套内开间60平小户型装修(拿房了赠送面积还没浇好不能装修怎么办)

拿房了赠送面积还没浇好不能装修怎么办

等到能装修的时候被赠送面积没有明确的规定。但现在很多开发商宣传中的赠送面积其实原本就是不计入房屋面积的，本应就是属于业主的。如入户花园及未封闭阳台算一般面积。露台全赠送、地下室净高低于2.1米的不算面积，凸窗不是落地的不算面积，落地净高低于2.1米的也不应算面积等等。?一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。 1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。另一个是多层高阳算面积。无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看案例：提前预留，合理改造。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看二、凸窗（计1/2面积）普通凸窗在小户型中应用较多。但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，可以采取以下几个应对之策。 1、将窗台高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米将窗台高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米后，可不计面积。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决小户型过于紧凑的缺陷。举例：在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看另外一个方式是直接赠送，或者改造加大室内实用面积。 2、可局部拆卸内凸窗（不计面积）在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）；牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看3、正凸窗赠送正凸窗赠送尺寸有一定要求：牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看同时，阳台内凸出于外墙且不计面积的凸窗也要计入阳台进深且不超过2.4m。四、利用设备平台（不算面积）在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间（如下图）。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看五、透空赠送目前大部分地区规定，住宅建筑空间为复式时，层数按自然层计算，单套住宅透空部分建筑面积与该户型建筑面积的比例不超过20%，且最多不超过40平。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看1、室外透空赠送室外透空在设置的位置及大小有限制。作为3户以上唯一采光通风来源时（不限面积），超高层户与户间唯一采光通风来源时（最大为本层建筑面积的3%）。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看但是超高层住宅可以按要求设置透空。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看2、室内透空赠送值得注意的是，90㎡以上复式才可以设置透空（除阳台外室内面积的百分之20%并不超过60㎡）。另外，位置仅可以设置在客厅餐厅且不超过2个标准层。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看全部或者局部搭板扩大使用面积。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看六、设计隐蔽式储藏空间（不算面积）可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看七、共享梯厅（不计入套内面积）通过电梯双向开启，使公共电梯厅成为私家电梯厅，电梯开门后可以直接进入房屋，增加私密性和归属感。利用该空间放置花草、鞋柜等，延伸了室内使用空间。或将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分套内面积。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看八、凹槽赠送主要是通过后期改造，用凹槽面积搭板加大户内面积。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看1、功能性凹槽赠送功能性凹槽设置有大小限制，一是深度与宽度之比不大于4，二是深度不超过8m。赠送方式主要是在户型与户型之间，或户型与核心筒之间预留凹槽，后期搭板，增大室内空间。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看2、非功能性凹槽赠送在户内房与房之间，结合房间设计非功能性凹槽，后期搭板，加大房间进深。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看不过有几个点要注意，（1）进深不超过1.5m；（2）面宽与进深之比≥2；（3）凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊，（阳台/外走廊进深+凹槽进深）≤2.4m。九、夹层（只算1/2面积）在新规出台之前，夹层空间只要做到净高＜2.2米，都不计入套型的建筑面积中。但新规出台后，针对夹层空间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。但在实际案例中，由于普通住宅中的“夹层”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一来，虽没了免费午餐，但还是可以减少一半面积。对于这类空间，一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室的使用（如下图）。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看十、赠送露台（计算一半的面积）非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看十一、车库上方赠送（不算面积）在一些小户型的别墅项目里，可设围合式中庭作为赠送面积，如此一来，上层的空间均可改造为房间利用；同时，还可利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置。在装修期间，可将二、三层架板，顶部增设屋顶，改造成房间使用。举例：以上海河谷3号的户型为例，可将车库上方以及中庭封闭后，改造成功能间。在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看十二、架空绿化赠送（算1/2面积）1、利用花架隔出房间（计1/2面积）在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。根据建筑新规，这类型空中花园需要计算1/2的面积，但装修时期间可铺板隔房，做成一间独立的房间进行使用。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看2、架空绿化赠送架空绿化要求严格，可达赠送面积小。但可以通过赠送绿化平台，或者后期改造加大某户套内面积。注：6户以上的住宅、宿舍、公寓平面设一个公共花园，才可计入地上核增建筑面积，架空空间在楼层内集中设且不超过一处，并与公共交通空间直接毗邻且不少于3个标准层。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看十三、室内局部挑空，隔成1间卧室这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。在室内进行局部挑空设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计，只计算一层的面积。挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感，从而减少走廊狭长型的局促感。需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。举例：以上海橡树湾为例。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看十四、向地下室要空间（计算一半的面积）在新规实施之前，地下室空间经常被开发商作为免费赠送的空间，用来吸引购房者。但新规实施后，地下室不能再免费送。但地下室（半地下室）结构层高≤2.2米的，还是可以算作二分之一的面积。也有业内人士支招：可以在地下室报规划时按照车库标注、报批，交付后，就可以用原来的办法偷100%面积。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看十五、首层花园（不计入套内面积）为住宅首层增加附加值的方法，最常见的就是花园入户的赠送。有自己的独享花园对住户来说是首层最大的附加值。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看首层赠送入户花园，单户可增加约35㎡面积。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看十六、屋顶空间的利用新规范对于坡屋顶的限制是，1.2米以下不算面积，1.2-2.1算一半面积， 2.1以上按全面积计算。来看一下屋顶平面图：牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看2100高度范围内，可满足正常活动要求。2100高度线范围外，北侧可增加露台空间。南侧设置老虎窗，增加屋顶利用率，同时实现采光通风。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看比如，地块限高为36米，在11层平层（33米）的基础上，利用屋顶空间，及屋顶高度计算屋檐到屋脊一半的规定，可以在满足建筑高度要求的同时，在屋顶内部实现跃层，增加顶层附加值。与按照限高方式做10层平层加一层跃层的方案相比，这样操作满足限高要求，同时每栋可多出一层平层面积。十七、内天井赠送相比上述的赠送方式，内天井的规范限制比较多。如果是（1）单外廊板式住宅：外廊是某户居住空间采光通风唯一来源，允许在外廊不居住空间之间设置单边开敞式内天井，开间≤该居住空间开间，进深≤1.5m。（2）除了单外廊版式住宅的内天井： 3户及以上共同使用且集中设置，每栋（座）住宅不得超过1个，同时，内天井短边宽度要符合要求。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看1、普通内天井赠送普通内天井设置难度大，且不易赠送。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看这种方法有几个前提，第一，要求： 3户及以上共同使用且集中设置；第二，个数：每栋（座）住宅不得超过1个；第三，大小：用于非居住空间，短边最小6m，用于居住空间，短边最小8m；第四，其他：封闭围合的内天井宜隔3层前后打通一个通往室外的开间。 2、外廊式内天井赠送外廊式住宅内天井设置难度大，要求多。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看3、形式：单边开敞式内天井外廊式住宅内天井可行案例。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看案例：华润金悦湾（双冠地块），产品规划为高层17F+复式洋房6F+联排3F。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看本项目最大的亮点在于大面积采光通风井，相比于传统户型，大面积内天井可以极大的增加中间户的通透性和私密感。而且高层中间户北侧卧室做了凸阳台半赠送。整个户型设计中，用了大面宽凸阳台赠送，赠送面积控制在本层标准层建筑面积20%以内。洋房做复式挑空赠送，拉升产品溢价。牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看但总的来说，内天井规范限制较多，赠送可行性低，不建议采用。小结从上文看，偷面积方法主要归结为以下4大类：牛人总结的17种赠送面积开发商和买房人都看当中，又以“属于建筑体的原来结构，改变用途使之成为室内的使用空间”和“新增加户型的辅助功能空间”两种方式为主。另外，扩大户型原有可赠送面积部分的面积和高度也是面积赠送的一种考虑方向。不过，原有结构，改变用途的赠送面积方法一般不会增加过多的建筑成本，而扩大或者增加功能空间则很有可能会增加成本。希望我的解答能够帮助到你。

老破小的户型,都有哪些硬伤

在上海，地段好，价格便宜的老破小往往成为大部分刚需客的选择

这一类产品真的好吗，如果真要选老破小，不知道大家是不是可以接受它的户型

踩盘去看过很多老破小，几乎都有一些户型上的通病

没有客厅，而是那种很夸张的长长过道，要不就是带暗厨、暗卫，不开灯一片漆黑...

在老破小里想挑到好户型太难了

今天就带大家看一看，老破小那些尴尬的户型设计

01

以前的老破小，居然都没有完整的客餐厅

下面这两个老破小户型都是差不多的布局，一南一北两间卧室，中间是厨房和卫生间

而且都没有完整的厅，即便有也只是过厅

在连接两个卧室的中间段都做了一个长长的过道，位置正好跟厨房连在一起

然后这一个空间就作为既做饭又吃饭的地方。同时，吃饭也成了一家人唯一的交流，然后各自就只能回到卧室

因为空间太过局促只有三四十平米，其实也没办法再做一个客厅出来，只能满足最基本的生活需求

整个房子里只有三个空间：卧室、卫生间和厨房

所以你看，以前的老破小其实没有正常的社交属性

准确来说这一类房子都是2000年前的房子，80年代老公房、动迁房，那时候是不太注重“厅”的功能

往往卧室的空间很大，除了睡觉，一家人吃饭、活动交流基本都是在卧室

直到2000年左右，上海才进入住房商品化时代

商品房和老破小是有本质差别的，商品房最大的变化就是，开始优化户型，再优化到社区、物业服务等等

户型的变化就是客厅从无到有，开始注重公共空间

所以卧室的空间在不断压缩，放大客厅的面积，卧室变小只要能满足睡觉休息的空间就可以了

现在对我们来说，住在房子里不仅仅是睡觉，家人之间也需要有互动交流的地方，包括朋友到访也需要有一些社交层面的空间设计

以前的空间越来越无法满足人们居住的功能要求，这也是为什么现在很多人卖掉老破小去买新房

02

没有厅的概念之后，卧室反而很大

老破小的卧室面积其实是过大的，有的卧室竟然有将近20㎡

这个户型是一个套内面积49.4㎡的两房，两间约20㎡的卧室加起来是39.4㎡，占了全部面积将近80%的比例

没有客厅，厨房和卫生间也很小，加在一起也才10㎡

也有看到过两个最典型的大卧室户型，第一个是飞机户型，这是一个套内面积46.3㎡的两房

第一眼看上去卧室14.7个平方也不算太大，但在一个不到50平方米的小户型里已经很大了

把卧室A和卧室B两个加一起一共是28㎡，等于占了整个房子的60%

第二个细长户型，分为两种，一种是进深太大的竖长条型，一种是是开间太大的横长条型

下边这个竖长条的户型是一个套内面积43.3㎡的两房

把卧室A连通阳台和卧室B两个加一起一共是30.5㎡，等于占了整个房子的70%

一般来说，现在的户型设计客厅、厨房、卫生间公区要占一半的面积，但这一个户型只有40%

但其实卧室是不需要那么大的，就算是放大也会小范围的扩大

比如加一个衣帽间、一平米的梳妆台，要不就是大户型增加一个卫生间做成主卧套房

刚开始人们对客厅的需求并不大，或者并没有足够重视，同样大小的房屋，人们只想把睡觉的地方弄大一些

因此很多老破小，基本都没有客厅，或者干脆利用过道充当一个过厅

但人们的居住需求也在不断变化，以前在卧室里接待亲朋好友确实不方便，而且还容易暴露个人隐私

现在大家更愿意牺牲卧室空间，来满足客厅的功能需求

所以现在房子的户型设计，卧室空间是在缩小的，而客厅在不断被放大

03

一不小心可能就碰上了暗厨、暗卫

暗厨、暗卫和明厨、明卫最大的区别就是它们没有窗户

下面这个户型就很典型，它的卫生间和厨房夹在南北两个卧室中间，四面都是墙

千万别小看一个窗户，没有窗户等于说里面没有自然采光，也不通风

之前看过很多这样的户型，格局可能有差别，但厨房、卫生间的环境都很统一，光线很暗，也不通风

这是之前看到的一张暗厨的图：

来源：知乎

这个厨房没有带窗户，和南边卧室对比采光效果真的差很多

其实，厨房一定要是明亮的，一是为了安全，否则处于密闭空间的话，一旦燃气泄漏影响就大了

另外在厨房做饭很需要照明，比如切菜的时候，好的采光才能保证操作很好的进行

还有就是，厨房放的东西比较多，阴暗潮湿，又混杂各种味道的空间，极易滋生细菌并招来虫子

同样的，卫生间也很需要好的采光和通风

其实我住的房子里就是暗卫，别看卫生间装修还挺干净明亮的，灯一关全黑了

卫生间里很明显不通风，特别是夏天空气闷热又湿湿的，在里面洗完澡之后简直就变成了一个桑拿房

因为没有窗户，所以即便是在白天也要开灯，每次进出卫生间的时候都要随手关灯，不然太浪费电了

当然，没有采光可以开灯，关键是通风效果不好问题就很多了

室内环境会很潮湿，又很容易滋生细菌。一些难闻的气味也不容易散开，这样的环境长期住下去难免有些不舒适

建议大家在看房的时候，特别是老破小户型比较奇怪，可以仔细留意一下这一点，避免不小心买到了暗厨或者暗卫

04

还有一些极其尴尬的设计

我们去看老破小房子的时候，发现如果一家人只住一间卧室，另一间几乎都沦落为堆杂物的空间

最根本的原因是没有收纳空间

比如玄关就没有，一进门就是一段短短的过道，以我住在老破小的体验，平常买菜或者快递到家都是直接扔在地上

因为就没有地方给你放这些东西

一般情况下，收纳要占到房子套内面积的12%左右，分不同的空间，包括玄关收纳、客厅收纳、书房收纳等等

户型面积越小越需要收纳，但以前人们对房子的设计很少考虑到这一点，所以住的越久越觉得拥挤

还有一点，不知道大家看过这样的房子没，之前有几次看房的时候一进门就是一个马桶正对着你

说不上来什么感觉，就是很怪异

卫生间正对着入户门，马桶正对入口，一推开门就是冲着马桶很尴尬

而且正常情况下马桶换位置比较困难，因为都是固定的，下面的排水管等一些设计也不好改变

所以有人会选择做一个书架或者屏风挡一下

当然，如果在选房子的时候就避免是最好不过了

05

为什么老破小会有这样不合理的户型

我们一直说的老破小，到底什么样的房子才是老破小

你在百度上搜，答案可能就是这样的：

这个答案没有错，但仅用9个字很难说让人理解什么是老破小

老，是说它的房龄很老，超过20年，甚至有30多年了。那是不是所有房龄老的都是老破小呢

还得是2000年前的非商品房

小，是说它的居住面积小，一般不会超过50平方米。30多平米、40多平米的很常见

因为20多年前的户型一般都是一室户，而现在都是89㎡起步的两房或小三房

老破小的户型存在一定的硬伤，在20年后的今天注定是被淘汰的

至于老破小这一类产品，在上海二手市场上占有超非常高的比例，可替代性也太强了

如果你对户型没有特别严格的要求，买老破小也是一个选择。反之，如果你对户型很挑，建议多留意一下，甚至说尽量不要选择老破小

对于老破小这一类产品，只能作为最后的选择