33平跃层公寓装修多少钱(跃层公寓装修技巧)

血泪教训告诉你,千万别乱买公寓

“不限购、不限贷、户型小、总价低，拎包入住，买一层送一层，售后包租。”

“女生确实更适合买公寓，总价低，装修配套好，压力不大。婚前自己住，婚后收租用，还不限名额，拥有自己的小金库还能坐等升值，想想都开心。”

担心产权问题？

——放心，我们不是40年、50年产权，是70年产权的住宅式公寓。

担心公摊大，得房率低问题？

——不不不，我们是买一层享两层，双层loft，双钥匙户型，通过导板拓展，得房率可以高达100%。

担心出租问题？

——多虑了，我们已经和**酒店签订托管协议，一站式服务打理，到时只需躺赚收租。

担心装修费用高问题？

——这点更不是问题，我们是送精装修和全屋家电，拎包入住，无需投入巨额装修费用

是不是招招切中你焦虑，句句让你兴奋至极，好像不赶紧上车就要错过几个亿。

现在的公寓营销花样百出，已经不是单纯地卖房子。

而现实中的公寓真的像广告营销说的一样美好吗？

01

血泪教训

下面是身边朋友买公寓后的惨痛经历，为保护当事人隐私，以A、B为代号。

杭州80后A先生，最大的心愿就是在杭州买套房，落户，然后把留守在四川老家读小学的儿子接来身边上学。

在辛苦打拼多年后，终于在房价如洪水猛兽奔溃前买了套酒店式公寓。

熬到交房，原以为可以结束租房的日子，结束儿子的留守儿童岁月。结果，一跑派出所，商业房产不给办理落户。

A先生当场差点崩溃，接下来就是遥遥无期的维权之路，找地产商各种爱答不理，找销售，明明之前承诺办理落户，现在也翻脸否认。

买房不如租房，业主不如租客。花了几十万，却连孩子九年义务教育都无法实现，这让A先生心痛至极。

长沙90后B先生，大学毕业没两年，凭着自己的努力加上贷款在长沙买了个小公寓，他说身边很多同龄人都在家里的支撑下买了房，自己不想靠家里，但是又觉得买房得趁早，尤其作为一个男生不管以找对象、结婚、做投资都有个准备。

可现实是，当时8500一平米买的，现在以9000每平米的价格挂了几个月都无人问津。而且现在还没拿到钥匙，算了一下各种税费，以9000的价格卖出的话已经开始亏损了。

如果这个房子持有时间延长几年，房价不涨，不管是卖不卖得出去结果十有八九的是大亏一笔。

时间、精力、情感浪费不说，买个房子还亏钱，实在是不划算。

02

为什么说不要随便买公寓？

公寓，即商住房，指在商业、其他非住宅用地上建造的可以居住和办公的房屋，主要以公寓式住宅、LOFT公寓或者跃层复式公寓形式存在。

买这种房子是不能落户的，更加无学区房可言。为什么总有一些人想着买公寓呢？甚至想通过买公寓解决小孩上学问题？

两个原因。

第一，被公寓的低总价和最基本的居住条件吸引。很多人希望先上车再说，好歹有个居住场所，关键是价格在能承受的范围之内，很多小公寓几十万就能搞定，经济压力小。

第二，不懂。很多人确实是不了解公寓的市场内幕，又是第一次买，被销售、中介、地产商的营销广告等已经忽悠的等不及了，一旦买入后，很多关键的问题都无处可寻，根本没人管。

那如何避免陷入公寓的陷阱呢？以下几个问题必须得提前了解：

1）高额的税费

二手商住房交易卖方需要交纳：增值税、个人所得税、土地增值税和印花税；买方需要交纳契税和印花税。个人所得税、契税也是全额征收，不像住宅会进行减免。

假设，胡小姐于五年前以200万元全款购买了一套面积为60平方米的商业性质房屋，入住时缴纳契税6万元，公共维修基金4万元。2019年将房屋卖出，网签价为350万元，上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。胡小姐转让这套房需要缴纳什么税费，分别是多少呢？

其中（每个城市的各种税率略有差别）：

增值税：350*5.6%=19.6万

个人所得税：350*3%=10.5万

契税：350*3%=10.5万

印花税：350*0.5%=1.75万

这几样费用算下来已经有19.6万+10.5万10.5万+1.75=42.35万元。

很明显，这并不是一笔小的税费。

2）首付、利率高，贷款年限短

购房者如果拥有50万首付，可以购买150万的住宅（住宅首付最低30%），公寓却只能购买100万（公寓首付最低50%）。同样的总价，住宅购房门槛比公寓低。

其次贷款年限短，导致公寓月供压力巨大。同样贷款100万，住宅物业最长能贷款30年，月供只需要5307元/月，公寓物业最长却只能贷款10年，月供要达到元/月，这给购房者带来极大资金压力。

另外，公寓利息较高，住宅可以使用利息较低的公积金也可以使用商贷，最高利息4.9%；公寓物业基本要上浮10%-20%，利息高了住宅1个百分点，进一步压缩公寓的投资收益。

3）租金涨幅缓慢，回报周期较长

图片来源：国民经略

很多人买公寓的初衷都是为了投资赚钱，心想总价不高，买来租出去，坐等收租。

但是，如果地段不好的地方，公寓是很难租出去的，就算能出租，资金回笼时间也过长。

2019年一二线城市的房屋租金回报率基本在2%左右徘徊，公寓物业由于是商业物业，乐观估计租金回报率达到3%。如果光靠租金收益，需要33年才能回笼资金。

4）使用成本居高不下

公寓产品全部都不可以通燃气，这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器解决，但是公寓的水电都是商业用电，比民用电贵了一倍，与此同时还有高昂的物业费，这对居住客户更是一笔较大的负担，居住客户只有晚上回来，基本享受不到物业的服务，但却要和办公客户承担高昂的物业费。

比如某市居民用水2.3/吨，而公寓水费5.2/吨；居民用电每度0.573元，而公寓电费每度1.2元；同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。

整体估算下来，公寓的生活成本同比住宅物业生活成本要高出160%左右。

如果是自己居住，会大大抬高生活成本；如果是出租，因为高额的居住成本也会吓跑租客，这也是公寓不好出租的一个重要原因。

5）逐步恶化的环境

在租赁市场中，办公客户可以支付和承担的租金通常远远高于居住客户。因此导致办公客户在公寓租住的比例逐年增大。

如果你买了酒店式公寓，可能会认识做各行各业的邻居。

早教、私家餐饮、婚庆，个人工作室等这些还好，但是如果一栋公寓入住了美容美发、KTV、深夜食堂、会所等，可能就得是上班高峰期等电梯等到怀疑人生，晚上被歌舞升平的嘈杂声吵到绝望崩溃。

随着办公客户逐步增多，公寓的生活环境是越来越恶化，这也正在导致居住客户的流失。

03

如何买公寓？

前两月，央视《经济半小时》节目，痛批了佛山万科将办公用房包装成公寓房出售的事情，称其：挂羊头卖狗肉的事，早晚都要穿帮，在国家的法律法规面前，再大的店，也不能欺客。

事后，佛山市政府约谈万科，要求全面整改。万科方面表示，坚决落实政府提出的四点要求，给业主和公众一个满意的答复。

其实，类似于这种现象在行业里已经比较普遍了。很多人上当的原因是广告营销以及销售人员解释时带来的一些主观上的误导。

所以，在购买之前，得先搞清楚什么是公寓？

公寓本身不是一个严谨的概念，它只是一种约定俗成的表述。

从土地性质上讲，我国的土地有住宅、商业、工业、教育、旅游等多个门类，但没有“公寓用地”这个门类。

早期，很多公寓产品都是建在住宅用地上的，这种房子和普通住宅没有什么区别，也是70年产权，可以落户、有学位，只是户型是公寓风格。

随着商业用地的供应量越来越大，商铺和写字楼对地段的要求非常高，也没有居住房的需求市场大，于是不少开发商开始在商业用地上盖起了居住用途的酒店式公寓。

但是，随着这种酒店式公寓越来越多，严重影响到城市规划的严肃性，不少城市开始严禁商业用地建居住型公寓。

原因在于，商业用地本身是用来建商铺、写字楼，做产业的，是用来解决城市就业问题和创造税收的，如果都搞成居住场所了，当地政府靠什么吃饭？城市规划的意义又何在？

买公寓前一定要问清楚，你买的房子是公寓还是写字楼。

虽然，很多人买了公寓，房产证上也没有可以证明它是公寓的证据，也照样在住人。这种情况是因为很多城市还没有开始管理，少数大城市就已经严格要求了。所以，还是谨慎为之比较好。

如果确定是真的公寓之后，那到底该不该买呢？

1）从投资角度讲

小型公寓，总价较低、贷款不受限、使用率高、核心地段出租率会很高，所以，地段对于买公寓尤为重要，如果购买的话建议选择商圈成熟、交通便利的区域。一方面便于出租，租金有保障；另一方面，是因为涨值空间比较大，利于另作他用。

这点比较适合一二线限购城市资金宽裕者长期投资或刚需短期过渡者购买。

2）从政策角度看

各地政策和市场行情变化大、且不相同，如北京有社保、无房要求，广州之前有限定销售对象。因城施策、分类指导，所以，切记盲目跟风。

跃层公寓装修的技巧跃层公寓装修的要点

跃层装修是需要技巧的，空间是最重要的部分，一般这样的房屋里面都是会设计楼梯，只是楼梯在设计的时候一定要掌握技巧，还有就是装修的注意事项需要了解，那么跃层公寓装修的技巧有哪些呢?跃层公寓装修的注意事项都有哪些呢?接下来我们就来给大家介绍一下吧。

一、跃层公寓装修技巧

1.一般来说，小居室的功能区分都较为明显，所以我们可依照人的活动区来划分，将活跃度较大的区域布置在一楼，比方说厨房、客厅、浴室等，而卧室、书房等白天不常用的则可设置在二楼。

2.由于这种房型的规格较窄，而每个区域的功能又不同，所以为了使得层次感更为明显，可运用灯光来区分各个区域，不同的功能区选用不同的色彩，这样就很好的将居室分隔成多个局部。

3.虽说整体看上去较高，不过由于居室规格窄，若是窗户设置不合理，那么在采光上也会使很大的一个问题所以首先要在楼下设置一个飘窗，若是户型不适合开窗的话，那么在室内装修时就要多关注一些采光事项了。

4.而且要考虑到楼梯的承重能力，防火要求等，也就是说楼梯的选材要是非燃烧体。其楼梯结构布置、楼梯形式及细部构造处理都要非常认真，否则会影响到整个空间的协调性。还需要注意的就是楼梯扶手和栏杆一定要牢固，要保证其安全性。

二、跃层公寓装修注意事项

1.跃层空间有很大的落差，所以客厅灯具要选择质量好的，装饰效果更好。客厅一般可以选择筒灯、射灯或是壁灯，进行灵活搭配，不仅节约能源，而且装饰效果非常好。

2.楼梯是跃层装修中非常重要的部分，楼梯通常要设计在靠墙边或靠近客厅的地方，一来方便人们行走，二来节省空间。楼梯的安全性很重要，栏杆、扶手都要十分稳固，楼梯坡度不能太大，每个楼梯高度要保持一致，避免出现安全事故。

3.装修时可以根据主人的职业、身份、喜好进行装修。而且最好突出重点，比如：卧室和书房一般在二楼，所以设计可以简单、温馨就行，而客厅和餐厅可以装修有档次一些，在客人面前也显得更有面子。

4.跃层装修时也像普通房屋装修一样，要对每个空间布局进行功能的划分。不过其考虑的因素比较多，不仅要考虑到空间前后设计，还要考虑到上下层的空间设计。跃层阁楼设计装修时要依据主客之分、干湿之分、动静之分的原则进行装修，这样才能更好满足娱乐、休息、饮食的需求。

跃层装修的时候一定要设计方法，不同的方法就有不一样的技巧，那么跃层公寓装修方法与装修的注意事项有哪些，大家看了以上小编的介绍也都了解了吧，如果各位还想要了解更多装饰资讯，就请继续关注吧。

跃层公寓装修技巧

现在房屋的类型有很多，跃层类型房屋是其中一种较为欢迎的，很多人都愿意买小跃层的房子，尤其是对于年轻人而言，因为这样的房子不仅看起来有档次，而且相对来说空间更大，利用率更高，但是小跃层和普通住宅是不一样的，装修的时候也有所区别。下面就由我们来带大家一起了解下跃层公寓装修技巧以及注意事项。

跃层公寓装修技巧

1、装修天花板的颜色要用纯白色或冷色系的颜色。一般来讲，浅色使人感觉轻，深色使人感觉重。

2、在灯具的选择上，选择将部分光线向上延射的灯具造型。还要提高光源亮度，这样可以使天花板看起来更亮，就不会觉得压抑了。

3、吊顶就最好不要做了。因为顶已经感觉低了。如果要做的话，可以做回字型，渐变色彩，颜色往上逐渐变浅，可以让空间有向上延伸的感觉。

4、家里的家具，窗帘，床上用品等的色彩也最好选用亮色，黄色，草绿，粉红等等，可以让整个空间感觉亮堂。

跃层公寓装修注意事项

1、功能区要划分明确

此类房型可以说是一个新类别，许多人在装潢时就比较茫然，我们一点一点来学习吧，首先在对它实行空间的划分时要明确，应当根据标准及原则进行，如空间的功能、卫浴干湿的标准，不但能满足居住者的需求，为人提供舒适的环境，做到各功能区之间互不干扰。

2、楼梯的点睛之笔

该类的房型最具特色的想必是其楼梯了，它在整个装潢中虽然只是很小的一部分，但是却至关重要，楼梯的可选性很多，如款式可选旋转式的，造型美观，且让人的视线做到了很好的延伸效果，注意事项有以下：

①尺寸：包括宽、高、长，各方面都应该考虑周到，不仅要满足人的行走，而且还应考虑到物品搬运的方便度。

②质料的选择：家居最重要的是安全问题，在它的质料挑选上应当首选非燃材料，它可以满足家居防火;另外也应当满足防重的要求，因此，它的结构尽量简单一些，用心去布局，做到既经济又实用。

3、突出重点：再者就是居室装潢时应当依照居住者的职业、身份、性格、喜好来定，有必要的地方要突出的去装修，如卧室和书房简约为好，而客厅和餐厅可以上档次一些，所以说，装修应当有主次之分。

4、电器和灯光的布置：在这个科技发达的时代，居室中很重要的一部分就是家电，在进行装潢前的合理规划很关键，如小跃层中卫浴的供电装置较复杂，那么就需要对它的布线合理安排了，应做到既方便又安全，所以电器插座尽量设置在卫浴的干区中;还有为了空间的的宽敞性，采光和通风一样重要，这些都是在设计时都需要认真思考的问题。

以上内容就是本次小编为大家带来的跃层公寓的装修技巧以及注意事项的相关介绍，供大家参考，相信大家在阅读本文之后也会对跃层公寓装修有了一定的了解，希望能够给正在装修的朋友们提供到一些帮助。

我的跃层公寓装修需要每层都装新风机吗

您好，

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方案A：可以采用一套集中式的新风系统。

一个新风机就行，风量不低于200M3/H，两层共用。

注意这个方案需要在楼板上开两个直接约12厘米的圆孔用于穿风管。建议把新风机安装在楼下，这样风机运行的噪音不会干扰楼上的卧室环境。

优点：1，造价最经济，2，楼上噪音小；

缺点：1，楼板开孔，2，管道布置和装修配合比较复杂，3，管道弯曲多，不便于以后的清洁维护，4，楼下声音可能大些。

方案B:如你咨询的暖通公司建议的装2个集中式的新风系统，各楼层一个。

要用两个新风机，每个新风机风量不低于100，这样两台风机各自的噪音会低于一台风机的噪音。

优点：1，不用楼板开孔；2，省电：两层可以分别开关，比如晚上如果楼下没人，就只要开楼上的系统。

缺点：1，造价也会比方案A略高，2，楼上会有一些机器运行的声音，具体还取决于设备的性能，3，比方案A多一个安装设备的位置。

方案C:装2个壁挂式的新风净化器，一个主机管两个房间，各楼层一个。

装两个一拖二的壁挂式的新风净化器，壁挂式安装。这样两台设备各自的噪音会低于方案A一台风机的噪音。

优点：1，不用楼板开孔，安装最方便；2，省电：两层可以分别开关，比如晚上如果楼下没人，就只要开楼上的系统。3，管道最短，没有日后清洗的问题。

缺点：1，如果买进口的机器，造价可能最高，如果国产的，价格比方案B会低一些，但也比方案A高，2，楼上会有一些机器运行的声音，具体还取决于设备的性能，3，比方案A多一个安装设备的位置。

望采纳