关于旧楼改造的消防验收(旧楼房怎么办一次消防验收)

旧楼房怎么办一次消防验收

对于旧楼房的消防验收，首先应对原有消防设施和设备进行检查，包括消防灭火器、火灾报警器、火灾监控系统、灭火水系统、消防通道、消防电梯、防火门、消防栓等，检查设施的可用性、有效性和正常使用的情况。

其次，应根据消防法规和国家标准，进行消防防火控制设计，比如安装消防自动报警系统，安装火灾报警按钮，以及电气系统设计、烟雾探测器、消防水箱、消防电梯等，以确保消防安全。

最后，还需要对建筑内部的各个细节进行检查，包括电气接线、进排风系统、消防通道、消防排烟系统等，以确保建筑的消防安全。

旧楼加装电梯审批中的几个法律问题

一是旧楼加装电梯的法律依据何在？

无非是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》，以及在上述三部法律基础上广东省建设厅作出的《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》。

但旧楼加装电梯目前看确实缺少法律依据。

A《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

这一规定将电梯认定为附属设施。

B《中华人民共和国建筑法》第二条，本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。

这一规定将加装电梯认定为建筑活动。

C《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

这一规定将加装电梯认定为须办理规划许可证的行为。

综上，《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规和有关工程建设技术标准的规定，结合我省实际，就既有住宅增设电梯问题提出了指导意见。

《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》参考了《物权法》第76条，实际上《物权法》没有说针对加装电梯的问题，因为在立《物权法》的时候，没有这个问题出现，立法者也没有考虑到。实际上，“改建和重建”与“加建和新建”根本是两回事。当然不能因为找不到对应的依据，就不做这个事情。这就需要创新思维。

二是旧楼加装电梯，应该是由超过2/3产权业主说了算，还是必须由全体产权业主说了算？

禅城规划局官网《旧住宅楼加装电梯条件及申办规划许可办事指南》规定，旧住宅楼加装电梯的条件之一是“加装电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。

正在征求意见的《广州既有住宅增设电梯试行办法》，对加装电梯的申请人、条件、资金来源、报建程序、工程监理、办证程序、业主之间的协商补偿等均作了具体的规定。《办法》明确了须满足两个“三分之二”：一是既有住宅增设电梯的建筑设计方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，且方案应当征询全体业主的意见；二是应当满足有关城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范、标准和要求。

上海市旧公房改装电梯作为一项惠及老年居民实事工程，每年有人大代表提案，据说已是第六次，但官方认为，改造前提必须所有住宅小区居民同意方能实施，代表质疑物权法规定只要三分之二多数同意即可。

《物权法》为何抵不过政府部门的想法？因为加装电梯必将引起利益关系的调整，其中一个就是业主专有权的损失。低层业主主要的权利是休息权、采光权和通行权，实践证明要解决这个问题的根本途径就是补偿，没有别的。另外，如三分之二多数同意，另三分之一不同意，事实上加装还是不可能的，这是我们必须考虑的因素。

三是何为同意？

两个“三分之二同意”，到底是同意什么？这个目标方案一定要明确。有人会说“如果不出钱我就同意，有的人说出少一点钱我就同意。”不管是“三分之二同意”还是百分之百同意，首先就应该包括费用按什么比例分摊等问题，否则执行起来会没有可操作性。现行的公示无反对方法是难以做到这一点的，应该是一一签字表决方式。

四旧楼加装电梯的审批是形式审查还是实质审查？

目前的审查可分为三种：

其一，形式审查，即登记机关仅对申请是否符合法律要求进行审查，而不对登记事项的真伪调查核实。

其二，实质审查，即登记机关不仅对申请从形式上审查其是否合法，而且对申请事项予以调查核实，以保证登记事项的法律效力。

其三，折衷审查，即登记机关对登记事项有重点的进行审查，尤其对有疑问的事项予以审查，如果发现有不符合法律规定的，则不予登记。但已登记的事项不能因此而推定为完全真实，其登记事项的真伪最终取决于执法机关的裁决。我国目前的登记实际上采取的是形式审查为主，实质审查为辅的原则。

但无论是形式审查还是实质审查都不能完全排除对有关事实的合法性和真实性的审查。合法性和真实性是登记机关审查的共同内容，实质审查要审查合法性和真实性，形式审查所审查的同样是有关事实的合法性和真实性，而其中的差异只是审查的对象不同而已，形式审查只是审查当事人提交的书面文件，而实质审查则还应根据需要对提交文件之外其他事实进行了解或调查，以确认有关事实的合法性和真实性。因此，即使确定登记机关只有形式审查的义务或职责，也并不当然就排除了对相关事实合法性和真实性的审查。《中华人民共和国建筑法》第七条，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

第八条，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

这些都是形式审查。

五是民事责任和行政责任的区别？

加装电梯审批产生的责任如何区分？

《中华人民共和国城乡规划法》第五十条，在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

个人认为，应该通过追加第三人的方式或者直接在审批中由第三人声明的方式由其承担，减少审批机关责任。

旧楼加装室内消火栓是否需消防验收

如果仅仅是加装室内消火栓无需办理消防备案或消防验收手续。但是拆除必须要办理消防备案手续。

消防手续的办理是与土建或装修捆绑的，没有土建手续或装修手续，也就无从谈消防设施安装的手续办理。

你可以将加装消火栓作为加强本单位消防管理的一项措施，或作为隐患整改。

关于消防审验流程、日常消防误区…这些问题要注意

2019年6月起，按照住建部相关文件精神和自治区住建厅《关于切实做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接工作的通知》和《关于进一步做好建设工程消防设计审查验收工作的通知》，市住建局成立了市建设工程消防设计审查验收服务中心，主要负责市四区、稀土高新区管委会建设工程消防设计审查验收及验收备案抽查的技术服务。承接建设工程消防审验职能，针对房建、市政、化工、火电等31类工程项目开展消防设计审查验收等工作，其他类型工程开展建设工程消防竣工验收备案工作。

▲万郡大都城消防演习

优化营商环境，提供便利服务

自2021年3月25日开始，中心建设工程消防设计审查验收业务全部转为线上办理。企业办理手续需要的申报资料扫描上传到工改系统(我市行政审批和政务服务局工程建设项目审批制度改革平台)，无需再次报送纸质材料，全过程可随时查看。工作人员后台同步在线受理。建设单位在办理过程中随时可以线上查看各项受理要件，线上就能查到办理结果。

完善工作流程，加快受理办结时间

自承接建设工程消防设计审查验收职责以来，中心经过近两年时间的探索，已经建立了较为完备的工作流程。截至目前，共受理办结建设工程消防设计审查114项，建设工程消防竣工验收136项，建设工程消防竣工验收备案160项。建设工程消防设计审查由原来的15个工作日精简为3个工作日，建设工程消防验收由原来的15个工作日精简为11个工作日。其中，通过向住建厅申请专家评审、组织特殊消防设计等方式解决了包头机场旧航站楼改造工程项目、九原浦景化工项目、包运物流项目等一批多年未解决的消防审验遗留问题，为我市企业安全、高效运转提供保障。

坚持问题导向，解决群众实际困难

万郡大都城三期项目由万郡房地产(包头)有限公司开发， 2016年开工建设，2018年完工并陆续交付业主。其间，2017年由包头市消防支队出具建设工程消防设计审查合格意见。因新旧规范衔接不畅，导致消防工程一直无法验收，1440户业主无法办理不动产登记等手续。党史学习教育开展以来，市住建局多次组织消防工作人员召开专题会议，赴应急管理部天津消防研究所(应急管理部天津消防研究所是《建筑设计防火规范》(GB-2014(2018年版))主编单位之一)进行学习交流。力争把企业办理消防审验手续过程中遇到的难点问题，把服务群众中遇到的瓶颈问题解决透彻。为此邀请该所下属单位对万郡大都城三期项目现场进行专业安全评估、技术指导并出具《消防安全评估咨询报告》。同时，由市消防救援支队和市住建局共同组织实地消防救援演练测试，根据实地演练测试及专业安全评估、技术指导的结果出具建设工程消防验收意见。

经过多方努力，该项目消防工程现已验收合格，此外，还要求房地产开发企业及物业公司严格落实安全生产责任，努力提高安全风险辨识能力，加强隐患排查治理，重视消防安全管控措施，形成“人人都是消防安全员”的良好氛围，为广大居民的消防安全提供保障。

▲消防宣传进社区

提升服务效能，提高审查效率

2021年上半年，中心在不断优化工作流程的过程中开展了一系列的探索和创新：

在项目受理环节，完善了项目咨询制度，畅通网络、电话多渠道咨询，严格落实一次性告知要求，制作详细填报样表和目录清单上传到工改系统，以便业务申请办理人员参考。鼓励企业在申报过程中使用电子文件、电子证照，利用工程审批系统归集电子档案，最大程度上降低企业办事成本，提升便利化水平。

在设计审查环节，对于由施工图审查机构出具的图审报告，重点针对规范中强制性条文规定内容对报告进行合规性审查，在不增加办理时限的前提下，把好源头关。针对设计审查、验收中遇到的重点和难点问题，积极对接规范编制组就相关问题进行咨询，准确掌握规范要求，为审查结论提供准确的技术依据。

在项目验收环节，针对中心专业技术力量较弱的特殊行业(如化工类)项目以及使用规范并未覆盖的新技术、新材料项目，通过聘请专家组成专家组，进行现场评定并以评审意见为依据完成验收。

中心将不断加强专业技术人才队伍建设，做好人才引进和培养工作，为业务工作开展提供人才保障。同时不断探索审验模式的创新、工作流程的优化，确保为需办理消防审验相关业务的企事业单位及个人提供更优质高效的服务。

权威解读：

消防审验都干点啥？

从住建部发布的《建设工程消防设计审查验收工作细则》和《建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查文书式样》，我们梳理出如下重点：

◎细则适用于县级以上住建主管部门依法对特殊建设工程的消防设计审查、消防验收，以及其他建设工程的消防验收备案、抽查。

◎实行施工图设计文件联合审查的，应当将建设工程消防设计的技术审查并入联合审查，意见一并出具;实行规划、土地、消防、人防、档案等事项联合验收的建设工程，应当将建设工程消防验收并入联合验收。

◎消防设计文件应当包括：封面、扉页、设计文件目录、设计说明书、设计图纸。

◎设计说明书应当包括：工程设计依据、工程建设的规模和设计范围总指标、标准执行情况、总平面、建筑和结构、建筑电气、消防给水和灭火设施、供暖通风与空气调节、热能动力。

◎设计图纸应当包括：总平面图、建筑和结构、建筑电气、消防给水和灭火设施、供暖通风与空气调节、热能动力。

◎具有《暂行规定》第十七条情形之一的特殊建设工程，提交的特殊消防设计技术资料参照文件详细条例。

◎专家评审意见应当包括：会议概况、项目建设与设计概况、特殊消防设计评审内容、专家签字(明确为同意或不同意，不同意的应当说明理由)、专家评审结论(评审结论应明确为同意或不同意，特殊消防设计技术资料经3/4以上评审专家同意即为评审通过，评审结论为同意)专家签字、会议记录。

◎现场评定具体项目包括：建筑类别与耐火等级、总平面布局、平面布置、建筑外墙、屋面保温和建筑外墙装饰、建筑内部装修防火、防火分隔、防爆、消防电梯、安全疏散、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防烟排烟系统及通风、空调系统防火、气体灭火系统的功能、消防电气、建筑灭火器、泡沫灭火系统、其他国家工程建设消防技术标准强制性条文规定的项目，以及带有“严禁”“必须”“应”“不应”“不得”要求的非强制性条文规定的项目。

保利南海体育小区验收

日常消防小知识

●有些高层住宅小区和公共建筑为了满足群众停车需求，设置了地上停车位，但应注意不要在消防车道和消防车登高操作场地上施划停车位，以免影响消防车通行和登高消防车开展灭火救援。此外，施划停车位也要注意避开地下室外消火栓和地下水泵接合器，前者是消防车的取水设施，后者用于连接消防车、向建筑内部水灭火系统供水，一旦被遮挡，势必对火灾扑救造成延误。

●在住宅小区里，我们经常可以看到有业主在前室或者楼梯间里堆放杂物、设置储物柜，殊不知前室和楼梯间是非常重要的安全疏散设施，可谓是“生命通道”。发生火灾时电梯容易因断电发生故障，高温烟气进入电梯井后会纵向迅速扩散，因此火场中乘坐电梯非常危险，故而在设置了火灾自动报警系统的情况下，报警系统的联动控制器会迫使电梯停驶于首层，此时人员疏散只能通过步梯。前室和楼梯间禁止采用可燃装修、安装防火门、设置外窗或者正压送风系统都是为了确保人员在疏散中的安全，如果堆放杂物、设置储物柜，不仅增加了“生命通道”发生火灾的可能性，还缩减了有效疏散宽度、延长了人员疏散时间，甚至因疏散群众摔倒而引发踩踏事件。更有甚者，墙壁消火栓和防止烟气侵入的正压送风口都被杂物和储物柜堵得严严实实，这种做法无异于自断生路。为了自身消防安全，在此呼吁广大业主们不在楼梯间和前室里堆放杂物、设置储物柜。

●常闭式防火门作为一种建筑防火分隔设施，常见于楼梯间、前室、地下车库与住宅地下室连通处，这种防火门内部填充了防火材料，开启之后会通过闭门器自行关闭，起到阻火挡烟的作用。然而有些人为了日常通行方便，用物品阻碍防火门关闭或者摘除闭门器，导致发生火灾时防火门也无法严密闭合，成为高温烟气的蔓延通道。

●日常生活中我们还会看到这样一种情况：明明是已经投入使用的建筑，但火灾自动报警系统探测器却包裹着防尘罩。安装防尘罩主要是为了避免施工过程中灰尘污染火灾探测器，有的工程在竣工交付使用后没有及时摘除，而有的场所为了防止蒸汽、粉尘、烹调油烟等非火灾烟尘因素造成探测器误报警而刻意安装了防尘罩。不论出于什么原因，这都是一种非常危险的做法，会直接导致火灾自动报警系统丧失自动报警的功能，也会影响到消防广播、防火卷帘、应急照明、机械防排烟系统等消防设备的联动启动，从而使小火酿成大灾。