老旧厂房升级改造(如何纳入北京市老旧厂房改造再利用台账)

请问一下老旧厂房的消防改造需要办理施工许可证吗

一定不需要办理施工许可证，拿着房产证和租房协议找设计资质单位出具消防设计图纸审核备案，然后按照设计图纸施工，验收备案后办理开业检查合格证后开业即可。

老旧粮仓改造后都做什么用

老旧的粮仓改造之后，可以做一些仓库或者是一些货运中转站，同时也可以重新装修，做一些大型的批发市场，这些都是比较良好的使用方法。

如何纳入北京市老旧厂房改造再利用台账

为全面落实《北京市人民政府办公厅关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号）、《中共北京市委办公厅北京市人民政府办公厅关于印发<北京市城市更新行动计划（2021-2025年）>的通知》（京办发〔2021〕20号）要求，推进全市老旧厂房转型利用和提质升级，加快“以产促城，产城并进”，实现以存量空间资源支撑增量产业发展，特制定本措施，现印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

附件：北京市经济和信息化局关于促进本市老旧厂房更新利用的若干措施

北京市经济和信息化局

2022年8月26日

附件

北京市经济和信息化局关于促进本市

老旧厂房更新利用的若干措施

为全面落实《北京市人民政府办公厅关于实施城市更新行动的指导意见》（京政发〔2021〕10号）、《中共北京市委办公厅北京市人民政府办公厅关于印发<北京市城市更新行动计划（2021-2025年）>的通知》（京办发〔2021〕20号）要求，推进全市老旧厂房转型利用和提质升级，加快“以产促城，产城并进”，实现以存量空间资源支撑增量产业发展，特制定本措施。

本措施所指老旧厂房指全市范围由于疏解腾退、产业转型、功能调整以及不符合区域产业发展定位等原因，原生产无法继续实施，且被纳入《北京市老旧厂房改造再利用台账》的老旧工业厂房、仓储用房、特色工业遗址等相关存量空间及设施。对已获得市级其他财政资金支持的项目，不再重复支持。

一

加大项目统筹谋划力度

（一）全面加强老旧厂房统筹管理。各区要参照本辖区高精尖产业入区标准，全面梳理工业腾退空间和闲置、低效老旧厂房地块和项目情况，形成底账清单并动态更新管理，按季度报送市经济和信息化局，汇总形成《北京市老旧厂房改造再利用台账》。对于实施老旧厂房更新利用且总投资达3000万元（含）以上的项目，原则上应纳入市高精尖产业项目库；享受本措施支持的项目也应纳入高精尖产业项目库。

（二）加大老旧厂房重点项目谋划。各区要结合区域土地空间规划和高精尖产业发展规划，积极挖掘老旧厂房空间资源，强化市区资源协同，吸引重大、示范性先进制造业项目落地；要按照“清单化管理、项目化推进”原则，有序推动老旧厂房改造重点项目如期完成。

二

支持老旧厂房空间升级改造

（三）推动腾退空间改造利用升级。在符合首都功能定位和规划的前提下，鼓励通过自主、联营、租赁等方式对老旧厂房等产业空间开展结构加固、绿色低碳改造、科技场景打造及内外部装修等投资改造，实现功能优化、提质增效，进一步释放高精尖产业发展空间资源，带动区域产业升级。对于建筑规模超过3000平方米，资源配置效率显著提升、产业引领性强的重点项目，按照现行政策予以支持，单个项目支持金额最高不超过5000万元。

（四）统筹区域综合性更新。鼓励结合周边资源利用老旧厂房建设定位清晰、功能突出、辐射带动强的科技园区，带动周边区域创新发展。各区在推动老旧厂房更新时，应当同步梳理周边地区功能及配套设施短板，与周边老旧楼宇与传统商圈、低效产业园区等统筹规划。为了满足安全、环保、无障碍标准等要求，增设必要的楼梯、风道、无障碍设施、电梯、外墙保温等附属设施和室外开敞性公共空间的，增加的建筑规模可不计入各区建筑管控规模，由各区单独备案统计；根据产业升级以及完善区域配套需求，可配建不超过地上总建筑规模15%的配套服务设施，在符合规范要求、保障安全的基础上，经依法批准后可合理利用厂房空间进行加层改造，设计方案需进行结构安全论证，配套服务设施按照主用途管理。对于增加的建筑规模指标，可在保持区级建筑规模总量稳定的前提下，由区政府统筹研究指标转移路径及办法。

三

引导利用老旧厂房支持高精尖产业发展

（五）积极鼓励发展先进制造业。鼓励在京企业在不改变工业用地性质的前提下利用工业腾退空间、老旧厂房开展先进制造业项目建设。对于纳入《北京市老旧厂房改造再利用台账》、建设期不超过3年、固定资产投资不低于500万元的竣工项目，将于竣工后按照总投资额的20%予以奖励，单个项目奖励最高不超过3000万元；对于采用融资租赁方式租赁研发、建设、生产环节中需要的关键设备和产线的，按照不超过5%费率分年度补贴，最高不超过3年，单个企业年度补贴金额不超过1000万元。

（六）支持新型基础设施建设。鼓励利用老旧厂房建设新型网络设施、数据智能设施、生态系统设施、智慧应用设施等新型基础设施项目，利用资金、场景等多种方式，加大项目谋划和建设力度、支持创新攻关和新主体新平台培育、加强全生命周期关键节点的差异化支持，具体按照《关于促进本市新型基础设施投资中新技术新产品推广应用的若干措施》予以实施。

（七）支持创新主体中试线项目建设。鼓励社会资本利用老旧厂房开展以一致性测试、小批量生产为目标的中试线建设，鼓励国家级和市级产业创新中心、企业技术中心，自建或联合科研院校开展以规模化生产、测试验证生产工艺成熟度和工程实现可行性为目的的中试线建设。对符合条件的项目按照不超过项目固定资产投资额的30%给予奖励，单个项目奖励金额最高不超过3000万元。

（八）支持专精特新企业集聚发展。鼓励各区围绕主导产业方向和企业发展需求，充分利用老旧厂房空间资源，打造一批“专精特新”特色园区。积极鼓励园区建设中试打样和共享制造等产业支撑平台，吸引“专精特新”企业入驻，对于入驻的“专精特新”企业使用面积占园区入驻企业总使用面积比例超20%的特色园区，对该类项目按实际建设投入给予最高500万元资金补助，并根据服务绩效给予最高100万元奖励。

四

拓展投融资渠道支持老旧厂房更新改造

（九）加大政府投资引导力度。对于纳入城市更新计划的老旧厂房更新改造项目，依法享受行政事业性收费减免，相关纳税人依法享受税收优惠政策。鼓励各区研究出台配套政策，引导社会资本对闲置、低效老旧厂房进行更新改造；对于无法更新改造的工业腾退空间和闲置、低效老旧厂房，提倡各区通过收储回购等方式盘活利用。

（十）鼓励和引导多元资本参与。加强政府统筹和引导，注重发挥市场机制作用，探索政银企三方合作模式，积极吸引社会资本参与老旧厂房更新改造项目。鼓励社会主体通过依法发行企业债券等方式，筹集老旧厂房更新改造资金。支持政策性银行、商业银行等研发推广城市更新专项贷款，为承担城市更新投融资、建设和运营管理的实施主体提供中长期授信。鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，有效盘活老旧厂房更新利用项目资产，研发推出Reits等相关的金融产品。

本措施自发布之日起实施，在2022-2025年内有效。

厂房改公寓,又有的玩了!

继九部门启动12个城市租赁改革试点后，近日国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，租房市场一片利好!在此期间，北京、杭州、南京、武汉、成都、深圳、郑州等地相继发布住房租赁试点工作方案，持续跟进，完善租赁市场。

虽然政策利好，很多城市在租赁试点方案中也逐渐明确了对于“商改公”的支持，但众所周知，在2017年2月份之前，商改公虽然遭到一部分整改，但并不是治理和整顿的重要目标。受到最大打压的应该是“工业厂房改建公寓用于出租”，那么新一波政策洗礼之后，“厂房改公寓”这种情况又会迎来怎样的命运呢?

1增加租赁住房供应：厂房成备选项

一些城市为了扩大可租赁住房的供应，除了增加新增住房以外，也通过盘活存量来实现居住目的，对于一向不被看好，甚至遭到严打的厂房也有了一些新的观点和想法。

南京

南京在住宅租赁试点方案中发布：鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。

评：南京的这种做法给厂房改公寓提出了可能，只是限定了操作对象：住房租赁国有企业。

广州

7月17日，广州市政府官方网站发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。(市住房城乡建设委牵头，市财政局、城市更新局、来穗人员服务管理局、公安消防局，各区政府配合)

评：虽然是很含蓄的说了一句“厂区租赁住房微改造”，但也是有了一丢丢希望，参与对象为住房租赁企业、物业服务企业，没有像南京那样的国字辈要求，也就是说很多公寓主都有希望去抢这一杯羹。

杭州

杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点方案中规定允许盘活存量土地、用房。

村集体10%留用地以及存量工业、商业办公用地、用房新(改)建为租赁住房的，各区应根据“因地制宜、有序开展”的原则，制定试点工作方案，并报市政府批准后执行。新(改)建项目完成后，住房租赁企业要按照相关规定进行验收，验收合格后，方可对外出租。新(改)建租赁住房土地使用年限不变，只租不售，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。(牵头单位：市住保房管局、市国土资源局、市建委)

评：存量工业用地新(改)建为租赁是允许的，但是需要报市政府批准再执行。项目完成后需要验收后对外出租。这个政策也是相对完善的，明确了可以做，并且说明审批和验收对象，相对而言更加清楚。

佛山

7月21日，佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议，发布《推进商业用房、办公用房改键位租赁站护党有关工作的通知》，明确提出盘活存量房、完善供地方式加大租房供应。以开展卖地自持、“商改租”、“工改租”、及“三旧”改造，盘活存量房源;着手开展城中村改造，开启城市更新模式;在各区开展集体土地建设“只租不售”试点项目。

佛山九大举措发展租赁市场：卖地自持+商改租+工改租+盘活存量房

评：佛山的工改租是最早明确提出的，但是目前也还没有提出具体的实施方法和操作对象，这一部分还有很大想象空间。

武汉

7月26日，武汉市发布住房租赁市场试点工作实施意见，允许在住房租赁需求矛盾突出的区域，利用“城中村”改造产业用地和工业园区用地配套建设租赁住房，引导村集体经济组织与住房租赁企业开展合作，面向社会出租。

选取建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目，在规划用途调整为公寓的前提下，按照公寓标准进行重新设计，建设租赁住房，在经公安消防、国土规划部门按照公寓类标准进行消防设计审核并验收合格后，面向社会出租。

评：武汉不算是明确提出厂房改公寓的城市，只是说针对建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目按照公寓标准重新设计，对外出租。而非住宅项目极有可能包含厂房物业，所以目前对于武汉来说“厂改公”并不明确。

2鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，用于租赁

今年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部发布《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中提到：鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。明确了工业厂房改造为租赁住房的可能，但是参与对象比较固定，便是房地产开发企业。

评：

最近市场上出现了一种新的说法——开发商拿地或者是有改造价值的低效物业(开发商自持性物业，国家规定只能开发商参与改造的工业厂房以及集体建设用地等)给公寓运营商来管理运营，如此，一方面解决了开发商自持问题，另一方面公寓运营商也能赚取运营费用。但以上这种情况可能仅限于不布局长租市场的部分开发商，例如万科、龙湖等更有可能交给自己旗下的品牌公寓来做。

3如何合法实现厂房改公寓?

厂房改公寓虽然困难，但也不是没有成功的合法案例。市场上先前成功的通常是需要拿到区级的会议纪要，把厂房变更为商业属性。(以下为上海是一个物业变更属性的政府批文。)

评：

拿到区级会议纪要，改变厂房属性的做法普遍很难，但也是实现厂改公的一种重要渠道。

这种情况想要通过，首先该厂房所在区域要有大量的租赁需求，同时政府对于运用厂房来解决周边租房需求有较高的支持和认可，加上公寓运营商合理的改造、完备的消防、以及专业化的申报才能最终实现，通常是园区内或周边配建的形式出现。

值得一提的是深圳在2017年1月10日发布的《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》，明确提出区投管公司、建投集团、产服公司、宝实集团等四大区属国企，发挥国企职能优势，采用购买、租赁等方式整合工业厂房资源，升级改造为新型产业用房，打造老旧工业园区转型和厂房改造的样板工程、示范工程。

评:

业内普遍觉得这样的要求实际上是指定了国字辈来做“厂改公”，除此之外一律打压，一律整改，但截止目前也没有成功案例来支撑。其实，深圳对于工业厂房的升级改造并没有明确表示是用于住房租赁，也有可能是新兴产业园区，但就目前大趋势下租房市场的火爆程度而言，“厂改公”的这一部分蛋糕极有可能会实现，而收益者是以上提到的国有企业。

就现在市场状况而言，住房租赁一片看好，就连之前不被允许的“商改公”都已经逐渐释放，“厂改公”还会远吗?