日本两层出租房改造(日本的房子对外出租后该如何管理)

日本留学在出租房里哪些事情不能做

日本留学在出租房里哪些事情不能做？

一、不能擅自改建室内装修

日本人对房屋非常看重，如果是租房的话，是不能够随意改变房间内的装潢和设施的，因为在租房的时候，签订的合同中会有标示，大家千万要记住。

如果要对房间进行改造，即便是很小的地方，也需要先向房东征询，获得允许之后，才能够动手。

这也是处于安全的考虑，因为日本房子设计都是非常精巧的，有些不起眼的地方，很有可能是承重的地方，所以不能够随便动。

二、不能随意接纳他人居住

如果是招待朋友暂时住一两天还是可以的，因为这样不会影响到周围的其他人。

但是如果是长住，那么是绝对不允许擅自决定的，一定要事先向房东进行说明，这是独特的日本社会习惯，是一个礼仪礼貌的问题，一般征询过房东之后，都是会允许的。

而如果不想续租了，想要将房子转租出去，这样的情况是绝对不行的，而且也是违反签订的合同的，二房东在日本是绝对禁止的。

房子必须要退租之后，由房东决定再租给谁，绝对不能随意出租。

三、不能够不打招呼就退租

如果要退租，必须要提前一个月通知房东，既是方便自己找房子，也是方便房东找下一个租客。

提前通知也是合同中会特别标注的事情，如果临时通知，之前预交的押金就不会返还了。

在退租前，一定要将水费、电费、燃气费等杂费结清，以免后续再出现纠纷。

扩展阅读：日本留学生活开支一览

一、保险费

只要缴纳基本的医疗保险费，留学生也能享受和日本本国公民一样的的保险报销待遇。

留学生没有生活来源，所以需要缴纳的费用是按照最低标准来的，一般一个月需要缴纳1000日元左右，但是必须要坚持连续缴纳。

购买了保险之后，在日本生病就医，可报销百分之七十，这样可以大大减少看病所花的钱。

二、购物费

日本生活用品以及服饰鞋包的购置也是少不了的，这些都是必不可少的东西。

洗漱用品如牙膏牙刷、洗发水沐浴露等。基本上每个月都需要补充，而且一年四季需要更换的衣服也不少，这些都是一笔不少的费用，不过大家也不能够一味的买买买，还是要有规划。

三、餐饮费

在日本，一般的大学都会设立自己的食堂，在食堂就餐，是一个不错的选择；如果偶尔想加餐，可以去外面的餐馆试试；如果想吃一顿正宗的中餐，还可以选择自己做。

在学校食堂吃一顿一般需要400日元左右，一个月一般需要4万日元左右，还是比较划算的，如果想要更省钱的话，还可以选择自己在家做饭，购买食材的价格是比较便宜的，一个月3万日元就可以吃的很好。

而你如果选择在校外的餐馆吃，一个月5万日元是常态。

四、住宿费

宿舍是大部分留学生的选择，但是合租也很受欢迎，取决于你自己的选择。

学生宿舍一般是几个人一间房，有卫浴没有厨房，而如果是合租的话，不仅每个人有独立的房间，还会有共同使用的客厅、厨房、厕所和卫生间。

如果运气好的好，合租的价格和住宿舍的价格是差不多的，一般一个月的住宿费可以将控制在3-5万之间。

五、交通费

交通出行的开支，很大程度上受到你的住宿方式的影响，如果住在学校的宿舍的话，一个月1000日元就绰绰有余了，而如果住得离学校比较远，交通的开支就会比较高，一个月需要1万日元左右。

去日本买房子要注意的问题。 想买房出租要注意什么问题

如果是买房出租收租的话就几乎跟签证没有关系，本人不在日本也可以找管理公司打理。

有一篇房产投资的文章跟你分分享一下，

购买收益性房产的要领

一、资料篇

虽然市场上收益性的房产资料很多，但真正具有投资价值的优良房产不多。如果收集很多房产信息，每个房都要看的话，要花很多的时间和精力，实际行动上也比较困难。不如选择几个比较有价值的去好好看一下。

1.看清回报率

假定满租表面回报率＝年间收入÷购入金额(投资金额)

假定满租实际回报率＝（年间收入－年间支出）÷购入金额(投资金额)

年间支出包括固定资产税，物业管理费，修缮公积金及不动产管理公司的管理手续费

当然，租金收入几乎相同的房产，运营费用也不一定相同，要事前确认。

在买房之后不能保证以预想的租金成功招租，并且维持没有空房的情况下，不推荐用假定满员回报率来计算。

2.位置

谁都明白的问题，收益性房产的收入来源是从承租的入住者?商铺的承租者所支付的租金来的。所以，要投资收益性不动产的时候，要站在租借人的角度考虑。位置、离车站的距离等都有非常重要的决定因素。还有住居用的话，「周围的商业设施」?「学校区」，写字楼的话「大银行的支店」?「员工上下班?来客时候的便利性」等，根据建筑物的用途不同承租者要求的环境也不一样。会有什么样的人或公司作为承租者来租用，也要具体考虑到。（同样的住居用楼房，一个人住还是一个家族住所要求的条件也不一样）

实际看房时，有没有对招租不利的设施(垃圾处理厂、墓地、殡仪馆等)，一定要事前通过住宅地图确认，也可以通过谷歌地图查找。如果是住宅楼的话，对该地区的人口增减率、一户家庭的人数、平均年龄等调查一下，对投资的成功也很有帮助的。

除此之外，还可以考虑该地区的平均年收入情况。地区平均年收入和住居有着密切关系，建议通过资料调查。

3.建筑年数等

1981年日本建筑基准法修改之后，建筑物的耐震基准有大幅提高。所以，建在1981年之前的建筑物比1981年之后的建筑物在耐震性上有所差异。即便是收益率高，如果建筑年数长的话，不但可以出租利用的时间缩短，而且还需要大规模的维护，租金收入的大部分都会用于工事费。

特别是建筑年数太久的建筑物，现在持有的房主有没有进行过大规模的维护，会决定购买之后的维修费用。在看房间时房屋的主要部分有没有问题，并尽可能查看过去的维护记录。

4.尊法性

建筑物是依据日本的建筑基准法而建，有被制限的部分。为了能证明建筑物的合法性，日本的建筑物在建筑之前有「建筑确认完了证」，建筑之后又有「检查完了证」。这些可以在检查机关检查之后领取。要充分注意的是有一些建筑物没有通过这些检查。

即便是回报率高?位置好?建筑年数也没有问题，但如果是违法建筑物的话，银行不受理贷款的可能性很大，要特别注意。即便能以现金支付，银行不给贷款的房产在出售的时候很困难。（不能顺利买卖的房产不能算作优良房产）

还有，即便是有检查完了证，在检查之后有用途变更?位置变更等情况而没有向管理机关汇报，这些也最好确认一下。

除此之外，有没有达到各个地区制定的停车场附随义务，景观条例等也要确认。

5.其他

即便是由不动产专家作好的合同书，对有经验的个人投资家来说，在查看和已经入住者的合同书的时候，也有看不出问题的情况。

如果现在的房主或者是管理公司当时没有把租借契约书作好或者是根本没有使用契约书的话，将来会有和入住者纷争的可能性。

特别是关于押金?屋内原状恢复等条款，根据合同书的记载方法不同，记载内容和消费者保护法?民法有抵触，无效的例子也很多。「因为合同书上记载的押金?原状恢复等条款而败诉的房东的例子」在增加。

今后，在押金?原状恢复等条款上纷争的例子还会增加，在购买收益性不动产的时候要充分注意。

二、看房篇

在房源资料上确认之后，下一步可以实际看房。收益性房产，因为不是自己用来居住的，「収入和支出」的方面要考虑周到，通过纸上资料就可以筛选。

1.位置条件?周边环境

资料篇的时候也说明过，看房时对于房产的位置，会有什么样的人或公司对此感兴趣，这个很重要。「就写字楼来说具有优势的位于交通量多大道旁边的优点，对于居住用的住宅楼来说就不是优点」，根据建筑物的用途不同承租者要求的环境也不一样。会有什么样的人或公司作为承租者来租用，也要具体考虑到。（同样的住居用楼房，一个人住还是一个家族住所要求的条件也不一样）

实地看房时，建议用之前得到的资料，在房产周围徒步30分钟确认一下周围环境。还有，「白天和晚上通过的人流，明暗度的不同」、「周围建筑物的建筑年数」等，可以以自己的眼光确认一下。

2.土地的利用状况

房产的位置和周边环境确认之后，下一步就要确认建筑物所在土地的状况。调查土地状况的时候，比起收益性，更重要的是对土地的自身利用价值、市场价格的判断。对收益性不动产来说，并不能只看从现状的土地或建筑物得到的租金收入，更重要的是从土地的本体找到潜在的利用价值，所以事前计划很重要。比如，接近红灯区的家庭居住用房产，因为环境?治安等因素，没有人气。这并不是土地的属性问题，而是因为没有对土地的用途有效利用。

换过来说，现在以高额租金出租中的赌博游戏厅如果退房之后，寻找下一家承租者会比较困难的例子也有。要成功投资收益性房产，要在确认土地的利用价值之后做出判断。建议在给出收益性评价的同时也要给出土地评价的并用实施手法。

即便是位置不错的土地由于有瑕疵或者是类似问题，在土地的有效利用被制限的情况下，土地的价值会大幅降低，这点要充分注意。

关于土地价格的记录

对于个人投资家来说，买完建筑用地之后从零开始建筑的毕竟占少数。比较土地

价格的时候，并不是以坪单价，而是以最大容积率的单价来作比较的手法比较常见。简单易懂的计算方法，容积率在变成一半的话，出租屋的面积也变成一半、根据面积所定的租金收入也会变成一半。

例：土地价格3亿日元坪数100坪容积率500％

3亿÷100÷5(500％)＝60万日元

3.建筑物的内外观?入住者的状况

通过资料并不能全面了解情况，和土地一样建筑物也要确认。现场看房时，主要目的是

不但要掌握建筑物的全体内容还要确认买房之后的维护费用。

在掌握建筑物全体内容的时候，首先从外观看给人以什么样的印象。其次是确认一

「大门口?自行车停放场?垃圾场?走廊等共用部分的实际使用状况。」还有入住者

是哪种阶层的人群也要掌握。如果是公用部分的管理都做得井井有条的话，可以认为是「对入住者通过了严格的审查，不容易出问题的房产」。

在掌握建筑物的维护费用上，对于建筑的劣化状态不是专家的话基本不能进行详细的调查，最低限度也要以自己的视线去确认一下。

在看房时要注意的事项有以下几点，也是最低限度要确认的几点。

?外壁的水泥面有没有裂纹?缝隙，墙面有没有突起。

?涂装的白灰有没有剥离，脱落。

?和旁边的空间。在外壁维护的时候有没有足够的空间可以使用。

?屋顶有没有防水施工。

?给水管?排水管是使用的是塑料制品还是铁制品。（最好在图纸上和现场两方都确认）。

?空调?热水器等设备的交换时期有没有到期。

?自来水水槽和污水池的控制机关，是不是在配置在比较容易修理的场所。

※电梯?配电盘?消防设备等的交换记录和改修记录等跟生产厂家索取报告书确认一下比较好。

4.从当地的不动产租赁公司获取信息

如果能从当地的房屋租赁公司，得到一些房产周边的市场价格?今后的走向?区域特有的信息之后，现场调查也可以宣告结束了。

当地的租赁中介公司对该地区的不动产信息应该几乎保有存档。从当地的租赁中介公司可以得到在网上?贩卖公司那里得不到的一些有用信息。但也有一些租赁公司考虑到「这跟自己的工作没有关系」?「被素不相识的人提到一些问题」而没有必要去认真调查，把正确信息提供给你的情况也有。为了能得到一些可靠的信息，给租赁公司带去一些土特产可能会有一些意想不到的收获。

当地租赁中介公司在介绍房产的时候，并不仅仅是「介绍客人要看的房产」，主要推荐的是「实际上从房东那里可以得到中介手续费高的房产」。

在判断不动产的市场价格和区域内竞争力的时候，要确认的除了「都有什么样的设备」、「通过哪种条件招租」之外，给租赁中介公司支付的「入住促进费」也一定要确认。

在跟中介租赁公司获取信息的时候，最让人头疼的是和卖主之间的守密事项。卖主和租赁中介公司之间的买卖一般都是保密进行。在没有卖主许可的情况下，要在特定的范围内获取正确的信息，对没有经验的一般人来说可能比较困难。

在获取信息方面，可以跟能够信赖的不动产公司咨询一下比较好。即便是经过卖主的允许，在特定的范围内获取到正确的信息，因为去访问的不动产比较多，如果是碰上黑心的不动产公司，好不容易自己得来不动产消息被不动产公司介绍给别的客人的可能性也有。

还有一些咨询失败的案例，因为?咨询过的租赁中介公司有很高的知名度?客源多???咨询过的中介公司比其他公司亲切友善?等原因，买房之后交给他们管理。

的确，交给大型连锁公司管理的话，好像他们会带很多人来看房，马上就会找到承租者。

但是，如果不深入考虑房产的管理运营费用，仅仅因为不动产公司在电视上做了一些广告，就交给他们管理的话，可能有点欠妥。

我们建议，最好不要交给以租赁中介或者是以建筑业为主的不动产公司来管理。应该找一家专门负责管理的租赁管理公司。

（如果有以租赁中介为主的公司如果有专业的物业管理经验和能力，并且有实际部门的话，也可以放心交给他们管理。）

打字不易，望采纳！

日本的房子对外出租后该如何管理

日本房产租赁后该如何管理！一般都是委托中介管理的。

在国内进行房产出租，有时候你可能需要耗费很大的精力，也让不少人感叹“收租不易”。然而日本房产租赁市场经过多年发展和市场监管已经日趋成熟。做日本房东，坐等收租就可以。

一般海外的房产投资者都会委托当地的日本房产中介进行管理。而与中国不同的是，日本房产中介十分专业，已经形成了成熟的管理体系。具体的工作职责包括：租客的问题处理，物业方面的日常修缮，收租和催租，退组之后的交接，房源环境的维护和招租。对于一栋日本的公寓楼来说，其他物业项目（垃圾回收，清扫，设施维护）等也都十分健全，可以完全令房东省心。

专业的日本不动产中介都会有正规的营业许可证，而房东可以做到不做任何事，收租即可。

但是正所谓天下没有免费的午餐，委托日本不动产中介进行日本房产租赁的打理，当然也要支付一定的报酬。日本的物业管理代理费用主要分为三个部分。一个是日常管理费，一般收取每月实际到账租金的5%作为报酬，另一个是当有空房情况出现时不动产中介会代理招租，招租成功之后，会根据情况收取一定的费用作为报酬，通常是1-3个月的租金。另外其他的物业费用是根据楼盘的实际情况来决定的。我们在建议大家寻找专业的机构来帮您打理日本房产租赁的同时，也希望您能够在选择日本不动产中介的时候仔细的考察，选择正规和专业的日本不动产中介。

有哪些出租屋实用神器让人惊艳

租房最怕的就是环境问题，平时在生活中，我们可以用一些工具来适当改造出租房，改善生活质量。

首先是除霉剂、去污粉、清洗剂等各种清洁产品。如果自己的资金有限，租到的房子采光不好比较潮湿的话，墙面等各处地方可能会产生霉菌。这个时候，各类清洁用品就派上用场了，霉菌是比较难处理的，不管是干燥处理还是用水处理，都难以彻底清洁干净，而除霉剂能够快速有效的清洁霉菌。去污粉也是如此，家具、墙面、地板上有顽固性污渍，用功能对应的清洁用品能省力不少。

然后是各种收纳、摆放的家具。我们生活的时候总会有各种杂物产生，这些东西又是平时生活必备的。如果要放置，可以买小型的塑料收纳盒，它的优点是便携、性价比高。此外，我们的衣柜、鞋柜也能够用这种便携的收纳家具代替，如果平时的衣服不想折叠起来，可以买一个晾衣架，这通常是组装的，价格在百元以内，搬家的时候可以带走。

最后就是装饰类的实用物品。比如说墙纸，一般出租房是不允许房客改变家里的装修的，如果墙面有处理不干净的地方，可以拿墙纸遮住，搬家的死后再扯下来。但墙纸要买质量好一些的，不然在撕下来的时候可能会破坏墙面。比如说小型熨斗，网上有很多便宜、小巧的熨烫机，形状就比吹风机大一点。想要提升家里的温馨度，地毯算是一个神器，如果出租房的条件不好不能铺地毯，也可以用泡沫地垫代替。