层而重新铺设。对比纽约人为了防止路边石过早损坏，给易磨损的地方套上钢壳的做法，我们的方式是一茬一茬地全面更换。

纽约的地铁很旧，这倒是不假，而且车辆也不够时髦。如果把北京地铁比做五星级酒店的话，纽约地铁顶多就是一个破仓库。但是在纽约，你可以飞速来到这个仓库的正中心，而不会像在北京那样，在那个酒店里走断了双腿。

在来纽约之前，我其实一直没有搞清楚，所谓“方便出行”到底指的是什么。北京的地铁里程全世界第一，但其进站出站耗时之久，恐怕也能排在世界前列。而在纽约，小小的地铁口就隐藏在街角，一分钟，你能从地面走到站台，一分钟，你也能从车厢来到地面。

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纽约的地铁里也有乞讨的，但和北京的完全不同。乞讨这个词其实不准确，纽约地铁中的乞讨者，更多的是卖艺的街头艺术家。有天晚上我坐地铁到中途，忽然上来了四个黑人小伙子，车厢很空，只有十几个人，他们看了周围一眼，便开始唱歌。说实话，或许是因为以前没见过这阵仗，我那天觉得听到了世界上最美的四重唱，只不过当时没带什么钱，只给了二十五美分硬币，直到今天我都觉得给少了。

北京的乞讨者远比这种方式直接得多，样子也要凄惨得多，但气质上却更强势。我每次在地铁里，最怕听到的就是类似“好人一生平安”之类的音乐响起，因为，这说明有一个背着扩音器的乞丐正在向你靠近。你没法装看不见，因为转过身去，他还会用手指戳你，提醒你转过来。

纽约的治安如何，我没有发言权，一方面，身边有很多朋友说纽约挺乱，相信他们所言不虚，但另一方面，我夜行纽约许多次，一次也没有碰上过小偷扒手，更别说拦路抢劫的了。从官方资料看，纽约应该确实是乱过一阵子，但从克林顿总统后期开始，治安就变好了。克林顿说是他的政绩，但有专家指出，分明是美国的堕胎法案起了作用。本来应该出生的不良少年在70年代初被准妈妈们毫不留情地打掉了，于是，等到了他们本应嚣张的时候，社会上的掏蛋分子严重不足，治安就好起来了。当然，是否如此，不得而知。

我最感到有趣的是，在纽约，哪里治安好，哪里治安不好，信息是极为精准的。这种信息可以准确到某一条街以及某一个时点。比如，第某某街，从这个路口到那个路口，从半夜到凌晨五点之间是比较“乱”的，出行要小心，而白天甚至是前半夜则完全没有问题—— _这是怎么做到的呢？难道不法人员向媒体公布作案时间地点吗？

美国房产投资必看:房子越老越不值钱吗

购买新房还是二手房？

在美国，新建的房子一般都位于比较偏远的地区或者城市，属于新开发的地区。而那些发展比较成熟的城市，经过长期的发展，拥有较优良的学区、完善的生活设施，优美的环境，但是这些城市的住宅大多不是新建的。这些城市很多是整体规划、同时开发的，一般15-30年完成兴建，每一座城市内的住宅会有相近的房龄。

如果你想买到一套新房，这并非不可能，但是你买到的这套房子可能在一个新开发的小城，周边都是新建的房子，基础设施可能相对不够完善。因此，不要抱着一定要买新房子的心态去挑选房子，因为这样一方面会让你的选择余地很小，让你错过很多好房子；另一方面，选择新建的房子一般总会伴随着其他方面的牺牲，比如说城市发展不成熟，生活不方便，学区不好等。

当然，也不排除这样的情况：有些开发商在发展成熟的城市内推倒一些老房子，然后重建新房，但是这样的情况大概都要超过50年以上的旧房。

房子是不是越老越不值钱？

答案是：不一定，要根据具体情况综合分析。在美国，老房子不一定不值钱或者不好，根据房屋的状况的不同，价值差别会很大。

一方面，房子的建筑物部分必然是随着时间的流逝而逐渐破损折旧，价值降低。对于木制房屋来说，一般可以将每10年看作一个阶段，如果不进行保养和翻新，房龄越大，价值越低；如果一直没有更新设备,房龄超过40年可以算是相当老旧的房子,几乎没有建物价值了。但是如果业主对房屋保持着适当的保养,翻新，房屋价值可能仍然很高的。

这里要提一下，美国有些老城市为了保持其城市文化特色，特别规定该市的房产业主不能随意改变其住宅的外观；如果要对自己的房子进行翻新，可以根据喜好随意改变房屋的内部构造，但是房屋的外观必须保持其原有风格。另一方面，房子的土地部分，会随着当地经济的发展和人口的增长而升值。

总之，选择房子的时候，不仅要看它的建筑年代，也要看它的内部保养状态，看它最近是否经过翻新等。如果房屋保养得好，大多数房子的总体价值是会随着时间的推移而上升的；当然也不排除相反的情况，如果当地环境变坏,经济衰退，房子的价值也有可能下降。

买学校附近的房子（学区房）好不好？

是否购买美国学区房，这是要根据自己的具体情况综合考虑。学校附近的房子由于需求旺盛，价格也相对较高，与同等条件的房子相比，一般有溢价。这部分溢价反映了学校附近的房子的优点——孩子上学比较方便；但是也有缺点：学校附近环境比较嘈杂，降低了生活的舒适性。

如果购房用于出租，学校附近的房子比较容易租出去。举例来说，如果当地类似房子的平均租金是2000美元/月，那么学校附近的房子也许可以出租略高些如2100或2200美元/月；所以学校附近的房子出租，每年收到的租金确实高一点。

选择城市屋还是独立屋？

城市屋和独立屋有很大的不同，但是无论是出售还是出租都同样会有市场。两者之间的区别在于：城市屋一般没有庭院或者庭院很小，所以占地面积不大，价格差别也不大，从十几万美元到五六十万美元不等。而独立屋占地面积比较大，尺寸和内部设施天差地别，所以不同的独立屋价格相差非常大，从二十几万美元（较差的城市）到几千万美元的独立屋都有；在一些比较差的城市，也有十几万美元的独立屋。

如果购房用于出租，城市屋的租金收益率相对比较高，因为它的初始投入比较小；但是独立屋的升值潜力比较大。所以作为投资，两者各有优缺点。

如果要在两者之间进行选择，首先要看自己的预算有多少，如果预算不到二十万美元，就不用考虑独立屋；如果预算在二十万美元到五六十美元之间，则两者都可以考虑，可以综合具体情况和自己的偏好进行选择；如果预算在六十万美元以上，那可以考虑买独立屋，或者买几套城市屋（作为投资的情况）。

该买在哪个城市？

首先确定自己的购房预算，能够拿多少钱来买房？综合预算和其他因素，就可以考虑选择哪个城市了。美国的城市有特定的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等,这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。

相对来说，中国人赴美买房，比较青睐的地点主要在洛杉矶、旧金山、纽约、华盛顿周边和波士顿。业内人士表示，是美国新城镇的扩张远没有中国迅猛，像在国内购房一般买便宜的地段，等发展起来再升值，在美国是难以行通的，应该重点选择发展较好的成熟区域。

由于美国有世界上最好的教育，现在每年中国到美国留学的人数都超过10万人，因此，与此相关的房产需求十分庞大，绝大多数中国人买房都有考虑教育的需求，给即将赴美留学的孩子作打算。因此，有教育资源的城市、地段，就成为中国人在美国买房的最热门地区，如纽约、洛杉矶、旧金山、华盛顿周边、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都是中国人买房比较多的地区。中国人前往购买美国房产的，投资和自住都有，还有的是以房养学，退休养老。

然后，结合自己的客观目的，选择房产：为分散资产风险？就不要考虑太多短期的收益；为投资？预期则不要太高，美国房地产要像国内过去10年那样大幅上涨的可能性不是很大，怀着暴涨的预期闯入市场估计会失望而返；为居住？则重点考虑生活的便利性、华人聚集区域；为移民？则考虑社区的完整配套、工作机会；为孩子上学？大多数中国人都会把这个因素列为首位，美国也有中国所谓的学区房概念，好的学区房一般都大幅贵过周围，房产税也高。但如果是主要为孩子未来的教育考虑，则应该尽量购买学区附近的房源。